加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業
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2022 / 11 / 24 公仔箱論壇 v) J4 X5 {2 I8 a& F
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聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。tvb now,tvbnow,bttvb- }, [: w, l# ^* ]
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《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。
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條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# }, n N! k \# ^ I2 k+ Q
" U4 V' f) Z' T# B! `2 S# l5 `亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！5.39.217.766 M/ v& g% a ^: W/ J& a
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; l& `0 ^& y) o+ N$ d+ h, _tvb now,tvbnow,bttvb從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。
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對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」
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$ c9 b( N0 j% t n! W T! J: cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。
+ ~& s) O5 N/ o. U0 I2 J* jErnest 從法律角度梳理了條文內容。
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1. 誰受到禁令的影響？
; D; f$ p6 E2 H9 ~. q& G公仔箱論壇符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括
/ C6 ^1 {* W9 Itvb now,tvbnow,bttvbA. 在加拿大境外成立的公司；5.39.217.760 Y% J* Y8 B1 B2 }/ s
B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 K6 K" m. E5 N% P# s0 c
C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。/ w0 Y+ }. r) N/ y3 U" d1 c
- J# M1 h; C) iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2. 誰能獲得豁免？公仔箱論壇7 e7 z7 E8 d5 A( u }4 A+ e+ W% j
該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。% v& e8 p# I9 O! g) |) \
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9 G( Q4 q0 H* H: p3. 哪些物業在禁令範圍內？2 r- u/ Y% `* z/ _/ S) U
首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。
# O3 L4 E5 ?0 z; M公仔箱論壇A. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；
8 r! O$ {: X6 b3 X) _. NB. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)
Q$ v* F5 `) ?) k u5.39.217.76Ernest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。tvb now,tvbnow,bttvb+ m% T0 m* u7 d7 J/ D
2 o& `8 r- R9 s. Q. t5.39.217.764. 違反禁令有甚麼懲罰？
/ F. [6 Q+ z8 s% [+ f2 U. S5.39.217.76每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。
6 y- l) b0 P; }' x8 v公仔箱論壇此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。
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6 O, }, E$ o% C2 x& M$ ]5 Y5.39.217.76由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。4 c0 W* D. s% K/ J
8 n/ E: v/ J8 O3 I& o公仔箱論壇Ernest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。5 E. D0 a2 k% P3 \
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 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 y1 W. P2 q5 R d" V4 _
; N' q. o1 z. @ P( ?無視禁令代價高昂5.39.217.76* [8 _0 t+ C' W2 h1 d
所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。tvb now,tvbnow,bttvb6 s9 X4 f" ?/ ~: e2 G8 t: }5 n C
( B- \, N9 U u1 Ptvb now,tvbnow,bttvb對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# S3 D R; k. ?1 b5 P& [! V
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「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」
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地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。5.39.217.76; s9 C0 P! t0 ^; c6 W
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近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。3 D+ z' ]3 a: ?+ M) T" g
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「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」
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Kin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。
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「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」4 x+ s) q' P& z. D o7 f0 C4 u
2 F: n; j& a7 v- }3 d/ E( \5 \8 o. C0 a5.39.217.76Kim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」
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* T1 P8 Q: K2 a1 t; M3 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" _2 ~8 {) y- u: X' e) X( Z t公仔箱論壇假結婚 遇事難向法庭提告
4 _. ^1 @+ w/ x; T條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。5.39.217.76# X, e0 ?1 L; F7 O1 T+ u; e
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對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。tvb now,tvbnow,bttvb K$ e4 a1 m4 I% a
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處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。
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「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」
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「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。
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& H+ O! Y1 R* u/ _& U3 F5.39.217.76時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？
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8 S1 R( H" |$ U0 N S; F4 o3 I6 t5.39.217.76「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」
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- R; ~+ _6 p6 ^4 g) Y$ HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。
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6 C5 j. b) @8 B; {5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 m) y+ l# c7 R
各機構努力爭取 放寬禁令內容
6 i1 R$ N: s8 _tvb now,tvbnow,bttvb由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。
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卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。tvb now,tvbnow,bttvb0 s/ J! p" D7 i. S
; H4 C3 D5 I z/ X; R" k. @6 E5.39.217.76更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。
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加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。
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% Z8 ?; }9 C5 @5.39.217.76各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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