樓市三部曲系列之二:外來需求篇
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# A- {7 g- u$ k) i2 [: w y 香港政府2012年10月使出強勁加碼“辣招”防止樓市炒賣和期望紓緩樓價升勢,惟中國內地投資者資金充裕。觀望期過後,至目前為止雙辣招對降低樓價幫助不大,買家開始陸續入市,內地投資者亦開始接受雙辣招為來港買物業的成本之一。另外,內地調控樓市,部分房地產市場投資者的資金缺乏出路,以及不少內地專業人士來港發展,他們對住宅物業的需求只會有增無減。有分析認為,內地人佔本港整體境外置業人士比例肯定會繼續上升,政府必須盡快釋放更多土地興建住宅,才能緩解港人置業難的問題。香港商報記者鄺偉軒
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非港人購一手樓比例激增 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& T# i( |+ l9 X8 z6 |7 s; O
0 {' Y+ V6 T/ @2 E' dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 針對本港樓市居高不下,政府2012年10月26日推出兩大“辣招”,其中一項就是向非本港買家徵收15%印花稅。財政司司長曾俊華於當日記者會開宗名義說:“令本港樓市火上加油的因素,是外來投資者湧入樓市,令本地已經偏緊的住宅供需情況更加緊絀。這項新措施將大幅增加非香港居民購買本地住宅物業的成本,從而降低他們入市的意欲。”
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, h9 |* s' @; f5 G' N2 }公仔箱論壇 曾俊華的說法並非子虛烏有。據稅務局數字顯示,未持有香港身份證的買家佔整體住宅單位成交的比例,於08年的3.1%,到2010年已增至4.5%,2011年更進一步增至6.5%;至於該批境外買家佔一手住宅市場的成交比例,則由08年的5.7%,分別急增至2010年的13.7%,及2011年的19.5%。 tvb now,tvbnow,bttvb0 `; @( c7 b6 f2 A
" e+ o* c" G* ~+ ]# v6 I( xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 內地人購中下價樓趨升 " _. u F' S7 U" i7 E) q- u$ f
* `1 l2 A& B( \% G8 J2 C" @( p6 c5 D- x5.39.217.76 中原地產市場統計部數據顯示,內地人在本港1200萬元以下物業的“市佔率”,由08年第2季的不足5%,跳升至2011年第2季的超過10%,雖然到2012年第2季度稍為回落至9%左右,但內地人在本港中、下價“市佔率”趨升之勢,未見有明顯轉向。
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" i2 I4 \5 C2 Y/ d- G公仔箱論壇 觀乎內地人選擇在港置業的主因有三個:一、自2010年以來,內地樓市調控未見有明顯放鬆,雖然偶爾傳出個別地方政府有意放鬆調控,惟風聲走漏即被封殺,內地資金苦無出路之下,不少轉投本港樓市。二、不少內地“海歸派”近年選擇在港工作有上升趨勢,該類人士在港順道買樓自住的個案,亦隨之而增多。三、隨著本港金融業與內地接軌,內地金融業專才駐港的數字正在逐步增加。
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2 [% r X2 v9 H8 x0 J3 U公仔箱論壇 內地買家揀樓有偏好 : N T% |6 A) i" v! Y: u* @
l B0 M) C. [' {8 T 中原地產山頂及南區董事何兆棠分析,內地人選擇來港置業,除了自住以外,近年由於發現不少成交中,業主名稱出現非漢人姓氏,故他估計,有內地人因嫌北方冬天寒冷而選擇在港置業,作為他們的避寒勝地。
0 A6 ^# N9 {0 G D0 j0 X, u$ BTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 H6 _! C% I7 d& F公仔箱論壇 這批買家有那些揀樓偏好?原來不少內地人認為愉景灣“山明水秀”,又遠離市區,故紛紛選擇該區落腳。中原地產愉景灣及離島區聯席董事李偉寧說,內地人佔該區的買家比例,08年只有不足10%,但於2012年已增至15%至20%;他們非但沒有不少報章所講的“豪氣”,在選擇的過程中表現相當理智:“內地客到愉景灣置業者,大抵是為了小朋友而選擇當地,而他們在置業時,通常對當地交通及教育等配套非常仔細地查詢,以確保不會‘買錯樓’。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% x, G/ D s& s, a
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表:香港私人住宅(1200萬元以下)內地個人買家統計
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一手宗數佔成交比例二手宗數佔成交比例 整體宗數佔成交比例 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ e2 y: O1 P& V: {, K# a) t8 w% i0 P
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2008年第二季 6.5% 4.2% 4.4%
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2009年第二季 7.8% 5.3% 5.8%
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2010年第二季 18.9% 6% 6.9% tvb now,tvbnow,bttvb" P9 ~8 r! B% Q: d$ r
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2011年第二季 24.3% 8.7% 10.6%
: x G" r% ]8 C5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 a3 H+ I) _; @# ]
*2012年第二季 21.6% 7.5% 8.8%
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*截至6月時的臨時數字 5.39.217.76% K6 Z: [* d u1 L$ a
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7 y+ N1 Y3 `; f9 P' Z5.39.217.76 內地人來港置業成風,他們的喜好又如何?據地產界人士說,近年內地人生活日漸富裕,他們在港置業時亦愈見“豪爽”,除講究裝潢以外,亦盡顯“唔新唔買”的風範,不少買家只選擇買一手樓,捨棄二手樓,而且全現金付款,不用借按揭。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 r# R) x: A' w m6 i2 T$ y/ {( _
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置業為“保值” 5.39.217.766 J7 ]3 o9 K! v* }- [8 n
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世邦魏理仕國際投資物業部執行董事沈蔚庭說,中國人向來喜歡保值,而物業對中國人來說,是累積財富的工具,加上內地調控樓市,有多餘資金的內地投資者,不少人選擇在港置業;同時由於一手樓的保值能力較強,以及內地人較為喜歡“新樓”,故內地人大多不喜歡購買本港二手樓。由此可見,本港一手樓價居高不下,內地人的需求實在是一個很重要因素。 0 Q+ f+ a) j# f& {! R. a( s1 C
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內地買家在港選擇置業時,受哪些其他因素左右?沈蔚庭說,他們選擇來港置業,除了因為人民幣升值、本港息口較內地為低,以及本港在政治上較為穩定以外,朋輩因素對他們在港選擇置業的地區,起了關鍵性作用:“對內地人來說,在港置業除了是身份的象徵以外,他們生活圈子中,其他人過往選取的置業地區,亦對置業取向起了關鍵性的影響。” ! W* C1 L9 M5 o$ }, }$ l1 [
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財力雄厚無懼辣招 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- w9 s9 b$ R, @( |! t9 o* K& j: l; r t
* A8 o. S Q. b8 D: d% v公仔箱論壇 此外,2012年美國推QE3,銀紙一再貶值,在“保值”心態下,內地人在港置業時絕不手軟。中原地產山頂及南區董事何兆棠說,目前在港置業的內地人,已不是旨在炒賣本港物業,大批的“現兜兜”買家反而是旨在物業長線升值的顧客;而他們在港置業的過程中,大多採取“全數付款”的方式,即使政府出動15%額外印花稅措施,藉以提高他們在港置業成本,但因為他們的財力雄厚,亦絲毫沒有減退他們在港購買物業的意欲。 - j: g$ U o+ Y& X; W
4 T# }+ j+ b0 r& s* A0 ]9 p# H 內地“後生”族推高中下價樓
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內地人來港置業者,除了高薪一族外,到港“闖世界”並留港置業的學生和年輕專業人士,是另一批內地人來港置業主流。這反映了在“一孩政策”下,內地父母為讓子女見識更多,從而讓他們的子女在港完成學業之餘,亦鼓勵他們在港工作以及置業。這批置業生力軍,對本港的中下價住宅物業需求殷切。 3 n9 _: o/ v; |/ C( j$ A* M9 l" ?
) _! D5 ? V6 c& ` i0 A$ L3 P 大多就讀港大專院校
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0 m V( h# x1 W! E 《香港地產網》2011年進行《內地人赴港購房置業意向調查》,成功收回8651份問卷。調查發現港置業的內地人,主要並非近年才富起來的人士,而且學歷相當高,超過一半擁有大學本科或更高學歷。年齡比例方面,接近一半受訪者介乎25至35歲。
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6 g2 S7 c Y: n" W" J1 c _ 觀乎上述調查結果,內地人士來港置業者,已逐步由一批“後生仔”以及具學歷者接棒。近年,不少內地專才來港就讀大專院校,畢業後留港工作之餘,亦順道在港買樓自住,令本港中下價樓的需求更加殷切。隨樓價上升,本港市區售價300萬元以下的單位近乎絕跡。
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- c) r$ r- v" h 雙親“幫忙”畀首期
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事實上,該批內地來港就學年輕人背後的財政實力不容忽視,他們當中不少的父母是商界和高收入人士,背景強勁,雙親在首期上的“幫忙”絕對是成功置業的關鍵因素。 tvb now,tvbnow,bttvb( D- Q" o/ c/ j- R( N( [" T* X! S t! n
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內地“後生一族”來港置業的趨勢有增無減,不但是自住之用,而且本港政治風險較低,加上本港作為資金避難所,不少內地資產階級皆視本港為“避風港”,故此讓子女留港工作兼置業,不但是讓子女覓得更好的發展機遇,而且是為自己留下後路,預備一旦其他地區的投資失利時,可分散風險。
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]/ i3 F. H+ a+ ~" A8 {tvb now,tvbnow,bttvb 表:內地人來港置業教育程度分析 公仔箱論壇3 P* a) q& K, _3 V+ e: u
1 ~ V: L9 V/ D1 ~: ATVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 教育程度/百分比 公仔箱論壇 b& @, k ^+ |4 P/ P8 Q, D6 O
! O& q$ q3 Y% C, L1 b! J 碩士/9.29% 2 J9 w1 n+ G0 M! M+ Y
) o0 b, Y3 G. t& B1 C5.39.217.76 本科/49.78% 6 ]4 y/ V4 b0 p, p% i. l, |/ r
3 W* f8 ]# H) A) d5 n2 T3 H0 Ttvb now,tvbnow,bttvb 大專/27.14% tvb now,tvbnow,bttvb2 y+ X: a! I v$ z5 \+ ]) C3 D
( i$ } x. q t B9 A: y% YTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 中專或以下/13.79%
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附表:內地人來港置業者年齡比例分析
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年齡/百分比 tvb now,tvbnow,bttvb4 @7 R1 C- Y; U/ o1 F5 s% P
5 r: l/ R/ H! _6 g3 HTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 25歲以下/13.93%
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25至35歲/47.46%
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35歲至45歲/25.25% TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. V |2 p, V& h- S
' I- o" @9 [: L) a/ T5.39.217.76 45歲以上/13.35%
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# I" F4 o3 S9 e% o* J0 K. zTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 附表:內地人來港置業每月平均收入比例分析
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. u+ j' G P- ~2 l( n7 V& o6 i5.39.217.76 每月平均收入(人民幣)/百分比
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( h f/ d+ i) i% n9 L5.39.217.76 5000元以下/23.66% 4 C k5 I- P0 V% S7 m: E
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5000元至10000元/28.88%
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10000元至15000元/14.37% 公仔箱論壇* m a# f) H' [+ _: c2 o
2 F0 B# i% [1 {5 r' B1 zTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 15000元至20000元/8.27% TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& t0 T7 [/ h5 }& f
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; v/ w1 Z( x& V% ^' C# r, y
20000元以上/24.82% TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: k; x! V% ?& _/ F1 w
- ~6 s- V# |! {3 ]公仔箱論壇 附表:內地人傾向購買何種類型物業的意向分析 5.39.217.76- r. k0 N( c. E# d( }. M" a v
4 ]3 \2 ^/ C( k; B- Q+ r8 rTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 物業類型/百分比 tvb now,tvbnow,bttvb. T C# q: B" [8 l
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普通住宅/80.26%
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, A# s) e. F# etvb now,tvbnow,bttvb 洋房/9.43%
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別墅/6.1%
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* u' O! z+ k/ S# V$ w' Q5 \# n公仔箱論壇 商舖/2.76% 公仔箱論壇0 X1 q$ X3 f, z$ ^7 ` y% v& ?
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寫字樓/0.44% 5.39.217.765 r" C$ x; b& E8 v5 O
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其他/1.02%
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歐債削金融界租豪宅意欲
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在歐債危機下,金融界的大幅裁員,間接令本港近年豪宅市場變得異常慘淡。業界人士說,受歐債危機影響,2012年金融界租賃豪宅個案,按年錄得40%跌幅。
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) D' r2 Y/ q$ A9 s! ftvb now,tvbnow,bttvb 第一太平戴維斯住宅租賃部資深董事王麗文說,相對2008年,現在本港的豪宅市道可謂更差。她說:“2008年金融海嘯過後,只需短短半年時間,即2009年第二季起,隨著資金重回本港,金融業人士對本港豪宅的需求亦隨之活躍起來,從而帶旺本港整體豪宅市道;相對2011年第2季歐債危機爆發以後,本港豪宅市道一直向下沉,及至現在仍未見起色。” , F8 K. B- S; J& ]. W: {
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印巴裔異軍突起 , r$ f3 V' S3 R8 o4 G; I5 R
4 w, m% ~4 Y/ s/ X" k$ f2 Q o( J- RTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 金融業人士逐漸退出本港豪宅市場,印巴裔人士卻成為“異軍突起”之一群。中原地產山頂及南區董事何兆棠說,本地印巴裔人士在港置業,近年有上升趨勢,他們選擇傾向豪宅,“但大多數均不需要選擇超豪住宅”,惟他們在配套上則較過往有更高要求。 ' `. L# ?, j6 @1 m& W
* x6 x( H1 B& S! Gtvb now,tvbnow,bttvb 王麗文亦指出,選擇在港置業的印巴裔人士,大多是以“本土人”的姿態,而非外來人的身份在港買樓;他們的出身大多來自非金融業人士,主要從事資訊科技行業,或是從商者。此外,近年來自東南亞人士在港置業亦有上升趨勢,置業目標亦轉向黃埔花園及將軍澳區等一線屋苑埋手。 |