广州：城中村改造在利益博弈中推进
4 V. z W. R7 T7 R正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 tvb now,tvbnow,bttvb; ?& l0 N$ f, E
公仔箱論壇1 }7 n* Y( v; E, V$ ?6 u$ b: O
（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
) s+ r6 h8 K$ n: ?: BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 5.39.217.76* K) A8 ?4 k V' p: K" [
▲夜幕下的广州城中村。 tvb now,tvbnow,bttvb; {8 W$ i! J* t, w' N% c% Z0 u
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… 7 v; o) G1 O N$ K7 A- S( f4 U. [- t
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 % R- k! _, Z& _; m
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 " z+ D! c" U, o0 r2 L" d& B
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
% e6 v* v8 a g% b6 ?# `# _# Y# utvb now,tvbnow,bttvb■“土可生财，地能出金” 公仔箱論壇0 J+ z+ m* J- }$ R; ~
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 5.39.217.76- f2 C ~& K8 V& d
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 公仔箱論壇5 N- N( L% P1 k! e* D
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
6 d$ H6 h% h; G" i+ x* {+ {+ w1 g. L* A “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
& V, R* g5 r6 a6 s% S: n' u+ ktvb now,tvbnow,bttvb 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
; ^; h! V2 k x8 s8 e+ o) M8 Jtvb now,tvbnow,bttvb 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
% S R, v; ^& s W' ^7 q6 Y& P 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 公仔箱論壇1 ]1 c& O- L' u; F& ?5 o
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 5.39.217.768 U% s X Z' P+ c) X" z7 F
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
+ D" D7 r# J) D7 S% q 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
- `5 @( }4 k" D■分红年代 % o6 S" h6 u( Q M r3 y$ {
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 tvb now,tvbnow,bttvb8 b2 Q% y+ c ?, Y( F; Z
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
# O7 l/ z& U0 x5 f- z 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 - \) f1 b7 b7 m" [& I" H
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
5 o0 B; i5 |3 X; ^$ R" @ 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” tvb now,tvbnow,bttvb4 S. {& |5 C% y( ~/ b0 [
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; P2 e/ D; {9 l' p! t
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 ^* D) l6 B D) O) R- W
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
% m/ r5 q k- e% |' T5.39.217.76■“拆一补一”
5 g! m6 }3 G& j/ W d5 l1 TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( }' i/ U# j0 S) w/ c0 D& W
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
1 J9 C+ p2 J4 h! A7 {% Ztvb now,tvbnow,bttvb 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
* f, ?) {; @# k1 n/ m+ NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 # [ r- T- M3 y
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 tvb now,tvbnow,bttvb! C. e6 L0 }% B( q4 w
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 tvb now,tvbnow,bttvb% V4 \, C/ x' d( P# v7 K, ?8 D
■城中村拆迁要慢慢来
6 W3 H5 j2 b% n( STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 公仔箱論壇4 z! S6 I) r+ W t* B; h1 G) i1 D
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” tvb now,tvbnow,bttvb$ j3 P& x+ j! E* B& m* a* z
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
# Q: Z8 ]* o; ?5 [: a# n9 [公仔箱論壇 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
' a9 E; C w4 s) DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” 7 W1 _- o4 B6 i8 x2 j0 V% o8 C
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
: |: W% M4 }4 ^4 C# n (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
F; z- W" q1 Y, j公仔箱論壇 (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 tvb now,tvbnow,bttvb4 E2 @1 X4 t6 H0 l* n( a
. {6 [! ~) I6 d3 Y
2 K ~& d- h6 V- J# e; {3 w
2 f) ^4 g. k3 O9 G- R5.39.217.76 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 公仔箱論壇+ X4 G5 q+ b9 Y9 I/ e3 [3 \
% F# x8 L/ E) e/ R) }6 R和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
$ ?: c' J5 Q5 `4 w/ j; Y) H------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 7 X. L% r% d) B0 j" X
请你请省级审计出来审计这条难账
* w) v+ R% `/ N |5.39.217.76如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。5.39.217.764 k( K7 U, k! P1 k1 e, C% d% o
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）公仔箱論壇, L8 X: | c- H9 Z: E0 O
8 b) l! S8 Z4 ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! O$ _% @2 P3 E; j6 V0 n7 b
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, P r! g7 T K
5 A$ i( w+ A/ O2 O2 B5.39.217.76; U, D& V- W2 N+ J8 {2 s! p+ }
公仔箱論壇9 z7 ]- ]1 L4 O2 ?' E/ d
公仔箱論壇2 l- f% G a/ r; z' u
- O% t8 c' d! x' _0 Ltvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
) L- O" Z, A- F* M3 m2 K! D1 z D) i5.39.217.762009年11月25日 09:15
0 y# R( c) X9 S+ S& U- \, F公仔箱論壇
/ h3 W& w, Q8 Z公仔箱論壇[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 : q+ d; M% D, |0 `# c1 g4 ]/ m3 N
公仔箱論壇9 i5 h3 R# @0 Q; \
中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 $ I: U5 _2 L& u
7 e; p t- U' I! p目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 公仔箱論壇' X1 h8 M E3 N, K
6 q! ?$ T; b6 V% `6 R1 D! E" A; d高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
; {% D( I! N _/ S8 a8 `
( @; d- c2 X' ftvb now,tvbnow,bttvb城中心的“小社会” 1 ~2 X4 Z* H2 `) w# S1 a9 ~8 B
& `1 ?% A- t# e; G4 Q* G0 _有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
# ^# L! e% F& k- ^公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb' Q; j! K! |( M8 B$ ^; @
1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
* ]! A/ `/ w8 U( X% E. O8 b- l6 ^8 A/ V% r0 R+ \, Q7 z r! S
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 5.39.217.76& J9 ?. ?0 A X9 I
) L7 G9 f+ E! n P' _# B- W5.39.217.76在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
8 D* G! c/ R7 u! o- PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76/ }) Z) s. Q% G, H/ Y! x
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 公仔箱論壇6 W& _$ R$ T8 S# q% G
o- ]/ X" w/ W" N; ^9 h itvb now,tvbnow,bttvb在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
6 r$ G+ {* C7 H) r* e5 Ytvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇# i7 a2 X3 d% b# r0 R( O! {# e
与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 d& D; @6 ]3 T) E, `+ o/ R! v
公仔箱論壇 m2 v" w' i' ^7 o' a. o" d) v- w. P
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* ]0 ]6 u8 i5 h9 t" t2 A# C
& C4 y' k5 l, X“卖地筹钱”以求变 5.39.217.76' R# H/ ~+ w1 W% e
0 x ^0 b& ?/ xtvb now,tvbnow,bttvb如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 + o2 R$ F" C" e
& J6 p" l5 Y1 ]5 T% W8 r! @猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
, F* r% D. Y& {公仔箱論壇+ O0 F# }2 Y: X4 H3 h: S0 x
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
% o4 u+ g8 G8 b2 v: k5 v5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 ^1 C9 ^5 f! }0 S, h3 ]+ Y! M5 ?
2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
+ ^8 y8 w W$ A- P% o1 m公仔箱論壇公仔箱論壇" c& p2 N1 b; e) u4 u0 n" O, Z
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
+ Y/ S* I8 H1 d& o6 U& ?- D置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 " @7 a. s3 g* o) e/ K: I& H
( M; }: O3 L3 y8 h4 d' Y; ]这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
% J6 J7 K3 p. L; j1 H; w' g/ _0 @" S公仔箱論壇& L, B8 N6 z, u- o
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
+ B) E- P+ f8 I& r; mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' `) Y( m e# H) D f* T
这成为后来广州城中村改造的一个样本。
- B0 |* }% w7 z) Itvb now,tvbnow,bttvb% @! P, w) X/ s, a" S
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 {8 _1 |) I, E' R. i# Z$ m
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
9 i. W P+ A. D: I8 y4 u, r公仔箱論壇
: s: f. P, V( N' H- t) W0 [4 W. cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 h _4 w3 W9 b+ S, h4 }6 B
6 ~& x. x( g! L( \$ Q9 E
随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
6 n, y. A3 M7 }: v公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb4 c6 _3 j! k; a- `# e
一村一策与两种模式
# R n# Q5 `/ O* W' Ztvb now,tvbnow,bttvb; ?, Z: q; J& T( \9 @
自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 5.39.217.764 K, ]+ @ R# X
5.39.217.76! H. [' H4 K# s( n3 Q
与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 , S3 c' q+ X6 M8 |# y# c$ N( w
/ ?' b- m/ ~* z5 B* o9 @
2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
- Y/ j# a/ d- J& rtvb now,tvbnow,bttvb Z5 v6 t2 \" K% ^; h2 K, e
琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 % U) ~6 Q. V6 F! y' D
7 r* g9 R( w% w/ ~. K* Y
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
3 a8 y9 E9 A! o8 r* jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- t; }) A6 G& l$ y卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
% Q( s u" n7 r2 B8 h" R公仔箱論壇
8 ]* D+ X) ~& Z4 K- ?5 c3 Htvb now,tvbnow,bttvb事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 $ N* C+ S M- t+ s: F) s
. Y; C* U% `" n8 D. g, q5.39.217.76根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 5.39.217.76! p x6 Z. [. i7 [: z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# f, F- P; K1 D; L. H, @7 i" `
该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
# G ]* f" ^- k+ j/ k公仔箱論壇
& [7 M6 B( z0 X: O5 m: v# F8 K0 o广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 % o; p1 Z8 T7 m9 P' t' W
$ V8 ^% s. k/ A* g公仔箱論壇目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
8 v! @- H: v; k1 d) c% Y公仔箱論壇5.39.217.763 {8 G, |6 v8 O$ M
城中村改成“村中城”？
6 u l8 T# ]/ K$ M& [3 b; HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 U5 T9 ?! E. V; }0 J7 Q
三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
2 c3 m7 `+ D- M8 h5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% x9 x$ O- T2 p6 |8 `3 j: r
对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
8 F: c0 E# }" atvb now,tvbnow,bttvb
" J6 M% x: g2 L* e P2 }2 K* i$ C11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
0 M7 r# E7 e; Q/ ^6 f* {
5 O( Z. r, T) j% p4 o+ M8 t8 D据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
8 p& n6 O4 K8 W+ a- ]% U5.39.217.76
. r1 Y9 B* ?, J) ?( [tvb now,tvbnow,bttvb这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 ) | a- w0 e$ }# e0 K
( g. z1 G* j2 @. K5 Ytvb now,tvbnow,bttvb而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
1 U+ m. V# v; ~2 |. {# ttvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* W6 J* r; p, D4 B' |/ `
11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 tvb now,tvbnow,bttvb" Z! ^: V9 `' S9 E- E
" I4 ^5 S5 K3 E+ ^7 u公仔箱論壇容积率问题也困扰着杨箕村。 公仔箱論壇% R* ~1 g1 }3 X3 t5 T! [
tvb now,tvbnow,bttvb- V$ r _$ l% v% v5 }
11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
8 _: j) d z# A9 h0 q* w. C% Z" zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' h, @% {. n7 \3 X, M“核心还是容积率问题。
" E8 H6 M8 f* t+ W* F B( P" u6 ~. B& N4 F- A9 X+ _
tvb now,tvbnow,bttvb2 r. L) w) A/ R
”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 0 n, C; R! A; u, e7 ]
' I: b' }: v$ f+ @; n% Ctvb now,tvbnow,bttvb李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
+ v5 ?$ J4 c& O5 l p/ m
5 L% P, v }" v! w' v3 w% q公仔箱論壇“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 tvb now,tvbnow,bttvb1 l h7 B& m& C4 m4 t
5.39.217.76 O$ d5 [! A @) m7 Q* n
2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 5.39.217.76* O" |' Q ?# F/ x1 z: H8 v) s
+ m) ]2 h' t! v, \ ^" ]0 E不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
$ ?! @* h; ^- q3 K' v公仔箱論壇, y; y6 }! U; X' i, e* X4 z
李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 A' @( w& `% i1 \) J) e% R
公仔箱論壇+ V( b: x& ~* V" q$ |0 f( ~
不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 公仔箱論壇1 |* G7 O, o, C2 @
, L8 o5 N ~1 F李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
* i* B, c! i' Q ^& H+ [/ o5.39.217.76" ^& z2 S5 f" X1 A% n
“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
' P" p3 P* p, k0 q! ?% _( j8 u2 S
11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
2 E t- A$ I; Z1 [* U公仔箱論壇
1 z. w' w) i+ E" J6 u对开发商的顾虑 5.39.217.769 u( D; K5 R! l/ D7 `9 F. k6 Y
2 _+ f: k, d2 a: O! |% e业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
! Y, i" J+ _1 }9 u# d! ]8 }0 c# A
% u0 d* y& I. G" T* N6 [% h6 S5.39.217.76冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
- A- _1 g1 N. Ftvb now,tvbnow,bttvb
( X3 ]8 r; J2 W" b7 L/ W; H5.39.217.7611月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 公仔箱論壇: m3 c. e( X7 z
1 {" j$ Q! q% y k! l公仔箱論壇11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 5.39.217.767 C4 ~6 O+ _( v. Q
0 I, Q6 G5 \: O& ?. _
一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 8 a3 z9 I- {8 y7 {2 K
8 H9 b# g6 S# K2 K* x$ [: B e, KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
8 A0 ~+ B6 i# J% z( c# y9 U6 x& G5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 ?. \8 l) M9 w3 a; U* f5 N, u
据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
( b9 Q2 n2 p% t6 g1 G
; y5 b& t1 R, ~. V1 {) g2 ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他城中村改造项目。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 E8 S5 \- z8 _3 w. C
tvb now,tvbnow,bttvb+ p: M" q- D Q& `
对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
. K! K, c5 R2 Y" c3 O' x. y
3 H6 f& H/ Z; n* n5.39.217.76广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
6 [3 A1 B* p1 ltvb now,tvbnow,bttvb% j9 `5 e5 x8 U; }) \1 l6 ]: ]
也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
& H6 F l4 d9 P
0 l1 v2 W k X6 s: wtvb now,tvbnow,bttvb城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 ; Y$ D9 T; G0 X D |
# ?8 n. s+ P3 a: A公仔箱論壇白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
( e V) F/ q1 H" i1 b
( D1 { K: A8 r/ b. o2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
) z' U( H) X; Q+ a8 ~+ H
$ w# K# B7 H& K f; [( m3 \5.39.217.7611月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 2 ~/ r T; p* n! r" p
( u. s' |2 Q+ g3 h1 }( }- |' b宅基地“利益之争”
6 A4 ?2 a: V7 w6 N* G0 A公仔箱論壇
p/ f R- v$ d城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
4 I& O3 n8 j6 A4 b5.39.217.765.39.217.763 x0 C* { x9 p) f
11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
3 |# a9 X3 ?7 c& G- m( L
5 }, [% r: H1 O$ u' e/ A5 a1 ]) f7 ^公仔箱論壇此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
9 X! e, ~3 E3 X. T! btvb now,tvbnow,bttvb2 q$ ?" @2 J% p1 H
之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
8 v4 J5 O9 d; e8 [* e0 o- p) D1 [% R
村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
% k' {4 ^2 H! t; Y2 X2 }, K6 I5 J1 N
而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 j8 N; Q+ |* W5 X' V) D
" J) ~) R* _$ u; m& ]5.39.217.7611月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
3 }2 `; K/ k/ [0 \ A3 s6 \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb3 p* s U& g- w! b
业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
# G( o- k& }3 p1 a4 @5.39.217.76 Z6 L! h+ \# [5 ^4 y6 R
李国强认为，城中村改造
+ M. I) T4 r$ y5.39.217.764 ~* a" i( b6 V& I
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
5 x8 H7 `, N. ~3 s u$ r1 Xtvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76! t+ I6 A( {1 I- s9 {. l4 `
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 公仔箱論壇2 J& n8 g" B/ ?# j; j( Q$ A
公仔箱論壇1 E* ^6 {9 {0 Z* m4 x& Y1 D
很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
" Q. w- I- M" xtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 f. K- U5 O& C- H% V4 l" C
(徐志娇 编辑) 公仔箱論壇, \4 m: p8 ~" ~) s4 i ]5 K, O l
' O$ g' G0 e. j& H2 p" u
; ]) ]$ w# S8 L* f
9 J4 J4 E. O# T( r! v+ Etvb now,tvbnow,bttvb
4 S( Y; l9 q6 g' F' l: S! F公仔箱論壇" H, x+ |! \& g1 q
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 a V- ^4 |* Y+ ]6 Q
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，- r8 ]) {# g4 J. k
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
公仔箱論壇: B0 w# z; F+ ?1 c
