（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
1 |- h5 R, z4 L# X% CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。' j# Y% Q; P* S% ]- ]2 K" f# P& F0 V/ f
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
3 K/ s6 g6 ~% @& y! NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。tvb now,tvbnow,bttvb: E3 G( i8 g& ~
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
! s1 w" _# D, O5 u3 V$ l公仔箱論壇“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 p6 @) g U4 r) e
1 W, g; X" ~) Z) J4 n3 A5.39.217.76新打房措施影響大公仔箱論壇6 G' X/ |/ j; e
( u$ y; A- c( y. `( x' ?; U8 J$ ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
3 ~. z. S9 O( p% H- E& m雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
Q* H7 A5 l8 y- B7 J2 ^9 z- ~6 M3 P他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。tvb now,tvbnow,bttvb& w9 u P( Z5 g: [& T9 P4 o2 A1 n
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。5.39.217.760 R9 S. q7 A& a: u' L0 f& h5 `
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新手可從次級市場下手. }5 K7 f0 e) u0 a& Q
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
; M, F. h, _) d6 m+ Y2 N5.39.217.76黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( `2 Z! `8 s9 U% H1 M3 ^$ s ]
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”5.39.217.76- Z' e" L1 }: S5 T& x- m+ `* @
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。5 p; k9 L# b8 }$ X& c% m
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。公仔箱論壇- \( {& ~ `/ P
- N# }% h9 J, I現代人買房收租tvb now,tvbnow,bttvb) j% j2 m4 p- D& }
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。公仔箱論壇3 V, F$ x2 i; c: l1 U- T5 v1 J% O/ t' Q
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。0 ^8 q- h N8 n# y8 Y3 Q- B( M
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。5.39.217.76" }- g5 }8 i. p! W+ W
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
! [& H% Z2 ^, A A5 L公仔箱論壇她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
; X1 [! n W1 X+ ntvb now,tvbnow,bttvb“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
4 h, L& x) G4 O. }) Vtvb now,tvbnow,bttvb房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
9 ?. d6 Q5 q1 I( R1 rtvb now,tvbnow,bttvb另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
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1 V! J( u/ Y' o+ l4 {公仔箱論壇適時調租增現金流
+ {0 t' ^* q1 G5 Z% |$ ~2 G4 lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" k7 x a/ s. _- f3 r% @ F公仔箱論壇黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
2 W6 D( a+ s+ T; e% [; ^$ R“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。tvb now,tvbnow,bttvb3 J3 ^( x4 a7 F9 v
+ v, s, d3 R( x$ dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。隆房價跟不上獅城水平公仔箱論壇2 x" w1 e0 ^9 P4 n
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
; L( t: L4 Q- n& h* g0 s# a4 s5.39.217.76他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。. A3 F2 A {; V& P8 _
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ {4 }, E0 `6 ^' y/ b% u
/ j. O; |; }# P1 T' Rtvb now,tvbnow,bttvb高鐵將建設7個站點公仔箱論壇9 Z- P: z8 p$ J. T5 u+ s
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。* o# }, |9 v: _8 D% E8 M$ t
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。公仔箱論壇; ?8 R/ C! e# y1 s6 G* f9 z
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。5.39.217.76* N: ^% k* q7 q* P. {+ ?
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。4 F6 K+ d6 L; R$ ^( v1 C/ }! @$ r
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。( M$ W; x! U5 `$ X; O9 ]* A9 c+ |
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
- q. T" f4 {8 B1 L" C4 L8 \tvb now,tvbnow,bttvb何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。tvb now,tvbnow,bttvb' j: m; `# {$ I: F0 S5 z9 z6 R( r
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。tvb now,tvbnow,bttvb, m! ]4 j. S2 d
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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獅城填土將增50%面積
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ L! z' ^9 N5 c4 G/ A
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。5.39.217.762 [; [- p2 Z6 x# g/ f: E
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
3 m( x6 ~8 z" ^' j& |' gtvb now,tvbnow,bttvb“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
% M4 [8 t* W' \& z5.39.217.76“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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# r# j) T( L, B1 I4 [' BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。了解購屋法律免惹麻煩公仔箱論壇% i6 e) W% e2 p' u4 f# U
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律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
+ J( g( Y) V) [/ Y4 ^5.39.217.76他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& G) ^9 |3 U$ o
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。6 `0 }2 L: _/ L5 [
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
2 g* a/ b% u& X% {) A$ t( j: Y8 R' j5.39.217.76“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” 公仔箱論壇- G+ S+ k0 @! x! y
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8 I& _0 @9 K* h0 W/ B2 U公仔箱論壇大馬法律完善TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! Z9 j8 M# H1 y6 E8 H! |# a9 z
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。5 u: r0 e0 \/ }
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。tvb now,tvbnow,bttvb6 j/ E$ z6 Q8 e3 q5 G9 C; V
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
9 G: a8 n' Q4 C6 g ztvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
% l7 o2 H9 g- j) c; r! |8 @公仔箱論壇陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。: h& u- D c+ D* t4 A# Z
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明年料調高產業盈利稅
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* R7 n1 f" c; A/ E/ ]2 c# [: L) ktvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
3 R& r; R u5 ^, U* \+ @tvb now,tvbnow,bttvb他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
0 k% I0 m) T, M. E/ i' _! ^“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。% |- @( L0 H- p: \ H5 h: Z _2 j
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政府講很快做很慢1 z8 T1 ]5 i6 Z
% B% y7 }- m1 Q8 n+ ^5.39.217.76“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 c+ f# Y' B, E3 l9 }
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。tvb now,tvbnow,bttvb" p0 i) k1 O, P$ ]
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。公仔箱論壇; ^& [- J6 r8 y, m; X
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
3 V. C& ~. G, V$ p( wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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