广州：城中村改造在利益博弈中推进 # m [9 R( T! ^0 v' | E% Z
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 公仔箱論壇# b0 s7 y( }; V& t6 v' Y
0 D+ z. `; b$ D8 e' Ctvb now,tvbnow,bttvb （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
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▲夜幕下的广州城中村。 ( e' h# E8 \3 B% U
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… 1 w+ ]2 R, b1 C5 x
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 tvb now,tvbnow,bttvb) O& H1 Z, k/ X6 j* I
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
7 }+ n2 x6 [. S. X! X# X) p: \ 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” tvb now,tvbnow,bttvb6 b/ i+ k# ?) v1 s4 {5 H; {
■“土可生财，地能出金” 0 I0 ?3 w0 R. X) r3 e7 Q
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
. J0 u$ l# P X3 h1 ?$ F/ S2 D7 ~5.39.217.76 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
2 ^* Q, \* B/ e' Q 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
/ i3 L6 z3 }3 H “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
* k9 e, o9 ~6 n e9 Ttvb now,tvbnow,bttvb 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
" E" O1 Q, C9 A 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 . i9 _( `. g4 C, `3 d+ n4 M! ~% d
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 3 E+ t/ g: z3 N i
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
$ x8 `2 }. f) m e, i 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
" L2 @( ^ g5 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 5.39.217.766 S p% o( X" z% ^# U! R/ n
■分红年代
! K9 W) f- V. i$ Btvb now,tvbnow,bttvb 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 8 d7 g% }4 d$ e ^
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
5 B5 t* v5 G. y1 ^+ U% O- Jtvb now,tvbnow,bttvb 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
* {% {- E" g9 c( M* { 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' ?7 ?9 `6 X' B" F, ?/ K7 h
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
* M/ w! i6 a: e. Z2 rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 公仔箱論壇 y/ d: P) i( R! |2 ]
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” 公仔箱論壇6 E7 r5 a( f5 X. U4 l
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
4 B& P' I0 h1 t h* C5 S& f5.39.217.76■“拆一补一” tvb now,tvbnow,bttvb0 b0 e$ M, z% X* x& G
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
; H0 c0 q% G9 r2 OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 8 p: D7 n2 N' @
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 5.39.217.76+ w; N1 M7 u. s$ u1 ?1 n: D: p
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
; x7 x5 N2 j; |tvb now,tvbnow,bttvb 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 l- u0 e6 s8 q t* b# Q
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
( `. X1 z, {6 x. z■城中村拆迁要慢慢来
0 t9 V D$ ~6 i; ?* ]" Q# C公仔箱論壇 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 公仔箱論壇6 d- d4 U8 _8 W( l
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” * ]8 l& @, r4 Q+ A
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” tvb now,tvbnow,bttvb0 v+ ?! t3 Z' ?* h% I/ h6 a' L
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 9 f9 @2 }. x9 R* Q* h; c/ N% C+ O
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
# j4 w, j$ A% }. ?: H7 Y 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 % o) `/ a* W: F$ y
(文中卢秀芹、卢佑民为化名)
; Y) s) m8 e8 s! m% m7 o (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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2 C' B8 A0 i0 D& H5.39.217.76 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
1 Q$ U8 j1 U5 O9 ~" ?公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb! o6 Y& i% ~8 w6 M' T% R
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
3 B+ v! K, L0 n5 V6 E0 R: J公仔箱論壇------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
0 e. Z, W& Y! G9 F z公仔箱論壇请你请省级审计出来审计这条难账 , E/ j& e8 Z, E" E+ Q
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。4 ~( u) _1 L. q3 ~! k
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）5.39.217.76$ z1 V9 V+ [5 p+ `# L
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$ W0 [) Z: [, d7 Q) [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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4 k3 B! J( w- {8 }, V# J; L8 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& G2 w4 o" Z. z9 j+ m. k2 ^5 L
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
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4 q3 u& `. U, f( @' y3 G/ xtvb now,tvbnow,bttvb[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 公仔箱論壇 d3 ^3 g( q2 V& q; n: R5 O! \' w
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中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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9 [3 @3 @9 {# |' [+ Q4 jtvb now,tvbnow,bttvb目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 0 o, s2 S/ \6 n: k5 _" I
/ S/ L8 v/ h) u6 |6 i r- w公仔箱論壇高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
! H# h' J+ ~0 t公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb8 Q4 p( q' s" E# Y4 W# E, ~% ]' [; O
城中心的“小社会” tvb now,tvbnow,bttvb- _5 R. k2 V7 N7 j
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 2 g8 l) {, |6 u) }' U* _
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 $ ^. O! m6 j$ w
9 _( T3 ~# R! u- I& ]- W% b3 p- u公仔箱論壇随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 tvb now,tvbnow,bttvb2 F' M- P$ c6 y0 S% b5 a( |
" s$ m( O+ u, C7 ztvb now,tvbnow,bttvb在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. }3 e9 S9 j5 `. r( H
. Q4 m/ u6 J x根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
) t+ {) V# k& a: y/ o% E# @% U4 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76+ N; c1 j# m v/ Y
在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 " z+ e. C6 B( O' T: Y- O
; d) B4 H1 E* o% _& I6 B+ F- [与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 D2 q' m. C# S" ?5 u$ O
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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“卖地筹钱”以求变 1 {( G2 X4 U0 H2 |& y9 A
( }. o0 P; g- X! S7 T/ b }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
# C# z) [& h0 V$ B0 m公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: Y! l$ u/ V* e; H+ _ U' n4 x, h
猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 5.39.217.76/ d8 N0 |' l; L6 T$ {) z7 J
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知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
( H% b6 d; B9 E0 l, o公仔箱論壇
# U: X4 R# s2 u- O" k! `tvb now,tvbnow,bttvb2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 5.39.217.76/ Q& q) m6 @6 k
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" U3 G* f# x/ W" I; o* h0 M/ P( B( A% a
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 5.39.217.765 U' Q7 |9 z% |' ?: o
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
3 U( M2 ^6 j# L5 i1 }: htvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76, e2 C9 O, T/ v& A: S' W* P! u6 l5 G
这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 5.39.217.76$ W8 I( g* \8 @1 L
# w# z' A* \7 k5.39.217.76“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 5.39.217.767 _3 ^5 \' N/ _$ K/ o
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: A/ _( a) f4 d
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
, j7 F4 _0 ]2 J1 S该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
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- ] f# P# C7 Y: V# Gtvb now,tvbnow,bttvb文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 tvb now,tvbnow,bttvb! u& U: H! X* L Y1 A) m
; ^4 [# [7 n' s- R随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
. E, v# d/ i% aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb0 P/ ^- I$ u i7 r+ R( o# y& E
一村一策与两种模式 5.39.217.76/ O3 F6 T k$ T+ J" U
+ ~1 U& p) a' \" GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 ( A# r! ^3 r: I* @, v* E
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 公仔箱論壇% }# H/ i+ c6 Y& ^8 A6 _- n
0 Q. _' g# L6 `4 w, h4 j2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 5.39.217.76' N+ n/ }' ^4 B8 w6 s2 y: \$ j
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琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* T; e( ^8 u! a( a: I3 _9 N! {7 E
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 tvb now,tvbnow,bttvb- u, W& G: v- [" `1 Q
- O& t. q- s! R5 q9 U% B1 N$ a卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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1 k& u/ B) J* B) }) _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 ~" S( `0 z- ^
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 5.39.217.76* X$ [* W9 T8 r4 x' Y2 A# F
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb7 d) A* Q g8 [* m* U
: m- n+ X* p: S0 i8 v9 c. O6 g公仔箱論壇广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 tvb now,tvbnow,bttvb" F! f$ a' m. O# d: H
5 K- q9 R8 A' Q' A. {+ w目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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城中村改成“村中城”？ 4 P2 B0 Y& y2 }( k$ C/ w. k
$ H- {! h! ^1 N0 ?; E |. l8 F三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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7 v5 p" I# l/ n公仔箱論壇对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 5 w# ?$ a, L, w& ^* _
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 1 E. ]% V1 j$ S
4 S. [, V- n# s' P公仔箱論壇而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 , d# |7 S5 q- [5 f( q7 v2 ]2 t/ k- v
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 ) M6 s) D' j9 v! A# u
* G9 z4 M6 A9 K( {: Y7 v容积率问题也困扰着杨箕村。
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
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2 {% w" U+ Y& @9 ?: @% o# J公仔箱論壇“核心还是容积率问题。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 c2 |- P- Y/ d) }2 V
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”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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' F6 M/ Q+ S9 w% u6 P% r5 s李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 ) z; v$ n7 l* u' E6 w) j: X3 L
# A7 O0 q! j* X! C5.39.217.76“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 : G4 H, N5 W( Y i$ J
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 公仔箱論壇) v8 ^9 L2 V/ w2 w
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 tvb now,tvbnow,bttvb' c G. [" T/ Z1 G/ ~1 U
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 6 x+ d: q) Q n; {' {6 W' v* h
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- @7 b/ w+ O5 S+ Z
. `4 a: G; b* [5 k% w! M x4 v“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 tvb now,tvbnow,bttvb1 P7 E; \- ]7 O5 S" P
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 tvb now,tvbnow,bttvb e) d( {2 R, k& V8 K5 w
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对开发商的顾虑 " I4 F& O3 V C! Y
- Z/ w5 K7 X, f! Q' }) C Stvb now,tvbnow,bttvb业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; h; j( H0 E5 P! p9 A
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. S" k/ a) ?9 M* x
{. ^3 t0 J' _$ A0 t5.39.217.7611月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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* n9 }1 j+ L$ z# h2 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 4 C* V% K* Q, i7 J" O: G) ?8 I
% r: b( q3 O" v2 C一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
! S o6 C& q4 @4 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! {& b! i+ O& A6 T' \2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
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4 M2 Y m) X+ h& D6 ]; k- t据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
" W) {% I3 F4 o! i HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 J" }/ `6 {0 n- x! m他城中村改造项目。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 _, m: p; W6 s! ^( z
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” 公仔箱論壇4 K: t! h8 ]8 l8 Z- h
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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$ O. i t, G9 o9 O+ r4 Q: k也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 5.39.217.76* H$ P7 n5 b) t; j
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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# E% M8 U! P! q5 c% F公仔箱論壇2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 r0 H% m0 c" s8 T
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 h4 m3 M1 D2 r# h. y# G
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宅基地“利益之争” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 ?9 ?4 @2 V% ?2 P" [/ H
4 I: M( p4 g3 o; l0 c! W( e7 v$ j城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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2 s. H' ?; L; \; A! O$ {7 r( I5.39.217.76此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 tvb now,tvbnow,bttvb# ?; I4 g" l' A! v
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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/ s/ d; X4 k9 o4 F$ {tvb now,tvbnow,bttvb村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 5.39.217.76/ @. v: Y* b% {! {1 [
9 N8 O1 D5 R: w: f3 o公仔箱論壇而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
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11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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X- T; J' t! P0 N6 Btvb now,tvbnow,bttvb业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 * O+ w2 S0 i, Z! Z D M
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李国强认为，城中村改造
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
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$ k6 C. D0 O7 ~9 n2 X( t5.39.217.76深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 tvb now,tvbnow,bttvb: c( Z# i" t3 w5 j" L
& ^' i- \) l2 l! v很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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5 |/ @3 g% J# S(徐志娇 编辑)
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0 K' o2 d0 [9 C: l( }' M0 Y- d公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
0 A! c5 Y1 u/ W1 O9 l4 ~, L- \5.39.217.76要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地， T8 m2 ^# x* B: Z! A
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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