長實賣無欄天台惹誤導質疑買賣合約：可享用屋宇署圖則：僅供維修

本帖最後由 felicity2010 於 2013-5-5 09:24 AM 編輯
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長實賣無欄天台惹誤導質疑 買賣合約：可享用屋宇署圖則：僅供維修
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【明報專訊】長實九龍塘「瞹堡」最高兩層為複式單位連天台，但天台要爬維修梯穿過「天窗」才能登上，天台四周更全沒圍欄。根據法例，可讓人進入的天台必須有至少1.1米高的圍欄，本報發現長實提交屋宇署的圖則列明天台不可進入，除非作維修之用，但予單位買家的買賣合約的圖則卻沒有寫上該限制，更在條款中列明業主可享用該天台。資深大律師湯家驊指銷售手法涉誤導，長實至截稿前未有回覆本報查詢。5.39.217.76# ^5 D1 Z* d8 j

涉九龍塘豪宅瞹堡
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長實在2005年以強制拍賣方式收購九龍塘安域道4至22號的福景苑，並重建作新樓盤瞹堡，雖然根據分區計劃大綱圖，該地段可興建13層高住宅，但地契卻列明樓高不得超過9層，因此長實向屋宇署提交圖則時，只興建8層高的住宅，樓面面積約4.81萬平方呎。
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瞹堡於去年出售，買家今年收樓，分為31個上下兩層複式單位，其中最頂兩層7至8樓複式單位，在售樓時更包括天台，不少樓盤網站都介紹該單位「附送」天台。本報翻閱買賣合約，列明除了可銷售面積外，還在其他面積一項列出584平方呎的天台。( U% F; J1 Y9 B/ r; l

連天台戶貴對下單位62萬

有線電視昨日播出的節目《樓盤傳真》發現，由頂層單位到天台，是要用棍拉下室內維修梯，再打開上面的「天窗」爬上去，而天台四周都無圍欄。業主若想自行加設圍欄，便屬僭建，除非得到屋宇署批准。按該節目展示的D座7至8樓連天台複式單位為例，售價為2,931萬元，比5至6樓複式單位的2,869萬元售價僅高2％（即62萬元）。0 L* C9 `/ \0 u2 v9 U( P$ P
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本報昨翻查屋宇署的建築圖則，清楚顯示該天台並沒有圍欄，更寫明屬於不能進入的天台，只有作維修用途才能進去（inaccessible flat roof、accessfor maintenance only）（見圖）。然而，買賣合約內的圖則沒有列出該要求，更寫明業主有權使用和享受（enjoy）單位連天台。網上上載的售樓說明書中的天台圖則，也沒有顯示天台有否圍欄，以及是否可任人進入。5.39.217.760 w! L9 L7 ?8 ^; R
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須有1.1米欄自行加設屬僭建

建築師學會前會長林雲峯表示，估計長實興建瞹堡時，受高度限制而「起到盡」，唯有不在天台興建圍欄。他指出，法例列明讓人進入的天台，必須興建一定高度的圍欄，否則屬違法。根據《建築物（建造）規例》第8條，可到達的屋頂必須有1.1米防護欄障，最低的150毫米須為實心，除非通往屋頂的通道只作保養工程所用。
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律師黃國桐表示，雖然買賣合約將天台作為「其他面積」，但發展商不可能「送」天台，一定已計算入樓價當中，然而買入的天台既沒有與其他單位的天台分隔，甚至連圍欄也沒有，除了擺放雜物外，根本不能使用。2 p2 |3 X- A3 b- `$ ~+ m, T. M. }

湯家驊指出，長實向屋宇署申請建築圖則時指天台屬不能進入，卻將出入口設在住宅單位內，並在買賣合約寫明可使用及享受該天台，等同誤導買家，倘若於一手樓銷售新法例實施後出現這情，便屬違例。（編按﹕此樓盤的銷售，於新例實施前已完成。）根據一手樓銷售法例，一些只有賣方知悉、公眾不知悉的資料，而又對買家享用住宅物業造成重大影響，便必須向買家列明。

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長實九龍塘安域道樓盤「瞹堡」的天台沒有任何圍欄，卻將天台業權賣給買家，買家可通過單位內的鋼梯，經如渠蓋的天窗走上天台。（葉家豪攝）5.39.217.768 t, |, T/ Y( U4 {% ^
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felicity2010

親王

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發表於 2013-5-8 07:02 AM | 顯示全部帖子

無欄天台「貓梯」設屋內 建築師：屋署可問意圖0 A& c( m3 w8 T' R

【明報專訊】長實九龍塘樓盤瞹堡天台沒有圍欄，批准有關建築圖則的屋宇署稱，該天台只得維修梯（俗稱貓梯）可達，非一般人准入，故毋須按法例加設圍欄。不過，本報查閱瞹堡管理協議，並無對天台用途及准入限制作出明文規定，難限天台只作保養維修用途。建築師吳永順和前立法會議員劉秀成均稱維修梯建於住宅內非常罕見，但直言屋宇署只能跟法例批則，難阻長實在售樓時改變天台用途，但該署可在批則過程中查問發展商的建築意圖。
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指破解安全規定做法「聰明」

吳永順和劉秀成均認為維修梯設於住宅單位內而非走廊等公用地方「非常罕見」。吳永順稱，法例的精神是確保建築設計安全，一般人不能隨便進入沒有圍欄的天台，但長實建築師非常「聰明」，破解了這規定。
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公民黨議員梁家傑認為，屋宇署受權力所限，難作把關，唯有靠一手住宅物業銷售監管局監管，在售樓時確保發展商已將天台的用途限制告知買家。
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屋署指僅供維修毋須設欄tvb now,tvbnow,bttvb4 _0 N9 k- q9 U" Y5 s2 U
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長實提交屋宇署的建築圖則列明天台除維修外不能進入，但在出售給頂層複式單位買家時，合約卻沒列明這限制。屋宇署回覆稱，由於瞹堡的天台只得設置於頂層單位的豎梯可進入，作保養工程之用，而沒有其他樓梯通道，故不需按《建築物（建造）規例》設置防護欄障。屋宇署沒回應有否向長實查詢過有關天台出入口設置安排。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# Q# {' k) |( B, S% u
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管理協議無列進入天台限制5 O0 O$ A( P# e+ W: K( s- b

本報查閱瞹堡的管理協議，未見任何條款講明天台只作維修之用，管理公司只會負責非住戶擁有的天台部分，至於住戶擁有的天台部分是否一般人可准入，則隻字不提。協議又提及管理員經通知後，可以進入住宅內部做維修，暗示可借用住宅內的「貓梯」到天台做維修。

此外，消委會稱由於瞹堡的銷售在一手樓銷售監管條例上月底全面生效前進行，故不受監管，惟銷售時應按公平交易原則行事，發展商應向買家說明天台有否圍欄及進入限制。本報由上周六至昨天先後4次致電長實查詢，但至昨夜截稿前仍未收到回應。公仔箱論壇, c# }, V5 c. ^: C

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