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[時事討論] 鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議,已上了寶貴一課嗎?

本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯 5.39.217.76* h- N% A( }. `1 ?: d  p8 a

5 K$ E! X4 l% N; ]) O# O; e公仔箱論壇鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議,已上了寶貴一課嗎?
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(一)二元對立的鬥爭思維' k' u! o; o; U$ @$ ]0 a  ~& x, f1 |
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10月21日,急風驟雨。
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關於擱置啟德體育城的建議,媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》,不但說要將整個體育城推倒,還要以7倍的地積比率,興建2.5萬個公屋居屋單位,足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆,試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70%,居住密度大概可以比得上天水圍,一切交通社區配套設施得從新規劃……難道,就如蔡先生所言,這純屬個人而非特區政府意見?!TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# z3 @& x! B. ~" V$ e

) ], R* Y; p# h7 |TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
10月23日,風向逆轉。
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5 u& g- M0 Z# K) j* v; O2 i蔡涯棉口風突然一轉,說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地,撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論,向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」,到底是什麼葫蘆賣什麼藥,背後又隱藏了什麼計算和後覑?
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10月26日,波瀾不興。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( L0 z+ \+ W" L" Z% H7 }/ Q

- v* I# G( P, V! L. K就在腦海裏疑團重重之際,形勢卻早已急轉直下,林鄭和一眾局長跳了出來,說啟德體育城將完封不動,一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說,過去數天蔡先生發表「個人意見」前,原來對城規會程序竟一無所知?!
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+ j  O- a4 Y, n8 e: \# Q4 tTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這一周的戲劇性發展,彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行,要麼像曾蔭權般原地踏步;要麼便每年大建8.5萬單位,要麼便2、3萬單位也建不起來;要麼便一年來4、5萬個雙非嬰,要麼便「一個也不能多」;要麼像上任前的CY只講中港融合,要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼?市民真正的需要是什麼?看不見,聽不到,總之一切政治掛帥,非黑即白各走極端。
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(二)啟德原規劃的謬誤TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( r, v. X7 a( n# h$ l/ B

5 W. s) O" s& g# r5 H兩周之前,10月14日,本土研究社發表啟德規劃的另類方案。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 Z0 A1 f8 \3 @" X
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出乎我們意料,這個方案吸引了不少媒體報道,不熟悉我們的朋友大概會覺得,這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士,對啟德規劃已研究了一段時間,發覺箇中一直存在不少謬誤,其實並沒有得到應有的重視。事實上,即使這周所有焦點都放在啟德,公眾對很多更加根本的問題,到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕tvb now,tvbnow,bttvb  ~! o2 I0 E4 H, u7 p
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■若按去年《優化土地供應諮詢》期間,林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃(即整個香港1%)住宅用地,再加上1400公頃配套設施;則啟德發展區的總面積328公頃,理應可以居住13.67萬人;但現時最終全區亦只有8.98萬人口,人口密度遠較上述標準低三分之一。
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; N" u$ v+ t" i& Z4 Y4 Q9 VTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■啟德發展區的住宅用地只有36公頃,僅佔328公頃總面積的不足11%,公屋更僅佔總面積的不足3%;而且由於未有照顧到復建居屋的需要,在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前,原規劃中居屋土地的面積為0%。tvb now,tvbnow,bttvb' ~: |, O3 I% ]4 W# E
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5 }/ a6 f1 S; V■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋,但亦已足以興建1.3萬單位,足夠3.4萬人居住;相反餘下四分之三的私人住宅用地,卻僅能居住5.6萬人(圖一)
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■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地,乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅,坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊,估計那裏僅能居住3000人。
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■若從住宅用地的人口密度計算,出租公屋每公頃能住約3700人;相反私人住宅每公頃只能居住2000人,土地使用效率只及公屋略高於五成;若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅,則每公頃僅能住不足500人,只及公屋的一成多而已。
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■若從公私營住宅的人口比例計算,出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪,不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例,亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。
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(三)「體育城vs.公屋/居屋」謬誤
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( A! K! {" P: E  q從以上數字可以清楚看見,啟德發展區的根本問題,並不出在「體育城vs.公屋/居屋」,如此簡化煽情的對立面之上;啟德原規劃(圖二)的根本謬誤在於浪費土地資源,整體建屋密度過低,未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案(圖三),在悉數保留體育城設施的前提下,只需將原有的「住宅丙」取消,已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位,額外容納近3萬人居住,效果一目了然。不要忘記,這個方案並沒有像蔡先生般,主張大幅提高地積比率,製造新的屏風樓圍城。
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提起屏風樓,大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首,令降低香港總體的建築密度,「提升居住環境質素」,彷彿不知從何開始,變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是,便會發展屏風樓問題的出現,其實並非源於總體規劃的建築密度過高,而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高,「不患寡,而患不均」,兩者之間的差別可說是差之毫釐,謬之千里。事實上,正是由於總體規劃密度不斷降低,才更有利於個別發展商,申請將個別樓盤的建築密度不斷提高,「你不屏風我,我便可屏風你」,形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。5.39.217.769 m' R" k: u* M- M
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其實居住在1990年代以前落成公屋的居民,普遍皆不會感到居住環境過於擠迫,更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇,反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年,大會堂高低座錯落有致的佈局,竟承載多不勝數的繁複功能,其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高,可見合理的密集綜合土地利用,並不一定比低密度的擴散式發展為佳。, L1 g7 e+ f  m
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如何在有限土地資源和相當發展密度之間,尋求一個市民接受的平衡?美國經過數十年偏重低密度的市郊(suburb)的城市擴張模式(urban spawl)後,近年亦重新出現偏重集約城市(compact city),強調更有效利用土地的新城市主義運動(new urbanism),詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric,更將香港視作集約城市模式的典範,只要得到恰當的運用,擠迫不再負面,反而是正面的規劃元素。這些討論,對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。tvb now,tvbnow,bttvb  V0 x: `9 c  q, J1 d( m
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(四)關鍵在「豪宅vs.公屋/居屋」
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: V6 I; H% `6 u: L" Mtvb now,tvbnow,bttvb土地供應不足的問題,關鍵並不在於「體育城vs.公屋/居屋」,而是在於「豪宅vs.公屋/居屋」。
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" h4 z2 |! I, R# g! c4 f, Xtvb now,tvbnow,bttvb其實這個看似過度簡單的結論,已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地(見另文),先不好好思考如何更加善用,又或一味推向低密度發展,卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手,突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。
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大家當然會問,香港的私人住宅甚至豪宅,不是供應不足才令樓價失控嗎?我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇,是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信,以香港樓市一個小小的水塘,只要稍稍加以擴闊一點,便能承受得住全球湧至的財金巨浪?眾所周知,香港愈是昂貴的住宅單位,它的投資甚至是投機價值,往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋(而非樓市)問題,答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地,能容得下更多的人口,而不是一味只強調降低建築密度。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 g! j  k6 [* U( u) F, M

5 _4 ^8 P8 N7 U5 j! Rtvb now,tvbnow,bttvb蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員,大概亦可以收拾心情,不要再總是打非住宅用地的主意,而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策,大可重新考慮根據過往的政策標準,在未來香港的新增住宅供應中,將公營房屋的比例定為60%,私營房屋的比例定為40%,如此才是正本清源的治本良方,解決普遍香港市民的實際住屋需要。
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* S# t7 U/ ^' O4 Q# A, Q  xtvb now,tvbnow,bttvb鄒崇銘本土研究社
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7 s2 v: {; T, U' D$ i1 W7 UTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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基米: 政府隱藏另一個新界東北TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* v/ w# G8 i+ W5 o9 z+ K, n8 {

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$ v% d6 f% Z9 N  LTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。千呼萬喚,發展局終於在日前公布現有空置官地的詳細數字及相關地圖。連日來引起的討論,主要是圍繞此391公頃土地到底可建多少屋、是否足以填補新界東北的發展需要,以及政府是否有必要預留932公頃官地給原居民建丁屋等等。然而,這些數字中蘊含的詭異細節,卻鮮有人認真探究。
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, i. G$ m8 s( V  B公仔箱論壇所謂的391公頃已劃作住宅用途的政府土地,其實是未盡反映政府手上土儲數字。 「未決定用途」(OU)、「港鐵上蓋」及「綜合發展區」(CDA)規劃用地遭隱藏,均是可用作房屋的土地儲備﹕5.39.217.766 I2 Q3 b4 V5 U: w4 `9 [
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1.沒包括「未決定用途」地帶
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! L8 c, H8 g  B5 l9 j6 L3 H5.39.217.76例子如堅尼地城域多利道舊公民村及舊警察宿舍用地(約5公頃)、近海旁的舊屠房及舊焚化爐設施用地(約3公頃),還有鄰近一幅位於海旁暫用作臨時遊樂場的用地(約0.7公頃)。但根據區議會文件顯示,前警察宿舍用地暫用作西港島線工程工地,於2009年8月至2014年期間封閉。8 P  ^8 y) `! ~- W( O6 k  a

# \5 l0 p  ]6 ~1 Y( ]; hTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。

; g, |% D  @! ^5 ~7 g) L2.沒包括「綜合發展區」地帶
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例子如烏溪沙白石兩幅「綜合發展區」地帶土地,面積合共6公頃,預作中低密度住宅發展,合共可提供約540個單位。然而,政府已有計劃將其中一幅(「綜合發展區(2)」)納入2012/13勾地表中。
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7 D" \$ B; R% V- q# ?3 y$ n公仔箱論壇3.未包括安達臣道石礦場
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由於該石礦場未來發展還在研究階段,現時仍只劃作「其他指定用途(採礦及採石業)」地帶。但據政府現階段的計劃內容,總範圍86公頃土地中會發展40公頃,規劃人口訂為23,000人,私人及資助房屋比例定為80:20。
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4.未包括港鐵站上蓋物業" H' K: `: v. q1 e! n) |
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% r: n- n- s  G# u5 p未來會有多個鐵路站上蓋物業項目推出,如荃灣西站、沙中線何文田站、南港島線黃竹坑站,還有準備改劃的錦上路站、八鄉車廠上蓋等等。
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政府的數字沒有把以上土地納入計算,反而包括了一些已有居民長住的寮屋區例如薄扶林村,大家也知道薄扶林村其實也是1842年港英政府統治香港前已存在,可是今天村民身分與新界原居民身分有異。薄扶林村大部分土地屬官地,但寮屋有合法屋牌,現時該村劃作「鄉村式發展」地帶。另外還有茶果嶺村,乃是現今少數在市區中仍存在的寮屋村,大部分土地屬官地,該區現時被劃作「住宅(甲類)」。
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以上例子,只是筆者在記憶中想到的,或許還有其他空置土地的使用值得商榷卻未有盡錄,旨在反映出政府的「閒置土地」,與大眾所理解的真正「閒置土地」存在偏差——有人居住的土地被政府當作閒置,沒有人用又閒置已久的卻沒有被計算在內。若果市民沒有好好研究這391公頃數字是如何計算出來,任由政府牽覑走,就只會跌入什麼「寮屋居民vs.港人房屋需求」的偽命題爭議,而忽略政府其他隱藏了的土地資源錯配問題。
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) G' z5 H5 ~+ {) Z: M2 W/ |& ~公仔箱論壇基米本土研究社tvb now,tvbnow,bttvb4 M! j% {2 i0 R( N7 p; _
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