（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
) P! e s8 m% v+ y公仔箱論壇專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。5 [- h d1 \- ^+ I& m# P
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”& [7 K* ^* k7 _ {; F4 g2 w# s* _
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。7 ~5 O" c2 \* G8 g/ R( A) J
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
6 L# ?# @: v' C) U+ `- d8 [5 \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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! r) u# o5 `- u* h9 N" g+ ?: ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。新打房措施影響大% C+ p$ {+ X6 V
: j! A; b- Z6 {/ OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
/ Z: F. @9 P1 n( f4 {/ q雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。+ C7 g% G! H5 G
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
" I# {2 R( T7 ]4 l1 L2 cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
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新手可從次級市場下手5.39.217.76' i2 x- B2 r3 v- f, r0 C4 o
$ w. x+ v% Q3 Z6 K% bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
( H v( m) p$ Y. Ftvb now,tvbnow,bttvb黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
5 z, F2 _4 t# m5 R“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”6 K- i: }) `9 J; q9 c d
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
. W3 M! k5 p# _ m她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。- m; V' G o3 E; y2 @4 D+ p) ^: T) B
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現代人買房收租
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
; K# Z" a8 O: u6 }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。1 N" z' J2 h& D' ~: P6 y
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
$ y- W8 g3 p0 w/ \/ k+ yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
9 t& B+ E$ v" ^" C u) G* ]公仔箱論壇她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ w3 p' t6 a5 J( [ x
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
* K% f. l+ l3 S. V/ W5.39.217.76房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
0 H4 e7 u+ J2 Q+ Z2 P' d5 A; d5 e另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 E, V" H* ?# s
6 c1 ]2 E, s7 C' J: h5 k# T1 g5.39.217.76適時調租增現金流tvb now,tvbnow,bttvb1 e1 O* T5 h9 R
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
7 ]0 C9 F. P: s1 Q$ ?1 q7 ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。+ e7 a* |; ] d; o
' `/ R! }& a; q3 @. K4 ]9 }公仔箱論壇隆房價跟不上獅城水平
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
' \- u% E/ C3 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
' z& B* v+ h# q$ Q) o公仔箱論壇素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
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5 m2 @5 _# e- i' ^+ B8 L c8 @) d5.39.217.76高鐵將建設7個站點
9 T# \; S3 E' }" T1 B# S' ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 r) l: [1 a) M$ P; h公仔箱論壇陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。公仔箱論壇9 H, t: {2 t$ X# d& G, z
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。公仔箱論壇# }1 E. D0 I6 i& D
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。+ z r( d* S5 P5 X
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
% j( ^; b, A; C! R8 E5 {* PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
2 M5 m& e% c% x7 V2 W! M7 v“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 d- Q! g1 E, R+ h% |
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。公仔箱論壇8 ]9 t& E2 A; v7 R5 y: A
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。5.39.217.76+ f' o! @" z) A$ @0 m, O* B
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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: Y V$ c: a4 a9 P5 y; \7 g4 B, [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。獅城填土將增50%面積
3 ^! @( b3 m, O- K. a- zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 w& X6 z% E6 |4 Y I, V
何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。0 k' E j$ A+ Z
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
# ~, r Q, n! Y( {( l: j% I公仔箱論壇“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
- o* {; y* ~; i( i7 A; Q3 A) A公仔箱論壇“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。5.39.217.769 e$ Q. a1 [: ~- `7 P
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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( ~, r+ E/ M3 T( i. M( L5.39.217.76了解購屋法律免惹麻煩
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律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。6 t7 R3 Y/ K: S2 ]' e5 P* z$ a/ W
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。tvb now,tvbnow,bttvb ^7 M3 D7 V7 f% u0 u
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。5.39.217.763 u" B/ L p2 k& w& S" L7 o) H
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
( d) S8 q4 o% l6 z+ j5.39.217.76“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
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. q$ d6 D9 O# g" b5.39.217.76大馬法律完善公仔箱論壇2 h; l; |8 \ x9 h' R# L# e2 y7 V
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
; F' t6 V! D, s$ u. F+ t3 A$ ^他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
: R$ F7 V. }0 E公仔箱論壇陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
; e& k/ {1 k- W6 E! R; E6 Y' z5 xtvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。公仔箱論壇0 m( \$ Z! g( [6 M( } w' z3 ?
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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明年料調高產業盈利稅TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ C4 B2 Y) j6 G% N- t
, K% F0 G5 \- s公仔箱論壇陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
! v0 v8 r/ d( s* m5 h他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。2 o/ l: j: o( E- B* d0 T+ z* Z
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* c# u! E# y$ @9 m5 s# G6 Q# b
* g _% j5 i$ n: [2 T1 n& ~* }公仔箱論壇政府講很快做很慢
% A/ K1 O, G3 r' g# YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 k. V5 Z7 ? O5.39.217.76“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
8 W( V5 z$ j6 ^/ q6 sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。5.39.217.766 J" L+ G( A: |$ H+ C
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。# s5 a& P, i% G" M8 l
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
, T3 b8 s1 c0 z; y6 ^8 O“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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