[時事討論] 鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？

felicity2010

6 q' B/ Y4 K7 q& G- a' `& D5.39.217.76# _6 P% o1 G6 X2 B& K7 H
鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？
6 A! D  K) `7 f3 j* D0 tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 q- \8 j3 c9 Y- S9 e公仔箱論壇
8 G$ b( d  j3 e5 k( f2 A（一）二元對立的鬥爭思維
& I% `9 t# b% \2 G3 d5 H
9 I/ {5 |8 o8 k/ b10月21日，急風驟雨。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" s; E+ H' N& ]; H. h: a

6 y0 z: M7 u0 e# GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！8 s0 z% k! c/ p3 n

4 ]- `2 \  x4 h2 g, ztvb now,tvbnow,bttvb10月23日，風向逆轉。
1 ^/ B. e3 |7 D3 o& a
5 y- R4 D5 T" A( u6 X% s公仔箱論壇蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？
7 T9 G0 ~2 }3 M6 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. l5 p, N# s, O# z% l. Y5 V: K% Gtvb now,tvbnow,bttvb10月26日，波瀾不興。
7 z4 w, [3 J2 z1 r' D; j5.39.217.76
; Y" [- f+ b4 B9 U2 P" Atvb now,tvbnow,bttvb就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！
  k& ^) ]: w0 G2 k4 b- \) n& F  c5 `$ M; ~; {) Z
這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。
+ ^7 g! u2 \7 V7 j: s* _公仔箱論壇' N* G1 G4 ?" K0 L: ^
（二）啟德原規劃的謬誤
# P0 z! y3 |, p2 x% R6 s
  f$ D( V7 i+ ^7 G, I/ xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。公仔箱論壇# [3 p, J  u" p8 s5 V# D
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- J) f* d# I8 x: a. F
出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕
+ m) h3 s: G8 k9 I( l
0 t: J" ]( B' R* X7 B5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb4 n5 r( I" N, f. w! s
■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。+ X/ c1 a/ X6 W: D( f' p) o# e  I

7 I9 b* O1 a5 A4 z( |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
  R. N$ ]1 r1 ~; r  \7 \" n' U7 [公仔箱論壇■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。tvb now,tvbnow,bttvb6 x/ t" q3 ?; s3 u" V

/ O: H1 l9 U' y) \tvb now,tvbnow,bttvb3 y5 F1 e+ M2 L% b5 N2 Z7 P+ ~& Q/ v' p
■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）tvb now,tvbnow,bttvb* B9 ?" r+ _$ z1 f# X% R* U, m: [4 S
5.39.217.76/ R, }# X# k' i- A
8 A! X- O3 J9 l& t+ W
■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。
$ Z$ q- k. h* a0 Y; t
( w4 Y$ b$ Y/ H3 }. W4 l  N# }tvb now,tvbnow,bttvb
# f/ H- i- c1 Y& ~5 W  i) q# u3 q9 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。
& J6 n5 X- P2 N; d) |  K公仔箱論壇: f; U5 m3 g' M3 s! ?5 S+ j* ^

3 q* E! g, k' c- p■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。9 D1 J1 }$ }  `! J: [9 P# w+ Z
* r% ~0 I; I# n

% Z' `3 ]9 F. H  c6 i（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤
, E  H+ J* @' G: U
3 |. |2 o% E' F  p# g) iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76# ~& x0 x  ?+ t
從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。
/ Q/ r8 x. b2 bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; O4 G$ h$ l: R  h# I$ G提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。$ l" K: L- J$ Z/ |0 ~
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# E& R) ~" |! v" u* c9 W4 [$ T
其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。
. l( e8 `8 s2 Y) i7 N
* W- D& W' P; W+ f5 }如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。
1 L  O: w3 u3 K) c4 X% _公仔箱論壇
7 I1 \+ Z, T  b% }9 C# E; s5.39.217.763 O$ ^/ o0 ]3 H* K. b3 r0 v' n
（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」
' e* o; z; A$ a$ W5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; f5 a1 f5 T3 K& e; [! Y4 p
) _2 S2 |9 s2 }4 H$ M/ k* q
土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。+ }$ ]2 ^9 B% }/ {9 q9 ]9 J, X0 _7 P
5.39.217.763 b; z3 i8 h# T/ b
其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。tvb now,tvbnow,bttvb: o' F* h( K6 x8 d+ z1 c
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# H/ @6 {9 w; f1 K
大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。tvb now,tvbnow,bttvb( e, }! X) a  T9 N; d; ^; V! }
5.39.217.761 }$ f6 W- c0 n' N6 Z6 I! `
蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。
8 w; Y2 S: E4 ?  I! j4 a/ Stvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ F) r+ o9 S" {* d# ~4 N  Z4 E
tvb now,tvbnow,bttvb8 A) E) _* f. b+ y3 `

+ @; ^2 `# T+ E: M0 ?  l0 B/ B7 _鄒崇銘本土研究社
8 ^" H1 ^4 n* k; ~; k5 E
) F" o# v" @  G4 |1 \) d6 U  x5.39.217.765.39.217.767 T) }" s2 a# W0 f# Y5 F$ a. O) o

0 A9 E6 ]- L- P/ w& P' J公仔箱論壇
& r! O, n4 u8 v8 A( N" ~& e5.39.217.76
5 y( i% U& {" u' }" t! t8 l5 ~
$ O( t. L* f1 A4 V8 O

felicity2010

基米: 政府隱藏另一個新界東北
. i5 v4 g  z6 U6 P  n: ^& X. g$ c& ~& g7 a+ A2 i

% b7 y% o) R/ s/ W公仔箱論壇千呼萬喚，發展局終於在日前公布現有空置官地的詳細數字及相關地圖。連日來引起的討論，主要是圍繞此391公頃土地到底可建多少屋、是否足以填補新界東北的發展需要，以及政府是否有必要預留932公頃官地給原居民建丁屋等等。然而，這些數字中蘊含的詭異細節，卻鮮有人認真探究。
; E; \* \3 g8 D! K& K1 ?2 Vtvb now,tvbnow,bttvb
5 A2 @* e9 M- A: f" D. wtvb now,tvbnow,bttvb
3 l8 P- O, i8 e% D0 V5 q9 X: w公仔箱論壇所謂的391公頃已劃作住宅用途的政府土地，其實是未盡反映政府手上土儲數字。 「未決定用途」（OU）、「港鐵上蓋」及「綜合發展區」（CDA）規劃用地遭隱藏，均是可用作房屋的土地儲備﹕
3 N0 [. @% p- q# b  u
$ A8 j4 k8 N/ ]$ E' f; P; Y7 v公仔箱論壇9 _- M  ]7 q6 r# C: ]+ k
1.沒包括「未決定用途」地帶
5 v! k: A, q8 Q; htvb now,tvbnow,bttvb
- w; }5 q: p0 ^- J$ p. a公仔箱論壇
9 c: i0 T2 t+ `, N5 l+ G8 c% v! _( Z例子如堅尼地城域多利道舊公民村及舊警察宿舍用地（約5公頃）、近海旁的舊屠房及舊焚化爐設施用地（約3公頃），還有鄰近一幅位於海旁暫用作臨時遊樂場的用地（約0.7公頃）。但根據區議會文件顯示，前警察宿舍用地暫用作西港島線工程工地，於2009年8月至2014年期間封閉。
1 h, X. D' D- E( U: ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% }4 w9 Z$ t+ n* H

5 s8 ?) z" [  z* \& X: n2.沒包括「綜合發展區」地帶
6 Q" U! _" ~% ]/ D- U
/ D8 E* X& e9 q- E
8 c" `! u$ T* ^; J/ E6 b# f; c- j5.39.217.76例子如烏溪沙白石兩幅「綜合發展區」地帶土地，面積合共6公頃，預作中低密度住宅發展，合共可提供約540個單位。然而，政府已有計劃將其中一幅（「綜合發展區（2）」）納入2012/13勾地表中。5.39.217.76+ i/ H# D* u5 U# L. J3 A$ {4 G. O; q

: p% ?% E1 P/ q. m& p  {
2 ]3 v0 {9 O% _$ ztvb now,tvbnow,bttvb3.未包括安達臣道石礦場7 b; j9 h5 p( ~+ v& s

7 F& J* R7 l+ G公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb5 B$ ?% E& A1 |
由於該石礦場未來發展還在研究階段，現時仍只劃作「其他指定用途（採礦及採石業）」地帶。但據政府現階段的計劃內容，總範圍86公頃土地中會發展40公頃，規劃人口訂為23,000人，私人及資助房屋比例定為80:20。
4 f" C% |7 i, A4 f: @7 t公仔箱論壇5.39.217.76- a7 Z% R4 l* U  w, J
5.39.217.76. q. ?4 }" ?# p  e3 V
4.未包括港鐵站上蓋物業+ V1 R$ ?- \- k* k2 N
- w+ r5 T  T, U  a
5.39.217.764 I5 Q( F/ |5 S9 i
未來會有多個鐵路站上蓋物業項目推出，如荃灣西站、沙中線何文田站、南港島線黃竹坑站，還有準備改劃的錦上路站、八鄉車廠上蓋等等。$ r- ~7 a3 A9 `% b8 C, U
+ i; f  v( k: Y5 ^5 v! F  C
tvb now,tvbnow,bttvb: R3 _1 G# O; ?

% Z& ^. E+ Z2 B& O) ~5 w5.39.217.76政府的數字沒有把以上土地納入計算，反而包括了一些已有居民長住的寮屋區例如薄扶林村，大家也知道薄扶林村其實也是1842年港英政府統治香港前已存在，可是今天村民身分與新界原居民身分有異。薄扶林村大部分土地屬官地，但寮屋有合法屋牌，現時該村劃作「鄉村式發展」地帶。另外還有茶果嶺村，乃是現今少數在市區中仍存在的寮屋村，大部分土地屬官地，該區現時被劃作「住宅（甲類）」。1 O. Q0 V% P+ ~* u# q

# J9 E# a1 |/ v" ]0 V- G. p6 {9 Z* v3 }5 S
以上例子，只是筆者在記憶中想到的，或許還有其他空置土地的使用值得商榷卻未有盡錄，旨在反映出政府的「閒置土地」，與大眾所理解的真正「閒置土地」存在偏差——有人居住的土地被政府當作閒置，沒有人用又閒置已久的卻沒有被計算在內。若果市民沒有好好研究這391公頃數字是如何計算出來，任由政府牽覑走，就只會跌入什麼「寮屋居民vs.港人房屋需求」的偽命題爭議，而忽略政府其他隱藏了的土地資源錯配問題。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* @4 `* v0 Z- }: b# \/ p
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ J7 X/ }; L, e: c3 p) M1 c
) n7 H! |1 k! W1 s6 ^! X( b7 F
基米本土研究社tvb now,tvbnow,bttvb& p9 h! h" {1 K8 o

6 [  d3 \0 N- o  W6 U+ [/ Y! Z9 u, ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 D; b) a+ c& Y5 D+ F9 z; F" T3 L
! s% ^5 D4 L$ b. B, ~公仔箱論壇
0 l6 k7 S! i7 W. v  Q7 b+ ]0 e+ nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。