广州：城中村改造在利益博弈中推进 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 T2 H; g: ~ o9 D* B% o
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 公仔箱論壇5 o5 C! O' u3 Y; B$ n( t& J
. V0 F- j" h& N o& n3 P
（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 公仔箱論壇: }2 N- V! A5 }4 E7 x% W6 @
5.39.217.765 D8 i; p" t7 p: J1 C+ G' E, S$ j7 x
▲夜幕下的广州城中村。
4 g9 E) b @7 S; o, t5 b* ^, ] 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
: i: h: e& A! {7 ` 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
* `* Z/ k. c7 B- D( q6 y* d' i3 N 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
! o, o3 S0 T5 \5 B- O' ]公仔箱論壇 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
( ^5 u9 G. z* e0 j# |( L: v5.39.217.76■“土可生财，地能出金”
2 I+ V: {! Q8 T# s 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 l0 g, u* I8 u+ r
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
. s7 l) ?! Y8 E3 `7 r4 H7 G6 ]公仔箱論壇 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
; K% G% M2 T0 V7 g' I “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
6 R" @# p' m3 ^$ m0 H公仔箱論壇 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
( x: D1 e% h/ T5 W* M% j. z7 z. I5.39.217.76 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 / Q; S } N W( Z7 q
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 2 `2 X: s$ Z1 A4 b
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 # j+ W2 b+ L7 j) |# i6 o6 _
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
# ]1 ~1 v+ z0 A. L 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 公仔箱論壇. i, t9 a1 A1 ]) H" s, F
■分红年代
7 H" I& [$ [# x1 j 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
& B5 n* r# d% _6 o5.39.217.76 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
& u0 | }) v6 Z$ L( | 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 5.39.217.76& L1 G- v' r9 v* m) a* _
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
1 h# i4 D1 \/ O0 s2 g公仔箱論壇 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” 1 l& W2 e, L% N# }* z/ z4 ?4 ~
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 5.39.217.764 p8 X4 L6 x6 \& m
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
' F( J4 p- q) P1 T, F. D5.39.217.76 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
% b* X+ W$ f- r6 u' j% ~: F■“拆一补一” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 L: ^& w6 \$ o: H( A
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 # d, V" o; z5 `2 o2 S# F+ D
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
5 P1 l; _$ M9 a& m; F- f H, p) aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 1 i1 j7 v; |% \
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
: F1 m8 \% c+ \% J, X1 TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
8 [3 {, G/ _, [8 vtvb now,tvbnow,bttvb 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
! `1 ]9 ?, U' Q) {' j! _9 Htvb now,tvbnow,bttvb■城中村拆迁要慢慢来
0 @* p0 J- a/ C+ n! J) \2 y/ J+ o 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 o$ V( y) r V
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” 5.39.217.76; |9 s* E: _- F, k0 B7 E
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
1 }+ B( b# h. q6 I# Q# v 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 6 Z. R/ n+ i4 N. W5 }
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” 公仔箱論壇& q. O. m6 U9 W- ~3 e! g: S$ C0 Q+ C
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 u) G! L$ |; `" D& d
(文中卢秀芹、卢佑民为化名)
0 s! Z# ?' e6 e. N9 g+ K5.39.217.76 (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
2 g+ o( q A! g6 U; M# X4 P
. Z. O9 r8 i6 \/ ?/ ^; ^* t
' r& P( \5 r' a; W; P; B* }tvb now,tvbnow,bttvb$ H4 K% d9 j7 {: p
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 tvb now,tvbnow,bttvb% A" y; q0 X1 A- ~' I; J
tvb now,tvbnow,bttvb2 c0 U& `3 @+ d! ]& }' Z
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
9 }( n! \4 p9 i9 m w& E5.39.217.76------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
/ y( C+ d1 U# v$ K$ Y' F; I公仔箱論壇请你请省级审计出来审计这条难账
- D3 X9 u& L# u/ g- p7 F5.39.217.76如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
& ? K! |* }3 ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ S- O2 D) m( S2 ~
: E" J( f; g! o! ]7 x; a* a
6 R2 @' F% x# y1 {1 P* U5.39.217.76
/ v0 F0 S. j9 P8 q
4 Q. p, e' y5 @! }公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% e3 L) ]+ ]5 F Q
3 k: z* O) ^9 e% a* y9 c- P- A7 ntvb now,tvbnow,bttvb
. c2 c; |( i+ l u3 B) y# ]tvb now,tvbnow,bttvb8 W: q' V$ l6 s$ l* T; c' W
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 公仔箱論壇7 ]* O# g( ]9 l L
2009年11月25日 09:15
' T1 d+ i, q3 ]7 ~1 a公仔箱論壇
6 f: g5 S% ?% L. z. v* _2 z9 }: _5.39.217.76[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
Y+ t" Y1 l& k* h& _# x
) t* h7 l/ T J) H中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
5 l! g8 ?& a+ `! B6 |- Y* ~/ G公仔箱論壇
' `2 ]/ n( R4 P8 l$ n; ~* a5.39.217.76目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 ; q% |/ o( z, }/ u2 c$ ?) r
* D1 ?1 S0 {9 o! k* z+ ~5.39.217.76高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
% b( {, R4 Q. ]: p- _5.39.217.76
/ K9 t; D, r8 R& u# ^% h9 }城中心的“小社会” ) S! J. w$ `% c, v2 R# t: @
公仔箱論壇3 U) T+ U% `5 V0 Y7 r1 V" s
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 5.39.217.76 ]; E% S# V( |5 H
2 [+ a; F3 @9 v+ l( x( \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
; |: g h" B. J; N* p6 Z
/ p% P7 N( o# v+ l" D( R1 R随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 + L8 J; h+ n Y* s% J; g+ B2 u2 ?1 ?
5.39.217.76: x8 Q8 v/ [" W o H
在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 公仔箱論壇" i3 V) }: s0 |, W' X, ?6 E
% C7 z6 q* C9 t4 V% z$ x( f根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
: u* ?1 [ v! v9 A" a公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 \# y# q* C. e2 T( Y) b
在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 5.39.217.76( s) y5 G3 u/ R( V5 e E- L
9 S- H5 l# K# \! H; Rtvb now,tvbnow,bttvb与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
: m* T/ ~ B$ t0 U公仔箱論壇
4 g8 y% r9 ]( l. N( f0 N从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
; `0 t: k! {8 ]4 ltvb now,tvbnow,bttvb
( [5 Z4 {8 ?/ q* G9 m; \公仔箱論壇“卖地筹钱”以求变 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) s8 u, m0 Y9 f* Z# n
. ?7 R# U% w+ K; r! p7 R; gtvb now,tvbnow,bttvb如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 公仔箱論壇5 S; [( N* u; W. [7 _7 {+ U! k1 r
5.39.217.764 G+ l% `# ]6 r* j
猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 5.39.217.762 {2 H0 B5 n/ e/ h8 Y" p' ^
tvb now,tvbnow,bttvb- S5 h# Y$ M# I# r
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 公仔箱論壇8 T0 v. d" |2 s
) U4 L; j8 U- T2 @. XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 0 [/ c$ j4 {" H3 D2 N. c2 R# c: ~7 ?
5 p: R! e S P" d7 x1 j在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 3 l. @3 |1 s/ F- `
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( N0 c& o/ ~7 S% ?
# J2 H! L3 X @, m, t3 g9 {tvb now,tvbnow,bttvb这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 5.39.217.761 J9 j0 J( @# I0 g f8 D- K
; E, x5 t" K& {0 K* b# M. q6 |* b公仔箱論壇“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 tvb now,tvbnow,bttvb1 x F$ S9 R5 p
4 x. G. G5 M5 W3 {5.39.217.76这成为后来广州城中村改造的一个样本。
* x, x, A5 d/ L0 e; F' W5.39.217.769 K% t3 S9 y" ?7 ^
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
4 Z8 O% b+ G4 ^7 F该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 R. q9 L9 d: t6 |
+ s1 C4 p1 z _% K& r
文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
6 W- f0 {9 @4 u5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb5 u2 Y& D/ _5 q/ H; B2 Q" Z
随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb c* }. ~2 E# W/ Y' B4 P# X) ?
2 v- o+ I/ r% S' w: @tvb now,tvbnow,bttvb一村一策与两种模式
; S& Y5 \% d9 l7 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
3 ^5 S7 t5 R3 d, utvb now,tvbnow,bttvb自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
9 d" H. @# p) c3 a7 Q
; q R2 ]% I5 @" G! ~3 q' R5.39.217.76与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
" a* _8 u% u |# R6 Y
R) Q+ g# h! C LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 tvb now,tvbnow,bttvb" c7 G8 @/ t! p2 L; t5 [
8 t6 `5 d3 @0 tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
% d* q2 V$ H9 p9 ^& qtvb now,tvbnow,bttvb2 A: ]2 e- w& y* s/ N( g7 V
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
3 o: ?2 O [9 ~5.39.217.76
: X5 P9 {# |2 n7 R5 z) ~7 S% Ttvb now,tvbnow,bttvb卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 公仔箱論壇1 \: H* _7 @& i
3 J& H h: y, u" Y公仔箱論壇事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
: b5 t4 @' M- I( a* h$ D$ O& A& K公仔箱論壇
$ j" w/ s; m5 [' \5 v* sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 5.39.217.76" U0 n0 S- \( U* U, l7 h
9 @2 {( j9 i* P6 C7 P该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
3 {8 v/ p; d: w- n+ k: e3 D& a4 [3 p/ I- ~4 _9 A
广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
: l* {8 H: o: _. c; t) [$ c' \
% s1 s5 b G3 ^& ]: l目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 - B) F, t; u1 S4 D
0 D" o% v) Y! f4 {城中村改成“村中城”？ tvb now,tvbnow,bttvb1 {6 q h2 [" x1 u( L6 N
$ k# w( C$ o" |& J- C) l2 u+ I; `
三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% `/ Y3 p# s9 k3 x9 H/ v* C& T+ _
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 F1 z2 w& ^# V8 N0 q
对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 tvb now,tvbnow,bttvb( s$ K* U- y/ E* @- [, ]
/ v0 }# c. V) B$ J. Q, K11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
, z7 `" q" X" R ^0 z0 A/ A' M: Z# {5.39.217.76- a) S& b+ K; A- H: |. _
据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
; L4 S% u( X. q5 @/ s: v
, }3 i. \- N+ _+ S# V这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
% y, f8 S7 F1 `; A0 W3 u. N5 X公仔箱論壇& I3 t; S" e9 k; Z
而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 : f& K2 D1 r$ N
4 [# V5 y N7 ^. m' g' ^+ ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
0 `3 c2 W4 \6 [; _$ i公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb1 B( n* m0 a: e9 B" M: d, f# X3 ~
容积率问题也困扰着杨箕村。 tvb now,tvbnow,bttvb7 ]" u6 d7 [% v2 E0 P2 |' c
tvb now,tvbnow,bttvb* t% d) @8 |4 k" D2 Z
11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 |1 }" W% Y8 E1 p" a! [1 u! _! u
`8 p2 U9 {! R/ ]公仔箱論壇“核心还是容积率问题。
' |5 A1 C7 D7 j( _$ n5.39.217.765.39.217.76# d' G. y# p5 \ J8 ?
~* l5 c# {+ ` p3 e3 C3 z
”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
4 q/ v8 Y1 X% {7 t公仔箱論壇
9 ^7 b5 W) f9 y0 ^" {李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 tvb now,tvbnow,bttvb8 Y. k D2 ~( \
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; z i/ ~8 Z: A: s7 C9 z
“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
, y% i, f! k1 i% u5 j公仔箱論壇
6 k( V% y+ i/ Z2 K+ }3 {0 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
W( X% L- D2 m- Wtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' \& E- ?% F2 J+ k- X
不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 ' I4 d8 `- r. K( b+ f$ C
. C3 g o: }3 H4 r, D' n2 j3 L
李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
+ E. m& A2 [0 L$ C公仔箱論壇
1 ~3 u8 r/ \# R9 v5.39.217.76不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 ! c; D0 T3 |1 @: B
tvb now,tvbnow,bttvb( J+ u E( h) U% L4 e# S
李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
- J+ t+ i8 L1 d9 s$ F+ I( htvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb3 o; a. p. t* u+ L! e5 A
“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
4 r& u! }2 r' H2 [; n _" `5.39.217.76+ H5 f' D3 [3 Z7 M* ?! v
11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
5 Q& S* _9 y3 ~9 U5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 r- @+ O; O" n5 N9 Z$ o
对开发商的顾虑
5 e" y; }3 ]5 N0 ] \3 q' i8 F5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb" n) O5 s Z# c5 \
业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 公仔箱論壇7 I) k& x: c g
% k8 i, y- D6 H3 B5.39.217.76冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 # } j# h( M4 [4 E. r( L/ N
5.39.217.76" A9 {3 |2 |* X6 `
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 " \6 l# e6 b9 ?' l1 i4 c" @
2 q/ M$ S( k& C6 V8 Y1 l11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 & a g+ ?" g- ~- K& ?' ~: W
2 H' ^8 s( N. Q B/ u! x一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 公仔箱論壇: q% o( \% B8 i4 N& p1 x# B" a
* M5 M" z: S* \0 R8 w$ j2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
5 a/ O9 S! I' V3 u, ]$ ~+ s公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 z/ R( r3 G+ y0 E
据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
* h( D; L) p3 D6 w* H$ k R公仔箱論壇0 t v! N& K2 v Q
他城中村改造项目。 5.39.217.766 i5 V; o D; @, E1 ^0 ~
( w6 @' K. f; }- VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
3 d0 e [% B: T f: R! P) o+ s3 J* Utvb now,tvbnow,bttvb( k9 R/ r7 ~) u
广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
& g: T+ E+ k3 \- ?6 {" U' ` V5.39.217.76
& @# L) G. i7 ktvb now,tvbnow,bttvb也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 - Y7 G2 O: I' T8 y/ {7 V
3 }) p0 A, n' D$ d# ~3 Stvb now,tvbnow,bttvb城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 3 c! f& b! F2 t4 Z' C1 X% v
- X$ X& l( P2 V7 `* Y+ p1 s5.39.217.76白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” 0 W$ U; z R% X- E4 w. ?
6 R- u6 h8 {/ g8 [$ _* y* b. N' i
2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
7 ]8 ]9 s% F7 h. Y+ w' b) S
3 v }" E4 d7 D0 W" V11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
) U: g+ s! F0 a: uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb S7 i6 N5 z K- H/ Q
宅基地“利益之争” 公仔箱論壇6 W+ ^1 E( ^( S: t
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% \8 b- z) J8 G2 `, }5 g
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 9 C& ?6 v9 W, w9 V5 \
/ H* B: |' D$ [" C1 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 公仔箱論壇. P9 M- @2 j' a# ~. K W) X
5.39.217.76/ K9 @' Y/ H$ H
此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) v2 j- C7 N- e7 W. ~1 h6 g( \
8 ?+ A) q; N4 f% v7 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
# @! l' P& o% H+ H4 Rtvb now,tvbnow,bttvb
4 G& B. `* S/ e3 Y! {) L. @tvb now,tvbnow,bttvb村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 b" e9 ?( N; s& i6 a) ^/ q* B
公仔箱論壇6 {7 u, m) V. J1 S! g0 |; @6 Q
而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 公仔箱論壇* k+ ]6 F6 m9 ^+ v& ]4 m) F/ W# D
5.39.217.76& h: R2 G v1 P5 C: \6 g8 X
11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 5.39.217.76# k- T# o0 q p$ |
$ ?$ ?% i( F4 ^9 t( W业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
6 ?" {" D8 G Q5 b/ ]/ ^3 B- H& J- `% s5 r# O P/ ~% l- I% e
李国强认为，城中村改造
5 b0 O3 i2 s9 d4 p9 B公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; X% s. U+ h5 A
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 & Q' @: b2 O5 |& ~
tvb now,tvbnow,bttvb8 s1 r0 v4 g3 J6 N6 K# L1 c
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
; p& Q1 [! u7 s( z+ Z! K5.39.217.76* X) A8 ~" @1 g0 Y: l+ w1 f! P
很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
- W, K5 [9 n F# c& sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% t, `& [) J5 X(徐志娇 编辑)
6 ^2 j$ s# T. c$ C& iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 N }9 I( U, S$ F' l4 U7 J3 ^
tvb now,tvbnow,bttvb# O- k; E, d0 p
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 U) G4 } r8 J; h1 v- ]3 ]4 `8 T7 f' q
公仔箱論壇' ~3 m$ f8 K8 U2 z' j+ n) N, K
, E6 h/ H( y+ D$ D0 P( i- c公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
% k# H! P$ z( `- u. c7 r要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，公仔箱論壇4 m, l, i. c p# }' |! a! k
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
- k# h6 V4 r' s! [+ J6 ?2 w. e% O: `
