广州:城中村改造在利益博弈中推进
' W: n4 ^8 ~. R# U( V# }正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 - H o5 A, n$ ^- b( c
tvb now,tvbnow,bttvb9 u- H2 f2 ], N- X2 u9 x
( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版 . B5 f$ a9 v3 b1 q- B, l( s+ U6 U) Q
6 F. @+ V5 `, l7 Q' s▲夜幕下的广州城中村。
: \3 X1 Z7 l8 \4 a5.39.217.76 在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村…… 5 \6 L( o6 }' u/ [2 s- c! {+ n" S
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
& Z! ?9 R) Q( \8 M# S. L$ Q公仔箱論壇 这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
. I' E2 g2 B4 v/ ~" W+ j: Y 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” & T0 M* Q' H' @' n- G+ w
■“土可生财,地能出金” 2 P* ]7 P2 Y1 t/ s
年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 ( f$ H- V8 ~. ^2 E$ a; g: T& C' Q8 G
20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。 & t7 i$ z0 R1 I- }* i
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 d4 n% j- b! a
“农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
# F' U6 h& b7 X$ _) @9 [& r 没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。
5 c1 M3 d$ K# F( b8 u% X, o 密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。
8 x' P8 h4 \: h% _5 J 当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 公仔箱論壇 s. I) z- U' S5 \; [! h) L
但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
3 l. r ~) y2 Q; R公仔箱論壇 集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。
7 y4 d# G- i0 f% K公仔箱論壇 不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 H5 E' ~$ a# C2 \& Z0 d3 W
■分红年代
5 z" f( o7 w, q, w2 s0 ITVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; ~# @5 M; S$ h; m6 w7 t
对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。” tvb now,tvbnow,bttvb2 s# p2 T2 V6 g R+ V) |4 [5 }
农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
% T/ `0 L- _! w% k" xtvb now,tvbnow,bttvb 开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。 tvb now,tvbnow,bttvb7 t+ g+ Q6 X6 d! v+ t3 M/ x0 F; J
村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* @3 ~8 O1 ~! a* ?
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。
$ {% G6 {0 L% ` K% A7 ?1 ? 但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。”
3 }6 J6 r" t8 R$ D- T( b% t2 Y+ mTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。” $ H' S) R8 g' |( L
■“拆一补一” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 i& P# m. @ F* d
2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
& |7 h/ L- u B2 n8 c5.39.217.76 7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
! W9 z ^0 d7 _ ?5.39.217.76 冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
. }2 {7 {! Q% v 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
/ X2 j) ~5 k8 M; e \ 这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- D! v$ r3 V3 d
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 公仔箱論壇. d& h# p: Z3 X9 W" R* ~% r7 j
■城中村拆迁要慢慢来
% j+ `2 [9 u" P# Q7 H公仔箱論壇 2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
& W* D# x) u4 e* J" P' s9 e公仔箱論壇 在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。”
6 o+ o" K+ p" UTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。”
# E8 K* Q+ l# _! d/ \tvb now,tvbnow,bttvb 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
' r) S( r- N0 K1 c) q5 {% x) G. u( ? 冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。” 公仔箱論壇/ k5 Y9 [$ Z5 U1 t' d- H
对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。
, f7 C5 D7 w3 F% @# |( Y6 W5.39.217.76 (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
5 Y! g% D7 J9 Q2 V7 f (陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》 7 y" Y& p- E" B6 s5 q
9 e! `. O" |: t( m9 K# G8 E M5.39.217.765 k& s5 }* s! n/ r. i
8 V6 c1 d. L& j* [0 L o$ g
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
' m' g, i3 h& ?. k% I7 _; F9 k公仔箱論壇
: J c$ d! P' w, G) U3 e8 a/ ]公仔箱論壇和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” ; D# |: X- U0 y: U2 P$ ?* P2 ?
------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧 4 B- a8 A* W. ]% b/ ~) j% f+ s1 e
请你请省级审计出来审计这条难账 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: k" {& }/ | q9 ~+ J
如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。* F _ t `1 ~- t
跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)公仔箱論壇0 m6 H; w. O: l2 R
公仔箱論壇3 W2 H) p- [9 Q( [+ ~6 J
; |( s: g* {3 F$ U6 C+ A公仔箱論壇4 J; q7 b2 ^& _# k% [2 u+ P$ C
! {$ V9 H5 F' I5 `公仔箱論壇
/ I2 d) o* c3 v3 \TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb% H8 E- T$ F7 C$ N" p' K! G6 E
8 v+ s% E/ }9 N/ j
* N( A3 F% e& j, F广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 ) D* x; l2 [" R' {+ M8 {
2009年11月25日 09:15
1 f2 T- C- X; H0 _) f `5.39.217.76
$ U" D, Y* C& j5 I[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
. A. U5 T! X5 P. J: a/ ^* i3 W5.39.217.76
- p8 o' @5 {8 p3 ZTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。
/ G; N0 x* P& X公仔箱論壇
3 w, x- \0 u$ }( V! H目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。
S( p& {$ ]' w$ o6 I
$ I# C7 l: T8 S, J1 Ttvb now,tvbnow,bttvb高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。 # x L# h' z0 K, ?
9 u3 N8 I( { g3 C
城中心的“小社会” 7 n1 Y$ c5 B; n5 v$ w6 i5 c
8 B) k0 N Y. f3 `5.39.217.76有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。 , e: Q, D' ]0 O/ V/ l1 w) v
公仔箱論壇4 r) X H0 u# p |5 ^) O( |
1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。 公仔箱論壇/ k$ t6 j+ ` {
+ Y9 W' }! q9 I4 o/ k公仔箱論壇随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
8 v8 d8 e) E4 I# ^% o/ U; ttvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb) y" K/ u$ M. S$ m$ c8 f2 V( A7 v
在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。
% {& n0 M- j- ?0 } F. W公仔箱論壇公仔箱論壇 L. G7 t) N' N- `/ e
根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。 5.39.217.76! J1 S3 E: ~8 ]. U2 f; S
tvb now,tvbnow,bttvb; H) F/ q3 g9 K' g
在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。
! }. Q! X8 z3 v* }' F# x/ y" }6 K0 o( d7 E
与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。 9 @, X; ~" W% |( M( h7 |
$ f1 G0 E7 d4 Y+ X3 I* h% `1 y0 \TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
6 D( b" k; B, r& pTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 @' Y% D H( _) O, t" w4 c
“卖地筹钱”以求变 2 l- z) U+ q* V/ ?* }
5.39.217.76! d; n: `. ~5 q
如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
7 s4 ` J+ m) R' ~3 g2 [$ A: @$ J3 e% \( W# p. R4 y" o' r
猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。
6 p8 e1 y$ e% L# d公仔箱論壇
) i) e" d2 e+ \1 l* r0 PTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。 公仔箱論壇$ ?: A& H. i# }# {9 y
tvb now,tvbnow,bttvb" x7 _8 |7 V* Z/ p
2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。 5.39.217.766 w% h. ?% X+ ? Y, `3 \3 \2 T, q
5.39.217.76* R3 J7 F( m' m0 N+ C5 f
在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 0 ^) [' M% J* o: x8 n
置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。 2 L) h1 B; g2 ~( o1 [4 M
. X7 C( t* v( `
这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。 公仔箱論壇% `6 T# t; F$ l' S+ S" }. L: h1 B( z# c
8 h3 p9 R6 [! p9 ]$ ?“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 tvb now,tvbnow,bttvb; z* V0 D. ?; _3 u* U
5 D- G' p; D2 Y- {6 Xtvb now,tvbnow,bttvb这成为后来广州城中村改造的一个样本。 tvb now,tvbnow,bttvb! V# q, ?/ @- L# N, ]: O1 F
公仔箱論壇1 L& q3 i# m$ b
2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。
_& }$ r! Q, C, W1 `该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。
M* U6 l0 v; @' x4 w1 \5.39.217.76
1 j7 ]0 w. A4 m% D4 ^- Dtvb now,tvbnow,bttvb文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。
4 b5 H0 B0 D: r. S i, L4 q/ mTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, j5 x ?8 d6 d/ }随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。
; q; p% \9 q1 q# }# a1 Utvb now,tvbnow,bttvb1 g2 g+ b8 _8 a
一村一策与两种模式
7 n) W( Q1 T; t7 {: T
7 ]0 y8 v1 X: G9 x4 N5 ^5.39.217.76自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式 公仔箱論壇' I5 `) N) t2 l: P) q, ? d" h
, D# Y" }3 m* E) b) k与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。 5.39.217.768 d2 v; z5 @2 l2 ?" v/ `. r- U
5.39.217.767 T; V3 n* L6 h" r
2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 7 S& p+ V4 X9 E# f
4 _& E6 P' U2 M% LTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。 tvb now,tvbnow,bttvb' W7 ?- X, s" L
* s) \: u4 F3 a/ ~公仔箱論壇这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 S/ g- J, ]; v0 R
公仔箱論壇/ `' u* u O. U, m2 o. f, H5 W
卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。
5 @" j. |+ b4 b. {
. i2 l2 q6 K2 G" m# y: y- OTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。 tvb now,tvbnow,bttvb& c) {. A$ j3 n* T- a9 B1 X9 C
5 Y, {4 |7 f2 W( \9 O根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。 % x/ A7 n( Q1 V5 L# P
/ ? ^- ]8 z# l4 Ltvb now,tvbnow,bttvb该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。
! d+ [" R/ K! U- S9 u( d3 ATVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, d. E5 c, y3 ^) u9 T公仔箱論壇广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。 4 Q# ]' ^; {; q' f& Y
tvb now,tvbnow,bttvb4 j4 l {, Z9 Y/ u
目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。
, k, ^$ w! D) t3 y6 m公仔箱論壇
8 J! B) P+ |& Z! ITVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村改成“村中城”? 公仔箱論壇, N$ G' l9 i! r5 h1 B
5 U# \* c6 U9 C( x! i; Z HTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义 公仔箱論壇2 B3 A8 ^' K- d* Q
1 g$ v# S/ X ? n p' ]0 a+ C) x' K公仔箱論壇对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。 5.39.217.765 H! u* r' G5 ~# g5 u9 z
tvb now,tvbnow,bttvb9 Q9 O Z m; }$ o6 ]
11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。
4 {% C6 o; Z" `( u/ D, Z- yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! Y6 H( ?5 C- h; _5 B, tTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。 N1 \5 J! s) k. g/ g: Y( @3 |# Q
, e2 l8 T; i' i4 m! ~/ G+ w4 fTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。
6 Y& K" T/ x o; g6 D- v$ F" S D. @0 _( l( p
而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
9 U5 o0 F6 G* h2 s公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 S' e, F* c! y- ?, [" B
11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。
* x2 }$ `# w7 @tvb now,tvbnow,bttvb
5 R/ k3 L$ C5 r; d h) T5 J容积率问题也困扰着杨箕村。 5.39.217.761 j& V! ~3 f j
tvb now,tvbnow,bttvb2 `. k' n% }! B9 x/ U( N
11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。 5.39.217.76, R! O6 I2 _' g+ L, }# |
5.39.217.76* D/ D5 I6 x+ H+ v% g' i0 O
“核心还是容积率问题。 + N- V" v Y/ |2 K) K3 h
8 f" q y6 T+ M4 H1 p& b; I5.39.217.76
) N5 P+ G9 S" W# \”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。 5 s2 l2 q3 i% [# o! B, M
tvb now,tvbnow,bttvb9 c; j: E2 |8 q9 e
李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。 5.39.217.76# ?( B* r- [+ m: s
公仔箱論壇& Y: \! c# o' m& o
“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。
7 t# ?$ J+ H1 `9 I# c7 d. v5.39.217.763 X+ \+ S8 U! O9 |) s5 G) t
2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 w2 G* f3 O: Z7 N
公仔箱論壇; k: o* u, [% L( u/ H
不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。 , N+ a' ? K8 Z. [
+ R7 }, H- g. {& F4 R; \李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。 - J: b. V7 @% g2 H, y
5.39.217.762 B3 d% X/ ]) z8 G0 d
不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
* B: y( B% s( fTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 S* w( C# b, {! \0 E
李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。 5.39.217.76& m, F" d# n7 h% q% c
公仔箱論壇: r9 }, Q( {! k1 C l$ p! o* v8 {
“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
9 m5 m" P a7 f2 K3 T9 C5.39.217.76
6 w0 N5 a$ p0 F) h% m, T4 U11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。
F. B$ L' c# E' G0 o
! g1 D! ?9 k- F- C; `# j eTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对开发商的顾虑
7 j4 @ m/ [, U1 t( {3 {, H4 O0 d
7 ^. i; |8 l$ d M5 Ltvb now,tvbnow,bttvb业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
3 g3 E# d) O* f0 f% V6 g- m4 l
6 T3 x) A; z J! f4 L5.39.217.76冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。
" Q+ V9 g0 N4 A& D) JTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇! _9 z, Q# O/ f5 B7 V0 z, a* |
11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。 ; F1 c# U* I$ \% i
) v/ _. U4 m6 [11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。 2 d T/ v( t( ]3 e
1 x7 X) v3 M6 j5 u2 itvb now,tvbnow,bttvb一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。 ( b7 w! l' ^! k- U! m+ i
tvb now,tvbnow,bttvb% V0 J2 R0 H; G& P
2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。
`8 Q$ {5 v; t& etvb now,tvbnow,bttvb
! i3 Z5 I' L" H/ s; d5.39.217.76据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其 公仔箱論壇( |# f% Q" m R ]6 o
' Z1 u3 `/ h7 `他城中村改造项目。
. }& T$ i/ c/ e1 y7 L- {公仔箱論壇
. S2 K# K+ ?$ L% I Y. d, A( h% d5.39.217.76对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。” tvb now,tvbnow,bttvb ?* C3 z4 g- I$ P
8 N2 u4 a! C [% L% ^ y9 ~& o公仔箱論壇广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。 公仔箱論壇2 j3 |9 |0 I+ D" i1 d
3 W% s- Z8 \& |- J3 y" ?: ztvb now,tvbnow,bttvb也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。 & Q. d, E/ P( g6 e: O
3 ^) k" I5 R: M3 \! E6 ~5 vTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
: [% E7 J* ~4 Y/ i" B$ J3 N/ y: z$ Ptvb now,tvbnow,bttvb; f. X2 N% K( |+ M) v2 R* R {
白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 |# M; O$ t, p& o% \ O( y
7 E5 g( r4 f! F公仔箱論壇2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。 公仔箱論壇4 M( Z! L: B5 y5 D. b( j3 M7 |9 L, z
5.39.217.768 k( |' s, F. I" |/ I1 r
11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。 5 @# I9 {2 W7 S' j) F
4 y4 C( d2 e: w# _0 K; D& ~( I3 l5.39.217.76宅基地“利益之争”
/ h7 a5 [' F% N' U) b公仔箱論壇: i5 z" W8 M9 G4 Z2 s' N3 T( `
城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ n7 p9 A' m: L! H+ m
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 T: w( F7 f: F& E$ Z* K$ c
11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 tvb now,tvbnow,bttvb6 J/ S5 W9 O$ }- ~
) Q- f Z- R2 ^1 h, V( z此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。
- {( k/ Y0 i1 x Y# N5.39.217.76
8 a/ x9 g7 S# H! j; z) Q+ X公仔箱論壇之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。
3 f9 [4 d* W' Ltvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, b: s, [/ E) A
村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。
0 p x9 r9 R) b3 X0 l5.39.217.76. F' t `$ f0 [7 w
而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。
9 Q h, j" G3 G4 utvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* I9 A% V" X( H- O9 G! e
11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* h: }; T; ^* d1 _; p$ {
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ l7 e; \1 R- E2 C2 o$ Y" X, }
业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。 : p& a r3 d7 \, D! v- y, J
3 U" X+ v9 H8 b z. @TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强认为,城中村改造
( {* E! n6 s7 J# x3 q$ A公仔箱論壇) B) @% H, P* L2 h$ u0 I
涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。
+ p5 }. j3 | Q$ Itvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb S- |5 w9 R; M
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。
+ b4 E. P/ O0 n4 n/ CTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 X0 \3 f3 y$ h5 J8 I$ n
很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: M5 ?+ b9 D# V2 [0 g% {
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 d6 N; f4 K3 R
(徐志娇 编辑) TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& ~/ R$ G* c: e+ k* ]9 O4 K
3 ]7 E9 b6 S# M公仔箱論壇
* W! v r- z I* m9 t5.39.217.76
# s" V0 ?6 a1 M) \0 e# g! m% r公仔箱論壇 , B F- F+ ~: M
tvb now,tvbnow,bttvb3 _( t1 t7 G8 g& M9 L8 c
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑: 公仔箱論壇0 U' F0 w# b0 H
要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,
' m |* N6 z$ e4 G# [5 p' |1 ~6 i5 DTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。其它不说也罢!!!!!!!!!!! |