广州：城中村改造在利益博弈中推进
# y$ \* F* I2 c; G m9 e4 c# btvb now,tvbnow,bttvb正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 5.39.217.76& S4 u5 i- n ^% h4 n# A
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 公仔箱論壇5 M: x/ [: E1 Q" n$ Q
, y6 A: b/ y' H* h5 i2 ]▲夜幕下的广州城中村。
- P7 _- x8 c8 O( {5.39.217.76 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… 公仔箱論壇# |. n9 B; D! i( X$ M1 x! c& z
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
7 `8 l8 ~6 f& Y& {tvb now,tvbnow,bttvb 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
3 U" F" P! l* W5.39.217.76 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 g" G1 l5 \, |; r7 A5 d O; J! n
■“土可生财，地能出金”
5 j! |; v( |. O, e$ x; |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 tvb now,tvbnow,bttvb& a0 ~, O- T+ |, A( T
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 5.39.217.76* J) h2 a o+ J' u$ u6 I
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” 5.39.217.765 P( e! p) c. p
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 tvb now,tvbnow,bttvb7 L& t8 ~2 F# b4 V, x
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
0 ~* d2 c3 k' O- u& Ctvb now,tvbnow,bttvb 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 5.39.217.76- M# z, A+ u4 m1 u. o6 G9 v- w9 p* E
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 公仔箱論壇7 N( c0 K! U, ?2 G# {$ k" K
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 U2 @' b0 V+ N0 Z0 F4 W/ C
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 y+ J$ i( I( X7 M) H
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
$ j9 M5 j1 q4 f' x) y& l4 c! c5.39.217.76■分红年代 8 H, m2 q5 `; r3 t7 @
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 tvb now,tvbnow,bttvb$ X, l x% J! r. d
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
4 ~6 G2 Z2 q5 I3 L9 ^; } 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 tvb now,tvbnow,bttvb% y+ g4 ~2 ?" }! a+ n/ d4 f
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
6 m# t7 R' J$ }6 V8 h公仔箱論壇 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
: I1 {# b$ j& M& j$ [公仔箱論壇 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 . g5 S: ]6 Y, x, _, D }4 ~4 y
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
! r* E7 i/ ]1 F/ k( i; X' Q: Gtvb now,tvbnow,bttvb 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
7 N/ v( @' E! t# c公仔箱論壇■“拆一补一”
3 A/ P$ G" a# h$ u4 u8 K; k5.39.217.76 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 5.39.217.769 B5 m) i1 S; \8 s; o$ @5 B5 ~
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 tvb now,tvbnow,bttvb( `% R6 @' f' [! b0 }
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 tvb now,tvbnow,bttvb+ l# A6 U7 l# U% \# |* w4 g
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
4 e! v. M: s) |' \) \4 a3 y4 a) F5.39.217.76 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
/ Q3 J+ L$ \5 D$ |& L/ I5.39.217.76 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
6 X4 J# o: Z: U8 v: g7 j/ [& g5.39.217.76■城中村拆迁要慢慢来 / |7 v, f V& v
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
9 e8 V5 w. ~+ Y9 p& i公仔箱論壇 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
8 T% i7 i* a& Q+ q5.39.217.76 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” 公仔箱論壇7 w2 H+ d; B- `
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” $ e/ k# d6 ^- L, U1 R9 p. g
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
/ {5 J6 H# Y8 O! N* y5.39.217.76 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
# w+ E! i6 q/ ?公仔箱論壇 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) 公仔箱論壇5 Q; ^) E( |0 Q8 B, T, ]& P
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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4 W/ ?) [. a7 O& W dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 t9 [- [) ?- v
4 {# a* F( q7 @8 J- Htvb now,tvbnow,bttvb 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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/ k; F) f* K% l L! Ktvb now,tvbnow,bttvb和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
s" S' p9 M5 u. w1 y公仔箱論壇------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
5 d) K3 H" L( C9 J# [请你请省级审计出来审计这条难账
2 e6 Y7 v5 h& s' _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。3 D, J4 ^3 s0 a" ~
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱） n: w! V& r: B4 F; x
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* D/ i" @) e0 ]& A: qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇9 Q1 s$ Q4 Y+ c- V. y4 Z
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- Z7 L8 G3 E' K! W6 Xtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ M% l( K% }0 i0 B/ S6 `
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& s) p% z4 X) @
2009年11月25日 09:15 : Y% Q8 m x% P/ D3 {. _6 ^
0 @8 V3 r9 n) H; w Ntvb now,tvbnow,bttvb[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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4 h( o9 g- F0 V a$ M% y6 N* n) K中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 5 ~& G( X$ Q% e* d8 D
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目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- o: K" W6 z. h0 v: q4 Y1 _3 t
* P5 d8 W# l, w9 W8 ^6 J% utvb now,tvbnow,bttvb高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 0 O7 `1 y. k- y0 }% d/ t
, c( Y o0 `7 f, H6 k1 G2 R城中心的“小社会”
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; g0 T, [0 m/ v! G# X2 f
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
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随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
i6 G& l3 X' i1 f3 }# ^5 tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: n- ^# I+ R, ]! O* A
在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
% R# u' W4 j( ?7 s/ O0 _; n8 f) gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: a3 \' a# u' o+ r$ z- B
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 : d. V3 }7 D, D% q
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
4 O& m( x. D% C+ g: E6 Z7 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇! o0 O v. E+ l$ b% S
与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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“卖地筹钱”以求变
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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' d- q1 J# \8 Q. d$ \猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
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知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 tvb now,tvbnow,bttvb5 t2 M! ?& ?; f( k0 H" _5 ^$ D
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 公仔箱論壇- d2 ?4 r' ]/ N
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在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
9 ^! J( l& `2 B r/ A* H e! V& K置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 5.39.217.76, z) D {5 o) l# }" L; A: w, A
9 ?8 i! n% M5 R2 v; I( I4 L# e这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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$ e6 o8 C2 q$ H( C“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 tvb now,tvbnow,bttvb+ _0 S& `9 y) _2 C
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。
+ `. t, D) Y5 a4 b: _: D* C3 htvb now,tvbnow,bttvb
' N; Z2 w) s u" MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
& L* u% Q$ \: E% e! l该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ [' `9 ^/ |9 U5 V' z; |$ w9 R
! c# m1 Y7 k; g3 c V; T5 y0 _文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 5.39.217.764 x9 G$ d" C2 @8 P- |% H2 g
* n( U0 V/ |$ z, _3 {tvb now,tvbnow,bttvb随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
/ n" C, P6 p! XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ J& `/ |* T, _一村一策与两种模式 5.39.217.76! G6 p/ O% H" }. p8 O
$ a8 R2 v. \6 [8 s; u3 x6 m自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 公仔箱論壇7 I6 t" C7 c) v3 n4 G2 \. m$ I; _
4 x: ]& d6 a4 D: S& z6 P: ~tvb now,tvbnow,bttvb与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
: \$ u/ V: M: |. T! V/ H% Q: aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! @0 Z$ ^6 Z$ \. u8 K L9 q公仔箱論壇2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 ' ^4 v. c% X2 Y; {# G
4 z( x& x7 J3 {& m9 F0 x卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 公仔箱論壇4 \! O& ^! w9 V. Y
( v7 q! C, k5 G事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 tvb now,tvbnow,bttvb0 h7 u2 G7 q' A% d% F3 U2 R
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
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% t+ k2 ]6 D6 N7 TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 3 x1 |/ e" e5 P# {4 x8 }
9 H( Q7 Z3 ]4 Qtvb now,tvbnow,bttvb广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
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& D0 M7 }1 c/ ?' g+ F% Y' ?4 C公仔箱論壇目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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- k+ t: X$ j9 z, {( ktvb now,tvbnow,bttvb城中村改成“村中城”？ tvb now,tvbnow,bttvb9 i$ j& K" ^# w8 h4 o7 F8 p" K
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三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
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2 p8 e3 ?; | P5 B1 `2 U7 }! e5.39.217.7611月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 5.39.217.76$ S0 u/ k, t) b. v
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 6 H" [ {4 m7 z% ?' |8 L
7 e+ }9 ]. k& I& ?, x5 o- z而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
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( m% k8 g/ c' q6 ]5 D7 vtvb now,tvbnow,bttvb容积率问题也困扰着杨箕村。 公仔箱論壇) W( L# E+ y7 y3 I# {! q
/ K" Y( i/ c" ~, ]6 J3 ~. z4 ?/ rtvb now,tvbnow,bttvb11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 9 M9 k8 ]' @. r) }5 O
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“核心还是容积率问题。 2 U0 d' F8 |- m$ J7 B: i0 K
" b( h) J: a! i! Y! H3 x r( oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
2 C t9 {) |# M+ L: V8 Atvb now,tvbnow,bttvb”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
* c/ Q: U) ] D2 V% ]' Y0 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 ?* a5 q8 s9 E2 r9 G( I李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
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3 C. k1 t B6 y9 i$ \不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 5.39.217.76) W/ w, W) M* e$ _; o9 p7 C; I8 |
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 5.39.217.769 i+ `7 D1 K: Z/ P" K' N, p8 }
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 : N. L6 m# ^5 I; o2 _0 Q$ Z
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 8 U8 z: y+ i8 I- T; e* X
/ l& ]8 `6 f [3 {7 xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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对开发商的顾虑
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业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 5.39.217.76! [- }+ W" H1 @$ b
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11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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6 t# |% O0 \8 m* |6 r% [( ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 5.39.217.76% K8 G& r3 Z$ `( B; e8 V
* o0 I! v# l& q1 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
5 v, T U; x S1 m) k6 S DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb1 S! H; e. y, l6 U/ u
2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 - Z' |; m9 t9 k" `1 i% F+ W9 m
' M! K! z' J, M6 [( b( b: Q公仔箱論壇他城中村改造项目。
& y2 H2 F3 s8 b! jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
& Q2 M4 q& D! F* U. G, t6 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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! D# R% K6 Y0 R O3 x/ aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 公仔箱論壇4 d7 E" F9 S7 t; L6 t/ r1 C! _: |
- Y: o/ G, B3 A城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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; a4 d* s2 z1 y9 H公仔箱論壇2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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' ]0 l4 L: ?- r8 q6 Z+ f$ c5.39.217.7611月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 : t8 x$ B. {& `
+ Y2 A# K+ o# r0 I) _9 U5.39.217.76宅基地“利益之争”
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/ C+ l+ Z* Q8 i) W# D/ q5 f5 Q公仔箱論壇城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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2 S% C, C) O9 K6 ?11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 8 |/ a3 z9 @4 b7 R2 w
" f6 g3 M1 i; g) y+ WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 ! \6 X" b3 b! b
. |) w! W+ C7 h% K" ?" _5.39.217.76之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 tvb now,tvbnow,bttvb; P; J) s, h8 q3 l+ g
. Z; R4 k( x5 F而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
, K4 x& c. Q8 M+ DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# g+ r) }) v" c# Z11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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7 a+ J% q: m0 T* C% q, r! M8 e业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 公仔箱論壇' O$ [; h( \9 J4 ]
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李国强认为，城中村改造
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3 q$ n }0 c6 [7 s9 R5.39.217.76涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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(徐志娇 编辑)
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! v0 Z1 @% |% e2 t广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
! F. D1 t5 P* l& Y! g$ |8 A要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
* f/ a- p( b% N+ Z5.39.217.76其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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