本帖最後由 felicity2010 於 2013-1-17 12:15 PM 編輯
6 M( N, O. p s! N% y7 N/ o( Q. g7 RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ |8 ^; I9 T) N. a5.39.217.76黃元山：自揭「無地」底牌 增供應方向正確
0 }2 T$ O! ^- A7 l& @- y) x公仔箱論壇
/ [. {& _+ g8 L" S1 M# g; L/ K9 v. ]
6 } k! U8 b1 Y: F5.39.217.76籠屋、劏房、蝸居、公屋及居屋供應不足、中產難上車、私樓勁貴，這些房屋問題早令市民怨聲連連。, L! }1 g0 r& [2 l$ t4 W
tvb now,tvbnow,bttvb, f8 G, Z$ ~! M' ?5 b6 e6 l1 U
除去年政府推出「梁十招」，早前特首梁振英更在施政報告發表，房屋政策將以「寸土必爭、大興土木、移山填海」的嶄新思維，透過短、中、長期的對策去增加房屋及土地供應。5.39.217.76, @' S" Z0 G. v5 M
7 y- I7 c" K- v3 C2 H! }: }坊間對施政報告關於房屋的部分，有不少意見，主要是太少和太慢。筆者認同這個看法。現時梁振英表示要力爭每年平均興建1.5萬間公屋，到2018年開始的5年，建2萬個，並在希望建屋量在不影響質量下，盡量提前達標。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 ~" O& t2 T! G* N% g1 `9 x
5.39.217.76& p& c/ |6 t. M- E; K, c; B2 b
覓地非變魔術 有髮誰想做癩痢tvb now,tvbnow,bttvb2 b8 J7 l; R0 `7 u; P+ n
. v( T. W( ^3 {# r+ p
筆者認為，如果說，房屋政策是「重中之重」，那麼公屋的興建肯定是「重中之重的重中之重」！有關數據顯示，現時全港的公屋輪候大軍已超過21萬人，老實說無論是每年興建1.5萬甚至是2萬個公屋單位，都根本不足以應市民所急。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ ]1 p% q x# |- ?3 G. U" i
L( A& g8 O( M0 T4 a& C
不過「有頭髮又誰想做癩痢」，香港政府停止造地多年，使土地儲備（熟地）不足，現在香港就是承受着多年來輿論、政客和施政短視所造成的惡果；要在短時間變出熟地增加供應，不切實際。! ` A( O1 Z3 N8 d
; C4 i# F% N; M
如今看來，梁振英的競選承諾已「凍過水」，除了競選因素外，其中原因是很多局內和局外人對本港城市及環境規劃未有具體了解，對政府擁有的土地儲備等資料及數據亦未有充分掌握。筆者不排除梁振英是有心解決房屋問題，亦非常贊成應用盡方法去擴建公屋，從而照顧社會上最低下階層的住屋需要。6 R9 s" L" @- T) m: _
公仔箱論壇8 E: _- i) e8 |. L
梁振英提出「全民搵地、寸土必爭、移山填海」的房屋思維，是反映了香港政府不夠土地儲備。當然，仍然有市民不相信；比方說，之前有說政府有多於2,000 公頃可發展土地，最後問了一兩個星期，才確實了只有幾百公頃。連政府官員對本身房屋問題都未能全面理解，只會加深市民憂慮，亦難免令房屋政策的推行及落實存在隱憂。( \9 F& L$ |) d' `
7 A2 I! W8 x. v4 b3 y7 @公仔箱論壇政府說「無地」 想市民信或不信？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 o9 C/ K( M2 j
5.39.217.76. H4 E# F: f* P% w
揭開自己「沒有熟地」的底牌，是政府的一個兩難。如果市民相信，會製造「恐慌性購買」的需求；如果市民不相信，卻又會減慢造地過程，使地區利益容易凌駕於香港不夠房屋供應的整體利益上。1 \+ m" e" b9 p3 c) m
% d% W% c$ z7 n" d8 z% B9 Gtvb now,tvbnow,bttvb不論公屋或居屋，既然政府手上麵粉（熟地）不足，那市場又如何能有麵包（新樓）供應呢？說穿了，不就是政府「搵地難、造地更難」。而且，新樓不是由魔術變出來的，造地亦需時間，極快都要等幾年時間，但Talk is cheap，因此若政府能預先賣出樓花予市民，這至少證明了政府有真實的土地供應。5.39.217.768 A3 Z: j1 r/ g) L
1 l' A4 z4 B" M+ x& d7 L) H公仔箱論壇有說：「由於增加供應是長遠的解決方法，正所謂遠水不能救近火，所以，樓市才會繼續飈升。」
7 K1 ^# Z' }+ o- H: c6 p# L' N6 G3 i4 R8 i" F! B7 g
但「遠水不能救近火」不是樓市狂熱的主因，真正的問題是，市場認為未來足夠的供應是「海市蜃樓」，是「空中樓閣」。如果市場確信在未來「遠處」有無限量的供應，政府不用多說，樓價已經向下倒了。有些人以為現在的短期措施，似乎不能達到「雷霆萬鈞」的聲勢，不過，很多人忽略了一點，就是市場是會反映預期，永 遠比實體經濟先走一步。所以，筆者認為，政府今次在施政報告中，把未來供應的實際位置和藍圖，盡量具體和形象化，是一個正確的方向。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' c' M* I$ y$ ]7 W0 H0 s
5.39.217.76" E# W( C: w, F# }# O! C
今次施政報告的房屋政策，可說是以「增供應」為焦點，不過，筆者認為，房屋政策卻未有觸及一些更根本的房屋產業的結構性問題。8 e6 p/ G# S! h, g5 O) T g
. d6 ^0 n. ~9 Z$ q8 ?
第一，私人住宅的樓價貴到飛起，除一眾樓市炒家煽風點火外，其實背後元兇是因政府實行的政策所造成。每次政府賣地，都將一塊大型地皮售予單一地產發展商，發展需要的資金往往大於100億港元，令入場門檻受到限制，最終衍生只有3、4個龍頭地產商才有足夠財力去競投，減少競投整體的競爭性。筆者認為，未來政 府應主動引入競爭性，如一塊超過100萬呎以上地皮，把它分成幾塊，讓不同規模的地產發展商都可加入競投，及後共同合作發展土地，而非由一個地產大老闆控 制一個商場或私人樓盤。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) X7 t, }! a H7 W% @% S
# [! _* |# V8 }1 c) Q樓價高企 鼓勵置業徒谷樓泡
. E* h/ t, j) l; N8 L/ P/ stvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76: t( z4 c, b9 i3 b) S9 i, x
第二，筆者認為施政報告中關於房屋的部分，最值得辯論的，不是政府是否有心去找地增資助和私營房屋的供應，而是整體方向。要香港樓價平穩發展，除了要增加供應外，其實也要控制需求。BSD等是控制外來需求的招數，SSD是控制炒賣需求，現在還沒有招數能控制「長遠投資」需求；但施政報告中，提到要「幫助中產置業，認為這是社會穩定的重要支柱」，這個看法卻是變相鼓勵增加需求，和要短期穩定樓價的目標，背道而馳，也和前朝政府「家家有屋住，卻不保證戶戶買到 樓」的政策有重大改變。
! L: q2 Y4 t j! M( x1 I5.39.217.76( \6 U+ v, J0 w2 q+ L5 r! N3 I% y
第三，鼓勵置業，使新上車的市民面對極大的市場風險。樓市周期，一般較長，可維持十多年；而且，香港就算在土地供應不足的情況下，也沒有可能完全避免未來幾年環球經濟波動所帶來的衝擊，包括美國聯儲局退市的風險。現在香港的樓價處於高位，SARS的時候應該鼓勵置業，而非現在。
2 \! a! \& n" A7 f9 \7 C( b9 A公仔箱論壇& r' j- T* k) s7 }" w- |, Y
第四，土地有限，鼓勵在私人市場置業，除了是私人市場的樓價進一步上升外，更要加深私人市場供不應求的境況，也會使私人市場跟公屋搶地。熟地不足，造地困難，土地珍貴資源，應先助等上樓住公屋的市民；這就牽涉到土地分配的問題。
) R; | T* P6 R( [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 `& Z) P0 m' [* K+ g# u* j1 r' k
tvb now,tvbnow,bttvb; E' l, p7 R2 K: r* n+ F! t; V9 O
中大全球政經碩士課程客席講師TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; ]/ r' a) |. I: L: D# n0 L
|
發表於 2013-1-17 12:14 PM
| 
