[時事討論] 黃元山：自揭「無地」底牌 增供應方向正確

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黃元山：自揭「無地」底牌 增供應方向正確
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, k3 U$ m7 B4 B8 B1 {$ V; wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb% U7 Y+ k2 |% u0 V
籠屋、劏房、蝸居、公屋及居屋供應不足、中產難上車、私樓勁貴，這些房屋問題早令市民怨聲連連。
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2 v+ w% l! u8 O% t公仔箱論壇除去年政府推出「梁十招」，早前特首梁振英更在施政報告發表，房屋政策將以「寸土必爭、大興土木、移山填海」的嶄新思維，透過短、中、長期的對策去增加房屋及土地供應。5.39.217.764 a$ g6 k7 m; Y- |; Y* X4 d. l

% D  L8 ^4 j9 n- D  U3 R& X5.39.217.76坊間對施政報告關於房屋的部分，有不少意見，主要是太少和太慢。筆者認同這個看法。現時梁振英表示要力爭每年平均興建1.5萬間公屋，到2018年開始的5年，建2萬個，並在希望建屋量在不影響質量下，盡量提前達標。
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7 }8 y2 C+ e" c2 f  b& Z5.39.217.76覓地非變魔術 有髮誰想做癩痢
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* a0 [) v( m, M: y公仔箱論壇筆者認為，如果說，房屋政策是「重中之重」，那麼公屋的興建肯定是「重中之重的重中之重」！有關數據顯示，現時全港的公屋輪候大軍已超過21萬人，老實說無論是每年興建1.5萬甚至是2萬個公屋單位，都根本不足以應市民所急。tvb now,tvbnow,bttvb3 L9 @0 [3 W4 T& m; [8 u
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不過「有頭髮又誰想做癩痢」，香港政府停止造地多年，使土地儲備（熟地）不足，現在香港就是承受着多年來輿論、政客和施政短視所造成的惡果；要在短時間變出熟地增加供應，不切實際。公仔箱論壇! [2 j# W  J. D+ k

- Q' p  g" K  D2 {; I8 n1 y. wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如今看來，梁振英的競選承諾已「凍過水」，除了競選因素外，其中原因是很多局內和局外人對本港城市及環境規劃未有具體了解，對政府擁有的土地儲備等資料及數據亦未有充分掌握。筆者不排除梁振英是有心解決房屋問題，亦非常贊成應用盡方法去擴建公屋，從而照顧社會上最低下階層的住屋需要。
  u) A7 D7 O, q- T- o, o) U公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, c! C$ ?/ l. c/ |8 q
梁振英提出「全民搵地、寸土必爭、移山填海」的房屋思維，是反映了香港政府不夠土地儲備。當然，仍然有市民不相信；比方說，之前有說政府有多於2,000 公頃可發展土地，最後問了一兩個星期，才確實了只有幾百公頃。連政府官員對本身房屋問題都未能全面理解，只會加深市民憂慮，亦難免令房屋政策的推行及落實存在隱憂。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) ]' s* u4 G: V# ]; f2 B8 V: |

5 n: q2 c1 t; j5.39.217.76政府說「無地」 想市民信或不信？
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# L/ a4 s* D+ b! |  h; S, ?5.39.217.76揭開自己「沒有熟地」的底牌，是政府的一個兩難。如果市民相信，會製造「恐慌性購買」的需求；如果市民不相信，卻又會減慢造地過程，使地區利益容易凌駕於香港不夠房屋供應的整體利益上。5.39.217.76& X/ i" l7 r# z" |9 K
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不論公屋或居屋，既然政府手上麵粉（熟地）不足，那市場又如何能有麵包（新樓）供應呢？說穿了，不就是政府「搵地難、造地更難」。而且，新樓不是由魔術變出來的，造地亦需時間，極快都要等幾年時間，但Talk is cheap，因此若政府能預先賣出樓花予市民，這至少證明了政府有真實的土地供應。tvb now,tvbnow,bttvb- [' R3 O% v# K" r$ u+ X* t8 h

% H% p2 `7 T* {: q7 I* o/ y公仔箱論壇有說：「由於增加供應是長遠的解決方法，正所謂遠水不能救近火，所以，樓市才會繼續飈升。」
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$ ]0 X3 R9 K% \& z; o% u( V但「遠水不能救近火」不是樓市狂熱的主因，真正的問題是，市場認為未來足夠的供應是「海市蜃樓」，是「空中樓閣」。如果市場確信在未來「遠處」有無限量的供應，政府不用多說，樓價已經向下倒了。有些人以為現在的短期措施，似乎不能達到「雷霆萬鈞」的聲勢，不過，很多人忽略了一點，就是市場是會反映預期，永 遠比實體經濟先走一步。所以，筆者認為，政府今次在施政報告中，把未來供應的實際位置和藍圖，盡量具體和形象化，是一個正確的方向。7 y4 m8 Q* G% j* D# P/ k/ m" t

. W" l; d9 k$ }& U) @: q5.39.217.76今次施政報告的房屋政策，可說是以「增供應」為焦點，不過，筆者認為，房屋政策卻未有觸及一些更根本的房屋產業的結構性問題。
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第一，私人住宅的樓價貴到飛起，除一眾樓市炒家煽風點火外，其實背後元兇是因政府實行的政策所造成。每次政府賣地，都將一塊大型地皮售予單一地產發展商，發展需要的資金往往大於100億港元，令入場門檻受到限制，最終衍生只有3、4個龍頭地產商才有足夠財力去競投，減少競投整體的競爭性。筆者認為，未來政 府應主動引入競爭性，如一塊超過100萬呎以上地皮，把它分成幾塊，讓不同規模的地產發展商都可加入競投，及後共同合作發展土地，而非由一個地產大老闆控 制一個商場或私人樓盤。5.39.217.76- L7 d4 u" G( g( w/ C3 D3 `
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樓價高企 鼓勵置業徒谷樓泡
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7 W) }# b" C& |7 a/ _9 ~- T2 c2 z第二，筆者認為施政報告中關於房屋的部分，最值得辯論的，不是政府是否有心去找地增資助和私營房屋的供應，而是整體方向。要香港樓價平穩發展，除了要增加供應外，其實也要控制需求。BSD等是控制外來需求的招數，SSD是控制炒賣需求，現在還沒有招數能控制「長遠投資」需求；但施政報告中，提到要「幫助中產置業，認為這是社會穩定的重要支柱」，這個看法卻是變相鼓勵增加需求，和要短期穩定樓價的目標，背道而馳，也和前朝政府「家家有屋住，卻不保證戶戶買到 樓」的政策有重大改變。
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第三，鼓勵置業，使新上車的市民面對極大的市場風險。樓市周期，一般較長，可維持十多年；而且，香港就算在土地供應不足的情況下，也沒有可能完全避免未來幾年環球經濟波動所帶來的衝擊，包括美國聯儲局退市的風險。現在香港的樓價處於高位，SARS的時候應該鼓勵置業，而非現在。
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- m6 J( x5 q' }0 ?, z公仔箱論壇第四，土地有限，鼓勵在私人市場置業，除了是私人市場的樓價進一步上升外，更要加深私人市場供不應求的境況，也會使私人市場跟公屋搶地。熟地不足，造地困難，土地珍貴資源，應先助等上樓住公屋的市民；這就牽涉到土地分配的問題。
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中大全球政經碩士課程客席講師% O2 d! B+ U4 |5 E4 O; U

felicity2010

劉勵超: 施政報告為土地供應派定心丸？6 u: x' V& l, o+ _1 k6 b2 f+ `

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4 ]' p( l2 p( V/ I) D. t! m% }tvb now,tvbnow,bttvb借用商界語言，老牌名店「香港Incorporated」由梁振英先生在富爭議性的情況下接手掌舵後，昨天舉行了周年「股 東大會」。公司過往予人食老本、議而不决、見步行步、無視小股東利益、業績平平的感覺，新領導層希望一洗頹風，故此作天「公司主席」在發表的施政報告中，交出新管理層上場以來短短半年的中期業績報告省招牌，證明新政府的施政能力和辦事效率過人。
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5 _: @8 L" ~. i/ H) P" m# R/ p( y近日坊間早有人認為梁先生根本信不過，於報告還未出台時已斷言報告只會是假大空的奢談，這對梁先生未免不公道。我們應持開放的態度，暫且觀其言，聽其行，讓時間證明梁先生的施政報告是否只是一疊「你呃人」的空頭支票。回想末日港督彭定康將每年施政報告推出的新猷編成一張清單，到下一年發表新施政報告時，負責的政策局便要同時清楚向廣大市民交成績表，交代落實這些新猷的進展或結果，不得蒙混過關，可惜回歸後這項德政卻無聲無息地被廢除了。為了顯示新一屆政府言而有信，說得出做得到，政府可以考慮恢復向市民呈交「年終業績報告」的安排。
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6 V2 M- D) Y5 A( B7 m8 O# `5.39.217.76一如既往，新一屆 政府在發表施政報告前，已把主要的新政策及措施斬件式向傳媒披露，昨天發表報告時已沒有為市民帶來多少驚喜。就土地供應而言，特首推出「梁十招」（報告第 73及74段），包括部分已開展了的措施（例如更改政府、機構或社區〈GIC〉用地和綠化地帶用途發展住宅），和積極跟進一些前朝政府沒有優先處理的工作（例如研究放寬凍結薄扶林和半山區的新房屋發展計劃），作為增加和加快土地短中期供應的一系列措施，又重申各項開發長遠土地供應計劃（例如大規模開發新地，建立充裕的土地儲備）。
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此外，特首推出7招（報告第63段）加 大加快資助房屋供應。這一切措施目的無非是想給現在於一片樓荒聲中，急欲置業的市民，派一顆「房屋供應陸續有來，毋須現時爭崩頭上車」的定心丸，藉此減低短期房屋需求。但細看各項招數，有的並沒有確實的實現時間或百分百落實的把握，有的則要等多4年或以上才有眉目，對應付未來兩三年的公私營房屋需求，似乎 仍是杯水車薪。看來施政報告對樓市短期降温的作用應不會很大。從另一方面看，未來數年建造和相關行業的人手將會因建屋量增加而變得相當緊張，建築費亦會繼續攀升，樓價能不調高嗎？
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篇幅所限，施政報告其他政策範疇，特別是與土地有關的環保和保育、文物保育，他日再談。就施政報告整體而言，特首於前提說，報告「勾劃長遠的藍圖和目標」，筆者原以為特首會和我們分享他對首5年任期屆滿時香港將會發展成一個什麼樣的城市和社會的願景、政府如何為實現這願景而制定的藍圖，以及打算採取什麼「適度有為」的措施，但把報告翻來覆去，看到的似乎只是針對解决當前「急民所急」而作的一大堆資源投放（input） 和出產（output），欠缺了交代推行這一切措施想得到的結果（outcome） ，為此有點失望，希望是自己心急走了眼。
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