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[時事討論] 姚松炎: 周日話題 -「填海造地,讓你住得寬」是一道偽命題

姚松炎: 周日話題 -「填海造地,讓你住得寬」是一道偽命題  }+ m3 A& {4 X* F; T! j/ \( W3 _

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政府正展開第二輪有關填海選址的諮詢,彷彿大家已經同意了填海造地的建議,但實情卻是在第一輪諮詢中,最多人反對的是填海!其實,「香港應否填海造地?」是問錯了問題,情就如同一對新人,結婚擺酒,卻無權決定請誰人及請多少人,一切只能靠估,怎料雖已筵開百席,但仍客似雲來,部長提議﹕「不如拆鰦間新娘房,開多兩圍好唔好?一來可以賺更多,二來可以坐寬些。」
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: H2 O; t1 _; p% N7 k- stvb now,tvbnow,bttvb但問題明顯有二,到底還有幾多賓客會來?拆完新娘房開多兩圍,再有人來點算?這解決方案根本難以永續。而且,酒樓當然可以賺多兩圍錢,但對新人而言,既然不知誰會來,賓客做幾多人情天知曉,一旦遇上宴會騙徒,隨時得不償失。所以答案一字咁淺,若沒有長遠人口政策,填海與否無從討論,亦不應討論。
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7 u) e- K9 Y$ ATVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。欠可持續人口政策
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香港至今仍然沒有人口政策,一直只有人口估算,而且年年估錯,一改再改。香港亦沒有選擇和限制新移民條件和數量的權力,誰會來、來不來、幾時來,一切不知,所以政府亦沒有任何相對應的土地房屋政策、教育政策和醫療政策等等,只可聽天由命,因此亂象頻生。如昨天拆校,今天復建;曾以「接生」興辦醫藥港,今卻不准孕婦來產子;前朝曾歡迎來港買樓投資作移民,今朝限令港人港地兼罰境外印花稅。朝令夕改,皆因沒有可持續的人口政策。5.39.217.76; N$ l. a1 p5 _; Y" k

- J' U+ y  T: ]" q% e) t- A觀乎新加坡最近展開有關土地開發的諮詢文件(人口白皮書),皆必先有人口增長規劃,然後可計土地面積;而且內容詳列各類新增土地建議用途面積,從而衡量各項經濟發展策略價值。反觀香港的填海造地諮詢,只有填海幾處選址,竟無土地用途規劃,既無遠景宏圖,即就人口承載資料與相關經濟發展理據皆欠奉,又一次讓人比下去。
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  u0 G8 W2 w1 I其實,港海有限,外資無窮,以有限的香港海洋面積,填來建屋出售,企圖解決全球資金過剩,中國人民居住問題,未免夜郎自大,螳臂擋車。須知外資來如風、去如電,迅來速往,變幻莫測;今時負利率、低幣值,大量外資來港炒港地;他朝美元強、利率升,財去樓空只可空自嘆。正如房屋長策會所言,土地需求,必須把住屋需求與投資需求分野,土地供應只應滿足住屋需求,怎可把一己珍貴土地和海洋資源,用作滿足炒家無窮之貪慾,只換來一疊疊無限量寬的「假銀紙」?! e6 F7 Z- [9 T% j

3 u& W1 b9 |5 W$ [& A6 ~3 F- c若想納百川、匯江海,鯨吞世界資金人才,永續發展無疆增長,或須土地自由流動,市場決定增減方成。現時香港以資金自由進出、貨物出入無阻、人口流動自由,而聞名於世,多年勇奪「世界最自由城市」寶座;但土地進出沒有自由,坐困愁城,難展抱負,因為供應沒有彈性,只剩價格調節一途。譬如今時房產需求既從境外來,土地供應當應從境外找,澳門既有橫琴先例,直可向中央取地發展,滿足境外需求,方能永續。
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" V/ m% p6 A* _5 Y  Q. m4 \且,今次政府建議的五處填海選址,即使全部成真,亦不過提供600公頃土地,而且造價高昂,需時極久,破壞生態無法補救;所增土地面積遠不及馬上釋放800公頃新界棕土,或者1300公頃丁屋空地,以及善用現時大量空置的1500公頃工業地(其中300公頃為空置官地),甚至考慮只減少1.5%的郊野公園,就可騰出600公頃土地,何必傷天害理,勞民傷財,未見其利,先見其害!
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更重要的是,到底填完今次海,下次又如何?究竟政府的土儲政策是只填今次,還是陸續有來,成為日後主要供地策略?理據何如,怎能永續?抑或是見步行步,「落莊關人」?現時香港陸地面積合共110,400公頃,已發展用地只佔25,000公頃,不足四分之一,住屋用地更低於7%,何須緣木求魚?海洋面積為165,103公頃,不但水深浪靜,而且聚氣藏風,生態價值無價,海洋資源不菲;填海固然可以造地,但與其他增地方案相比,熟優熟劣,還應審議周詳,方能定奪﹕怎可未審先決,以「住寬些」來誘人和議?
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最後,到底填了海,增加了土地供應是否就能讓市民住寬些?這是一道偽命題,看似合理,卻從無實證,兼且邏輯有誤。香港自開埠至今,填海不知凡幾,但除了豪宅區和九龍塘花園城市的低密度規劃外,大家何曾住寬過?事實上,戰後英國規劃師來港為香港製訂的首份規劃大綱,本來建議填海造地後發展低密度花園城市,人口密度為每公頃810人,可惜人口急劇上升,最後通過的規劃大綱竟然變成每公頃2560人,至今仍維持在1740人或以下。土地多了,環境改善了,生活成本下降了,外來人口自然增加,直至供需平衡,租金自然又回到土地最高租值,達至薪金中位數難以負擔水平,然後大家只好削足就履,愈住愈細,昔日籠屋板間房,今有房棺材屋,怎會無端讓人住得寬!
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再者,回歸後政府推行「八萬五」建屋量大增政策,大家有沒有因此而住寬了?當土地供應大幅增加,樓價預期下跌,請問你會因此而多買幾百呎住寬些,還是賣出幾百呎住細些,減少樓價下跌損失?未上車的是會買大間些,還是不敢上車?1999和2002年的私樓供應量高達35,222和31,052間,是回歸後的建屋量高峰期,年增長率達58%及18%,樓價亦下跌了15%和11%,但同期社會上反而出現大量房棺材房,面積小至不足100呎。「八萬五」政策清楚告訴我們,當土地供應增加時,大家賣樓唯恐不及,哪會住寬些!
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) D# |& b9 f' ^6 z取捨方能住寬些tvb now,tvbnow,bttvb) \0 B5 a* j% Q% s+ E7 _2 c  N3 b4 r
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居住面積其實只是眾多選擇居住因素之一,選擇面積或其他因素只是一種取捨(trade-off),譬如住偏遠郊區就可以住大單位,住市區唯有住細間房;想住大單位,可以選舊樓,同區新樓同價錢當然會細好多;這些都是老生常談。若果硬性規定最低人均住屋面積,只會減少其中一種取捨選擇,終於想住市區的都被迫住入郊區,想住新樓的都只能搬上舊樓。真正可以讓人住寬些的方法,只有讓市民的收入有實質增長(相對於通脹及相對於其他人),而土地和房屋供應又沒有壟斷,願意為住屋面積而取捨的才付擔得起選擇住寬些。5.39.217.769 G! H+ P2 n" z5 t+ U5 \! b3 @( x

0 l. J- E* l, e4 G% QTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
(檢閱政府多年來錯估人口與土地需求的相關內容,刊Sunday Workshop「通識導賞」。)
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林茵: 通識導賞 - 冇地 係真唔係?
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5 d0 h( O" I+ n0 j  ]+ r; e* U/ p) P5.39.217.76活在香港,「地少人多」是自幼在教科書上讀到定理,「土地供應不足」、及早「建立土地儲備」,則是官員念茲在茲的口號、也是回應住屋和樓價問題的標準答案。
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6 t# H+ r1 ~- Q. ^/ X) S& W/ }; G) o因香港「鬧地荒」,所以海一定要填,公眾討論只能限制在填哪裏及如何減少對環境傷害的層次。
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日前第二期「 優化土地供應策略」諮詢開始,從早前的二十五個填海選址中選了五個,連同人工島、岩洞,計劃造地三千公頃,未諮詢完已一副勢在必行的模樣。5.39.217.765 }2 ]/ b% l# ?# ?. u! e6 e( d

% U: r: `7 u+ b: O* K/ \tvb now,tvbnow,bttvb不如停一停,諗一諗,TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 i; W. ?( h0 y6 O

8 u  m4 U& e$ @4 M2 r1 r為何要增加土地供應?
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) X* ]$ f4 G3 ], W: H什麼是土地儲備?
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我們真的不夠地嗎?9 T4 o( L7 y( M3 Y
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去年匆匆下台的前發展局長麥齊光,最大貢獻是告訴我們政府一直秘而不宣的資料——
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原來公眾早就擁有多達二千一百公頃的空置住宅地,惜討論未及深化就被其他議題掩蓋。' [+ G1 b" r8 P  F6 f8 D+ @  u$ y& [2 H7 U
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本土研究社剛出版的新書《不是土地供應——香港土地問題的迷思與真象》就為香港的土地、人口、房屋問題全面埋單計數,可說是理解香港土地問題入門必讀。
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透過整全的數據和政策分析,該書拆解刻印在市民腦海多年的「地少人多」和「土地供應不足」兩大迷思;而真象則是,一味增加土地供應,不但不是解決問題的方案,反而是今天廣大市民陷入住屋困境的起源。公仔箱論壇" P7 l3 K1 ]& p# B7 x6 S
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本文歸納書中一些精華論點,願更多香港人能認識自己的城市、自己的土地。
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3 O( M/ ?9 d8 G( h3 Y7 {TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。本書指出,官方指容納180萬新增人口即要增加4500公頃土地,原來亦沒有嚴謹基礎。官方按2010年700萬人口用了約7600公頃住宅地,及9900公頃配套基礎設施用地,得出住宅與配套用地比例約為1:1.3。
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繼而推算出:5.39.217.76: z+ S$ X; L( M
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■每100萬人需要TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! Y5 j% l* ~; G+ s- {) @

* \4 E* M7 V4 y8 B3 o) U% w  {5 p1100公頃住宅地及1400公頃配套基礎設施
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■新增180萬人就需要
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% ^' I$ E' {% Q4 o% A2000公頃住宅地及2500公頃配套基礎設施,合共4500公頃$ J* {9 p2 H$ I
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前述已指出,政府人口推算修改為2039年有842萬,新增人口減至132萬,則按政府的方程式,未來26年的新增土地需求應修正為3300公頃。
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不容忽視的是,這套算法的基礎其實非常粗疏,當中完全沒有評估過,新增的人口將會居住公營房屋、私人樓宇還是鄉郊居所。從附圖可見,居於不同種類樓宇的居民,佔地面積大相逕庭。如果新增的132萬人口全是低收入人士,居住公屋,則他們的住宅連同配套設施只需1400公頃地了!沒有考慮未來人口的入息和住屋負擔能力如何,需求從何算起?而且,配套基礎設施包括工商用地和道路,當中道路一項,因往日各新市鎮之間分佈甚廣,需建公路接駁,故在往日的發展過程中佔地比重甚高,但今天的道路網已大致建成,未來再發展新的住宅區時,已未必再需要建這麼多的道路,住宅與配套用地的1:1.3比例亦有高估之嫌。) i- J( e. ~' h7 v0 ~. B- E

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陳茂波:填海比發展新界平宜 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; N7 Q4 H* c1 C6 W$ G" e

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