今年，广州商业地产市场可谓是尽显“百家争鸣”之势，多个板块的全新购物中心拔地而起。那么，广州的商业地产市场将面临怎样的新格局？被业内称为同质化严重的多个购物中心又如何在大浪淘沙般的竞争中占据一席之地？
9 {% ^$ N+ }7 R) } 继天河、北京路等商圈之后，广州还将会崛起哪些商圈？不少业内人士认为，亚运会后，坐落在CBD的马场商圈有望成为广州又一全新崛起商圈。太阳新天地购物中心董事总经理杨军艇在接受信息时报记者专访时表示，位于该商圈内、紧靠赛马场、总建筑面积达15万平方米的太阳新天地，有望担当该商圈的龙头作用，力促马场商圈在未来5年内发展成为广州又一成熟商圈。5.39.217.765 U7 g) G3 y; |8 ?' ]
看市场 广州商业地产不可能存在泡沫' [0 ]8 o! M- ^( @+ L
信息时报：去年，广州住宅市场频繁受政策打压，不少业内人士认为，这无形中给商业地产市场带来利好，请问您如何看待广州商业地产市场发展前景?2 H7 V. A o" x& J3 S
杨军艇：第一，广州商业地产发展空间相当大。广州购物中心、百货公司发展都比较缓慢，在改革开放三十年当中，百货公司、购物中心发展全国最慢，因为发展滞后，又有消费需求，所以空间就更大；第二，从去年开始广州商业地产有质的飞跃，而这个质的飞跃标志就是有较多的国际大品牌认可广州这个市场；第三，广州的商业发展将会以购物中心为主导，以百货公司进驻购物中心的趋势发展。
* f. w5 F1 @/ A9 e7 o; S: q7 n. lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 信息时报：有人说，亚运会使广州商业地产市场趋于饱和，你如何看待？随着商业项目逐渐推出市场，会不会滋生泡沫？
. J' Z4 t! ?" {" G. P7 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 杨军艇：亚运会后广州商业并没有趋于饱和状态，而是需求更大。今年有100多万平方米购物广场进入广州，其实还是不够的，广州今年开业也就10多个比较大型的购物中心或是百货商场，加上广州原有的20个购物中心，总数量也就30个左右，但是和广州人口数量相同的武汉至少有60个大型的购物广场。广州目前共有5个商圈，而北京就有25个商圈，重庆有30个商圈，广百是广州最多连锁百货也不足10个，而重庆市的重庆百货在当地就有20多个，所以说，广州商业数量的总量对广州这个大都市来说并不多，只是结构分配上存在一些问题，比如，到目前为止广州还没有一个外资的百货公司，历史上曾经有一个，但早已经倒闭了。
6 r( ]9 p) A' J$ N, [+ l公仔箱論壇 此外，购物中心也不可能有泡沫，不存在泡沫。商业泡沫是指商业地产的买卖，买卖才有泡沫，但是现在购物中心的商业都不会卖，一平方米都不卖的，因为哪个项目对外销售，那么基本上会被“搞砸”，广州有很多前车之鉴的例子。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ a% O3 g+ y2 |" L& ~2 p# A
信息时报：接下来广州商业发展的业态是怎样的呢？5.39.217.76 _# P$ A/ |2 S- @( e+ q
杨军艇：从形态方面说，广州商业发展将会以购物中心和网络购物为主导。第一是购物中心，因为百货公司逐渐退化，目前百货里面经营种类都开始脱离、分流出去了，比如手机、电器等，以后就是靠购物中心。第二发展朝向网络购物，以后购物中心或是百货中心将来也会设自己的网络购物系统。从经营的发展趋势来说，肯定是垄断发展，“大鱼吃小鱼”，有实力的商业项目收购中小商业项目。
+ E( O- ~* @! b& V公仔箱論壇 望商圈 马场商圈有望在5年内发展成熟
- w6 z# s* o8 f. s0 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 信息时报：您如何看待广州目前商圈发展？公仔箱論壇3 v3 p; H9 Q7 Q
杨军艇：广州目前商圈有两个概念：一是区域性商圈；二是城市商圈。每个区域区都会有一个核心的区域性商圈，比如白云区、荔湾区步行街、江南西、农林下路商圈等都属于区域商圈，但是天河商圈不仅仅是区域的商圈还是广州市或是广东省的商圈，像北京路也是广州市乃至广东省的城市商圈，因为它是旅游商圈，外省人来广州旅游都会来这里。tvb now,tvbnow,bttvb4 v+ ^* p# Q ~7 K. W/ q% g8 ?
在不久的将来，广州将会形成七大城市商圈：琶洲商圈、番禺商圈、东部商圈（可能是黄埔商圈）、珠江新城马场商圈，还有目前繁华的北京路商圈和天河商圈两大城市商圈。
/ J# [, i# I9 \2 {/ q/ V! k公仔箱論壇 信息时报：广州这些商圈除了吸引本地人之外还需要吸引哪些消费群呢？tvb now,tvbnow,bttvb8 w$ \; S! U7 d( A" L* P2 ~' i0 f
杨军艇：广州的商圈主要是吸引珠江三角洲城市的消费群，珠江三角州某些城市的商业甚至没有韶关、湛江、汕头好，其原因就是毗邻广州和香港，因为半小时左右就可以到广州了，所以佛山、东莞的商业一直比较落后。将来广州商业购物支撑力主要靠广州本地和珠三角这块，而不靠旅客。因为轨道交通、地铁交通、快速路交通越发达对中心城市的商业越有利。
% B' w2 e N T* r* l2 C公仔箱論壇 就珠江新城马场商圈来说，目前还属于建设阶段，这个商圈5年就会发展成熟了。太阳新天地会在这个商圈中担当龙头的位置，以我们这个定位，这个商圈将来就是一个高档的商圈，将来员村、谭村一拆将会建高档住宅的。因为商圈就会带动住宅，提升住宅价格，所以该项目一开业周边的住宅肯定是100%上升的。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: J5 N6 B0 i4 v6 i( I% {" h7 b
探项目 太阳新天地三招独辟市场
& b% W* P3 e( a, M/ A( r2 H8 o# o5.39.217.76 信息时报：位于珠江新城的太阳新天地，周边高端商业项目林立，你们如何脱颖而出?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; s' f1 R( t: |0 m4 g4 t- W
杨军艇：我们将用三招来应对市场。
- _1 S9 f _# H4 J 第一招：项目定位超前，定位为高端时尚购物中心。在珠江新城这个商业板块中，并没有竞争对手，购物中心目前仅有我们这个项目。目前珠江新城里友谊商场、高德置地等，但这些都是百货中心而不是购物中心。购物中心与百货中心概念是不一样的，不是同一类型的业态。不过，太阳新天地和太古汇是同一类型的业态，但是这两个购物中心的核心消费圈并不相同，是有错位的。太古汇是以成熟购买力为主要消费目标，对方走的是高端成熟的路线，而我们则是高端时尚路线，所以不少国际品牌选择这里。太阳新天地与太古汇的区别是，太阳新天地购物中心商业面积够大，为9万平方米，可提供更多品牌旗舰店；第二交通配套完善，旁边就是华南快速出口、地铁等交通配套；第三年轻化，太阳新天地走的是年轻化路线。
* `/ u- g7 ?1 O# U9 f* N( e+ b 第二招：车位配套超前，拥有全广州购物中心最多的车位。购物中心生命的持续发展还有赖于南北动脉华南快速干线，而我们刚好在华南快速干线下面，太阳新天地其主要对象就是车一族，所以在停车位场设计上花了很多心思。我们目标的消费对象里面70%开车来，20%乘坐地铁，10%打的过来的。所以该项目对停车位的配备要求非常高，购物中心共有三层停车场，停车位达1200多个，可以说是整个广州市购物中心停车数量最高，比配最高，比很多购物中心配置的车位高出一半以上。从以下例子就可看出，太阳新天地购物中心总建筑面积15万平方米，商业面积9万平方米，配1200车位，还不包括马场路面停车；天河城建筑面积32万平方米，其中有16万平方米商业，900个停车位；正佳广场共42万平方米，其中24万平方米商业，其车位有1200个。5.39.217.76/ M6 H1 Y8 ~) Q2 X) I0 s
第三招：经营理念超前，要的不是人山人海而是核心消费力。这主要有三个有利因素。第一个有利因素，广州新生代对品牌意识的认可度比上一代高很多，新生代对品牌意识增长速度的惊人；第二个有利原因，因为关税恢复原政策，如果广州有购买奢侈品的购物中心，那么会有不少人选择留在广州购买；第三个有利，广州一直没有建高档购物中心，是因为没有适合的地方，一些大品牌要广州肯定会选择天河商圈或是珠江新城商圈，而广州现在已经有了适合建设高端购物中心的地方，那就是太阳新天地。5.39.217.768 B; a! O+ z: `
此外，我们有非常明确的消费群，有三个消费群。第一个消费群就是核心商圈，支撑我们购物中心生命的商圈，就是以太阳新天地为中心，走路需15分钟路程的这一圈的人，这一圈的人口是30万，其中包括猎德、冼村、石牌等户籍人口10万，出租屋10万，还有流动人口5万，暨大教职工等人口5万；第二个是正常商圈，车程为15分钟，其覆盖人数已经是上百万了；第三个覆盖面积为半小时车程，这一圈就包括南到番禺、北到白云、西到佛山边缘等区域。这三个商圈实际就是太阳新天地的生命所在。
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發表於 2011-2-21 10:56 AM
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