广州：城中村改造在利益博弈中推进
+ z; K+ x1 W* Y5 o7 ^( x正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 公仔箱論壇0 Y8 @( S5 ?. f+ X/ K2 j' ?) G
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 f+ N y5 ?! o
1 x$ W# ~$ y; ^1 G7 ?( G▲夜幕下的广州城中村。
2 A$ q. B C1 t& v, Q: L. m 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… ) C8 @1 s) i( Q# }+ z# R
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 * W! B2 i' Y; N0 i! \8 E
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
5 X6 g2 y& ~1 u. A4 }; ^. G/ c 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” tvb now,tvbnow,bttvb; p+ h# N9 _1 I
■“土可生财，地能出金”
5 H, ^. B% k# O( C6 s* z' M 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 / a" i; N3 L% G, I
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
" v% `" ]7 \ l1 f# Y0 h' QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
% h7 y) K- U8 I" j$ e7 L- O4 ~ “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
4 G3 V0 S7 E) n+ z# ^, R公仔箱論壇 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 公仔箱論壇( k% X0 Y4 e3 S, H' V8 n; M( t
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
" n4 P- U' Q. x7 a9 T公仔箱論壇 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
' Y# J1 q4 Y( j$ b$ u' N, a5.39.217.76 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
6 |4 g1 Z1 n Gtvb now,tvbnow,bttvb 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 ; P, n: n- i8 E; B: s g$ w
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 公仔箱論壇4 ?# h+ [& f* j" l+ W# |
■分红年代
; ]; p5 q3 E6 L0 m/ d# ^ 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. v( y' f$ z2 e5 `/ B. t
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
# J' q6 D+ {5 i/ _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 9 _ K; K# C& \; O$ I) J
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
$ z7 r; N. c/ F! n- S 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
& y$ n( |( g& Z2 u# j 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
w% j2 x: @& z2 C0 A2 t1 R1 x- L 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” 1 y! b' a: @9 {+ v2 ^% I0 @
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
" K! X. V8 L( F# kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■“拆一补一” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 R3 Y! f8 @9 s7 q) \0 \$ m
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 ; J& N0 Q5 o- E* ?3 j9 ^" y4 z1 |
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
1 a$ W; S9 P3 e: |2 H& Z0 y* r- [6 o 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 公仔箱論壇7 p* i+ D% J: [
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) g5 y) A/ V8 A; ^+ ?6 g% e$ E& H$ Y
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 公仔箱論壇8 v! w% N* T* H' I
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
+ [& ]7 ~, {2 y8 p■城中村拆迁要慢慢来
9 [' H. E1 k% G) e3 \公仔箱論壇 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” tvb now,tvbnow,bttvb) e- m) t5 P) Z) a, z
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
( { _" G( H1 r4 X+ _. n5 @/ n公仔箱論壇 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” tvb now,tvbnow,bttvb7 P! y y9 I' ?8 o+ R; T' O
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 0 K& R% O& j1 B+ ^
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 G/ c' ^6 T; j
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 公仔箱論壇3 }3 u3 o- n* r. j# Y! s
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) 5.39.217.76( {+ V$ }' X3 l/ W: n8 R
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 公仔箱論壇) W* F: B5 k& c4 ]
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- u8 T. t" B) Q/ j$ X5.39.217.76 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 $ A: X3 E& k0 D. h3 E0 d# E
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
$ s& ? G, v# l* Q公仔箱論壇------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
! N# `( N$ m! v; |请你请省级审计出来审计这条难账
3 k, g. L! \( y* ~6 O. l. d5.39.217.76如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
$ G, A; J& X C; Y% @, v5.39.217.76跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 v5 \' n% X7 B& y( Z, Q# k
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* N! I- _2 A- `5 gtvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
! a. C& \/ l3 t2009年11月25日 09:15
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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! B5 ?$ n! ^6 X, ~: t目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
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' h% `+ d( I. t; Q: t, }+ y高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 7 d) f: b* [0 ?- B
) B. J1 j+ @- g6 q( I5.39.217.76城中心的“小社会” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 P7 W2 T/ u/ Z# c
7 ?! I p1 ?6 V0 ^tvb now,tvbnow,bttvb有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 tvb now,tvbnow,bttvb+ W% ]3 c7 v" P: j" o: n
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
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8 w: `- c I9 Q& b+ U- Ktvb now,tvbnow,bttvb随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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" c, C. a6 o3 J4 M公仔箱論壇在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
6 n# F8 G& |0 N, q) Q9 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( c5 F- P5 R* u& J5.39.217.76根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 公仔箱論壇8 f0 O |$ g" A3 j! i" k
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 7 d' `1 ^) ~$ ~, _
" A! K8 P- L$ E! }$ c* ^/ Q. g与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 3 Z( m! F: z8 _0 f8 x8 B
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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“卖地筹钱”以求变 tvb now,tvbnow,bttvb; @4 T+ H2 ^) q5 T# z$ M
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 tvb now,tvbnow,bttvb M. o5 ^+ L9 c8 y4 _' {, k
, }: v) u8 Q2 g( D! W猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 公仔箱論壇2 W1 \6 e5 l1 b7 K$ s0 J
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知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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8 s7 S- H& G: i* Z" \) w$ O5.39.217.762007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
1 n6 v- ~7 Y; d' G' }5.39.217.76
* j- X5 k y5 ?% T' w* x5 x8 S在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
- i& I. I% ^7 Y1 D置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 公仔箱論壇. i/ ~% V- A3 v( o) z5 B
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
% @* N4 {- d4 V: n) Z+ l7 Xtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& e% U9 q/ H4 h; H
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 公仔箱論壇# v; Z1 _9 _* T8 Q1 e4 u
' {4 O. Y# a" i6 o5.39.217.76这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
6 e" F+ ?5 v, ]# M6 ]2 U/ T( H公仔箱論壇该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
: Y3 b6 k6 X0 k公仔箱論壇
: m0 h6 x, |# Y a- z5.39.217.76文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, n W9 z0 n# S6 l+ G
$ N# W+ v% ~ r, Ztvb now,tvbnow,bttvb随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
7 [2 B7 S, z' s- RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 i6 M" {/ l& h% S8 H& C, m
一村一策与两种模式
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; v* x7 z5 S3 e# }7 E" L自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 公仔箱論壇+ H, W3 V( I) H% H2 {8 D
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
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( h' J9 J, O$ X4 x$ Q2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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, D, w& _5 M6 i6 i4 f. G* D琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
8 V' j1 `: Q+ Z7 O3 c9 e0 R: S5 C公仔箱論壇5.39.217.763 p/ A' n! u, Z* h7 j
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 公仔箱論壇2 z) }: q' b# |) R
0 ~5 L9 p* \8 T. H0 C5 Ltvb now,tvbnow,bttvb事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 公仔箱論壇( Y& v2 A5 U' ~* y8 {/ {
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 公仔箱論壇8 ^$ j8 [2 R: m/ r- |: a/ N
0 `# R# H+ y' _该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 8 Y8 f3 O9 }- G2 E
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! w5 H- e& @7 V; n% g
- O1 E1 {- i, Y" N J! T城中村改成“村中城”？
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三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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6 `! x2 o3 z/ T# ~5 E. U6 {: R公仔箱論壇对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 tvb now,tvbnow,bttvb. Z, J( H6 v _0 t' ]
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 公仔箱論壇- s, e1 F' }$ H" S, b4 i# K0 E8 ?
) n4 D% `9 H4 D4 ^5 |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 5.39.217.76: O7 L- B/ G9 B, F% V5 M; w/ R
! W& w3 Y) V) i$ {公仔箱論壇这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 tvb now,tvbnow,bttvb* i, Q* ]$ i) V/ n/ j
( D+ s" T i* v而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 1 q I5 j' Z! D; r
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
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4 ~ E9 d, {( I0 X! H5.39.217.76容积率问题也困扰着杨箕村。 5.39.217.762 ~- d/ V# V; r6 ^4 S
- ]9 Y4 j* T& x" ^" L3 n W) Z! ~tvb now,tvbnow,bttvb11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 5.39.217.76' p0 ]+ R. T" ?5 Q
: p) O( \4 R, g2 N, ^' a" |1 r2 l' O公仔箱論壇“核心还是容积率问题。
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+ `0 `) l& l& H) [6 D+ q' UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.765 ?' p3 c' {4 h; L! h
”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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! _; A0 Z. r+ }! q& T( j atvb now,tvbnow,bttvb李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 ) x2 H3 [0 s# m. M
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& Q$ P# s$ r7 m5 @1 j* ?* o3 b
“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 / T+ ], u% {. S: ]; s
' Z2 T; d# M! J+ M! |公仔箱論壇2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 公仔箱論壇- {1 D9 C8 z* i; E
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 tvb now,tvbnow,bttvb( M' r( \$ r5 B% O. f
* N- m) \ j. q. b李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
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! G# d2 ^. Z# F0 \tvb now,tvbnow,bttvb不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 & M% C5 u T" a. V: [! o
- T: s% g' C0 H- ?, h( ?# P2 Z3 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 5.39.217.76* i6 u* ~8 t2 G" s3 K# |: I
9 a8 Y L% q& V1 y5 ^5 Z1 xtvb now,tvbnow,bttvb“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
4 z* J# J" ?8 e @$ A) U" ~tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇3 U9 U' Z% q1 [" E7 T- K: Y* S8 o
11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 & H3 f. E) T6 P8 |+ P9 N) @/ E2 T; V; p
4 ~+ G1 i- p" N7 Ntvb now,tvbnow,bttvb对开发商的顾虑
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& w+ v4 ~9 t, J H! M% Q9 ttvb now,tvbnow,bttvb业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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" D, r, l _, M5 b& h+ R$ w& V冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
2 c/ F, o6 ]" `$ i5 bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.765 T( I' x( l2 z
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
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1 @. W& }' U7 E8 R一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
2 B$ U8 {! T( CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 \+ q# g) a7 D/ j3 M, i2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
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3 A/ S/ @4 @' W9 @1 ?. c2 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 $ o+ c9 e! V; |3 D
; A3 ]0 t; u4 U$ i; z; p# y, T3 r7 t他城中村改造项目。
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+ f/ S0 B7 d1 Ktvb now,tvbnow,bttvb对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” ' V! i8 N+ m9 G; l
- Q3 X3 A" v2 a5 L- Q广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 # `& ?+ h* h% c( Q/ R
' C! w; E) U K也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 tvb now,tvbnow,bttvb: T% a9 M! O+ t# y9 }* Q
( g& m8 c. i$ R7 v9 ~) _城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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( X7 p! l, e% y# `4 Z% [' V9 ytvb now,tvbnow,bttvb11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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宅基地“利益之争” - Z2 q! l4 |+ r2 S/ ?) f
0 j; S$ b+ l! ^0 K6 `. E5 o3 x公仔箱論壇城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 公仔箱論壇0 k( u$ ^( U/ U4 o) R) L
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# N* I( L/ t3 K3 w& b
/ r" F& f7 [' p3 M公仔箱論壇之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
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11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
# X% n. }( H0 m0 l0 F9 TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
2 f% a# g$ g: I) ~3 D2 H6 Q公仔箱論壇李国强认为，城中村改造 公仔箱論壇! U3 I$ _5 q; T6 A) W& |/ g1 W
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 . F. S+ L3 I8 }1 n
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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& K! G3 C# ]8 [# l# Y* utvb now,tvbnow,bttvb很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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(徐志娇 编辑) $ z2 @3 V* p, P T0 G2 k
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: k2 O! X" E0 P! K0 k) d广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 7 a5 u& y$ A6 z! N
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，5.39.217.76. a% [: E7 _8 @0 e0 w0 q
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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