广州：城中村改造在利益博弈中推进
/ D" `6 \4 C0 C U, J) OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
* e3 K0 b8 {( l) H' gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
3 d9 H, t- P6 ^1 ~1 u0 i （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
' |9 o5 v7 x) l/ j! H% ]( D |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 5.39.217.767 n" V+ p( x: E
▲夜幕下的广州城中村。
. P3 j( c) s. |4 ^2 m0 q' x5.39.217.76 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
; P! J+ R2 a' STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 5.39.217.76 o% b6 J6 `( u' ~4 E3 M
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 ) t& p6 Q, K- N2 m1 b
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
$ \: @8 m+ v5 b: ?' C% S: v■“土可生财，地能出金” 5.39.217.76$ i3 ~7 a: C6 O& E
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 公仔箱論壇$ R6 ~8 v4 c: _2 ^* H
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
$ J) G, \) I7 ?. G' d( K 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
7 {4 r- Z- U1 O “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
! G( M1 R# W' G* z( h: V" S3 Z5.39.217.76 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 公仔箱論壇9 V0 f C* F( X: b
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 公仔箱論壇$ ]( }0 Y$ G1 G1 T2 F7 H! X
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
, ?! ^: E& r L5.39.217.76 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
# W; F( U+ [5 _/ N1 a; ^ 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 5.39.217.76. N8 I! Z9 c) F
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; a+ w+ x. v& m" r2 V* b4 r$ H
■分红年代
* g8 y9 z1 W5 @! Y 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 . G4 [1 F T* A2 A! l5 w) L* v! D
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 公仔箱論壇0 Q* M" F g0 S8 A Q
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 ( u: z( o* I0 a) `& Q9 p. u0 E
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 tvb now,tvbnow,bttvb( i2 Z9 l# {; p- F0 [2 v! j2 f
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” tvb now,tvbnow,bttvb9 y7 A2 ?2 f. R2 v( A1 x1 V
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
7 ~! B- d& x4 ]+ U% y5.39.217.76 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
+ F# J& J5 X6 z% n; sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
% g- ]8 s, x* O: c2 q+ Q# a; Q* w■“拆一补一”
5 i( ^ _+ p8 n. @0 N7 C) w6 b公仔箱論壇 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
n2 h( V; J8 _& a. u& n. x公仔箱論壇 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( _) n/ G5 w6 ?# e* |2 [0 G$ V
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 5.39.217.76) I7 c8 q, K- d% z# T+ W
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
# N q' ~& Q" c) G5 h. k, q2 S9 _, c 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
2 c( M* b- g: u5 P& q; W5.39.217.76 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
; ~4 l; P1 L. B! l5.39.217.76■城中村拆迁要慢慢来
& {8 L* l5 N* B; U1 L3 l j: m( K公仔箱論壇 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 公仔箱論壇2 B& [% u [ A% O3 s0 u, b& I
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” 公仔箱論壇; z2 |4 ~, I* |; ~" n
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” 5.39.217.768 N9 Y0 y7 Q, W* H0 g1 d: m. D
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 公仔箱論壇1 M+ G3 y1 A2 _4 N
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” tvb now,tvbnow,bttvb u& q+ B% S, ^& _# k+ B( B" ^0 t
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
" `3 N/ I# f( h- c& ^0 ?4 Stvb now,tvbnow,bttvb (文中卢秀芹、卢佑民为化名) 3 O& T4 H! }) s7 _& C4 v6 a
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% `( t( r! \7 W% W
# p4 z5 U" s$ E3 a/ X% p4 b5.39.217.76% g: @- n- B( {1 n6 D9 G
公仔箱論壇. s2 n$ Z* g- Y3 Z0 t3 h( H- T
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
% A$ G! o0 J1 [1 Q# {
* K' i$ M: Z9 j0 m& Q, i和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb a% v, P$ i7 X+ X
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
4 D$ X- G" B8 y4 Etvb now,tvbnow,bttvb请你请省级审计出来审计这条难账
/ U% c+ y7 ~& A# w: j5 F公仔箱論壇如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
+ A! N: X1 B9 q" }$ |3 t/ ~2 c! X跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
" O2 Q% {0 w! i$ [1 T/ ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, ^- a( H& t5 e) ?
3 X6 {7 s g) d3 s. c' I7 I( y
# Q: j, a' U, k* L g& C1 r+ x* A' \7 E$ j; @
9 o9 r5 v8 z; K5 A1 ]
5.39.217.76: P( o9 b: A4 O9 P) i
5 I) v/ Z6 C* r: BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& X+ Z( }2 s/ B' I8 ]
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
% p! t. K7 v, o& u) u- u) i+ A2009年11月25日 09:15 tvb now,tvbnow,bttvb; i8 k( G; l' @1 r# _% Y$ y
8 ~7 f! O) o7 y# X+ u
[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 tvb now,tvbnow,bttvb) t! E& m3 b [
/ ?4 N; l* h7 y7 c
中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
0 ^$ {% P4 c9 a/ [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' f& n3 w- w& L! W* K
目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
' @+ t( _- [9 {( L5 x& l3 n
# g7 ?% V+ k5 A2 y Z- [+ a5 T; ~高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
* ?1 l+ W. _! z0 n, S$ eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- ~; ?9 c1 M X- k5 C城中心的“小社会” tvb now,tvbnow,bttvb! p, A% S/ k& B
, b: a! S. F* e2 A5 f- w8 {有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
$ ]1 I, n0 k* T$ |- L公仔箱論壇
9 T9 z+ z! j P8 H% f! P0 }公仔箱論壇1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 f# N3 y6 a% ?
# t9 y$ K" S, l( }$ `: i3 Y
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 n" m% u; m1 l0 r+ c+ [% M
! b" b, S7 z. R( B( I, Q6 u* C$ c
在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
; E# A/ ^0 l, d8 X8 R0 |
) U+ V$ Z2 G1 s* g. V; T公仔箱論壇根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 5.39.217.76; ]6 ^4 v# f6 \% b! l
+ i6 D1 X) m1 [0 d# R K4 r' v1 a在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
v% z3 R% _- X) i3 P5.39.217.769 H7 |: c& b% S) f" r1 u
与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
7 @2 n/ T8 p6 F$ X0 u1 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 r8 c. y0 c8 |5 @/ V2 f
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
2 Q" ]9 e$ C* R; a2 |; U1 H5.39.217.76
?% N# ^3 T4 H- z, Y: y5 P% ^“卖地筹钱”以求变 tvb now,tvbnow,bttvb3 H y2 y5 `, P$ y+ ~
公仔箱論壇5 M( E% B9 N$ ?/ R
如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
3 f' f, y1 Z+ J( g! \! D- M/ y4 l公仔箱論壇3 u9 z8 v9 j9 u& N; f0 H0 m+ z
猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 * ~, C7 g+ k2 P% v3 b
tvb now,tvbnow,bttvb3 }; q/ W' m: s; V+ b
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 S' x. m7 X' g% @- H, ?
$ g# l# a4 {4 _4 Itvb now,tvbnow,bttvb2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
: s* y% a- X( w7 ?4 l ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb" _: r6 O2 w2 c1 D
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
7 t% h; N. W8 ~8 N5.39.217.76置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 公仔箱論壇 P( A' {3 h; Y' n+ l& z
, H! K( k. T+ I" K4 }0 d# u6 b5.39.217.76这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 公仔箱論壇: d) L7 T U( p7 B# v
* l3 D3 u0 _! I4 x“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
. L! H+ U% M4 ^, K/ d& Z) STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb4 N+ \9 p6 c0 q P: a, }
这成为后来广州城中村改造的一个样本。
) s0 f1 u$ |' }' P' x- `- S- O9 N# KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ |: J# M0 J. y; n3 e' @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
& G5 D/ Q: }& u2 V8 B$ D8 VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
# J, `( G! P9 x3 ~& w$ @9 u: l0 e0 E4 l; z
文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 tvb now,tvbnow,bttvb- ]: i9 [2 V$ a9 ]/ N4 W
* a+ u1 j, T* f& e l& }6 a
随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# @$ M2 t N* W$ [6 e) C3 R
5.39.217.76$ M+ V( K5 v4 {& }) j
一村一策与两种模式
8 {5 B7 |, ?0 Ltvb now,tvbnow,bttvb1 D$ {1 e1 e% ?( T- v
自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 5 C, X2 J! X5 H
tvb now,tvbnow,bttvb" e" k$ s- w7 c- b2 F# n
与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
+ H O2 v J( x# U* x
& \' m: R( A0 e* Q2 X2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
3 ^3 n$ E L3 q& Z6 d, x/ o U公仔箱論壇
* d' [$ S. |/ m2 S( k' L1 M9 p' S琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 * A" [' P' ?2 Q3 z
- ~) ]9 S3 s: b; w- Y5.39.217.76这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 公仔箱論壇! }# L4 p* l, {
9 a3 d" c5 F4 w$ v5 y9 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 tvb now,tvbnow,bttvb. \$ v6 |5 E+ f$ L; T: |
6 x$ B4 k, l- C; l5.39.217.76事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
. X: X+ c$ `; r5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* ]6 c$ S8 u8 B2 c/ }) ~# t/ a
根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
) E: N: Z0 c% l, ~
2 |5 y U4 E* z1 ~6 u& r该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 5.39.217.76+ F, H0 P7 w* S4 G+ O, T* S
+ K- O, G3 u- k2 K1 E5 n" q- I0 q公仔箱論壇广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
+ s( G+ M) w! b+ r4 J8 X: N ktvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' P9 J( p$ z$ D/ A
目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
9 P# N, v7 d; U3 v
5 u5 Y& K+ `; k% t0 Z7 Btvb now,tvbnow,bttvb城中村改成“村中城”？
7 m) q/ L+ f+ {5 K+ T5.39.217.76. Y/ `- C1 h( P0 E# D
三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 公仔箱論壇! o# S3 e( \% }7 ?, k0 N; O
5.39.217.76# g8 a# I" C2 z! I
对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 5.39.217.76& X3 J; `0 b! r7 n8 E1 |6 t
( k& _# y! |! }' C* I
11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
& v" |+ A: j* O9 v$ v1 d7 h- y0 h公仔箱論壇公仔箱論壇# H: B2 O+ `+ C1 x$ C% s: k
据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 + G( _6 C- v C9 k: ^
% W9 s% H/ j; N0 I
这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% a7 x, N, d7 K* K
公仔箱論壇; X; k, j6 N( J7 W
而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
$ Q9 K/ z4 d5 l' A8 ?) F0 vtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb( k; R' t* ~" O, K
11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 $ A: u8 z/ o3 |/ |
8 q, N+ l( X k! B% j4 S1 ]- q
容积率问题也困扰着杨箕村。 5 u1 t+ F0 Y" ^. O3 O8 D
% z( k' m' s' W' ^- a# m! {
11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 tvb now,tvbnow,bttvb6 Q; ?9 [8 b" ] M9 U3 x
; m3 F: F' v% t# a r1 P6 B“核心还是容积率问题。 " x" G! _' U" c% Y" L3 _
. `- g n2 T2 |+ x
5.39.217.76: N' F& O: y n; G+ _* w
”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
6 U& \( g) N& P7 }% M! f- l4 }( ]8 t! v. U9 O: H
李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
9 V& n$ Q2 Q4 e( T公仔箱論壇
. ]& j, L) a& @" {$ g公仔箱論壇“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
+ e, z" |! U/ C4 y2 Q# S8 f# Z* A$ g* A: W0 E% j0 _
2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
& W2 u' E1 I& ~8 }0 g9 B5.39.217.76
, @! U c( F+ n# q$ S3 ?0 ltvb now,tvbnow,bttvb不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
. s. x+ Q: v0 K: t( ]7 N
/ a) W2 u5 l5 o; O' w5.39.217.76李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
& M/ x. M9 N7 K. x% ~tvb now,tvbnow,bttvb
& ^) B- `0 S9 _9 a5.39.217.76不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
3 A7 f! f0 l$ L0 Z! c3 S) V5.39.217.763 B' ]6 L) k* T5 s! T
李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
& f0 g( l5 o9 z5 f6 C: Q ~公仔箱論壇6 V5 T7 e$ p2 z4 j
“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 公仔箱論壇! @' M" L0 _3 H* Q# C& d; L
4 E% d6 v) h; X0 J+ U) s/ I公仔箱論壇11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
+ X5 P% F i2 D) J! M) a( z
5 `6 n$ {. S7 m! I" U7 G- o对开发商的顾虑 公仔箱論壇' ]7 H" Y" _6 p0 ^% R+ _
9 f9 ~" E# U$ H3 Y( J$ ^2 y/ ctvb now,tvbnow,bttvb业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
1 R( b W: o) G+ ptvb now,tvbnow,bttvb
2 C; l/ E5 b {; m2 ~5.39.217.76冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 k( |. P- |0 T' W" _
- k1 ~, v' l2 v$ @4 A11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
( [/ v) G) V- m% Y4 [7 H! h1 o$ S( {0 x, n
11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
. @& H1 d9 V$ N' U/ A' K5.39.217.76
" w3 c; U9 Y8 Ttvb now,tvbnow,bttvb一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
1 I4 D2 ^" i" [" a5 p1 m9 [公仔箱論壇
0 X$ t2 _% X; A% \: \) \2 Q% R' _: ~2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 公仔箱論壇# u! Y* }3 |, q$ P
9 M- C( m: C( D6 w( ^, S公仔箱論壇据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
7 ]& }. {) Y- t. f. e% G- j6 Y( ^6 R
他城中村改造项目。 5.39.217.766 y5 N- S* U4 g
; [$ z* F7 e+ P1 \2 y( \
对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” tvb now,tvbnow,bttvb- u" G! V" d( \( g8 ~ L3 a7 f' [, O
; I4 G/ l' ^( N4 |( O; P广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
* p. z6 l3 E/ T4 G$ h5.39.217.76
) ~+ m# _, A% i! ?, f8 V3 ^! p5.39.217.76也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 tvb now,tvbnow,bttvb( j1 ]$ o# L' A! I4 L, r; a6 ~
$ a/ i4 {$ W, V) L% j# S5 l公仔箱論壇城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
5 M" L1 ^+ s! A0 U- `( k5.39.217.76% |8 k" `: K: `9 w: I6 ?" L X
白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” tvb now,tvbnow,bttvb3 ^# G0 x3 ^( x! {5 g6 w
: x7 I. s3 [6 d) [2 D3 ?5.39.217.762007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
4 B0 E' A5 u, p# O/ f; `
; b: |3 w0 G( N5.39.217.7611月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
: V1 Q3 i5 @3 i( J) i
, F1 B6 N$ r5 l, y, ?. M公仔箱論壇宅基地“利益之争” 公仔箱論壇+ ?& a: n7 Z) F" }
4 T* S" L7 J" w4 a- f) q3 v n5.39.217.76城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
- I$ W! c- i7 l5.39.217.76
2 n0 P* ~# B* B* C5 }4 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( a5 k( ?# J5 y9 ?$ H6 Z: i- u
, Q" f/ {: Z" f3 U
此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
, }6 s/ n) U9 w, {$ b8 b7 ]! [5.39.217.76! k) U: p9 ?$ r6 x2 ~
之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
5 d& _: T& O$ J w6 f j$ h4 u
9 L" Y) _8 ], Y5 z5 O公仔箱論壇村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
+ O3 N: g' \7 C5 T, l
+ x1 O% K J7 L$ y+ C而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
% g! C: J' s1 y+ z, {0 B5.39.217.76
8 l, x2 ^/ ~" P5 r x( v* a8 d, N% s. f5.39.217.7611月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 5.39.217.76; z! F$ @4 D2 W
公仔箱論壇 f. u/ P! |( P! W1 f
业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 tvb now,tvbnow,bttvb3 `* H0 @# s7 ^) q; S& g) }) D% o
公仔箱論壇8 v2 \9 i% ?+ O# j* v& ^# w, K
李国强认为，城中村改造 公仔箱論壇' Y2 S& o3 j6 u; W" D+ A
tvb now,tvbnow,bttvb" ]7 ^! @9 |9 e3 R) H' w. b
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
/ y. O3 m2 c( Z/ \: k% m1 F) J
' S. Q% E- ~8 U深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
; U5 }/ h# _8 WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ l+ S1 |( c, t, T3 b公仔箱論壇很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
' `7 S& d5 |. U3 S1 B
, ]( I* r0 f, H" r! M; j/ {- U公仔箱論壇(徐志娇 编辑)
+ o. e1 E; @6 b, [
% x) S: \" u0 Y s! vtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb% q |' Z- Z" N! e8 q( a
* D4 `6 H8 ~0 b: g# @2 d- B f公仔箱論壇
; w" C& p8 o2 E- N, K" J0 q( WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb* b6 ~6 Y/ c/ Q3 C* N
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
' J5 m1 k' ~" U3 J要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
! r7 t6 F0 ~/ ^4 v' S其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
tvb now,tvbnow,bttvb# p7 e4 n; @' F
1 i* r+ W/ Z1 O0 b" } ~' ?
