[時事討論] 林本利: 房屋供應如何計算？

felicity2010

林本利: 房屋供應如何計算？5.39.217.763 F# g2 R2 v  H& c+ ~1 x

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; S  i5 j2 Z' Q% u: r: M根據統計處數字，今年 3月底全港永久性屋宇單位總數接近 263萬個，較去年9月底增加 26,000個單位。半年間房屋存量大幅增加，而本地陸上住宅數目不過240萬戶左右，房屋存量超出住戶數目 20多萬，為何樓價仍大幅颷升？5.39.217.76" K& ^" V. Y. Y9 Z+ O
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筆者過去幾年不斷努力去搜集關於香港房屋存量及供應數字。但從統計處、差餉物業估價署、房委會及其他組織所得到的資料，依然無法掌握清楚香港的房屋供應量是如何計算出來。
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統計處發表的永久性屋宇單位數字，當中包括公營租住房屋、資助出售單位和私人房屋三個類別。現時主要由房委會提供租住及資助出售單位，而房協則扮演輔助角色，兩個房屋機構的房屋數字應該十分準確可靠。現時全港大約有 76萬個公營租住房屋（房協佔3.3萬個）和 38萬個（未補價）資助出售單位（房協佔萬多個），兩者合計114萬個。
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將 114萬個公營房屋從 263萬個永久性房屋存量中扣除，餘下 149萬個單位便屬於私人房屋。這 149萬個私人房屋，其實只得 111萬個真正屬於「私人住宅單位」，包括在差餉物業估價署的資料之內。另外還有約 8萬個已補價的資助出售單位（包括租置、居屋及夾屋）。兩個數字加起來約119萬個。把這 119萬個單位從 149萬個私人房屋中扣除，餘下的 30萬個單位又是什麼？
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這 30萬個屬於私人房屋的單位涉及四個類別，包括（ 1）別墅/平房/新型村屋；（ 2）簡單磚石蓋搭建築物/傳統村屋/；（ 3）員工宿舍；（4）非住宅用屋宇單位。筆者手上沒有最新數字，但根據 2010年3月底的數字，當時這四類私人房屋合計 25萬個，當中第一類佔16萬個，其餘三類的數字由 2萬至 4萬個不等。
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換言之，這四類屬於私人住宅單位及已補價資助出售單位以外的私人房屋，過去兩年增加了 4萬多個單位，數字與同期新落成的 4萬多個公營租住、資助出售及私人住宅相若。這四類私人房屋合共 30萬個單位的空置率特別高，去年人口普查時只得七成多單位有人居住，其餘近三成單位可能是長期空置或者只作為度假之用。5.39.217.764 M, u/ l0 @% T: k( r6 `
去年 9月底至今年 3月底增加的 26,000個永久性屋宇單位，當中不足1萬 3千個單位是新落成的公營租住、資助出售及私人住宅。餘下超過13,000個的新增永久性屋宇，便屬於這四類包括村屋、磚屋、員工宿舍及非住宅用的私人房屋。
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6 G: ?2 W+ K- g/ a5 c0 G  ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。最令人感到奇怪的是26,000個新增的永久性房屋，當中約有 12,000個位於觀塘區，而在這半年間觀塘區新落成居住單位不過1,500個，餘下約 1萬個新增房屋真不知道從何而來？是否有關部門突然發覺觀塘區內的工廠大廈存有大量非法劏房，以致非住宅用房屋數字大增。7 v; L# T4 I3 M' B
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單從表面數字，香港260多萬個房屋存量應可滿足 240萬個住戶的需求，供求大致取得平衡。但問題是這260多萬個房屋存量，有 30萬個可能存有水分，屬於非住宅和度假用的單位。另外，每年約1千座新落成的三層高村屋，若有關方面當作 3千個獨立單位處理，亦會高估房屋存量及每年供應量。近年不少業主將兩個私人住宅單位打通用作自住或出租，令實際房屋存量減少，與統計數字出現差距。倘若房屋供應數字失準，房屋需求又難以評估，政府又如何制定長遠房屋策略？
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信報社評：增供應遠水近火 遏需求力乏難逮公仔箱論壇3 o. i( ~# I) d6 s% q/ d

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金管局昨天推出新一輪樓宇按揭貸款的審慎監管措施，要求銀行收緊對「第二個物業」按揭貸款的審批標準及還款年期。雖然金管局強調此舉僅為減低銀行的 信貸風險，穩定本港金融體系，但客觀上無疑起到限制物業市場需求的作用；只是措施的力度，實在難挽預計由美國第三輪量化寬鬆（QE3）所掀起的資產市場升浪狂瀾，除非當局再有更加強力的招數出台，否則本港樓市過熱的問題短期難以紓緩，甚至繼續升溫。
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! o! ^5 `1 w: h0 Y8 [1 @& n美國聯儲局終於公布QE3政策，勢使更多熱 錢通過美國銀行體系流入包括本港在內的新興市場；加上聯儲局主席貝南奇明言，維持超低利率的期限至少延長至二○一五年中；還有歐洲央行宣布買債機制，暫時緩和了歐債危機，多種因素刺激之下，本已熾熱的香港物業市場料將火上加油。於此背景之下，金管局的收緊按揭貸款指引來得及時，也可望於此風頭火勢，令正準 備置業的人士，無論從實際上還是心理上，都會多考慮一下。然而，樓市發展的方向卻相信不會因而逆轉。
0 R0 W  k& U& Z- R2 j4 P0 ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ E" K' h/ f# \事實上，過去金管局通過收緊按揭貸款以 壓抑樓市，大多只能收到短期效果，看最近的例子，正如金管局總裁陳德霖自己所言，金管局在去年六月推出第四輪按揭措施之後，香港樓市冷卻的情況只維持了七個月。今年二月以來，樓市復熾，樓價持續上升，至今已漲了百分之十三，標示本港樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報一○八點八，再創歷史新高。而今次金管局的新指引主要着眼於「第二個物業」，影響僅及那些實力較弱的炒樓者和外來投資者，對整體樓市和樓價，作用依然有限。
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本港樓市自二 ○○三年「沙士」過後，由谷底展開升浪，至今九年不斷向上，樓價高企帶動租金急漲，無力置業人士大增，捱貴租的市民負擔日重，導致怨氣積累，成為社會一大難題。可是，樓價的起跌是「兩面刃」，政府必須謹慎處理，在避免樓價大跌和滿足市民置業需求之間取得平衡，保樓市平穩發展成為施政的重大考驗。" e2 k; F) H( E0 y' B9 D/ J# `

  K; S8 J# E: c  L: v4 s0 t1 p問題是長時期的低息環境，卻碰上近年樓宇供應減少，遠遠不敷需求，致使死結難解，特區政府後知後覺，更令情況惡化。當局在不容樓價急挫的前提下，需要採取增加供應、限制需求措施，以及通過資助房屋和協助市民「上車」，以解決問題。& m6 Y; S( U8 U1 G( x+ P

* ^6 M, \  c1 n* |3 j上月底，梁振英政府推出的穩定樓市「十招」，包括出售居屋貨尾、「置安心」由租變賣、加快審批預售樓花、啟德發展區部分用地興建居屋等等，皆從增加供應着手，方向不錯。可惜短期措施部分所提供的單位甚少，堪稱「杯水車薪」，而中長期的計劃，又要最少三至五年才可應市，屬遠水難救近火。是故「梁十招」不但未 能使樓市降溫，反推高了二手居屋的銷情。
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到了「港人港地」政策出籠，梁班子終於落墨在限制需求了，惜相關的單位才區區千個，力度明顯不足。 金管局的樓宇按揭新指引可說在壓抑需求方面幫一把勁，通過限制供款與入息比率、限制外地人之按揭條件，以及限制最高償貸年期等等，使購置「第二個物業」的需求減少。不過，縱使「港人港地」與金管局的新指引「雙劍合璧」，威力還是無法阻擋由QE3帶來的高漲投資意欲，物業市場的反應未許樂觀。
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當前，經濟環境仍然疲弱且陰霾滿布，卻熱錢充斥，利率超低，本港樓市需求旺盛，情況複雜而不尋常，倘若物業市場無法冷靜下來，則泡沫風險與日俱增，當局有必要從速加強穩定樓市措施的力度，幫助市民安居樂業。