樓市三部曲系列之二：外來需求篇
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, U) q6 H# @; ], @4 Y+ A/ X7 e+ V& N# d公仔箱論壇 香港政府2012年10月使出強勁加碼“辣招”防止樓市炒賣和期望紓緩樓價升勢，惟中國內地投資者資金充裕。觀望期過後，至目前為止雙辣招對降低樓價幫助不大，買家開始陸續入市，內地投資者亦開始接受雙辣招為來港買物業的成本之一。另外，內地調控樓市，部分房地產市場投資者的資金缺乏出路，以及不少內地專業人士來港發展，他們對住宅物業的需求只會有增無減。有分析認為，內地人佔本港整體境外置業人士比例肯定會繼續上升，政府必須盡快釋放更多土地興建住宅，才能緩解港人置業難的問題。香港商報記者鄺偉軒 5.39.217.76+ G( @/ @6 p6 v! w9 ?+ v
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非港人購一手樓比例激增 tvb now,tvbnow,bttvb9 v( O: l3 @. I/ ?: x0 k
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針對本港樓市居高不下，政府2012年10月26日推出兩大“辣招”，其中一項就是向非本港買家徵收15%印花稅。財政司司長曾俊華於當日記者會開宗名義說：“令本港樓市火上加油的因素，是外來投資者湧入樓市，令本地已經偏緊的住宅供需情況更加緊絀。這項新措施將大幅增加非香港居民購買本地住宅物業的成本，從而降低他們入市的意欲。”
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曾俊華的說法並非子虛烏有。據稅務局數字顯示，未持有香港身份證的買家佔整體住宅單位成交的比例，於08年的3.1%，到2010年已增至4.5%，2011年更進一步增至6.5%；至於該批境外買家佔一手住宅市場的成交比例，則由08年的5.7%，分別急增至2010年的13.7%，及2011年的19.5%。 tvb now,tvbnow,bttvb" _6 n/ A* M$ H4 J# w- _1 w- p3 X
) x0 u; U1 a# r* Z/ Y$ d 內地人購中下價樓趨升
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中原地產市場統計部數據顯示，內地人在本港1200萬元以下物業的“市佔率”，由08年第2季的不足5%，跳升至2011年第2季的超過10%，雖然到2012年第2季度稍為回落至9%左右，但內地人在本港中、下價“市佔率”趨升之勢，未見有明顯轉向。 ; R; q6 p% d/ A* c! [" L
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觀乎內地人選擇在港置業的主因有三個：一、自2010年以來，內地樓市調控未見有明顯放鬆，雖然偶爾傳出個別地方政府有意放鬆調控，惟風聲走漏即被封殺，內地資金苦無出路之下，不少轉投本港樓市。二、不少內地“海歸派”近年選擇在港工作有上升趨勢，該類人士在港順道買樓自住的個案，亦隨之而增多。三、隨著本港金融業與內地接軌，內地金融業專才駐港的數字正在逐步增加。 & c! B @# ~+ x7 p' I% R
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內地買家揀樓有偏好
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中原地產山頂及南區董事何兆棠分析，內地人選擇來港置業，除了自住以外，近年由於發現不少成交中，業主名稱出現非漢人姓氏，故他估計，有內地人因嫌北方冬天寒冷而選擇在港置業，作為他們的避寒勝地。 5.39.217.76* r2 k4 O0 a3 f2 ^% T2 z, r3 D0 G1 C
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這批買家有那些揀樓偏好？原來不少內地人認為愉景灣“山明水秀”，又遠離市區，故紛紛選擇該區落腳。中原地產愉景灣及離島區聯席董事李偉寧說，內地人佔該區的買家比例，08年只有不足10%，但於2012年已增至15%至20%；他們非但沒有不少報章所講的“豪氣”，在選擇的過程中表現相當理智：“內地客到愉景灣置業者，大抵是為了小朋友而選擇當地，而他們在置業時，通常對當地交通及教育等配套非常仔細地查詢，以確保不會‘買錯樓’。”
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表：香港私人住宅（1200萬元以下）內地個人買家統計
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$ c5 M( L4 N5 R( x; CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 一手宗數佔成交比例二手宗數佔成交比例 整體宗數佔成交比例
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2008年第二季 6.5% 4.2% 4.4%
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8 d' b. u+ F& ~+ Z5 [$ J$ yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2009年第二季 7.8% 5.3% 5.8% 公仔箱論壇; G4 m. a/ ^$ C* A3 U; b. K7 L
# i2 ^( l- @) g1 Z# b* RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2010年第二季 18.9% 6% 6.9%
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2011年第二季 24.3% 8.7% 10.6%
; {8 O) s Q& a$ W. d: |" a4 m2 Wtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- D& v# A3 T$ E7 d5 W0 y( T
＊2012年第二季 21.6% 7.5% 8.8%
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內地豪客唔買二手樓 5.39.217.76 c0 b) e6 A3 y9 E
5 z6 C" h, l7 M4 W! S) ~( J公仔箱論壇 內地人來港置業成風，他們的喜好又如何？據地產界人士說，近年內地人生活日漸富裕，他們在港置業時亦愈見“豪爽”，除講究裝潢以外，亦盡顯“唔新唔買”的風範，不少買家只選擇買一手樓，捨棄二手樓，而且全現金付款，不用借按揭。 公仔箱論壇' `& \( _' F: L
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置業為“保值”
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/ {- S/ l% O8 u" }0 ?# _- l 世邦魏理仕國際投資物業部執行董事沈蔚庭說，中國人向來喜歡保值，而物業對中國人來說，是累積財富的工具，加上內地調控樓市，有多餘資金的內地投資者，不少人選擇在港置業；同時由於一手樓的保值能力較強，以及內地人較為喜歡“新樓”，故內地人大多不喜歡購買本港二手樓。由此可見，本港一手樓價居高不下，內地人的需求實在是一個很重要因素。 4 x' [( H- F$ D
2 u5 a/ [; Z. `: \4 x 內地買家在港選擇置業時，受哪些其他因素左右？沈蔚庭說，他們選擇來港置業，除了因為人民幣升值、本港息口較內地為低，以及本港在政治上較為穩定以外，朋輩因素對他們在港選擇置業的地區，起了關鍵性作用：“對內地人來說，在港置業除了是身份的象徵以外，他們生活圈子中，其他人過往選取的置業地區，亦對置業取向起了關鍵性的影響。” % W9 k! y K' l
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財力雄厚無懼辣招
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此外，2012年美國推QE3，銀紙一再貶值，在“保值”心態下，內地人在港置業時絕不手軟。中原地產山頂及南區董事何兆棠說，目前在港置業的內地人，已不是旨在炒賣本港物業，大批的“現兜兜”買家反而是旨在物業長線升值的顧客；而他們在港置業的過程中，大多採取“全數付款”的方式，即使政府出動15%額外印花稅措施，藉以提高他們在港置業成本，但因為他們的財力雄厚，亦絲毫沒有減退他們在港購買物業的意欲。
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5 \$ h! N& @" r4 ]- r0 w z. @! c5.39.217.76 內地“後生”族推高中下價樓 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 z O, @+ O3 S
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內地人來港置業者，除了高薪一族外，到港“闖世界”並留港置業的學生和年輕專業人士，是另一批內地人來港置業主流。這反映了在“一孩政策”下，內地父母為讓子女見識更多，從而讓他們的子女在港完成學業之餘，亦鼓勵他們在港工作以及置業。這批置業生力軍，對本港的中下價住宅物業需求殷切。 h" I/ L8 q n0 W+ F
) I, @3 ^2 y4 R5 }; J% T! b) ]( X H% vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 大多就讀港大專院校 + ^7 E3 K) P; d0 D9 p& |* ~
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《香港地產網》2011年進行《內地人赴港購房置業意向調查》，成功收回8651份問卷。調查發現港置業的內地人，主要並非近年才富起來的人士，而且學歷相當高，超過一半擁有大學本科或更高學歷。年齡比例方面，接近一半受訪者介乎25至35歲。
2 z" |# V2 g, r7 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 F- [* u% o ~) @" N$ M 觀乎上述調查結果，內地人士來港置業者，已逐步由一批“後生仔”以及具學歷者接棒。近年，不少內地專才來港就讀大專院校，畢業後留港工作之餘，亦順道在港買樓自住，令本港中下價樓的需求更加殷切。隨樓價上升，本港市區售價300萬元以下的單位近乎絕跡。 % Y, a% L* \1 p' [' l
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雙親“幫忙”畀首期
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1 |1 Z- A: x/ W: @0 O2 u. g" i 事實上，該批內地來港就學年輕人背後的財政實力不容忽視，他們當中不少的父母是商界和高收入人士，背景強勁，雙親在首期上的“幫忙”絕對是成功置業的關鍵因素。
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內地“後生一族”來港置業的趨勢有增無減，不但是自住之用，而且本港政治風險較低，加上本港作為資金避難所，不少內地資產階級皆視本港為“避風港”，故此讓子女留港工作兼置業，不但是讓子女覓得更好的發展機遇，而且是為自己留下後路，預備一旦其他地區的投資失利時，可分散風險。 : L3 ^$ |; G' D2 v
0 u$ h q* z# y9 V( [公仔箱論壇 表：內地人來港置業教育程度分析
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教育程度／百分比
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碩士／9.29% V4 G c. `0 q2 d X/ W
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本科／49.78% & L2 @9 J' s2 ?* P
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大專／27.14%
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中專或以下／13.79% tvb now,tvbnow,bttvb$ }- S0 B/ P# Y. z- A+ ]
1 o- f3 V+ H! ]% o# ?% B {5.39.217.76 附表：內地人來港置業者年齡比例分析
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年齡／百分比
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25至35歲／47.46%
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2 p8 I1 F! g" S2 T) M: M& OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 35歲至45歲／25.25% 6 R- Q! E) X# x
5 u9 F$ o. _, z& r. J& V* y5.39.217.76 45歲以上／13.35% - f0 }% c. u. `. W
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附表：內地人來港置業每月平均收入比例分析
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. B0 _" P% Y, r8 ~0 q* u% z5.39.217.76 每月平均收入（人民幣）／百分比
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5000元至10000元／28.88%
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8 w1 P9 H0 _" M" X7 {9 \tvb now,tvbnow,bttvb 10000元至15000元／14.37%
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15000元至20000元／8.27%
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20000元以上／24.82%
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附表：內地人傾向購買何種類型物業的意向分析
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2 a4 i4 e- a& p- d! G5.39.217.76 物業類型／百分比
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普通住宅／80.26%
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洋房／9.43%
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# v# w# X1 A6 ~; \6 p 別墅／6.1% TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& v0 J @. d# ^" [/ `
4 o0 g" R7 h; E2 u 商舖／2.76%
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) f" X$ L0 g/ S$ ~& X 寫字樓／0.44%
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其他／1.02%
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2 k8 `7 {+ X' u |0 t& s6 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。歐債削金融界租豪宅意欲 % ~% n" x0 M0 i0 u" O* z
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在歐債危機下，金融界的大幅裁員，間接令本港近年豪宅市場變得異常慘淡。業界人士說，受歐債危機影響，2012年金融界租賃豪宅個案，按年錄得40%跌幅。
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第一太平戴維斯住宅租賃部資深董事王麗文說，相對2008年，現在本港的豪宅市道可謂更差。她說：“2008年金融海嘯過後，只需短短半年時間，即2009年第二季起，隨著資金重回本港，金融業人士對本港豪宅的需求亦隨之活躍起來，從而帶旺本港整體豪宅市道；相對2011年第2季歐債危機爆發以後，本港豪宅市道一直向下沉，及至現在仍未見起色。”
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" k% C2 U' Z( W% l2 {! z" Etvb now,tvbnow,bttvb 印巴裔異軍突起 5.39.217.76& A1 [6 J* H, W" A U
4 F1 f7 D+ U# W6 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 金融業人士逐漸退出本港豪宅市場，印巴裔人士卻成為“異軍突起”之一群。中原地產山頂及南區董事何兆棠說，本地印巴裔人士在港置業，近年有上升趨勢，他們選擇傾向豪宅，“但大多數均不需要選擇超豪住宅”，惟他們在配套上則較過往有更高要求。
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王麗文亦指出，選擇在港置業的印巴裔人士，大多是以“本土人”的姿態，而非外來人的身份在港買樓；他們的出身大多來自非金融業人士，主要從事資訊科技行業，或是從商者。此外，近年來自東南亞人士在港置業亦有上升趨勢，置業目標亦轉向黃埔花園及將軍澳區等一線屋苑埋手。 |
發表於 2013-1-10 07:17 AM
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