加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業 & v7 o: @9 d7 \
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; s2 f3 ~4 n* \7 b聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。
8 b' m, ~* p8 }% M2 VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% _" w2 e V$ W公仔箱論壇《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。
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條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。
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! o" u: K. u3 ]: A* w) ^# ?& O5.39.217.76亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！
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# Q7 ~0 d% p* s" P5.39.217.76從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。
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: g5 X4 C( ^' Z9 ]5 I$ t: {tvb now,tvbnow,bttvb對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」
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不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。
/ |5 B( B9 K% E% m& X' GErnest 從法律角度梳理了條文內容。5.39.217.764 Q* n1 Y+ B5 q/ k# v2 U
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1. 誰受到禁令的影響？
6 B Z: y; C' t1 W$ j" i1 ]7 Ctvb now,tvbnow,bttvb符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括
( f8 `' e& z0 j2 y2 j, Y$ {6 }tvb now,tvbnow,bttvbA. 在加拿大境外成立的公司；TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 y$ f: N0 Y& K( q6 E
B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及
, z: M. b3 r3 P0 \$ m) F9 S5.39.217.76C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。
4 }( I4 a5 \! n; d( G0 r* x' Ktvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" v6 C% B1 d0 q7 K% A
2. 誰能獲得豁免？. A) x9 v# x" W8 V) b
該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。
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: ^- V" M3 I q) t3. 哪些物業在禁令範圍內？1 G' P9 ]$ v2 \2 M) C9 Y% E; y
首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。公仔箱論壇/ q; B+ V1 |/ k" a0 _" Y) e# s
A. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；tvb now,tvbnow,bttvb5 H7 D, N* [& T
B. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)
* Y7 y4 X. R5 s7 _; }; V' _$ V5.39.217.76Ernest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。
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1 U8 F* O# E2 m% [5.39.217.764. 違反禁令有甚麼懲罰？
6 s8 a7 ^8 i# N6 u每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。! _, `+ x# m* s; R* T* O+ c ~( l
此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。! h4 C2 F! z5 z! P+ e
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由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。; R% a1 h; Y+ w2 a6 U, m
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Ernest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。公仔箱論壇7 A: [' o" n- q4 D# s
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8 \2 j! F4 X" E B9 W. w1 g8 s5 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' q/ W) u+ `( D1 j' i, @
無視禁令代價高昂5.39.217.761 Q7 h" A u! S
所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。5.39.217.76; X" r) j' Z9 P& Z8 S: e
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對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。5 H" b9 [$ o1 }0 P
2 i6 f* T; U& w2 ^) a" [% bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」
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地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ c# s- ^- z9 ~" a: t
; e/ Q) {, V1 R# Q1 Gtvb now,tvbnow,bttvb近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。# n7 o) f2 ?& l+ s, K
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「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」tvb now,tvbnow,bttvb1 d4 I+ n2 h* e" ^' H
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Kin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) m( i# ]8 t, `$ ]. i) I0 \
& B4 f, v1 p H; L. E「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」
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" M7 P" G5 o, G; r' MKim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」5.39.217.768 }9 s0 P7 x/ N; g- S# X
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假結婚 遇事難向法庭提告* R1 d8 H- Y4 N+ `* ? y0 t
條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。; s* J, L9 g0 r0 r. c& a: Z
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對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。
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, w9 v" [6 X# ?" t' A處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。
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「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」
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「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。- F+ A& r% k3 Z8 M2 K; N4 s8 t; U2 P
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時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？公仔箱論壇* Q2 {9 ~' ~. B; A+ ]6 i! u
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「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」
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) M1 l1 U5 C' I% f再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。
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各機構努力爭取 放寬禁令內容TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, e S# p* K: `% x0 Y: F$ T
由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。
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' V. i, Q# K; H1 w( m卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。5.39.217.76; Y3 d7 n4 u1 M9 X7 [
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更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。
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3 h. U. ~2 P* B1 m8 V7 }加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。公仔箱論壇+ s, E1 D6 y% m% z
3 ?( l d6 a% }$ S# {: Z2 h各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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