广州：城中村改造在利益博弈中推进 + O1 a( }: X' A3 P% n+ y( R2 Z
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
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- X5 c: G- o0 u* R& Y Y* [5.39.217.76▲夜幕下的广州城中村。
7 a6 {) C4 V6 i+ S9 W& Z: E公仔箱論壇 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… . T: w( A x2 P9 X' T3 u9 p& r
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 tvb now,tvbnow,bttvb7 v7 ^4 Z2 K% ~& E/ `
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 ! P2 }* x7 K! _( t7 S% m7 w- a$ d
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ Z" H' b8 U3 o1 ]( D
■“土可生财，地能出金”
& ~* N6 o }- ~! ? 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 {% s: `8 }. [$ g6 k" O- ^8 f
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
/ Z, e0 ]. m) P2 B( F8 Y3 Y5.39.217.76 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
3 R6 `" s2 }& b; atvb now,tvbnow,bttvb “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 ' ^6 a, Z$ \! F; a, f3 @- e
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
4 g7 O" ^, w3 h" z; a 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
7 E4 c0 ?0 n3 L9 O; }8 ~+ C 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
9 T; x6 {$ ]) K8 U0 g, z% r8 u 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
# H# s0 R4 Q. ]1 M3 @- ?4 Y 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
9 z# q' v; N7 p' g6 ntvb now,tvbnow,bttvb 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 ! b3 C1 K1 E0 C2 }' R% A
■分红年代 ; H$ N/ l" F" G
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
( @" x# R+ s. T* V& H2 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
" q3 m6 I4 Q) \4 ~1 |7 B 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 5.39.217.76' \5 [: R0 g. o& K7 H5 A: u# D
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 9 X H" c1 w4 j2 x, D
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” ! F6 J B! K# v" r( F4 l4 y( N
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 公仔箱論壇0 d l5 \7 h- Z
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” 7 ~2 e* R8 V' ^0 x9 E
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" `# x/ f3 e% K7 @5 D
■“拆一补一” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" i1 V! L+ |) J/ _5 c* I5 V
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
7 h h& B/ J0 D/ U# ]# j. k. k5.39.217.76 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
1 {: F2 d3 d7 o, B8 O5 _% D+ HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 7 {* r0 ~8 Z$ J9 N: x" u
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 公仔箱論壇2 [ p/ q: R' W+ a: X1 s
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
% m+ @, r- ~8 X& _. P5 H$ L$ e6 ` 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
6 [7 y: q% c4 K& }- j. Q% s公仔箱論壇■城中村拆迁要慢慢来
% w. s* Z: U2 P: M 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
( R, ?7 e2 _; q% H6 | 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
' \. {; F7 v4 s' o 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” 公仔箱論壇- [. }/ ^ `7 g4 \6 F1 v
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 5.39.217.76# c @7 L% [& @
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
8 F/ w8 w4 K6 h- W, tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
9 V" G' w8 u6 K% w& Z6 ]8 C5.39.217.76 (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
* h6 h( O+ [# _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 5 v1 I. M0 q9 R* X$ x
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+ o# X+ e, t& K4 g5 G# f) u2 j 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 5.39.217.76: [6 j$ g! N3 I H, q9 ]1 Q$ W
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb* w* m4 ~$ g1 T4 Q( M" `
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
5 D4 Y1 ~% f6 C请你请省级审计出来审计这条难账
5 v, }! e5 [ _! @如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
6 \' K; J) E. u0 l2 O: jtvb now,tvbnow,bttvb跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）) L3 O! f: {& O, d
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' P. c7 g9 L+ K; p4 VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇3 B! |8 J" [: y7 a
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
. R" ?0 T( H0 I% O' U5 }公仔箱論壇2009年11月25日 09:15 公仔箱論壇: o' k$ v8 e5 H& \
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- v/ p, i/ B6 x( e% J5 H9 z" g
2 m( \! b# ~ d4 Y7 h中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 tvb now,tvbnow,bttvb- @+ `/ f* ^& P% k0 [6 \
2 [( s! U7 h3 L P# n3 u3 W( C6 v z5.39.217.76目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: V4 o( L. S6 b6 [ V S) W
[' j9 C( {# m0 m( G( \5 ?% mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 5.39.217.76( B& n# I {3 H/ D
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城中心的“小社会” 2 v% s- |* H6 ]4 k+ v
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
3 Z' c. {2 X3 a7 u+ D& ]0 s7 _5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 k9 E+ D" J7 ]% z# f! w0 g2 z
1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 公仔箱論壇1 |9 R$ k3 i* A4 [1 k R- }! U
& d+ f! S1 Q2 n% w# [5.39.217.76随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 8 O S- T$ h8 [3 T" }' M+ P
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根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 公仔箱論壇$ U( M2 @4 Q* \$ W: j1 e8 ^
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 / i7 J) t# g" Z1 R
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与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 tvb now,tvbnow,bttvb) L# X3 x! \+ f5 m' L1 R/ J$ A, T
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 5 B5 r# A1 a2 m+ g' z
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“卖地筹钱”以求变
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* W: x, u ~+ ?0 z2 H; _4 VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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) J4 ]+ g% a, z' z/ STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ }2 V8 l6 {5 C' P
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知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 公仔箱論壇' h% D- q4 ^/ v* ~
/ Z( B8 T4 Q+ L. {5 l) [' QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 , R1 m$ x5 c: u$ K1 H+ k
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在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 5 p6 Y _; p6 ]4 {* h- ^1 d
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
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这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 8 S2 G' Y( m E" }- n
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 : }4 H2 z T" A: Z
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 5.39.217.76' I9 D N0 e; l
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 ) g9 I5 d* Q) j% R. Y
6 B$ h) T$ I. _- V' _随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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2 C' {0 }( o3 E2 n* j4 f0 Atvb now,tvbnow,bttvb一村一策与两种模式 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# B+ _: ~# y# N) M, Q2 W; I
tvb now,tvbnow,bttvb g# F0 h! r0 I3 }5 q+ |
自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
. y8 ^7 W& |/ d) sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- J4 g" s% _, g+ Y+ w; |3 c# Itvb now,tvbnow,bttvb与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 公仔箱論壇* B: p9 v. L" c J7 ]5 u' e6 e9 S" {
s1 I. o) p! W, s7 a9 w3 \: KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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& _% J1 @* L# |- w& ~, O! ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
- g P4 v2 r# x公仔箱論壇公仔箱論壇- V5 u- v3 [: H+ Z. O
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 [& m' I# u( I' d
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卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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8 c& x7 Q' K: b& r: [事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 tvb now,tvbnow,bttvb* T( g/ R( c2 c6 I2 J- t; T2 c
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 " [% K, n+ Q0 ^" l* G
Y; L% z% y6 a) N' C) r5.39.217.76该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
8 H: I1 j: t) s9 E. B: J9 ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 I! t% U9 @+ p7 A9 Q
广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 5.39.217.76; M( t, }0 A( _2 b/ i. l
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城中村改成“村中城”？ 公仔箱論壇) [, @. z) P: M# g1 T
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三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 5.39.217.762 c2 Z. C2 W# S h
; c4 h$ g5 w2 Y5 b6 r- ^& h11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
8 Q' F4 T" ~( K& @% q) OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
& T" g K- w7 ?" q公仔箱論壇据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* `$ M d+ v) P9 L
' e4 u% W1 {1 ~' j+ [5.39.217.76这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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% t7 F+ w$ o4 S' b: \而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 tvb now,tvbnow,bttvb1 R, c* N P+ ~& X* J- [4 ~) x
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 , H% ]7 A2 |5 `6 y
2 X) D/ X) j1 X5 W- ]% x2 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。容积率问题也困扰着杨箕村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 C6 T. H9 v7 }2 ?5 c
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 * Q- B, ^1 I y) c7 o/ j, X
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“核心还是容积率问题。
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) J8 F+ G1 j6 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76! W4 `' W$ r$ x5 j0 J2 \# Q, c
”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 tvb now,tvbnow,bttvb8 M* Y9 k# _" s: f) W2 d2 g
8 q; `6 n" j4 F F5 Q# Z, z“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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7 p1 W* A9 _4 }& S; NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
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5 l8 h& V) V$ k* itvb now,tvbnow,bttvb不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 tvb now,tvbnow,bttvb; s& j& c" S+ `: _
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
" d/ d7 m6 z i& }& G. n4 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# b7 |: ~5 o$ ~. Z1 |
不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
4 I r9 z4 J Y, `1 I. t% Q2 a3 ttvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 x1 ^, O, C- t: \! _
“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 5.39.217.76/ s& C% l0 H4 h, F) h5 A2 z
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 tvb now,tvbnow,bttvb6 _/ Z4 s) h2 s4 ^
, X8 h/ q9 R+ p- l公仔箱論壇对开发商的顾虑
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8 n; {" g% N8 z' I6 l' C2 NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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% `6 ?) ~0 E8 q9 w2 r5 @. KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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8 W: a" c5 x* k1 x& \" M3 _11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 5.39.217.76' }9 i+ T0 k5 v: @( D. Y3 Z
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11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 $ Q& B& W. H3 h; Z
8 c0 |6 P5 N- ^, S6 _4 I0 L; ctvb now,tvbnow,bttvb一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 tvb now,tvbnow,bttvb9 U3 } y' b: N' u2 L2 `( U; T( e
8 T$ U7 }% ?2 \' O+ V* L. rtvb now,tvbnow,bttvb据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% m, ^! l0 G& ]; S1 ?) e6 W! p1 M' n
3 e! I! I2 s" ^6 X) f( P) X7 M公仔箱論壇他城中村改造项目。
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$ C# e2 l8 Z- T: ~" K* j5.39.217.76对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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3 _( ]' N" F) U& w- p广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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" G' @0 |3 m5 G$ y `6 i公仔箱論壇也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
6 z: y( A" P4 R( M) s) qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, X4 b; d; E( I# h5 u4 S7 V
城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 2 P5 U) Z8 t0 [$ s! k" i% _2 r* {
- B) C9 v9 _/ R" W" L. ]5.39.217.76白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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s: p# D( t: `4 D6 k3 ^2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 公仔箱論壇5 Q1 e; H3 G7 e
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 5.39.217.768 K, b; ]) U$ ]( G
( ?! Q: u( b( r1 q/ ?7 w$ Vtvb now,tvbnow,bttvb宅基地“利益之争”
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: ?5 E1 h& J) W" ~2 c8 H城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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" S( `- A" M* G2 t11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 & i# {* q- M' o, J( ?
: h6 D- P: B! s& Mtvb now,tvbnow,bttvb此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
8 b, t9 J- z9 s5 g: [3 D# |1 Atvb now,tvbnow,bttvb
6 E& z" Y" c- K公仔箱論壇之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 公仔箱論壇2 i/ W. d9 O! y
. z ?7 t8 l) q# \村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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D# n* z( R" t而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
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7 N$ o% h) a6 Z5 \. WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( ~) O& a% U& E( x2 V- s8 R
3 n" m. e% ]7 r8 A# D$ y4 ]tvb now,tvbnow,bttvb业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 5.39.217.76* p6 k" X$ a4 L7 L a
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李国强认为，城中村改造
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! I+ n, u7 @6 d6 q+ B; c& \6 ^
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 - w4 z0 h5 G4 u5 X4 o
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 tvb now,tvbnow,bttvb; f8 I9 ^- I/ s( @) R
. y8 j/ q9 C* K0 g4 O$ I(徐志娇 编辑) : q7 T( e% \3 i i: O: z s
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0 @+ j. x4 J% z7 Y. e2 ]+ }tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇: N7 w# C* f" P( W+ |
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 5.39.217.76" `! L' i5 V- |! X3 R7 v
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
b; r5 M F9 u! |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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