广州：城中村改造在利益博弈中推进 5.39.217.76- D# x7 j& n a k8 L( c5 b. \
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 tvb now,tvbnow,bttvb) s6 R8 M- O7 r, Z1 f
1 S; E# m, h$ h2 E y' |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
2 S2 ]% s7 h9 i$ v; d公仔箱論壇
\' f; }& g3 Utvb now,tvbnow,bttvb▲夜幕下的广州城中村。 ; j0 E8 v7 r8 D9 }6 k- g/ W
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… 0 }2 \+ W; c, L; u; F* l4 n. J: Q
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
( d/ x& m- N8 s0 J3 i公仔箱論壇 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
: Q- p+ b0 K$ i! a, ~5.39.217.76 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
i+ L1 l. Z+ o* r: M- L3 ntvb now,tvbnow,bttvb■“土可生财，地能出金”
1 t$ s7 ^/ y* |8 J1 l5 I5 E8 lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
* ]& C; z' f4 p* NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
2 T/ c8 I! N# G+ t, W5 n& t5.39.217.76 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” 公仔箱論壇; t% m/ Y$ C% l% J! ^6 z7 C Q
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
0 _% g* A& ? H& q 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
1 u0 T0 S- @2 X* ~4 Q5.39.217.76 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 L, \' O$ N* d" i# u1 h
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 公仔箱論壇( J" r) ] D3 j. Q. t2 a
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
" g/ T/ c" n% H7 ~1 M 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
% Y; \& E. X5 X5 v: r" ~' f" Mtvb now,tvbnow,bttvb 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
; ]- h* l: }1 y" X' `0 M8 g: V' ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■分红年代
9 m2 |8 ] t6 _5.39.217.76 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 公仔箱論壇3 j% f, z* I2 F2 V
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
8 R) a6 |8 Z" M) jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
% D n# g: J* T' [, E8 C6 t- M' Q# ]公仔箱論壇 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
5 s# s6 c2 w' s3 n 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
6 u2 Q4 u5 i: E5.39.217.76 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 Y* d* x' u" K% P' m! w
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
* S' q2 X1 ~+ G" C8 ~9 p1 E# Z1 |公仔箱論壇 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” tvb now,tvbnow,bttvb; {/ i* u3 m x! |1 T
■“拆一补一”
1 K5 }- P! ]6 |! M公仔箱論壇 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 8 |6 c$ g' G( A* ^" l
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& O( O# N) M3 `0 b
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
4 @8 | W- y% J" p( I 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 公仔箱論壇" ]" k; g* n: X3 d. g [8 ~
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
% n$ M3 y3 B6 K) A9 x$ v+ U5.39.217.76 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
! E3 ^" R: s) ~ {tvb now,tvbnow,bttvb■城中村拆迁要慢慢来
3 k6 c. a+ w5 K公仔箱論壇 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 6 m- G, P( q6 O3 J& U. Y
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” / P6 N7 P% f. d: K
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” tvb now,tvbnow,bttvb h% P3 b- i9 p0 b6 g, [
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
- s" L7 s# o' x% S 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
9 T. T' A& k- ]" o3 o0 \公仔箱論壇 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
/ ~) T# R: }- HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) a: P' _. H# V6 J2 c
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
' C/ E# H, K+ L: g [# ]+ B7 o公仔箱論壇5.39.217.76$ {) ~6 X: @5 g: `
! _) N3 C; T7 O5.39.217.76
- {' A& t. d4 y. |9 n5.39.217.76 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
2 Z7 }$ Q X6 \! G! O8 ]
6 [( n5 u0 h7 U; \; s和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” t: H' M8 ~" \& @
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
! W& q" ~, I! H3 ^1 V, l btvb now,tvbnow,bttvb请你请省级审计出来审计这条难账
; Q3 T5 A1 d$ u( }+ l( A- P! A Stvb now,tvbnow,bttvb如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。4 g; @! O K- t! R7 `4 c. P. v& c
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
s/ r' }- ]. F" S3 C* v+ X! x公仔箱論壇
, X& _. \3 B3 K5.39.217.765.39.217.76$ b! x9 X7 c, f" a2 j- E S" c
tvb now,tvbnow,bttvb* m$ |# Q2 L: u/ x9 | l* P/ z, T
r, j2 i* R& q2 s2 h9 X& w3 K
3 x9 B6 p" d- A- vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 B ?4 V( v6 `tvb now,tvbnow,bttvb
A' v& L/ ^, Q" u# r% ~3 U' a公仔箱論壇
! r" P% K+ d* B; o1 ~" D广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
s+ `+ G# b9 G- b* ]公仔箱論壇2009年11月25日 09:15 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. ]& \7 X6 l% @6 {( A( ~0 e; ]
8 D2 {; T% H, w" {/ V[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 tvb now,tvbnow,bttvb( X) ~$ @3 x! _2 W9 V
. f3 I6 g+ A( ]0 T# Etvb now,tvbnow,bttvb中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 n& P4 u$ n: U- u3 l3 _2 c+ b1 h V
5 C* M) B. S$ @( l目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
3 T* g& ?( F8 R, j1 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇. M% ]2 G5 G5 Z* l4 v5 ?2 |
高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
! s4 W$ \$ q9 M+ d! [ U+ qtvb now,tvbnow,bttvb
. p2 V+ A/ Y+ R% n( B2 W公仔箱論壇城中心的“小社会”
. v: U$ }0 C3 _4 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76+ y7 p* g6 C! H7 a+ ?4 Q4 W
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
: D; ~, V }1 f$ I5 e0 W/ M. _/ u* J
1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
# O" F1 w, U8 P8 j3 S( d5 H! b! j9 Z% U. ^5 Y6 W9 e
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, ~* o4 d4 t+ {6 {% m& J- u: z4 Z
+ r' z+ K; S; D, D# Wtvb now,tvbnow,bttvb在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 5.39.217.768 y+ I/ b3 f! |1 f* t& l- J
5 V! @- u! C! J
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
2 P+ ^4 l9 \1 p& H$ x! K- }tvb now,tvbnow,bttvb
- {; C+ S( O2 K: L' U. P2 S; j公仔箱論壇在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 " B) w9 z6 @- u& Q% V# v
) l& I# R2 w+ c, w& F* ^+ A与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
) }' z+ W& w4 A4 E! Q! z+ z1 Ntvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76. n" J- I" n. }4 o p+ y
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
- \( [1 C% E8 T$ I
9 T& ]4 w, W1 {4 Y* A# Z“卖地筹钱”以求变
- j3 U5 I3 J" [5.39.217.76- v- n" }) V- ]5 k2 a
如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 5.39.217.764 X; ]& p3 _$ o9 S) B: O! ]
: }4 E2 S7 R. f% \% d8 E! H
猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
$ T6 {( q& x: l( p
, L( _, G: j4 d6 ^" ~4 B: N2 ~+ i; rtvb now,tvbnow,bttvb知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) @. Q1 B, }5 O: O$ `
! }% k9 J; G6 G* K0 I8 g2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
; o0 K$ Z( v& _6 Z5.39.217.76
" R% s Z% t1 e6 e6 [* r/ T4 b6 g在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
/ B: y2 L6 d2 q7 bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
2 N: i8 J8 a$ h& [6 wtvb now,tvbnow,bttvb" I6 ~& r6 E) q" h
这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 tvb now,tvbnow,bttvb7 d1 @9 W1 \5 |3 r% C6 h% T
公仔箱論壇: L$ T- h- M, {: n; o9 q
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 5.39.217.76) l1 a) |* I& a5 S
5.39.217.76/ i$ }& W& J) K. E, f
这成为后来广州城中村改造的一个样本。
5 [5 {& v7 u9 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb6 p$ f4 D0 q( s U+ |& ]
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
1 @; L7 K5 A+ P; L r W% v公仔箱論壇该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 tvb now,tvbnow,bttvb: ~. Q" m* G8 O1 b( |
9 y, h: e, a, h1 T1 E
文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
# N' |& H) r: Ltvb now,tvbnow,bttvb
) X. D- O% h7 q0 V随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
$ M2 H0 |; b% `5 w( j公仔箱論壇/ D2 s) s+ B; O3 [7 c/ Q, [" ]' P
一村一策与两种模式 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 f9 S; R. E: ?8 h* \9 y) P- D
% S( V/ S1 o8 E8 uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 5.39.217.762 B) a0 `. w! ? }
* C2 B5 U1 n6 x# h5.39.217.76与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
4 Z7 b( C+ v9 ?( m; B+ XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- E+ R% a/ l" n9 l- P( n& z
2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 ( j) s' b" l( a0 H
公仔箱論壇 v/ L, Y9 e1 G' E
琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. Q8 l( \# N; q' F! V& D; f7 d
& L7 X$ `1 k' \( \ L y
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
5 \# w& K* p# y5 s. A公仔箱論壇* q1 F* N1 O! X( ~6 Q
卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
5 L7 `1 M) }8 c" x- |; W公仔箱論壇
& T0 H' i9 p; `) ~- e; z" T公仔箱論壇事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 5.39.217.765 P7 C7 h+ B( b: }2 g
5.39.217.762 n6 l! N: t+ _( i( u
根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 公仔箱論壇1 R) f0 x% l* I9 C! _
( p3 t" s: J; {( u/ v0 K! |
该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
+ L& ^7 O$ r0 j8 v, X: x- L4 P3 C$ ^2 |' X
广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 7 e! `2 K [) j0 {
5 [7 J8 V, d, f6 w( C, S8 e: `目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 , x& e( O" v$ e9 c. l9 c q
# {8 y% p* U2 b. o' \0 I公仔箱論壇城中村改成“村中城”？ 5.39.217.76' d/ n) s4 q' z- q! v s R+ w4 l
+ a3 V: ]" f9 `# ]2 W三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
' U; A" F- ^8 F, F4 e. R6 ]# l/ f7 e公仔箱論壇- U* i0 m" e# P
对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 $ f# ?- T) @9 ?$ f& y9 z: n; a
1 X2 e$ s" e" k# U V! [11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 公仔箱論壇- k1 [0 B7 a) g5 y
. {; J: Q$ ^, kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
! M+ P* s3 d( JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ f4 H1 \7 i1 e$ j4 H- q" x6 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
/ ^0 P9 d% E, c/ D" g9 ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 R. ^9 `1 Q$ g; c2 ~
而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 0 c# o; }$ l' T) S: D* D. G8 t9 @
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 }+ w Z X0 O2 g' v; a
11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 8 H! w" _4 r. W
+ Q" {# S1 N- `公仔箱論壇容积率问题也困扰着杨箕村。
: r" F$ J* n" E/ O$ ], v# {5.39.217.76; \" t3 e4 Z+ o% d4 n
11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 5.39.217.76% L! B/ u. p2 b/ x
- R" a1 G8 u/ }9 v' K' z“核心还是容积率问题。 * E( y9 ~& b$ W7 h9 t0 ^: w" V
5.39.217.763 q, N7 R. g8 r3 N9 n' Q8 U8 P
5 M; [& f4 O f3 v”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
) U% A, o5 `8 N: J5.39.217.76
; ?' Q7 l( c0 J# X i李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 . O: c# b1 b4 }+ `# X# t& g$ @5 a
}+ H; S1 V9 ^% h) p8 a. S j3 p公仔箱論壇“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 tvb now,tvbnow,bttvb) G) E; G+ n/ g9 j
$ S: L* j9 _2 N1 y; P2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 0 E6 U8 I+ U( g, u6 R) ] R
$ c# x" V$ E8 ~8 X不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
5 h$ ~! i) w* q6 D
% r* Y A$ n/ f! ~李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
% n' m/ Z x6 [ C2 mtvb now,tvbnow,bttvb; t& C) {/ T! }
不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 tvb now,tvbnow,bttvb- Z& M. |& D! ^( t' i1 b! f
" a) J7 V+ Q+ _: M, V [李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 + I9 C& @: ]2 j7 E
3 E1 s# j/ n% X: q6 ?“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 z$ i# U1 F! i# i$ A& ~
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; J. v7 N6 u/ w3 ?/ A
11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: x9 T- s; n9 p( b! t1 ~
2 ]5 W: ^" z) stvb now,tvbnow,bttvb对开发商的顾虑
' ]$ _: C Y7 r, ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' M9 d9 e5 ^1 ]% V/ ~6 s5.39.217.76业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
' I. _; w2 \, v* H3 R9 [' m$ i& W5.39.217.76
4 f( }) o7 c0 g/ Q5.39.217.76冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 tvb now,tvbnow,bttvb& o9 ~: c( y5 n- ^/ Z5 u; y
5.39.217.764 \, `' Q. Y9 P* e; ]6 p0 t# X
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
! F5 }4 t: C5 l: R n8 V; |tvb now,tvbnow,bttvb
/ u8 `/ M E* X+ xtvb now,tvbnow,bttvb11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 2 U7 B! ~2 K4 W- ?! |0 z) y' F
: l5 u @, w1 Y* W
一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
1 h# c& F, f7 X( F! tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. h8 t3 v! m: x0 N5 ?2 \6 s8 ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
; M0 z% G5 d/ @0 X [8 j# L2 z公仔箱論壇
2 o0 D1 {: |' j$ Ktvb now,tvbnow,bttvb据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
/ u7 M( {4 m' n5 Y' e$ B5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 S. g: \' ?) ^2 E5 X
他城中村改造项目。 . v( y7 v% q5 @2 a1 L7 ^! z
0 P, M, v Z- P4 z5.39.217.76对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” tvb now,tvbnow,bttvb4 ?. [3 R' `: b, C6 C
tvb now,tvbnow,bttvb& z* }' U# r) g# ] l. y F% A
广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 / F' E' q( d% V5 }7 ~8 r) d6 F
# o# D4 ?. j' `; s0 ^! P b3 h$ A也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
8 l; E7 H+ g2 n公仔箱論壇% H1 f- |# }4 S- M
城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 & u$ |+ U4 j& o9 C, Z9 |
( ^0 Z' T7 v' O; ?% C, B) ]0 X9 I4 z
白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
. |, Z/ L; S4 X# ]
- S9 V4 _, N! X- k1 w5.39.217.762007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
; `. ]& q& ?7 G( U9 j3 _
: e, p* G6 }; |; K) tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
' q5 h& ?" N. r7 I& L5 n5.39.217.76
4 @) V9 w" t/ {: N$ q" R公仔箱論壇宅基地“利益之争”
4 C/ K; Q# D, h& ]0 dtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb( ?4 K. b0 O$ a' t4 v2 ]4 w3 ?
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
! W \. `& V3 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇! A$ {2 I, \% c
11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- f4 k) g, |& \" ~; }
tvb now,tvbnow,bttvb- Z' t/ n$ w7 Q7 U7 Y. o! ^
此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
2 o0 P) @, }; O) ^0 H! S2 Jtvb now,tvbnow,bttvb
: h& O- c3 c$ H2 O3 \- |/ [ E) U公仔箱論壇之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 tvb now,tvbnow,bttvb6 i8 l+ @0 u. {2 r
5.39.217.76/ ^' a1 w- }* f
村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 2 ?3 _( z6 F `5 i9 a) ?. d* g
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 F! I% C7 Z3 A3 q% m& h+ u5 O
而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 5.39.217.76* ?1 O' S+ Q" \ N1 M9 l: C
/ Z, H# k( E! g" s$ U* s8 H. P
11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 5.39.217.76' x+ ^0 i \( L
1 {. o: q4 `" `( Y9 k. T1 Q0 ~业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 - c G8 j7 L+ t7 O# H4 P: Z
* x/ v* k$ r) |& h9 f/ V: S
李国强认为，城中村改造 % z2 I1 R/ o% W+ e9 z0 ~
tvb now,tvbnow,bttvb7 k2 U7 E& ]$ K- c% n
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 tvb now,tvbnow,bttvb! O7 `- a0 [% R* q: U4 H
# u" T# [" O; P! ]. TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 5.39.217.76, }+ N0 ?( h W
6 q! k* U8 {& X Q7 R) m* y* l
很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
( z& b7 y- w% E& `4 k2 O5.39.217.76
3 t) ^1 h' }$ _/ W* Q7 f4 wtvb now,tvbnow,bttvb(徐志娇 编辑)
: O3 J4 \, h/ c( n9 _) t/ C/ W& O公仔箱論壇
9 g9 ]+ |0 H2 O0 B% R1 L3 H9 N5.39.217.76# e9 [. f6 v" \* |& v( H- j; \5 E
2 D! ?% @5 i0 ?* |9 W0 w4 Q
3 p% i+ n# p9 N3 x0 d* `$ _
y0 u$ z( }* }3 N& s广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： tvb now,tvbnow,bttvb" S; U1 q( h3 ?( _" v
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
$ F4 B, \* P1 l- D8 h) X7 Z4 OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
5.39.217.76# [% w, U3 J2 |* y
tvb now,tvbnow,bttvb- |/ R5 j8 O5 w2 O3 e4 L" k( O
