广州:城中村改造在利益博弈中推进
2 Q1 u3 j0 G' g5 _' i正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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/ k& J; D. H9 s: l0 i6 e2 v5 uTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版
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" B, L) D0 O% \$ Q7 }- `$ D; \tvb now,tvbnow,bttvb▲夜幕下的广州城中村。
' t' ^3 U0 g& P. l& h 在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村…… 公仔箱論壇1 X: m5 |! X, _$ q: F
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 5.39.217.76& O. ~# g6 A' c* S
这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
! i" C* z9 C# O& o4 g/ Y4 Htvb now,tvbnow,bttvb 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” 公仔箱論壇& x0 F2 E+ t3 q: a( @4 d, [8 I% c
■“土可生财,地能出金”
Z8 N$ D/ E0 u m! R+ N7 b 年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) U' H+ h( z$ R, @
20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# ~1 k: v1 P0 b% M
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。”
, j I$ j; D6 x5.39.217.76 “农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 P1 L+ L6 c$ Q0 L! E
没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。
" X7 U" A+ b$ Z# p! e2 c& mtvb now,tvbnow,bttvb 密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。
$ ~! ^' c7 Z; L" X 当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
+ g5 }! o; l }, Y 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
6 Z8 `* O3 I: s+ [1 q 集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。 tvb now,tvbnow,bttvb4 }2 Q+ r4 s! r& w" T+ |4 [9 i! e' J
不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
" e& ~. G, F6 D" s% @& @& e$ p■分红年代
: e: j2 `% u ?( l% {2 ~ 冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。
8 J. [- Y5 t P! B7 Z, i4 x. ]公仔箱論壇 对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。” 4 ?) B: J3 D! C3 K
农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 |( J* K, T+ x, ^
开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。 公仔箱論壇2 l9 Z* Y4 \- U2 K' t. L; {! q+ t
村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。” # K+ ]2 B D/ }* B+ I) a2 E: u
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。
; v: J0 _: E" c2 }+ m% x: `* O公仔箱論壇 但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。” 公仔箱論壇* x! \3 w9 M# p' W. F+ r' \
冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。” tvb now,tvbnow,bttvb* q1 o- o4 L, ~2 o' x i* J
■“拆一补一”
& r$ j+ s* l8 G+ E' x公仔箱論壇 2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 5.39.217.763 q- U: B3 z7 L4 x8 W# m& _
7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
0 _5 K6 q6 d9 C2 @/ B; z. Y 冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
7 L6 g; v" x( ^& }: B5 N7 _5.39.217.76 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
" D9 A, v' ^9 b' j/ T( M5.39.217.76 这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。 公仔箱論壇# X' b7 f5 V7 ^* ^0 ~" r' e
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
& F6 E# B4 ]) E8 N' _公仔箱論壇■城中村拆迁要慢慢来
/ j+ S' q& }: F( Etvb now,tvbnow,bttvb 2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 5.39.217.76, o, \4 y7 X. Q p) K: p) W
在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。” 公仔箱論壇6 s9 A1 [0 v' z. N8 l) J! [
村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# n$ O0 n7 G& i# D ]+ ]4 J
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb6 e6 E/ G, {/ k9 T! [" s* n
冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。”
% Z9 I$ q* J$ ETVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。 5.39.217.761 k& h1 p( A% |! }2 P
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) tvb now,tvbnow,bttvb* M3 R0 h1 X5 J8 Y. g( l+ Q9 K/ C
(陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》 tvb now,tvbnow,bttvb8 M7 A# A0 K5 a4 V) `/ {% R% V( W7 f
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- m! `: u" l. l4 y( U% B5.39.217.76 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
0 C8 N. n9 A H% hTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
2 R$ g6 G( w4 [7 \0 d和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
5 S \# m. [: b& ]* L( s------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧 7 {2 @7 }+ R$ U4 a7 r# d
请你请省级审计出来审计这条难账 公仔箱論壇, b% n) V, P- V3 g4 J
如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
1 R; r& F6 q/ b, G3 [跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)5.39.217.76$ o* ?3 i+ z6 o) O
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
* ?$ t% b+ ^1 Y+ O9 h6 P公仔箱論壇2009年11月25日 09:15 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. b* f$ n7 t+ N9 V' [2 M5 s
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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/ l* g8 P% ~9 K6 p6 W; \中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。
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8 w c S- \+ T* P9 ~3 }4 e# q* e* cTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。 公仔箱論壇0 h) N% M; y# F; _# T/ f5 \% ^
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城中心的“小社会”
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。
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1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。
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3 p3 j6 B3 c. d# T$ i! v6 l随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
; W4 I6 Z) Y: j, L5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( S$ p" n m: {0 R% `2 q/ n0 z- H& @
在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。
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/ P, E3 C) B- G0 Z. S% v根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。
; k. W9 k) I, f8 DTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! R; y' m% E& W9 a& t1 `+ z0 @
在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。
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与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。
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- \! b; ]$ B6 J3 E从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 y1 T# j# Q3 T. a1 @. h2 K
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“卖地筹钱”以求变 / M( ?1 h) n3 d* U. o( ]
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如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 5.39.217.76+ d q& x7 |2 _
* T& T. U% d: u2 v: Jtvb now,tvbnow,bttvb猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。 5.39.217.76) p; Q* D/ C& I1 T
( s3 f" H7 c+ }2 C: aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。
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2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。
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在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 公仔箱論壇. { k" ^, _/ i( ~- D( e( G
置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。 tvb now,tvbnow,bttvb1 J: ?6 J/ j1 V2 F# a
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。
, C. L6 C0 @+ Y" r- KTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" ]9 j- T! n) S+ w: J% Z“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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+ ~% E5 n; p5 j3 Z/ Itvb now,tvbnow,bttvb这成为后来广州城中村改造的一个样本。
) |/ E6 C, {- p9 b5 Q4 l5 g
) S+ p9 z' X4 w7 d- F6 I8 D% Ctvb now,tvbnow,bttvb2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。 公仔箱論壇 G; I4 r! n& I' e |0 R4 \
该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。
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+ k l7 B, V3 G0 V) b5.39.217.76文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* {1 G9 c) B' {7 M! K
: g B5 Q( m$ c0 u- b6 k- DTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb* u* R* Q7 F9 C- |2 V. x
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一村一策与两种模式 ' Y& [ S( i& |: e7 N
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自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式 tvb now,tvbnow,bttvb7 ]& ^6 a! g; e( m
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与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。
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3 B# A& h, M4 o: |: o5 j8 x2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 公仔箱論壇4 \3 o3 ]" Y% s$ ?2 X9 C* m9 f
1 E) X, ~ z) G" Ttvb now,tvbnow,bttvb琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。 ; s+ h* P/ j; o; T# B
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 公仔箱論壇$ i5 B3 n! N( g |
|/ v! I2 V: M$ p. C& \TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。
! k4 W3 L/ @8 @- {8 e: sTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb* e8 `; \' r. H, {5 m% i5 U
事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 L* D' [ x! x5 Y X" {
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。 $ q1 N; t8 k2 H% r, o" b* p: @, e6 _
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该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。 5.39.217.76/ W; e2 b& _. ?$ W$ {
# p& ], ?; u1 L2 {, `' U公仔箱論壇广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。
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5 G4 B+ ] T4 u9 `( [9 p$ x公仔箱論壇目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。 公仔箱論壇+ k/ Z1 a8 P* r/ I& ~* h& Y
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城中村改成“村中城”? ; }. j- w5 i7 M+ |$ F& i$ r& d
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三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义
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0 n! g4 D1 f* T$ r. Q! |5 a对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。
7 { y2 ~1 M6 x# q4 X* RTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76+ ~: q4 B/ y* G& I0 A
11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。 $ J% W) \' E# W
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据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。
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这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。 ! q2 n& y0 m* ^8 O
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而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 5.39.217.767 f# D/ V# ]2 R- Y3 A: K
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11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。
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容积率问题也困扰着杨箕村。
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! r/ A8 j- m* q6 K* l11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。
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0 |, s# `% E) v5 x: j6 y [tvb now,tvbnow,bttvb“核心还是容积率问题。 5.39.217.76' J/ f4 _6 D0 @8 t! L
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3 Q6 f. W8 t; H! N5 e+ }”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。 5.39.217.76* a2 s, _- a7 b9 I4 {$ l
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李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。
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“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。 公仔箱論壇+ b' H7 g v6 V8 p$ c
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2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。
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不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。
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9 J: h& Z% P* K! S5 f% h李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。 . k9 f3 G1 C! s' a! [2 I
e) d" b3 e+ \TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
1 Z# A' K# _1 R( n2 gTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( I% z: W* v7 L$ T李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 i) e7 v: r% F! C3 _
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“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。 公仔箱論壇6 D1 H/ b2 c. `0 J' F
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对开发商的顾虑 tvb now,tvbnow,bttvb3 S- n; w& ]. j* h1 \$ G" @- p4 S
9 B$ L! Q6 V4 K- D+ R) c, b2 N8 ?tvb now,tvbnow,bttvb业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 5.39.217.76 j& M9 }+ B# g9 W/ T! l2 \
U; c" S* T2 S# w' ?4 \: U6 hTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。 $ @: X$ }7 Y3 r2 C. `
2 y6 c, e* K l4 @0 y" X! O. _公仔箱論壇11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。 tvb now,tvbnow,bttvb. o9 z7 q+ t8 F* d# W; k
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一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。
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9 `. I+ W1 w, t: g5.39.217.762009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。
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据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其 tvb now,tvbnow,bttvb4 T3 e6 a! q# K5 c* k
- {7 [6 @& @0 A1 Htvb now,tvbnow,bttvb他城中村改造项目。 5.39.217.76% H# p3 V- C2 s- R+ M
( \% F( M6 S6 P; T+ @# m( J对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ _8 B$ c4 |9 F) i
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广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。 ' o5 S2 s# K5 l: i3 v
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也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。
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& Y @+ G. v3 c+ [7 gTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 8 \; r6 H- d u
! S. W0 }) `% ~/ a3 xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。” ' I8 R3 ?$ `$ x T, I, [9 i
& f3 C, G7 `2 b* dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。
. ` J$ G* M- {8 Q$ i1 B1 w/ dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- _" h( ^# G6 R* _/ E
11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。
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宅基地“利益之争” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. m2 D+ f' s. ^3 z+ q
3 s |. \; W, s% z* gTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ z: E1 ~, B0 x8 q+ W0 S0 `
6 }3 E6 h% e6 z9 z. J% f公仔箱論壇此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& W1 B6 F9 T& L& y7 z
! _# K7 t& D* l4 | B9 L& z之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。 + a- Y$ J8 O" E7 d8 N
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村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' j( b& q6 B$ c! W
6 Y( k2 [ ?% `7 q, [7 d0 G+ wtvb now,tvbnow,bttvb而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。
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" |, ]. z, b# [# E8 d; g3 }11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。 公仔箱論壇& W3 M4 ?3 J7 l( ~, k
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业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) d" @; N5 ]; ]8 \
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李国强认为,城中村改造 公仔箱論壇6 F1 n2 f% j1 J& n* f
, J( Q# Y. B1 A/ ctvb now,tvbnow,bttvb涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。
5 p) m9 \' K8 m$ KTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 b+ \+ u2 O( c. W( {- n$ k- ?
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。 " @0 L/ r* o! I( O; v8 I: ^( V1 V' }
3 F+ H. U% ]/ \" NTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。(徐志娇 编辑) 5.39.217.76, {2 S' L, P1 B, o& j, a
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" b9 |/ h) }# q% p% }$ F7 _0 n广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑: tvb now,tvbnow,bttvb! `. u- H% {: R' H7 t. d- H7 e
要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,
3 w8 A0 B+ l& A0 e* J$ c/ Z# l其它不说也罢!!!!!!!!!!! |