广州:城中村改造在利益博弈中推进
# y$ \* F* I2 c; G m9 e4 c# btvb now,tvbnow,bttvb正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 5.39.217.76& S4 u5 i- n ^% h4 n# A
5.39.217.76) \1 D S" X" B* t* D$ z) l
( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版 公仔箱論壇5 M: x/ [: E1 Q" n$ Q
, y6 A: b/ y' H* h5 i2 ]▲夜幕下的广州城中村。
- P7 _- x8 c8 O( {5.39.217.76 在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村…… 公仔箱論壇# |. n9 B; D! i( X$ M1 x! c& z
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
7 `8 l8 ~6 f& Y& {tvb now,tvbnow,bttvb 这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
3 U" F" P! l* W5.39.217.76 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 g" G1 l5 \, |; r7 A5 d O; J! n
■“土可生财,地能出金”
5 j! |; v( |. O, e$ x; |TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 tvb now,tvbnow,bttvb& a0 ~, O- T+ |, A( T
20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。 5.39.217.76* J) h2 a o+ J' u$ u6 I
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。” 5.39.217.765 P( e! p) c. p
“农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 tvb now,tvbnow,bttvb7 L& t8 ~2 F# b4 V, x
没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。
0 ~* d2 c3 k' O- u& Ctvb now,tvbnow,bttvb 密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。 5.39.217.76- M# z, A+ u4 m1 u. o6 G9 v- w9 p* E
当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 公仔箱論壇7 N( c0 K! U, ?2 G# {$ k" K
但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 U2 @' b0 V+ N0 Z0 F4 W/ C
集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 y+ J$ i( I( X7 M) H
不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
$ j9 M5 j1 q4 f' x) y& l4 c! c5.39.217.76■分红年代 8 H, m2 q5 `; r3 t7 @
冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。 tvb now,tvbnow,bttvb$ X, l x% J! r. d
对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。”
4 ~6 G2 Z2 q5 I3 L9 ^; } 农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 tvb now,tvbnow,bttvb% y+ g4 ~2 ?" }! a+ n/ d4 f
开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。
6 m# t7 R' J$ }6 V8 h公仔箱論壇 村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。”
: I1 {# b$ j& M& j$ [公仔箱論壇 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。 . g5 S: ]6 Y, x, _, D }4 ~4 y
但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。”
! r* E7 i/ ]1 F/ k( i; X' Q: Gtvb now,tvbnow,bttvb 冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。”
7 N/ v( @' E! t# c公仔箱論壇■“拆一补一”
3 A/ P$ G" a# h$ u4 u8 K; k5.39.217.76 2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 5.39.217.769 B5 m) i1 S; \8 s; o$ @5 B5 ~
7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 tvb now,tvbnow,bttvb( `% R6 @' f' [! b0 }
冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 tvb now,tvbnow,bttvb+ l# A6 U7 l# U% \# |* w4 g
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
4 e! v. M: s) |' \) \4 a3 y4 a) F5.39.217.76 这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。
/ Q3 J+ L$ \5 D$ |& L/ I5.39.217.76 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
6 X4 J# o: Z: U8 v: g7 j/ [& g5.39.217.76■城中村拆迁要慢慢来 / |7 v, f V& v
2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
9 e8 V5 w. ~+ Y9 p& i公仔箱論壇 在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。”
8 T% i7 i* a& Q+ q5.39.217.76 村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。” 公仔箱論壇7 w2 H+ d; B- `
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” $ e/ k# d6 ^- L, U1 R9 p. g
冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。”
/ {5 J6 H# Y8 O! N* y5.39.217.76 对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。
# w+ E! i6 q/ ?公仔箱論壇 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) 公仔箱論壇5 Q; ^) E( |0 Q8 B, T, ]& P
(陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》
) R/ f! }6 N5 N9 u3 }+ K" e! w5.39.217.76
4 W/ ?) [. a7 O& W dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 t9 [- [) ?- v
4 {# a* F( q7 @8 J- Htvb now,tvbnow,bttvb 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
+ g7 N0 x4 J% C: C公仔箱論壇
/ k; F) f* K% l L! Ktvb now,tvbnow,bttvb和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
s" S' p9 M5 u. w1 y公仔箱論壇------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧
5 d) K3 H" L( C9 J# [请你请省级审计出来审计这条难账
2 e6 Y7 v5 h& s' _TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。3 D, J4 ^3 s0 a" ~
跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱) n: w! V& r: B4 F; x
5.39.217.76+ E$ H$ N- y, A/ e8 Z: u
( {! h! }; U& i公仔箱論壇
* D/ i" @) e0 ]& A: qTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇9 Q1 s$ Q4 Y+ c- V. y4 Z
1 ^& A" l, n0 i" r6 o
- Z7 L8 G3 E' K! W6 Xtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ M% l( K% }0 i0 B/ S6 `
( \; P0 D7 N& V$ k. E
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& s) p% z4 X) @
2009年11月25日 09:15 : Y% Q8 m x% P/ D3 {. _6 ^
0 @8 V3 r9 n) H; w Ntvb now,tvbnow,bttvb[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
4 Y- T+ S+ q# t& _2 e# G
4 h( o9 g- F0 V a$ M% y6 N* n) K中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。 5 ~& G( X$ Q% e* d8 D
公仔箱論壇) ^8 T e( E- Q% ?* f
目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- o: K" W6 z. h0 v: q4 Y1 _3 t
* P5 d8 W# l, w9 W8 ^6 J% utvb now,tvbnow,bttvb高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。 0 O7 `1 y. k- y0 }% d/ t
, c( Y o0 `7 f, H6 k1 G2 R城中心的“小社会”
5 v$ P5 o- ?1 Dtvb now,tvbnow,bttvb3 R# K. ~$ X/ P/ }; M# i* C3 ?5 w* s7 }
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; g0 T, [0 m/ v! G# X2 f
5.39.217.76% q# \ `1 ^8 |
1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。
4 |' J: U1 a! o. Q) H6 o6 J$ m3 }5.39.217.768 W- ^8 s8 n# ?1 _) [) Y; N, o
随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
i6 G& l3 X' i1 f3 }# ^5 tTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: n- ^# I+ R, ]! O* A
在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。
% R# u' W4 j( ?7 s/ O0 _; n8 f) gTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: a3 \' a# u' o+ r$ z- B
根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。 : d. V3 }7 D, D% q
5.39.217.763 T; G+ [4 W( U
在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。
4 O& m( x. D% C+ g: E6 Z7 [TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇! o0 O v. E+ l$ b% S
与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。
7 _% U! B3 D G5 o% ?4 Jtvb now,tvbnow,bttvb. d7 c$ Z/ g0 w; B5 B3 n- j: `
从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
F3 ~* v2 C7 T0 u" J' K5.39.217.768 P( P8 P3 w8 k. o" u6 {) F
“卖地筹钱”以求变
1 t4 Z1 A" p" H2 Q% E9 XTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 G8 G; m. q, Q: p
如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
' @4 }' c' ^5 c, x( P
' d- q1 J# \8 Q. d$ \猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。
1 x9 [) l$ v9 k/ ?5.39.217.76公仔箱論壇5 J9 s0 J8 D" s4 B+ s V+ Q6 ]& O
知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。 tvb now,tvbnow,bttvb5 t2 M! ?& ?; f( k0 H" _5 ^$ D
公仔箱論壇7 _& N# t0 ^0 @" e$ d. ?
2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。 公仔箱論壇- d2 ?4 r' ]/ N
5.39.217.76( |9 v# T Y: D2 j+ }$ S
在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
9 ^! J( l& `2 B r/ A* H e! V& K置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。 5.39.217.76, z) D {5 o) l# }" L; A: w, A
9 ?8 i! n% M5 R2 v; I( I4 L# e这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。
# q3 j, Z' m7 t& s2 U& j5.39.217.76
$ e6 o8 C2 q$ H( C“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 tvb now,tvbnow,bttvb+ _0 S& `9 y) _2 C
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# s* J- R: t0 ~/ T/ `0 ]+ `' t
这成为后来广州城中村改造的一个样本。
+ `. t, D) Y5 a4 b: _: D* C3 htvb now,tvbnow,bttvb
' N; Z2 w) s u" MTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。
& L* u% Q$ \: E% e! l该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ [' `9 ^/ |9 U5 V' z; |$ w9 R
! c# m1 Y7 k; g3 c V; T5 y0 _文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。 5.39.217.764 x9 G$ d" C2 @8 P- |% H2 g
* n( U0 V/ |$ z, _3 {tvb now,tvbnow,bttvb随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。
/ n" C, P6 p! XTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ J& `/ |* T, _一村一策与两种模式 5.39.217.76! G6 p/ O% H" }. p8 O
$ a8 R2 v. \6 [8 s; u3 x6 m自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式 公仔箱論壇7 I6 t" C7 c) v3 n4 G2 \. m$ I; _
4 x: ]& d6 a4 D: S& z6 P: ~tvb now,tvbnow,bttvb与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。
: \$ u/ V: M: |. T! V/ H% Q: aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! @0 Z$ ^6 Z$ \. u8 K L9 q公仔箱論壇2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
: |2 p9 K" Z8 ~: E2 A( a5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. s# r1 F4 D/ A0 K* I+ m
琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。
% I/ b! [* c6 q; e8 Q5.39.217.761 V s, ]: ?0 G5 i* t! T1 e
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 ' ^4 v. c% X2 Y; {# G
4 z( x& x7 J3 {& m9 F0 x卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。 公仔箱論壇4 \! O& ^! w9 V. Y
( v7 q! C, k5 G事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。 tvb now,tvbnow,bttvb0 h7 u2 G7 q' A% d% F3 U2 R
5.39.217.76' L: B K. j, a/ K i% h$ _% q
根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。
8 i K& O: d$ K; Q" o, n5 [
% t+ k2 ]6 D6 N7 TTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。 3 x1 |/ e" e5 P# {4 x8 }
9 H( Q7 Z3 ]4 Qtvb now,tvbnow,bttvb广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。
- K* o) l$ J1 Z
& D0 M7 }1 c/ ?' g+ F% Y' ?4 C公仔箱論壇目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。
+ K U1 j: g- M2 O0 [7 C' f) v. Ntvb now,tvbnow,bttvb
- k+ t: X$ j9 z, {( ktvb now,tvbnow,bttvb城中村改成“村中城”? tvb now,tvbnow,bttvb9 i$ j& K" ^# w8 h4 o7 F8 p" K
5.39.217.76. i0 D8 V0 q# h; T5 y
三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义
+ t( M/ V4 F7 c& O* U5.39.217.767 @% u! I8 m* I) X. Q
对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。
4 ]2 M: {% `! d' Y( H1 z+ P( x5.39.217.76
2 p8 e3 ?; | P5 B1 `2 U7 }! e5.39.217.7611月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。
1 W W7 _; C+ r% B/ P% Dtvb now,tvbnow,bttvb( S) o! ^% }. }. ?$ X+ v% J$ s
据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。 5.39.217.76$ S0 u/ k, t) b. v
6 Y; V$ k# `2 P' D! G2 M
这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。 6 H" [ {4 m7 z% ?' |8 L
7 e+ }9 ]. k& I& ?, x5 o- z而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
+ B! @0 T- ^/ z2 y- C5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) e* F! e- y' N
11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。
2 w/ b8 \& H( Y' K$ H& h+ W# C% l5 b3 LTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( m% k8 g/ c' q6 ]5 D7 vtvb now,tvbnow,bttvb容积率问题也困扰着杨箕村。 公仔箱論壇) W( L# E+ y7 y3 I# {! q
/ K" Y( i/ c" ~, ]6 J3 ~. z4 ?/ rtvb now,tvbnow,bttvb11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。 9 M9 k8 ]' @. r) }5 O
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 k- d- j/ Y9 V3 N2 S: j* J
“核心还是容积率问题。 2 U0 d' F8 |- m$ J7 B: i0 K
" b( h) J: a! i! Y! H3 x r( oTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
2 C t9 {) |# M+ L: V8 Atvb now,tvbnow,bttvb”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。
* c/ Q: U) ] D2 V% ]' Y0 gTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 ?* a5 q8 s9 E2 r9 G( I李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。
% j0 P' D3 |- q: n; {1 \公仔箱論壇6 I: H; r" A5 K% c
“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。
+ ~+ ]! Y ~8 m/ p8 GTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb6 @# |$ G( w+ _& @- D1 E
2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。
& q/ Q; p# E' j' Y公仔箱論壇
3 C. k1 t B6 y9 i$ \不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。 5.39.217.76) W/ w, W) M* e$ _; o9 p7 C; I8 |
# G( l8 u. V R4 r( [! u3 [
李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。 5.39.217.769 i+ `7 D1 K: Z/ P" K' N, p8 }
公仔箱論壇) c6 C0 M% J; u( O. e# q
不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 : N. L6 m# ^5 I; o2 _0 Q$ Z
4 V, K! x" l: V' ^7 n
李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。
) x/ K# a, P- c- F% o, ]公仔箱論壇公仔箱論壇, f* V0 t, W8 u1 t, Z( p
“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 8 U8 z: y+ i8 I- T; e* X
/ l& ]8 `6 f [3 {7 xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。
. x4 ~7 f0 K6 O, c5 s, b+ oTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ c# {$ W$ p$ s/ _* z
对开发商的顾虑
6 _5 H1 h6 k" ^* @+ b$ Itvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb' U1 |' ]! [, i+ ~1 U" Q- \: n9 X$ t; V
业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
: ]' c9 f) E& d% v0 T+ ]# [5.39.217.760 ^" K2 v9 Y- }0 g/ C
冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。 5.39.217.76! [- }+ W" H1 @$ b
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( P- o' x% Z3 E+ Y
11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。
1 S4 W/ f- m5 v. [7 l
6 t# |% O0 \8 m* |6 r% [( ]TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。 5.39.217.76% K8 G& r3 Z$ `( B; e8 V
* o0 I! v# l& q1 GTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。
5 v, T U; x S1 m) k6 S DTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb1 S! H; e. y, l6 U/ u
2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。
6 D( s% s/ C+ Y5 M5 C1 A$ r* y6 Otvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb5 ~' O* _, @7 {) K A8 F+ z
据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其 - Z' |; m9 t9 k" `1 i% F+ W9 m
' M! K! z' J, M6 [( b( b: Q公仔箱論壇他城中村改造项目。
& y2 H2 F3 s8 b! jTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
& Q2 M4 q& D! F* U. G, t6 ?TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。”
! X) @$ o& P+ q0 _+ x/ c5.39.217.76
! D# R% K6 Y0 R O3 x/ aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。
3 N0 w" b4 f# H1 ~* ` {! B5 O9 b4 i! s2 G7 Z7 L
也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。 公仔箱論壇4 d7 E" F9 S7 t; L6 t/ r1 C! _: |
- Y: o/ G, B3 A城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
' x( g9 f% z$ j, _# |# l/ f @( G ]5 M+ A$ a4 A
白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。”
' ~8 Y( T# w6 v1 X2 Q& G& [$ J) q; W" {
; a4 d* s2 z1 y9 H公仔箱論壇2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。
0 F: p* @1 I& e2 Q4 Y. @tvb now,tvbnow,bttvb
' ]0 l4 L: ?- r8 q6 Z+ f$ c5.39.217.7611月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。 : t8 x$ B. {& `
+ Y2 A# K+ o# r0 I) _9 U5.39.217.76宅基地“利益之争”
1 m+ l4 X S! K2 xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ C+ l+ Z* Q8 i) W# D/ q5 f5 Q公仔箱論壇城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。
3 D4 T' z7 w D
2 S% C, C) O9 K6 ?11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 8 |/ a3 z9 @4 b7 R2 w
" f6 g3 M1 i; g) y+ WTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。 ! \6 X" b3 b! b
. |) w! W+ C7 h% K" ?" _5.39.217.76之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。
& ~& c9 E% o D9 x2 `. Qtvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇 E6 Y; l2 q: p% C3 o
村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。 tvb now,tvbnow,bttvb; P; J) s, h8 q3 l+ g
. Z; R4 k( x5 F而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。
, K4 x& c. Q8 M+ DTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# g+ r) }) v" c# Z11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。
# Y/ A# B# u1 @" n. ~: K: U
7 a+ J% q: m0 T* C% q, r! M8 e业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。 公仔箱論壇' O$ [; h( \9 J4 ]
2 q, X- b+ P3 h7 N: T' r7 \% Z, ^6 u2 V0 _
李国强认为,城中村改造
1 x2 ?! a) D, X3 v Z. {& y# A% Utvb now,tvbnow,bttvb
3 q$ n }0 c6 [7 s9 R5.39.217.76涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。
+ a, a7 f# u- p( \! Z5 P5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb( q% p. ~% l* h: z' ^* [* f/ E5 L
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。
7 X9 \5 I' w6 A9 otvb now,tvbnow,bttvb: J# R9 d! n3 ^5 o- k1 S' h
很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。
; L) x3 \6 q" n5.39.217.76, x: i9 J' G! t
(徐志娇 编辑)
/ ^7 Y* l! X- C* V! gtvb now,tvbnow,bttvb
1 c) ^, B% c4 u5.39.217.76
+ z7 a' F: x5 a* s! q: K5.39.217.76
6 p3 Q. s& p; A$ g2 M ! l# z( F+ M, \8 u/ k6 _
! v0 Z1 @% |% e2 t广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑:
! F. D1 t5 P* l& Y! g$ |8 A要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,
* f/ a- p( b% N+ Z5.39.217.76其它不说也罢!!!!!!!!!!! |