[時事討論] 姚松炎: 周日話題 -「填海造地，讓你住得寬」是一道偽命題

felicity2010

姚松炎: 周日話題 -「填海造地，讓你住得寬」是一道偽命題
$ R3 g6 A& q) g" ?- v+ P公仔箱論壇
# }( ?4 ~5 {+ p& ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( ?( G3 K' u. Z; Q% H( @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。政府正展開第二輪有關填海選址的諮詢，彷彿大家已經同意了填海造地的建議，但實情卻是在第一輪諮詢中，最多人反對的是填海！其實，「香港應否填海造地？」是問錯了問題，情況就如同一對新人，結婚擺酒，卻無權決定請誰人及請多少人，一切只能靠估，怎料雖已筵開百席，但仍客似雲來，部長提議﹕「不如拆鰦間新娘房，開多兩圍好唔好？一來可以賺更多，二來可以坐寬些。」
5 v$ p  T! s' r( O1 q
8 @2 A# m. F! ], tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但問題明顯有二，到底還有幾多賓客會來？拆完新娘房開多兩圍，再有人來點算？這解決方案根本難以永續。而且，酒樓當然可以賺多兩圍錢，但對新人而言，既然不知誰會來，賓客做幾多人情天知曉，一旦遇上宴會騙徒，隨時得不償失。所以答案一字咁淺，若沒有長遠人口政策，填海與否無從討論，亦不應討論。! ^1 e  X% t. S4 d
tvb now,tvbnow,bttvb$ o, K  t4 v1 b6 ^0 L: G: r5 l3 C
欠可持續人口政策
0 _  y7 w+ V1 }7 Ptvb now,tvbnow,bttvb, z0 |" C- _4 \; _. K- B
香港至今仍然沒有人口政策，一直只有人口估算，而且年年估錯，一改再改。香港亦沒有選擇和限制新移民條件和數量的權力，誰會來、來不來、幾時來，一切不知，所以政府亦沒有任何相對應的土地房屋政策、教育政策和醫療政策等等，只可聽天由命，因此亂象頻生。如昨天拆校，今天復建；曾以「接生」興辦醫藥港，今卻不准孕婦來產子；前朝曾歡迎來港買樓投資作移民，今朝限令港人港地兼罰境外印花稅。朝令夕改，皆因沒有可持續的人口政策。
; Y/ Q" ]" R0 ]' {. E
& q7 x& h. p/ u4 b% e5 }公仔箱論壇觀乎新加坡最近展開有關土地開發的諮詢文件（人口白皮書），皆必先有人口增長規劃，然後可計土地面積；而且內容詳列各類新增土地建議用途面積，從而衡量各項經濟發展策略價值。反觀香港的填海造地諮詢，只有填海幾處選址，竟無土地用途規劃，既無遠景宏圖，即就人口承載資料與相關經濟發展理據皆欠奉，又一次讓人比下去。9 s9 N% c& j1 G. M& y0 X
tvb now,tvbnow,bttvb/ h4 o. K, d1 E. ?+ v
其實，港海有限，外資無窮，以有限的香港海洋面積，填來建屋出售，企圖解決全球資金過剩，中國人民居住問題，未免夜郎自大，螳臂擋車。須知外資來如風、去如電，迅來速往，變幻莫測；今時負利率、低幣值，大量外資來港炒港地；他朝美元強、利率升，財去樓空只可空自嘆。正如房屋長策會所言，土地需求，必須把住屋需求與投資需求分野，土地供應只應滿足住屋需求，怎可把一己珍貴土地和海洋資源，用作滿足炒家無窮之貪慾，只換來一疊疊無限量寬的「假銀紙」？公仔箱論壇- E1 ]! H1 R) Z" f9 \
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 p8 P6 C6 [: d& K, h
若想納百川、匯江海，鯨吞世界資金人才，永續發展無疆增長，或須土地自由流動，市場決定增減方成。現時香港以資金自由進出、貨物出入無阻、人口流動自由，而聞名於世，多年勇奪「世界最自由城市」寶座；但土地進出沒有自由，坐困愁城，難展抱負，因為供應沒有彈性，只剩價格調節一途。譬如今時房產需求既從境外來，土地供應當應從境外找，澳門既有橫琴先例，直可向中央取地發展，滿足境外需求，方能永續。9 S: v, e" |: S$ i9 B8 f; Q4 q
tvb now,tvbnow,bttvb9 I$ v, a! ^& y3 m
填海效益低
; C: g4 h! q2 C) U! {, Y# q  g, @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; `& ~( y( F. c4 [tvb now,tvbnow,bttvb況且，今次政府建議的五處填海選址，即使全部成真，亦不過提供600公頃土地，而且造價高昂，需時極久，破壞生態無法補救；所增土地面積遠不及馬上釋放800公頃新界棕土，或者1300公頃丁屋空地，以及善用現時大量空置的1500公頃工業地（其中300公頃為空置官地），甚至考慮只減少1.5%的郊野公園，就可騰出600公頃土地，何必傷天害理，勞民傷財，未見其利，先見其害！公仔箱論壇6 \$ k* b) u6 F5 @
公仔箱論壇4 p/ H& [& u4 f& E+ F9 M  Y5 Q
更重要的是，到底填完今次海，下次又如何？究竟政府的土儲政策是只填今次，還是陸續有來，成為日後主要供地策略？理據何如，怎能永續？抑或是見步行步，「落莊關人」？現時香港陸地面積合共110,400公頃，已發展用地只佔25,000公頃，不足四分之一，住屋用地更低於7%，何須緣木求魚？海洋面積為165,103公頃，不但水深浪靜，而且聚氣藏風，生態價值無價，海洋資源不菲；填海固然可以造地，但與其他增地方案相比，熟優熟劣，還應審議周詳，方能定奪﹕怎可未審先決，以「住寬些」來誘人和議？
3 i- D1 f# X) |. ?6 g5 @0 P/ t公仔箱論壇* @$ [+ A/ Y: ~4 y
最後，到底填了海，增加了土地供應是否就能讓市民住寬些？這是一道偽命題，看似合理，卻從無實證，兼且邏輯有誤。香港自開埠至今，填海不知凡幾，但除了豪宅區和九龍塘花園城市的低密度規劃外，大家何曾住寬過？事實上，戰後英國規劃師來港為香港製訂的首份規劃大綱，本來建議填海造地後發展低密度花園城市，人口密度為每公頃810人，可惜人口急劇上升，最後通過的規劃大綱竟然變成每公頃2560人，至今仍維持在1740人或以下。土地多了，環境改善了，生活成本下降了，外來人口自然增加，直至供需平衡，租金自然又回到土地最高租值，達至薪金中位數難以負擔水平，然後大家只好削足就履，愈住愈細，昔日籠屋板間房，今有ṃ房棺材屋，怎會無端讓人住得寬！
! e( }6 P. z7 O0 `% t5.39.217.76
. ^; U% A  j# q% T$ H# d2 D5.39.217.76再者，回歸後政府推行「八萬五」建屋量大增政策，大家有沒有因此而住寬了？當土地供應大幅增加，樓價預期下跌，請問你會因此而多買幾百呎住寬些，還是賣出幾百呎住細些，減少樓價下跌損失？未上車的是會買大間些，還是不敢上車？1999和2002年的私樓供應量高達35,222和31,052間，是回歸後的建屋量高峰期，年增長率達58%及18%，樓價亦下跌了15%和11%，但同期社會上反而出現大量ṃ房棺材房，面積小至不足100呎。「八萬五」政策清楚告訴我們，當土地供應增加時，大家賣樓唯恐不及，哪會住寬些！
2 Z* @0 {3 {3 G6 R" @( S5.39.217.768 w" f9 B+ R7 u0 g) U& I
取捨方能住寬些tvb now,tvbnow,bttvb' q$ O6 P; t  x% R) q8 k
! C1 r7 \5 _1 z
居住面積其實只是眾多選擇居住因素之一，選擇面積或其他因素只是一種取捨（trade-off），譬如住偏遠郊區就可以住大單位，住市區唯有住細間房；想住大單位，可以選舊樓，同區新樓同價錢當然會細好多；這些都是老生常談。若果硬性規定最低人均住屋面積，只會減少其中一種取捨選擇，終於想住市區的都被迫住入郊區，想住新樓的都只能搬上舊樓。真正可以讓人住寬些的方法，只有讓市民的收入有實質增長（相對於通脹及相對於其他人），而土地和房屋供應又沒有壟斷，願意為住屋面積而取捨的才付擔得起選擇住寬些。
5 @: [2 }, U. P# R9 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb! O) p9 k. x3 H) `7 w7 n3 ]
（檢閱政府多年來錯估人口與土地需求的相關內容，刊Sunday Workshop「通識導賞」。）
6 H. Z# z) H- ~, d, ~5 wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76" Z" A( K) J' H: m3 e. r

* i& ^1 C( S: }- }4 x; aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。

felicity2010

林茵: 通識導賞 - 冇地 係真唔係？
3 Y8 Y8 I8 f" }4 RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! v1 t  l3 u* _' C0 c/ Qtvb now,tvbnow,bttvb
5 [% a1 Z( ]) i! k& htvb now,tvbnow,bttvb活在香港，「地少人多」是自幼在教科書上讀到定理，「土地供應不足」、及早「建立土地儲備」，則是官員念茲在茲的口號、也是回應住屋和樓價問題的標準答案。
) h$ x; U4 J: H4 j5 _0 f8 c; V) ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76# q& N; [( d' F4 G" {
因香港「鬧地荒」，所以海一定要填，公眾討論只能限制在填哪裏及如何減少對環境傷害的層次。5.39.217.764 A2 r% V7 E6 e/ E- h

4 |; K0 n$ \' E: R2 N6 }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。日前第二期「 優化土地供應策略」諮詢開始，從早前的二十五個填海選址中選了五個，連同人工島、岩洞，計劃造地三千公頃，未諮詢完已一副勢在必行的模樣。
3 t- A4 F+ x( @/ V3 o# }1 e
8 J! H6 m- a; {+ x/ L1 p& x公仔箱論壇不如停一停，諗一諗，TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- K5 T- ?0 t/ B- b, D0 m6 v
( v% J# u! o# W/ P
為何要增加土地供應？
; G/ O; ]' Z( [  K  e3 v' ?tvb now,tvbnow,bttvb
; s) B- E- w0 M6 E4 C! b公仔箱論壇什麼是土地儲備？tvb now,tvbnow,bttvb: W0 a2 Y( ]) Z! q; q
tvb now,tvbnow,bttvb: h% R- M- d$ k7 Z+ Q
我們真的不夠地嗎？
0 n3 B" l( @# m9 R4 Ntvb now,tvbnow,bttvb
/ A& F  q& l9 X2 u公仔箱論壇去年匆匆下台的前發展局長麥齊光，最大貢獻是告訴我們政府一直秘而不宣的資料——
7 W0 c) r' v# K5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 r4 i4 Y* w# z
原來公眾早就擁有多達二千一百公頃的空置住宅地，惜討論未及深化就被其他議題掩蓋。公仔箱論壇7 ?& Z6 S2 k6 H6 B" N
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. T: Y, l6 a8 w) @/ a
本土研究社剛出版的新書《不是土地供應——香港土地問題的迷思與真象》就為香港的土地、人口、房屋問題全面埋單計數，可說是理解香港土地問題入門必讀。
2 R/ c' i! n" _% T9 ?tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  C: A6 {. e% D$ Q# J$ i* D2 B8 o
透過整全的數據和政策分析，該書拆解刻印在市民腦海多年的「地少人多」和「土地供應不足」兩大迷思；而真象則是，一味增加土地供應，不但不是解決問題的方案，反而是今天廣大市民陷入住屋困境的起源。5.39.217.76. T" S5 Y- a) S" Z2 M( e
5.39.217.76( X" `& Z/ Q+ K) Q$ C
本文歸納書中一些精華論點，願更多香港人能認識自己的城市、自己的土地。
; H8 o8 @8 u: |7 B7 M* ^tvb now,tvbnow,bttvb
8 }/ ~6 T2 C; q3 L$ J: W本書指出，官方指容納180萬新增人口即要增加4500公頃土地，原來亦沒有嚴謹基礎。官方按2010年700萬人口用了約7600公頃住宅地，及9900公頃配套基礎設施用地，得出住宅與配套用地比例約為1：1.3。
+ w1 T/ K$ \  t  E$ g5.39.217.760 C9 [0 n0 K' E3 c% b3 A/ r2 H
繼而推算出：
1 w4 N/ E( p' K5 A0 r" K, _4 I7 L4 ytvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb, m: G2 J% m; @: u& q) m

; j9 z- W! ~8 @$ [5.39.217.76■每100萬人需要
9 y3 D0 I" {* x/ \& A
( S) O& R, y, X# H7 f# ]5.39.217.761100公頃住宅地及1400公頃配套基礎設施tvb now,tvbnow,bttvb" N! V0 f: C7 E1 l0 p& d
公仔箱論壇9 h& t2 a+ y; b  I; k
■新增180萬人就需要
. C' A- Q4 v* [, F% x# x5.39.217.769 l' C9 ]: x  n2 X* k
2000公頃住宅地及2500公頃配套基礎設施，合共4500公頃
) E! V3 U& h" b3 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. |; e4 @" K: K0 X0 Y7 u* K4 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。前述已指出，政府人口推算修改為2039年有842萬，新增人口減至132萬，則按政府的方程式，未來26年的新增土地需求應修正為3300公頃。
$ t9 P" E3 ]1 z( _5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb* p& q. f: v1 T9 l$ o& P2 f5 o/ M+ J
不容忽視的是，這套算法的基礎其實非常粗疏，當中完全沒有評估過，新增的人口將會居住公營房屋、私人樓宇還是鄉郊居所。從附圖可見，居於不同種類樓宇的居民，佔地面積大相逕庭。如果新增的132萬人口全是低收入人士，居住公屋，則他們的住宅連同配套設施只需1400公頃地了！沒有考慮未來人口的入息和住屋負擔能力如何，需求從何算起？而且，配套基礎設施包括工商用地和道路，當中道路一項，因往日各新市鎮之間分佈甚廣，需建公路接駁，故在往日的發展過程中佔地比重甚高，但今天的道路網已大致建成，未來再發展新的住宅區時，已未必再需要建這麼多的道路，住宅與配套用地的1：1.3比例亦有高估之嫌。tvb now,tvbnow,bttvb% C4 G, F/ A3 d3 H2 p$ w

+ J6 Z* ^# }  ?$ c) {, ^8 Y0 uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。