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[美洲] 樓花爛尾律師破產 千萬訂金蒸發苦主多為華人

 ,  描述: 加拿大新聞
樓花爛尾律師破產 千萬訂金蒸發苦主多為華人公仔箱論壇; t- z! K  B' H$ p9 z0 ]. _
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四年前購買了北約克某黃金地段樓盤的買家,滿心歡喜等待收樓,殊不知等了四年,新樓盤不但未動工,連發展商也去如黃鶴。部份買家近日接獲通知,代表該樓盤的律師也宣佈破產,存放在該律師信託賬戶裏的1,000多萬訂金不知去向。目前已有苦主到所屬警局報案,尋求法律保護。
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家住多倫多的馬先生、陳先生和高女士,分別於20102011年期間,先後購買了北約克某黃金地段樓盤Centrium at North York。這個號稱集酒店、商鋪和公寓於一身的複合型開發項目,由於地點好、價格平,一度熱銷。
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三位買家在集體接受本報記者專訪時聲稱,他們在購買了該樓盤的公寓和商鋪樓花後,分數次將20%的訂金匯入指定信託帳號。去年910月份,他們聞說這個樓盤轉手了,到了今年1月,他們收到開發商的來信,告知該項目進行不下去了。
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他們相約找到發信的地址,發現所在地已變更為一間車行。由於在購買該樓盤時,訂金是放在律師的信託帳號裏,他們自信就算項目取消,拿回訂金應該不成問題。但當他們去信聯繫該律師時,遲遲得不到答復,最後透過代表律師發出詢問,對方回復稱一切都在按程序進行,不會有問題。
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! L* U. ?& a! R0 e! H5 a公仔箱論壇收到破產通知信TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ \# \5 M. S) h' d1 R
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到了今年8月初,三位買家稱他們先後收到該律師的破產通知信。本報記者從他們出示的這封信中看到有如下描述:「我被聘為多倫多一公寓樓盤律師,以此身份,我以信託的方式共收到該樓盤商鋪,酒店和公寓單位訂金1,210萬。我失誤地將這筆信託資金放給了開發商,而他帶著這筆錢潛逃了。」(I was retainedto act as the solicitor for a builder/developer (Developer) of a condominium projectin Toronto. In that capacity I received, in trust, deposit monies forcommercial, hotel and condominium units totaling approximately $12.1 million.In error I released these funds to the Developer who absconded with the funds.TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) t* K: D' R/ X

9 O' t' M0 S/ c2 N' a公仔箱論壇欠額最高達60多萬( H" p0 U! s9 e) F% d* D+ ^$ x% A4 V

8 T" h1 W3 d6 h/ Y+ B記者從三位被訪者提供的破產通知信中看到,在標有過百人的債權人名單中,絕大多數為該樓盤的買家,所欠金額從幾萬到幾十萬不等,最高達60多萬。而從名字的拼寫看,這些買家的姓名疑似華裔。三位受訪者聲稱:據他們瞭解,名單中9成以上是華裔。
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據本身在律師樓工作的高女士介紹,該樓盤的開發商是韓裔,其委託的代表律師也是韓裔。開發商名下有多家公司,當初向他們推銷樓盤的是其名下的一家地產公司,兩名銷售代表也是韓裔;和他們簽署購買合約的,卻是其名下的一家數字公司。
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「買賣風險高慎選律師樓」
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4 S1 V" y4 X# Z) B" R本地從業律師栗鈞在接受本報專訪時稱,參與地產開發的律師,一般需要比普通律師買更高的保險。如果一位律師在代表樓盤銷售時,由於疏忽過失,而將訂金從信託賬戶轉給了開發商,造成買家損失,那麼律師保險這一項,可以賠償部分買家的損失。假如有證據證明當事人具有欺詐性質,屬於刑事犯罪,安省法律基金會(Law Foundation of Ontario)也可以包賠部分損失。另外,安省新屋保險(Tarion)對公寓樓花的訂金,規定每個單位最高2萬元的保險賠償。
& z9 O: n' l- F. W9 hTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
2 ^1 W$ E# p" o; Z! d5.39.217.76利用10天冷靜期避風險
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& k5 P2 z9 k- m; c栗鈞律師建議,樓花買家在簽署交易合同後,最好請律師審查一下,如果發現有問題,可利用10天的冷靜期,來規避風險。如律師一般會看這個開發商有沒有買新屋保險,項目會不會延期等,第一時間為你把好關。另外,他還希望買家在買樓花時,要查一查代表律師樓的資質,最好找大一些,正規一些的律師樓,安全係數會高一些。# c1 n# i' R2 F) ]0 Y

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據高女士介紹,本案有2個代表律師,除了聲稱破產的韓裔女律師外,還有一位來自本地著名律師樓的律師,而放在這位律師信託賬戶裏的訂金,就沒有出問題。
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「找有信譽開發商減麻煩」
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樓花投資,由於買的衹是一個圖紙,不定因素很多,有一定風險。如何規避?金屋地產總裁竇青雲說,人們在選擇樓盤時,首先看位置,其次看價格,樓層,朝向,結構等因素,而開發商卻是一個容易被忽略的因素。他則認為,其它因素固然重要,但開發商的好壞,同樣是一個不容忽略的重要因素。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 R' b/ I! d- v8 s0 f% d" e' t
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難申請住宅按揭5.39.217.76( [# j0 V2 l& W, c2 x

3 k7 G8 n5 i- a+ h& V他建議買家購買樓花時,儘量選擇有名氣,有實力,有信譽的開發商,哪怕價錢稍貴一點,但能少卻諸多後續麻煩,而且將來增值潛力也會不錯。
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本地房貸專家王紅雨表示,樓花如果是商用,或商住混合,在按揭貸款方面需要格外關注,尤其是本案中的酒店與住宅混合物業,加拿大很多商業銀行會把這類物業視為商業物業,所以借款人申請不到住宅按揭貸款。商業物業貸款,通常貸款金額與房價的比例較低,很難借到房價的80%。另外,商業貸款的利率通常高於住宅按揭貸款,對投資回報有很大影響。
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苦主報警籲受害者維權
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4 S, B7 ?0 R1 ?# U3 p# s) BTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。馬先生聲稱收到律師破產通知信後,他於812日到位於30 EllerslieAve的多倫多警察局32分局報案。他說他是此案的第一個報案人。由於警方要收集25個以上的報案才會立案,馬先生呼籲各位受害者應儘早報案,以爭取時間使案件早日進入調查程序。tvb now,tvbnow,bttvb' o9 o2 w. \) A0 C% F
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高女士告訴本報,律師破產通知信中有一份債權人信息表,該破產信中提及必須有25%的債權人提交此信息表,破產註冊官才會出面召集第一次債權人會議。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 y9 N0 c# L4 b* S+ A& T3 R; X0 A

- a' O/ i- a6 x2 n- ]) etvb now,tvbnow,bttvb必須有25%債權人交表
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由於此破產信只發到聘有律師的買家,相信一些買家還沒有收到此信,也沒能拿到這份表格,她呼籲相關當事人應儘快取得相應文件。
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炒啦... 食得咸魚抵得渴, 炒燶左, 爛尾.... 乜無預左咩.
律師代表賣方又掌信託賬戶 爛尾事件揭發處理訂金漏洞tvb now,tvbnow,bttvb0 n4 t0 r9 m: `5 d  H6 x' s
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北約克Centrium inNorth York樓盤「爛尾」事件,暴露出地產商與律師在處理買家訂金方面出現漏洞。對樓宇合約有豐富經驗的律師曾啟榮指出,這次出問題的律師既代表銷售方,也同時掌管信託賬戶的做法欠妥。他說發展商收到買家的訂金後,不可以動用這筆款項,亦不應該由代表地產公司的律師掌控。: c( w& n& a7 r

2 J/ i- a$ K8 k' h曾啟榮律師指出,正確的處理方式是代表律師將訂金,交予另一名律師或信託人。當發展商為買家購置保險後,才可以與代表律師一齊,向掌管信託戶口的第三方提出動用這些款項。購買保險後,一旦建築商破產,買家也可以獲保險公司賠償。因此理論上,發展商未購買保險前,準業主的訂金應該在信託戶口內不能動用。倘若地產商收到訂金後,未有轉交信託人便直接動用款項,便會觸犯刑事罪行。
1 v4 H+ X3 y' T% Ytvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" a4 h5 C8 O" \2 o" C
他說,住宅物業受安省新屋保障計劃法(Ontario New Home Warranties Plan Act)的保護,買家可以向Tarion Program索取賠償;但商業單位不受保障。因此,表面上這宗「爛尾」樓事件涉及訂金高達1,490萬元,但扣除可獲保險賠償的住宅單位後,餘下的幾百萬元訂金,應該也可以從律師樓的執業保險中獲得賠償。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ R( Y9 [- U" I2 I7 W

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購買多層共管物業(Condo)樓花的買家,落訂後應該收到談及已經購買保險的信函。買家可以循此申請賠償。如果沒有收到信,也可以寫信查問。他說即使有得賠,保險公司也要花相當時間核實和處理。
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舖位買家或不獲賠償TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 O! B. q& Z& Y
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曾啟榮表示,該個樓盤已經推出有好幾年,有可能受金融風暴和銀行收緊銀根影響,加上土地規劃有阻滯,便容易出事。有消息指,北約克Centrium in North York樓盤的住宅買家,大多數有Tarion Program的新屋保障;但商業舖位則不受該項計畫保障。
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另外,有為受影響買家處理這宗糾紛的律師透露,從交易合約發現,建築商有購買保險,但銷售樓盤的一間公司,並沒有為買家購保險。而且該間銷售公司所使用的地址,為一名律師的律師樓地址。
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業主自保可阻律師破產5 h: s7 y7 ]% y5 f( O6 _7 M
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律師黃嚴煥卿表示,律師公會規定所有執業律師必須購買保險。除了基本保額之外,每一名律師也會視乎個人的業務需要,加購額外保險。如果律師因為疏忽或其他業務上的過失,均經由保險理賠。# z$ {3 t  C) W

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她說,極少有律師因為執業問題申請破產。這宗涉及售樓事件的律師,有可能是擔心被人追究涉嫌疏忽要賠償,又或是涉及的金額超出投保額要自掏腰包,所以申請破產。
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律師栗鈞則表示,一旦進入破產程序,所有民事訴訟的官司將自動終止。因此,業主為保障個人權益,應該立刻向法庭申請阻止破產。
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成班屎忽鬼一齊呃得就呃啦... 你班揸波子窮鬼點夠我地班揸富豪大鱷玩呀.... 憎小人名句.
爛尾樓華裔苦主 打定輸數難追錢tvb now,tvbnow,bttvb% }- c  A9 Y$ I+ K4 k4 u

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涉嫌不當挪用樓花買家存入信託戶口訂金的安省韓裔女律師Meerai Cho,正式被多倫多警隊拘捕,落案控告共75項罪名。有華裔苦主自言與很多買家都已經打定輸數,未必能尋回所有訂金,或者只找到很少部分的錢。
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負責調查案件的多倫多警隊32分局詐騙組探員狄華魯(Chris Devereux)表示,這是32分局有史以來最大的詐騙案,從疑犯交出的文件顯示,涉及的受害人有141人,總金額高達1,240萬元。最初只有25名受害人報案,涉及款項超過200萬元。5.39.217.76$ w& }" c& U* I# o0 n& [
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贓款一旦出境極難追回tvb now,tvbnow,bttvb6 @: _5 X2 [8 I0 I8 n- J3 N. d

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探員呼籲其他受害人報案以保障權益,尤其是一些準備提出民事訴訟的受害人,手上可能掌握一些線索。他說,有受害人追查樓盤進展時察覺有問題,向律師追討退還訂金不果,於是提出民事訴訟。在調查過程中,發現位於北約克區內兩間銀行的信託戶口,其中一個早在2012年便已經結束,另一個戶口內款項則被提空。警方在今年7月初接到報案,由於向銀行查證需時,因此至昨日才正式落案檢控涉案人士。
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疑犯拒絕與警方合作,不回答任何問題。警方目前偵查重點是信託戶口金錢的流向。這些款項很大機會已經離開加拿大。他承認贓款一旦出境將極難追回,甚至連外國金融機構的轉賬紀錄,也未必齊全。
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Centrium in North York爛尾樓的地盤,在20136月被建築商的債主放「銀主盤」(Power Sale)轉手時,建築商未有通知買家。不過,狄華魯說,暫時未有將建築商列為疑犯。因為只是女被告聲稱將信託款項交予發展商,但有可能發展商是毫不知情,因為從初步資料發現,地產商的規模和程序不似是一個騙局,只是不知道為甚麼會爛尾。警方要等法庭發出搜查令,到空置的建築公司搜索文件。; t, h- m' E. s& w4 H6 f$ s
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安省律師公會對Meerai Cho的紀律聆訊指,涉及的金額達1,490萬元,但警方稱只是1,240萬元。他解釋說,律師公會的聆訊包括Meerai Cho的其他事項,因此兩者有差異。警方與律師公會緊密合作調查這宗案件。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 f2 z( N! E. W; D# s

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最大受害人付70萬訂金
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他說,不少受害人是華裔,也有中東和韓裔買家。有些人付了4萬元訂金,暫時已知損失最大的一名受害人,繳付了70萬元訂金。5.39.217.76  l& H7 ?. J! j- p/ Q$ S

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歲韓裔女律師Meerai Cho,初步被控25項涉嫌訛騙超過5,000元、25項涉嫌藏有贓物及25項涉嫌違反誠信罪。狄華魯表示如果有其他受害人報案,會加控更多罪名。女被告交出旅遊證件,將於102日下午在北約克的安省法庭過堂。
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張女士損失30萬 質疑市府未盡責
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十多位相信是該個「爛尾樓盤」的苦主,昨低調前往安省律師公會旁聽聆訊,當中以華裔為主。損失達30萬元的張女士(Christine Zhang)向媒體講述她一年半以來,試圖追討損失的無助經歷。- O! ^) N& v" P+ j/ ]" R7 `1 h. }
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實地查看 工地變停車場TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 J0 G0 o1 g  _9 E. ]. l) H
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張女士稱,她於20111月簽約購買包括住宅、商鋪及酒店房間在內共6個單位,合同規定交樓日期是20139月。至201211月支付最後一筆分期付款,共向開發商支付約30萬元。此時離交樓不足一年,但樓盤未開工。她致電開發商詢問,電話仍有人接聽,告訴她工程將延期。tvb now,tvbnow,bttvb5 t: a6 C. P8 Y! F1 P) K3 E3 ]

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20134月,張女士往實地查看時,發現樓盤不僅沒開工,連開發商辦公室也失去蹤影,變成一家車行。樓盤工地成車行停車場。此時開發商電話已中止服務。張女士前往市政廳規劃部門查詢,得知市府早於20127月在進行規劃審批時已聯繫不到開發商。市府職員當時提供給她文件顯示,該項目正在拍賣。後來得知該項目於201310月拍賣成交。
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張女士聽聞信託賬戶的錢涉被轉走。於今年6月上旬向安省律師公會投訴兼求助,要求公會查看信託賬戶是否有錢。她指律師公會表示接受投訴,會派人核查賬戶。張表示由於無法得知信託賬戶是否有錢,所以苦主一直無法報警。
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張女士對事件出現的漏洞表示不解。如有律師的信託戶口疑涉違規操作,為何律師公會對會員沒盡監管之責;多市政府早知開發商聯絡不上,也沒任何保護消費者的行動,而要消費者自己報警。
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「影響日後買樓花信心」+ t9 Y! D# k( X5 W. [
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) R* U1 k2 m- A: m& H& ?2 u- h有爛尾樓盤華裔買家表示,就算多倫多警方周二起訴涉及爛尾樓盤的律師,也打定輸數未必能拿回訂金。事件已打擊他對買樓花的信心,當局需要堵塞監管漏洞的問題。tvb now,tvbnow,bttvb( u! |5 w) }( y' S6 d$ v
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: }4 m( |/ u3 ]  }TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
有份報警的買家陳先生周二接受A1中文電台時事節目《A1出擊》訪問時表示,對警方提出檢控很開心,但這只是第一步,日後還有漫長的路要走。他又說,已經聯絡了約5060個買家,華裔約佔逾九成,約一半人已報了警。他估計報警的人數不只警方所說的25個,可能有其他人住在其他城市,在那裏報了警。有些人也可能由於不諳英語等原因未報警,他呼籲買家去報警。
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警方周二承認要找回不翼而飛的訂金有困難。陳先生說,現在唯有相信警方能為他們討回公道,把應該承擔法律責任的人繩之於法,及找回他們的訂金。但他說,自己與很多買家都已經打定輸數,未必能尋回所有訂金,或者只是找到很少部分的錢。他形容這是最壞打算,不是想潑大家冷水,估計他們的錢可能已經不在本國,但要把應負責任的人繩之於法,才能避免再有受害人。公仔箱論壇4 f; Y% E# I! |) F* t  y6 ]/ o* U
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沒有了六萬元訂金的陳先生表示,事件影響他日後買樓花的信心。他認為案件影響深遠,不單影響了他,也影響了投資者對多倫多樓市的信心。他擔心若無人受法律制裁,恐怕會令其他發展商照辦煮碗。5.39.217.76; [9 r; @& I: N0 S$ S; ~1 \! w
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陳先生又認為,案件不單要水落石出,也要堵塞監管漏洞,才能讓多市樓市健康發展,讓投資者有信心投資。他認為,監管機制肯定有漏洞,並且有多方面的破綻,包括為何有人可以容易從存訂金的信託戶口拿錢,完全沒有人察覺、是否有條例監管信託戶口、若有人不小心把錢交給發展商,又是否有監管防止這類人為失誤發生。據悉樓盤發展商是外國發展商,他質疑政府審核這類發展商是否有機制,是否規定他們要投保等。
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律師公會指疑犯 未妥善管理1,490萬公仔箱論壇' e) h1 u, `2 t) O0 A

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4 n- M4 `& G0 Z. W. X公仔箱論壇安省律師公會(Law Society ofUpper Canada)昨天就北約克爛尾樓盤律師Meerai Cho進行紀律聆訊(TribunalHearing)。整個聆訊歷時一小時,律師公會裁定暫停Cho的律師牌照,直到她日後向公會申請聽證,提交資料為自己作出足夠的申辯。
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律師公會本月14日向聆訊委員會提交動議,要求公會頒布中間禁令(interlocutory order),暫停Cho的律師牌照或限制其執業。由三名成員組成的聆訊委員會,昨天就此動議展開聆訊,聽取律師公會及Meerai Cho各自法律代表的呈堂意見。公仔箱論壇9 l  ~) W) B7 O9 e

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可提交證據申辯TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 i& \. t) r' I7 t/ k

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律師公會指有合理的證據相信,Cho未能妥善管理其信托賬內的1,490萬元,致使這筆款項損失。這筆款項是買家預付購買北約克Centrium共管柏文大廈樓花的款項。Cho涉不當地將這筆錢撥給其客戶,即樓盤項目的賣方(vendor)。這不僅違反了買賣雙方所簽署的購樓合同,也觸犯了安省「共管柏文法」
9 W$ C! `: \* L$ A- d$ ^tvb now,tvbnow,bttvbCondominium Act)第19章的相關規定。公仔箱論壇7 B# h) \/ v! V$ e$ n! U7 T. `8 N& k' ~& {
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律師公會指有充足理由相信,允許該律師繼續執業,將對公眾造成相當的危害,並影響法律的公正運行。Meerai Cho的法律代表William Trudell向聆訊庭表示,其當事人因健康原因及需時準備相關資料而無法出席聆訊。她同意暫時停止執業,並希望日後準備資料向公會做出說明。
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經過短暫休庭之後,聆訊主席Laura Donaldson宣讀裁決,即日起暫停Meerai Cho律師牌照。Cho有權向律師公會提交證據及做出申辯,要求取消或更改昨天的停牌決定。Meerai Cho的法律代表及安省律師公會在裁決之後,均拒絕對媒體發表評論。
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thx for sharing
真係容易呃.... 不過係一班人夾埋既. 你地班波子窮鬼學人炒樓緊係會輸比佢地班開富豪既小人啦....
爛尾樓案查前因後果 搜發展商辦公室警撿走兩車文件公仔箱論壇+ n  i0 r! ^) ^9 D

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4 I4 O4 V6 F6 RTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。多倫多警方於周三上午搜查了北約克Centrium in North York爛尾樓盤發展商CentrustDevelopment Group的辦公室,取走大批文件。公仔箱論壇3 o# Q! U( e& Y. k; j0 a: D% A
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據媒體報道,警方在這間公司的前辦公室內取走七大冊、上千份文件,包括各種合同文本。有關文件裝滿了兩輛汽車。除了文件之外,警方亦由辦公室中取走CD等物品,甚至連掛在牆上的牌匾也一併拆走。
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探員Chris Briggs透露,搜獲的文件將有助警方發現更多潛在的受害人,又或者涉及這案件的疑人。公仔箱論壇4 d' u" |5 k/ \4 S& ~" ]

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警方希望能透過檢獲的文件,幫助調查人員了解這個兩幢大廈的發展計劃為何發展到後來會爛尾,並成為北約克區有史以來最大宗的詐騙案。tvb now,tvbnow,bttvb7 G2 k* q8 U2 s2 G0 e% C

$ N) r, p% C6 {' ztvb now,tvbnow,bttvb地皮去年被債主拍賣9 q$ }3 y  D4 n& P

+ ~1 s1 O- J: i* u, c5 |1 Ltvb now,tvbnow,bttvb警方本周二召開記者會指該爛尾樓盤給投資人造成的損失為1,240萬元,安省律師協會估計涉及的金錢達1,490萬元。tvb now,tvbnow,bttvb; j: E- o3 e; x1 s; ]

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發展商Centrust被指在2010年公開銷售其位於央街52205254號的兩座高層商住柏文發展項目預售單位。目前已知受損失的141位買家向該發展商支付每人4萬元至70萬元不等、總額可能達1,500萬元的按金。不過樓盤從未開工。今年夏天,買家得知他們的按金不知下落,發展商不知去向。tvb now,tvbnow,bttvb. \! j) W8 k% s. W, x, y" m7 v4 {
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多倫多警方於周二宣布逮捕管理該項目按金信託戶口的63歲韓裔律師Meerai Cho,並控以75項訛騙、藏有贓物及違反誠信罪名。警方指該樓盤地皮在20136月被債主放盤拍賣並成交,顯示發展商已無力負擔銀行按揭。Cho隨後宣布破產。警方和投資人均擔心有關錢款已轉往國外。
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