第1節:序5.39.217.761 R# B7 I/ ?5 R( ^6 _% {1 a
9 F- X! F/ q. z" W ]+ J- t2 A 從1995年開始,我在一家國營企業做房地產開發。如今,房子成了完全商業化的東西。我從一個小職員到某集團華北大區的副總裁,從月薪450元整到年薪幾十萬。我的15年基本是中國地產最風雲波詭的15年。我的這15年也是整個時代超速發展的15年。3個月前回老家過年,和朋友喝酒吹牛的時候,我說,我不幹了。所有人都瞪大了眼,一個人能有幾個15年,我從22歲的毛小夥到如今人到中年。怎麽說不幹就不幹了呢?到今天,也算是一般的成功人士了。所有人紛紛以為我喝大了開玩笑。卻不知我是真下了決心。 因為,我明白,我這些年在地產業做了幾乎所有的職位,從銷售到策劃,從打字員到總裁助理,從工程監理到營銷副總。房地產這個越來越被唾罵甚至充滿了神秘的行業,我涉足過所有的環節。 我卻累了,在人到40的時候決定不做了。 我說,我不能再做了,這些年,到處送禮,送來送去,我早晚得把自己送進去。我又說,世界上有兩大經濟泡沫,第一個是美國國債,第二個是中國的房地產。 我再說,我不做這個行業了,我退出後,寫一本書,把和房子有關的事情說得清清楚楚。希望對在買房的人、已經買房的、打算買房的、不打算買房的、一輩子買不起房的、一輩子不用買房的、還有二次改善住房的人,能有一點用處,能多長一個心眼。我做得不多,只想把這15年中國地產的黑幕一一揭露出來。寫得詳細點,啰嗦點不要緊,但是不嚴肅,不說教。而是要通俗的、有趣的、詼諧的、幽默的、嘲諷的、無聊的、娛樂的、把房子這玩意兒弄個明明白白。tvb now,tvbnow,bttvb3 Q8 X# d( ]1 d1 `6 t0 ^4 h9 [
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再次警告,本書兇猛:房地產商、炒房團以及XX請繞行。歡迎咬牙! 是為序。
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8 A. l2 S" {8 G* }' D& Ztvb now,tvbnow,bttvb第2節:住宅結構的初級掃盲
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選房篇
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" }2 [) j: m9 S2 U& A$ w5 v! |01 住宅結構的初級掃盲tvb now,tvbnow,bttvb( D& t) R0 W" \9 Z' |4 b1 P
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都說地球在開會,調成振動模式了。先前的幾次大地震,讓國人對房子的質量備加關註,為什麽有的建築如同錫紙,有的建築如同磐石?咱們小老百姓,覺得結實就成,哪考慮過房子是用什麽材料建的。
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我們選房子,把太多的目光放在了開發商的名氣、樓盤的地段、小區的建設、物業是否完善等上面,很少去考慮這個自己幻想擁有70年的“籠子”是用什麽建的、是怎麽建的。公仔箱論壇" A, _3 d* M- O3 ]0 \$ c7 U
公仔箱論壇' Y( F; U6 e2 B# t% s
房子的建築形式多種多樣,結構卻不外乎幾種:磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。這些名字你也許耳熟能詳,我簡單說說,咱是買房不是蓋房,略懂一二即可。
* l* N, V' \# l' D1 v9 Ctvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb7 h) h2 P1 j$ \/ ^- p
磚混結構1 _1 C) c% v8 T7 Z- s4 Y
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通俗點講,就是磚+土。承重的是磚,磚的強度決定了墻的強度,墻的強度又決定了房子的結實程度。換句話說,磚的好壞在一定程度上決定你和家人的安全系數。裝修的時候你可以親力親為,建材啊耗材啊花錢買個安心。可是房子咱是買現成的,你要是沒有個當包工頭的朋友,這中間的貓膩你就別自個兒琢磨了。(地基呢?不重要嗎?)
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; K9 @& g: k) y5 Y$ x+ s7 ~公仔箱論壇 磚木結構公仔箱論壇, X8 y* W, y! C
( Y+ w: O% ^' |TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 按字直譯,就是磚+木。承重的還是磚,樓板結構、屋架用木頭,國內中小城市中非常普遍,(大城市的奢侈別墅另說)。空間分隔較方便,自重輕。你要真在農村有個一畝三分地,愛怎麽折騰怎麽折騰,什麽環保什麽低碳都邊兒去,非得把盯著房價走勢的大夥眼紅死。又扯遠了。5.39.217.76* P1 i! ~/ s& ]3 V. z$ A; x
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& Q6 G1 u" { Z6 ?
鋼筋混凝土結構0 ~# i3 }, \$ v$ @
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顧名思義,磚+鋼筋混凝土。鋼筋聽起來多堅韌不摧啊,“混凝”聽起來多密不透風啊,這種結構也是目前國內大眾商品房最為牢靠的結構了。柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,墻用磚或其他材料建造。你現在去買房,售樓小姐一定會加上這句——“我們的房子抗震性能好,能抗幾級幾級地震。”以此來慰藉國人極沒安全感的小心靈。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% h8 i" [9 S; i4 I1 U
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F, ^+ s4 D& ]" V9 b5 ~! [TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。第3節:不能不研究的房子的建築形式
- H1 h# X. R3 NTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& Y9 ~6 n: V. B: r- C
從洞穴到草棚,從平房到樓房,我們賴以居住的房子,其建築形式可謂一變再變。於是,在這變化的過程中,原來選個地兒就立馬建房的時代一去不復返了,取而代之的就是70年有限的房產關系。這話怎麽說?聽我給你簡單聊一聊。公仔箱論壇/ ^. E& B) c, w* f$ X% @
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也就是70年的事兒
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# Q/ `$ l5 ^3 u0 t$ f& a要說咱們買房子第一想的是什麽啊?是建築面積。但是問你建築面積是怎麽算出來的,很少人能說明白。很多人以為自己拿了房產證,有了上面的條條框框就是爺了。其實呢,你是孫子了,因為在打算買房前你就被涮了。這其中的原因,咱先說大的,小點的不說你都明白。tvb now,tvbnow,bttvb* @" U9 ?/ {+ D
) i; i8 P( _) G* mtvb now,tvbnow,bttvb 房地產商在拿地時,有個文書,其中的兩條就是規劃用地面積,以及規劃建築面積。! A& J, A4 d' [0 G& f# H' R
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什麽是規劃用地面積?就是規劃批準的紅線內占地的面積。這就好比清朝初期,那些立功大臣跑馬轉了一個圈,好,這圈裏的地是你的了。可惜那是清朝,咱們現在是現代社會,社會主義社會。這地還是地,可惜不能把樓蓋滿了。於是,內地的咱不說,去看看香港的樓靠靠。那叫一個打開窗戶就是對窗的內褲。所以開發商得在這個用地面積上告訴我你的建築面積是多少。開發商不是清朝的立功大臣,你花錢圈了地也不是讓你在上面隨意塗抹玩的。tvb now,tvbnow,bttvb9 x% f/ x4 w+ m5 I+ ~
- @& C/ k7 m1 N 什麽是規劃建築面積?建築面積在法規上的意思是規劃批準的項目總建築面積。這就好比你去餐廳吃飯點菜的技巧。你點多了吧,吃不了,剩了就餿了。“餿了”這詞好玩,有一次我去廣州,看見一大片地就餿了。你點少了吧,自己餓著對不對?做地產的人都是壞心眼,一個比一個壞,他們總想著花最少的錢買最大的地,用最少的地搞最大的建築面積。你別急,有國家管著他們呢。國家讓他們隨意亂畫嗎?不能。0 q0 v4 s9 X3 h# {2 S5 I S& [9 V! {
) C& h* ~: g" W f# I7 p 於是國家就給房地產商個數字,這個地啊,靠近商業區,高層啊,建築面積要在多少以上,你如果使用必須控制在多少以下。tvb now,tvbnow,bttvb7 E. o7 m' K$ Z
* W. l( D' u8 I( I公仔箱論壇 這麽一看,其實地產商也挺憋屈的,但他們的壞心眼不少。比如,競標的時候,你一看,哪一家的建築面積都是最少的,全是綠化面積,只有兩根形似柱子的建築戳在那裏。不懂的人以為是建球場呢。然後呢,只要地拿下來了,你再去一看,足球場變臺球廳了,密密麻麻的樓盤出來了。
. K5 \! N- M/ v1 h7 Z公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb* P2 p* b- N R* y' n. G( l9 @
你能讓拆了重建嗎?
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; t) J) D$ g9 ^: Etvb now,tvbnow,bttvb 我說這些就是給大家提個醒兒,其實這個建築面積與規劃面積的多少是與房主有很大聯系的。你問有多大?其實也不大,就70年的事兒。
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) k7 z' U. d# ]7 fTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 低層、多層和高層樓房之間的PK
( [9 b- V3 \9 H0 z5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 @, w1 s+ l v/ \
咱接著說建築形式的層數問題。這一說到住宅的層數,就讓人想起高層、中層、低層之說。可謂是名堂繁多。這“層數”前加了那麽多不同的名堂,到底是什麽意思呢?先看看國家的規定。5.39.217.76. {5 Q2 K* d( O# p- F5 t- r- |
" W3 g: l; C* N3 c2 _5.39.217.76 按《國家住宅設計規範》規定:低層住宅是指層數在1到3層的住宅,多層住宅是指4到6層的住宅,中高層住宅為7到9層的住宅,高層住宅為層數在10到30層的住宅。曾經有上限不超過30層的規定,但隨著《高層民用建築設計防火規範》的修訂,高層建築突破了樓高100米的限制,所以市場上也出現了30層以上的超高層公寓,像華亭嘉園等。關於這些名目不同的樓房後面的奧秘,讓我來為大家說道說道。6 u" h6 s7 F3 l$ D, y, b
. e, I" u/ \7 c& h8 l; K/ m3 [ 所謂“遠近高低各不同”,那自然“層高層低也不同”了。我朋友說,站得高,看得遠;我媽說,住得低,少爬樓梯。到底這些樓層都有哪些優點和不足呢?一起來盤點一下吧。
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2 ^1 I- f) ]# |7 j' ZTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 1.低層住宅5.39.217.76- g9 \$ s. J% I1 Q2 I% j7 u
3 [+ W3 q: u4 H9 k公仔箱論壇 別看低層住宅層數低,恰好這層數低成了它的優勢。因為層數少,所以樓群密度低、周邊環境好。同樣的道理,建築層數較低,樓梯的坡度不大,用起來就方便,尤其是咱們那些大伯大媽們,那叫一個喜歡。還有一個原因,低層住宅結構單一,平面布置緊湊,組合靈活,可謂雅俗共賞。你看,城市的低層住宅,既有Townhouse、別墅、獨門獨院的標準四合院,也有大量的平房、大雜院。農村裏的低層住宅就是普通的民居,可謂遍地都是,這也是民風民情。tvb now,tvbnow,bttvb( c* ^, d. y' h! |* u% R8 F! R
7 u* Q3 y: I7 X# \tvb now,tvbnow,bttvb 目前,低層住宅在我國城市住宅的建設中,所占比重較小,在小城鎮和鄉村的住宅建設中所占的比重較大。如今在城市中,新的低層住宅因地價、環境等原因,大部分都集中在城鄉結合的地區。
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- I: {. f' n/ ]( P8 x+ _: @ 2.多層住宅
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多層住宅在市場占有相當大的比例,但在北京,因為成本原因,即使擁有一套普通標準的多層住宅,只要地段不太差,那你就是在享受一種高標準的生活了。多層住宅的優點到底好在哪兒?咱們來看看:# l/ o- d* [4 q9 B4 E
* D. ], D) t8 K, y. t/ Z5.39.217.76 首先,與低層住宅比,多層住宅可以提高土地的利用率;與高層住宅相比,工期短,工藝簡單。你不服不行,看看那些多層住宅,每一層少說也住4家。一次我去一朋友那兒,楞在他住的那層轉了半天兒才找到他家的門。
7 w/ H+ C+ Z$ l5 V9 F4 rTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, T+ @! V0 T( w& O. a8 \第4節:不能不研究的房子的建築形式
7 Q* Y* L5 s5 l. o, F0 f# s; `公仔箱論壇
* x9 G: [4 I- T! ^/ j! ^0 }) S 其次,多層住宅不需要電梯、泵房等輔助設施,因此,像公共走道等公攤的面積就比較小。自然物業管理費和修護費用相對就較低了,這可是讓咱尋常百姓省下不少錢。
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* o& p: p1 V/ Z' H5.39.217.76 第三,多層住宅在建房時,建材沒有特殊要求,建築構件可以大規模工業化生產。因此,總體來說,造價也比較低。那相對來說房價自然要便宜多了。當然,目前市場上也有框架結構的高標多層住宅。這又是另一碼事兒了。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 @- ~2 \/ w( }; h5 f7 T
) ?+ y# v3 C0 d1 n公仔箱論壇 當然了,普通的多層住宅一般壽命比較低,加上大部分沒電梯,那人要是老了,爬這樣的樓梯是夠受的。
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- M1 ^2 f R+ M. j& S; T6 _4 NTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 3.高層住宅
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高層住宅是城市化、工業現代化的產物,它滿足了像我朋友他們那些人想站得高,看得遠的心願。這個龐然大物,由於形狀不同,被美其名曰為塔式、板式和墻式、蝶式。又由於內部空間組合的方式不同,可分為單元式和走廊式。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 b! Q5 V% E" p( W0 y
. |7 @2 E! p6 C. Y公仔箱論壇 高層住宅因為高,所以電梯成了必配的硬件。於是,在眼界開闊的基礎上,它又多了一個優點,就是只要不停電,就不用爬樓梯。對於國家和開發商來說,高層住宅可以節約土地,增加住房和居住人口。同一面積的土地如果采用高層住宅,將住宅向高空發展,就可以實現較高的容積率,換句話說,就是可以多住幾戶人家。在對於目前建設用地緊張、寸土寸金的一線城市,像北京、上海來說,實在是一種最適宜的建築方式。
) q* j2 u- I3 \% V2 s) E: J; D公仔箱論壇公仔箱論壇4 v h5 Y% [. B% X7 J; ]# `8 B
當然了,高層住宅也有一些不足之處:住在這樣的樓房裏,大家不說做到老死不相往來,至少鄰裏之間的交流可是惜話如金了。再有,由於配置電梯、水泵,維持設備的正常運轉,物業費和維修費自然就高了,公攤面積也不小。加上高層住宅連片建築,追求低碳生活自然就難點兒了。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ B$ T$ f9 e) u6 |" D4 x% @# q
( n6 `+ N5 X) t/ K6 |2 N 不過,從目前房地產市場上看,很多高層住宅社區,在設計方面都各顯其能,有了一些獨特的設計,使高層住宅的舒適度大幅度提高。
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披著馬甲的板式小高層
1 i$ l* z; N4 [* N8 u+ _ Z" F |5.39.217.765.39.217.764 h4 W- J9 T( V3 {6 G h6 m4 r
為啥把小高層單獨拿出來說呢?這是因為一提到小高層,我就想起那句“披上馬甲就不認識你了”。
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( z" ]: U8 a. l+ f 作為住宅中的新品種,板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來,8至14層、板式結構、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。這種房子好啊。好在哪兒?你來看看:* x% G4 Q( y0 r, P
8 T! m/ g2 l) s s6 t2 ]tvb now,tvbnow,bttvb 1.朝向好,多是南北朝向的,采光通風充分。
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2.看著小,用著不小,就是說容積率小,但視野開闊。
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3.安全可靠,入口集中,安全;多是一梯兩戶,私密性較好。
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& {! s) R6 d x8 N( c& P) g0 j- dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 4.實惠,公攤面積少,使用率高,當然,這是和塔樓相比。
( E$ B% a# |! |5 K) o" Ftvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇1 m1 U7 p W8 o, m. Z& b8 O8 ?: _5 o
5.空間結構靈活,戶型富於變化。
4 t* R$ r5 f' B& \' M1 jTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: {7 M/ Q! @( c
看看,這正應了俗語“小的是美好的”的一說。現如今,這板式小高層,搖身一變,一件馬甲披在身,頓時成了樓市點金石,與“e”並肩,成就新的時尚。為什麽這麽說呢?讓咱們看看小高層現在在上海、北京樓盤的風雲變幻吧。公仔箱論壇1 k# `% b, g# }# N g
8 V+ j& Z1 c4 w* O7 D+ `. j$ [5.39.217.76第5節:不能不研究的房子的建築形式5.39.217.765 g- \7 t7 b% W4 j
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小高層在上海、武漢首先成為“主流樓盤”,可謂星途亨通。緊接著,進軍京城也漸成氣候。過去,高層塔樓曾經是高檔物業的要件,相對於普通的五六層樓房,帶地下車庫、花園小品、錯落有致的高層塔樓的確使人們的居住品質大大提升。但隨著人們對於居住的舒適度要求越來越高,高層塔樓的弱點就暴露出來了。像通風、采光不良,私密性差,高容積率造成生活品質下降等。就這樣,獨具中國特色的板式小高層就輕扭腰肢俘獲了人心。% R9 _: s% d6 W
+ A" Q4 j9 R/ }1 O 這腰肢可不是白扭的,好處也在那兒擺著呢。板式小高層則充分揚“板式”之長,補“多層”之短,一般保持在8至14層,最高的達到18層,以一梯兩戶居多,私密性可謂強矣,戶型均好性明顯。同時,小高層設有電梯,方便出行,並且吸取了許多高層塔樓的設計經驗,建有地下車庫和組團綠地等。9 h3 n0 }' F& \6 D V( Z' f( S
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最重要的是板式小高層建築成本較高層為低。咱來算筆賬,根據有關建築設計規範,一臺電梯的使用戶數最多是90戶,而14層以上要建兩個樓梯,因此一般的塔樓都要建兩個樓梯,配置至少兩部電梯,此外,建安費用也隨著樓高而水漲船高。但小高層的樓高和戶數,決定了它的成本要遠遠低於塔樓。所以,目前北京市區的許多小高層售價30000余元,與塔樓相當甚至略低。
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+ t- O! o6 d9 M8 U* @7 y+ {tvb now,tvbnow,bttvb 當然啦,前面咱也說了,開發商的心眼都是壞的。在板式小高層的建築上,他們也想出了餿辦法。什麽辦法?開發商想“多出面積”,於是使進深太長,面寬又不擴大,房間呈狹長性,中部的采光通風就受到了影響,並就此產生了暗間。
. t' U* f) C9 p7 oTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 z& a$ T7 g; @6 o0 W* k
第6節:選套合適的房子其實很簡單tvb now,tvbnow,bttvb3 ~; Q3 h$ }9 {& x0 m& L; Q
8 y1 O( W+ r7 w( J% D; o+ n: O) D# }tvb now,tvbnow,bttvb 在房地產業中混了這麽多年,常聽到的就是有人說:“選套房子咋這麽難。”可不是,對於不知道房子的選購方法的人來說,那就跟娶個稱心如意的老婆一樣,難啊,不是一般的難。可你要是掌握了選房的技巧,那就是再簡單不過的事兒了。
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讓實用掀起概念的蓋頭來
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0 w, O% R3 W2 Htvb now,tvbnow,bttvb 買房子幹什麽用,自然是用來住,用來過日子的,這是首先需要記住的原則,在這個大原則的指導之下,你需要把那些花裏胡哨的什麽概念啊、環境啊、配套啊這些詞用“實用”這個標準來衡量一下,就會發現其實很簡單,表面的這麽多層修飾剝去之後,要想選一套適合自己的、物有所值的房子,還是很簡單的。公仔箱論壇8 ~, ]) K9 m: b+ G) m
$ {; [1 D/ C% U) k公仔箱論壇 1.概念=什麽人買什麽房
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什麽叫概念,這詞聽著很玄,現在什麽古典主義風格啊,什麽未來的房子啊,聽得人是一楞一楞的,其實你把這些詞都套上實用主義這個原則,就會發現,其實很簡單,概念就是市場定位。從這個概念中,你可以看出開發商這房子是想賣給誰,這直接決定著你將來的鄰居都是些什麽樣的人,你要和這個居住環境和感覺貼合,才能住得舒服。要不符合,那就是自己找罪受了,你想啊,要是一傳統觀念很強的人,住進了一個很潮流、行為很現代的人居住的環境中,那還不得憋屈死,整天不是看這個不舒服,就是看那個不順眼,這不是自己給自己下絆子嘛,所以,概念這玩意兒雖然不能太過追求,不能盲從,但還是要稍微註意一些,要把概念當成一種標簽,來判斷一下這個標簽適不適合你。tvb now,tvbnow,bttvb. ^6 P" X# X0 L% Q O: v; I; y
U/ K$ v8 |9 ]$ Z+ \) L 2.期房=海市蜃樓4 ?) H5 O/ u, }9 Z, y2 H
) a: ?) ?0 Y* P公仔箱論壇 期房,真的就是一個海市蜃樓的存在,因為你看不到實物,所以就有了許多的風險存在,在“變現”的時候,有很多不確定的因素,面積可能有誤差,規劃設計可能被人修改了,本來該用的好的建築材料也成了次的,種種這樣的風險不能不防。就算開發商很有良心,這些方面都保持著你想象中的樣子,那時間呢,是否能保證,在規定的時間內,能否如期交房。這些都是極有可能出現的問題。因此,作為一個實用主義者,在售樓小姐天花亂墜地向你宣傳這個期房有多好,將來會怎麽怎麽樣時,要把握好一個原則,想象中的永遠是美好的,要想將來不接受殘酷的現實,就需要在買房合同中把開發商限定死,讓他不能輕易地變更,要麽,就放棄期房,幹脆選套現房,這些問題就可以有效地避免。+ r: a; g" {' e
, o4 P# x% \ B' I P: @公仔箱論壇 3.樣板間=時裝表演公仔箱論壇. t: X ^+ `0 P4 z
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模特兒在T型臺上做“秀”穿的衣服,大家都喜歡,但恐怕沒有多少人會真正買來穿在自己身上,為什麽,不實用,真正穿在大街上,肯定得被人當成怪物,因此,這玩意兒是沒有實際的市場空間的,樣板間也是同樣的道理。這樣的擺設工程為了能夠達到吸引人眼球的效果,一般會請著名的設計師設計、一流的施工單位嚴格地按照圖紙裝修、請專業的燈光師打光,使得每一片兒的燈光、線條都很富有美感,甚至就連犄角旮旯也處處體現細節,然而,這樣的房子要想真正地搬到自己家中實用,是很難的,單不說造價很高,我知道有些人有錢,不在乎這個,但實際卻是,這樣的樣本搬到屋子裏,根本就派不上用場,甚至還會是阻礙。看著造型很美的旋轉樓梯事實上連床都沒法搬上樓,地面凹凸動感的設計根本就沒法擺家具……看到這樣的差異,你就得明白一個深刻的道理,樣板間這玩意兒是不能作為參考的,一切只是為了表演而存在。什麽時間樣板間撇去了那些豪華,真正與交到你手上的實物差不多的時候,才能作為選房時候的參考,否則,還是敬而遠之吧。
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4.使用率=房價“系數”5.39.217.761 g) H% O1 A. E: }. j- M- a3 ], n
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使用率這個說法,這些年,被挑得很高,某某小區85%,某某家園84%,然而,很多人並沒有真正地重視這個“高”,沒有把使用率和房價掛上鉤,實際上,這是極其錯誤的。你想想,同樣是花50萬買一套50平的房子,使用率是70%,還是80%,平均到房價上,那每平米得差出好幾百塊,因此,不要走過場一樣問問使用率的問題,最好弄清楚你為多少面積掏了錢,然後自己家可以使用的面積是多少,這樣,你會得出真正有效的房價。
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' u" m' B# E# Mtvb now,tvbnow,bttvb 5.戶型=功能空間的組合方式
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3 l* v; p, F; R6 p) }/ [& ATVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 房、廳、衛的數目、房間的大小、形狀、朝向,這些在戶型圖上可以一目了然的東西對每個人都有著不同的意義:他認為糟糕的戶型,在你那裏可能正合適。所以,戶型的實質其實是:在你的需要之下,空間可被賦予什麽功能?它的組合方式是否能最大限度地體現這些功能?5.39.217.76 Y; I+ o8 x6 M* ]0 c o+ ^6 U# W
% z6 m$ V# O4 a" O/ m/ Z7 E公仔箱論壇 比如,早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向;很少引客進門的人不需要40平方米的客廳;經常在家辦公的人不能把電腦搬進臥室,要有工作間;花200萬元以上買房子的人,三大一小的概念就要作廢:一間放不下10平方米衣櫥的主臥,怎麽安放她浩如煙海的衣服?
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把自己放在房子中假想著生活一下,你將會發現戶型中掩藏最深的劣勢。
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6.環境=升值或享受的空間% B- B: j! [7 M. Z Q1 E
6 h; d* z l4 }' YTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 環境這個東西,是商品房衍生出來的一個價值,也是必須要考慮到的因素。周圍環境好了,才能住得舒服。當然,這個環境也有大小之分,大環境就是指小區外部的環境、整體氛圍和設置如何、小區處在一個什麽樣的位置。小環境就是指社區內部的環境規劃和整體布置。如果這兩個方面,能夠兼得,那是最好,否則的話,就需要區別對待了,看看你具體需要的是什麽樣的,一切從需求出發,不要被售樓小姐的介紹牽著鼻子走。tvb now,tvbnow,bttvb' N& Q- J: [3 E
7 @ k/ N! J5 c7 ]1 M# a, g 在考察小環境的時候,實用主義的標準就更為重要了,什麽歐陸風情、新加坡格調,你盡可以把它就當成一個口號,口號之後是否有貨真價實的東西才是最重要的,比如說,給孩子、老人專設的活動區,就比那些羅馬風格的雕塑啊、柱子啊,要人性化很多,真正滿足需求;在你走累了的時候,能找到些小凳子、小石墩什麽的,也比那些高高低低的、有錯落感的隔斷墻要好很多。
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: B; @7 o( d- A( F8 B' G# eTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 7.配套=門當戶對的設施
+ s4 N# `( b# t+ s. m, |0 xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" m, ]/ B# Z1 x
配套這個東西,只有和你買的這個房子真正能配得上,才有實際作用,否則的話,不是錦上添花,而是畫蛇添足了。不信,你想想看,一個檔次比較低的房子用得上每戶一個的地下車位?如果都用這種實用的觀點來看房子,這些配套設施就可以擺脫無謂的攀比,真正做到適合就好。公仔箱論壇: N- N4 Y5 [. P, Z/ F
/ D; I. {/ d. P7 ?5 g5 s l 到工地去一定要到工地去0 E$ Y& t: V7 b+ E F9 c
' s5 z; C- Z4 w* W: H: W; a7 W公仔箱論壇 外行看熱鬧,內行看門道。你要是恰好有做過工程的朋友,他會告訴你“抽查”的必要性。所謂抽查,就是在適當的時間,去看看工地重要節點的施工狀況,以此來判斷施工的質量。往往一般人到了工地,就像二傻子進城,哪兒哪兒都覺得新鮮,亂花漸欲迷人眼,估計北在哪兒都不知道了。說話更是說不到點子上,盡說白話。5.39.217.76% a) |0 X- `1 u+ \ d
: P2 Q' b( {) L' bTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 我陪客戶去看過房,那個假行家抱怨:“唉,怎麽鋼筋都是生銹的啊,不行不行,這房敢買嗎?”內行的人就會告訴你,工地上用鋼筋就是要用帶點銹的,帶銹的鋼筋表面粗糙有紋理,這樣和混凝土的粘結才更易更牢固。不懂不要裝懂,鬧了笑話不說,更暴露了你容易被宰的本質。
/ r P i1 O1 K* z' H" |0 Y5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb8 [8 a. u! _* m: _9 n" S4 i
記住我這句話,衛生狀況不可小覷!) Y8 `+ G X- @9 ] W& L
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衛生檢查各行各業都有,為什麽?說明“面子”的重要性。越是有經驗的項目經理,越會註重工地的整潔。你想啊,工地是個什麽地方,在你印象中一定是嘈雜瑣碎,雜七雜八的建築材料遍地都是,民工們灰頭土臉,攪拌機一刻不停地轟隆作響。其實不然,幹凈利索的工地有幾個比較明顯的特點:建築材料碼放得井然有序,這是效率的保證;地面也都經過了硬化處理,別說垃圾了,應該說浮土都很少;另外,用於防塵的護網,就是那種類似紗窗的把整個建築籠在其中的東西,一般都是藍綠色居多,你註意了,那種材料即使是風吹雨打,變化的頂多是色澤,不該是大面積的撕扯破爛;還要看施工區內,工人們是不是都按規定佩戴安全帽和掛牌。這些基本的表征不是小題大做,一個施工團隊的素質很大程度上決定了施工的質量。tvb now,tvbnow,bttvb0 H, s: I- Y: k! d* A
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我有過這樣的經歷,有次到一個工地,看到A建築公司的一個項目經理,為了相鄰工地(B建築公司)飄過來的塑料屑和人爭執。我覺得至於嘛這,可後來兩邊的活一比較,A工地的總體質量高出B一大截。還有我註意了B工地的防塵護網,爛得像使用多年的蒼蠅拍,果不其然,那個工程成本高、效率低、工期長還質量差。" o# o0 Y- J! {. K' U+ Y% ]! Y
- V% E$ K6 g4 O8 D: [公仔箱論壇 你別以為工地的衛生狀況是可以像辦公室那樣突擊一下應付檢查足矣,其實不然,工地與其他地方的大掃除完全是兩個概念。要是沒有多年的施工經驗、嚴格的施工管理、高素質的施工團隊、嚴密的施工組織,想要工地井井有條幹凈利落,那簡直是不可能的。道理很簡單,所謂熟能生巧,經驗足了才會知道施工到哪一步需要做些什麽具體工作,需要什麽建築材料,同時進行的幾道工序會不會產生相互幹擾,如何避免這些幹擾。公仔箱論壇/ V1 ^1 r* S5 {" c: \# d. y$ I
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工地布局怎麽安排才經濟合理高效,從而避免施工進程中臨時的變動以及設施的搬移造成的勞動力損耗。建築施工不是紙上談兵,只有通過嚴格嚴密的管理,藍圖才能得以落實,而高素質的施工隊伍,才能真正領會你的意圖,知道活要怎麽幹,幹得恰到好處,不該幹的活,盡量避免。tvb now,tvbnow,bttvb3 q1 ]. y& {3 t: E% J
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單說建築垃圾吧,一層樓下來廢棄物怎麽都得有個百八十噸,工人素質高的隊伍,垃圾絕不會隨手丟棄,而差勁兒的隊伍,剛清理的場地,先是一小撮雜土,10分鐘後,就能發展到一手推車那麽多,轉天再過來,一座假山就拔地而起了,所以,在那種工地,你不到最後,也別清理。工地的整潔度其實最終應該歸結為施工前嚴密的組織規劃,也就是在這地兒還是一塊空地的時候,就得把今後的事想個八九不離十,不能走一步看一步。這是什麽?這就是水平!
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( Q( b( q' @' P& \; p) G' Ctvb now,tvbnow,bttvb 當然,咱是去買房的,不是去挑刺兒的,專業上的事兒咱不用操心,也確實操不上什麽心,咱就去檢查個衛生,就我之前說的這些細節,你該註意的都註意下,基本該了解的也了解得差不多了。另外給你個提醒,工地越狹小,做到整潔就越難。還有就是去檢查的時機,一定要在整體建築結構封頂,而外裝修結束以前,其他的時間,人也不見得能讓你進去,施工重地,閑人免進嘛!
* Q2 ~0 g3 _+ Y a `6 C8 d+ aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ N$ W: u; g8 h" A3 q公仔箱論壇 選樓座要向曹雪芹學習
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0 x% f4 Q! P+ y0 ? 你在選房時一定要有最優樓座的理念,要縱觀全局。你要知道,房子在樓座中的位置,樓座在社區中的位置優劣,和戶型、面積大小等“局部”問題同樣重要。你看曹雪芹的《紅樓夢》裏每個人物的出現都是有一定原因的,甚至每一句話都是有布局的。如果老曹來買房子,絕對是房精。當然我是說他得把寫書的精神頭拿到買房子上來。
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0 X; t! N3 R. j& M- A& g: e8 Q: Vtvb now,tvbnow,bttvb 現在有不少項目采用了“賣完一個再開一個”這樣的方法,如果樓盤賣得火的話,恐怕你還沒機會縱觀全局呢,房子都沒了。但是如果整體開盤的話,是絕對有必要整體看一下,選擇整體的“最優樓座”的。
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8 X/ @. o+ H' C8 m! @ @% gtvb now,tvbnow,bttvb 選房如何眼觀全局,應先從總平面圖或沙盤入手,當然,前提是這個規劃圖和沙盤基本屬實,無欺詐現象,然後綜合以下要素,方能在一個位置理想的樓座中選擇出滿意的房子。
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出行便利絕對是首要考慮的問題。“衣食住行”,住後面緊跟著行,充分說明兩者不容置疑的緊要關系。任何一種家庭架構的組成,無論上班族、孩子或是老人,出行的人便利都是至關重要的。如果一個社區很大,你從自己家出門到走出小區,要走超過5分鐘甚至10分鐘,那這麻煩了,當然,你要是每天純把這段路當健身,那沒問題,只是萬一有急事的話,這段路可就是個考驗了。當然,如果家裏有老人、小孩這種“坐家族”或者說是很潮流地選擇在家辦公的話,就需要考慮遠離噪聲了。根據上面的這兩個原則來進行判斷,就要求選的樓不能離大門太遠,也不能挨著小區道路、地下車位的出入口、地上停車位、運動場所、學校等。
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! w6 N) r2 N @5 R+ O: n. A( STVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 另外,安全因素也絕對不容小視。要全面了解社區情況,看是否處於安防“盲點”。如果對一個小區的物業管理有疑問,那選樓時你最好註意一下安全距離,對多層樓來說尤應如此。背靠區外馬路或位於邊邊角角上的樓,可能因為保安的疏忽被“外來人口”鉆空子。別為了圖個清靜反而沒有安全保障。
( J) l9 ~$ J3 Y3 q7 a. U% H公仔箱論壇& P* @0 y! q8 Y! `2 S+ S$ V
另一個要考慮的是社區內的交通隱患。雖然多數社區號稱人車分流,但仍然會保留很多地上車位,這些停車場所以及地下車位的出入口可能對孩子的安全造成威脅,如有可能,盡量遠離。從規劃圖上看,地下車庫出入口、地上車位一般都會標明,選樓的時候要看清楚。9 b f; m. g- t0 `! R4 ?$ B; V( d
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, |3 P( V4 {, J8 M" ?' N4 p
再者,心理舒適度也不容忽視。小區的變(配)電站一般不會對居民有威脅,但在設計中,它一般都被要求有一個“安全距離”。現在的很多小區都會把配電房等用鐵、木柵欄等圍起來,甚至還蓋個小屋子來裝飾一下,使它不至於直接暴露在人前。另外,化糞池也是必須要註意的,它雖然不至於有什麽安全隱患,但是成天看著這個東西,總是會心裏不舒服,因此,選樓的時候,就要問清楚,它設置在哪裏,有沒有圍擋。當然,如果是現房的話,實際去看一下,才會比較安心。如果是期房,你就只能把這些細節都寫進合同裏,否則的話,出了差錯,連個說理的地兒都找不著。 |