[香港] 古洞核心區長實大贏家擁近百萬呎地七成可建中密度私宅

本帖最後由 felicity2010 於 2013-8-5 06:43 AM 編輯

古洞核心區長實大贏家 擁近百萬呎地七成可建中密度私宅

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【明報專訊】發展局上月公布最新新界東北發展區修訂，聲稱規劃並沒理會地皮持有人身分，亦不知發展商名單，本報近日偵查發現，發展區內古洞北區核心地段，現時大地主原來為長實集團，它坐擁近100萬呎地皮，其中約七成被劃作「中密度」私人住宅地皮（R2），地皮既大，位置又佳，可算是今次古洞發展的大贏家。
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此外，長實自1992年購入的地皮（詳見另稿），大多本來只處於「低密度」住宅地段中，但經發展區修訂後，地積比由2倍增至3.5倍，變成處於「中密度」住宅地段，估計樓面增加約100萬平方呎，保守估計收益可增逾10億元。

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地皮低密度變中密度估計可增收10億

發展局和長實均沒有就有關「低密度」地皮變成「中密度」作明確解釋或回應，有議員及團體就表示，政府若不詳細解釋地積比更動出自何因，難免惹人明益地產商之質疑。
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明報調查鐵路站附近約150公頃土地TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  {* {* U# X+ f. @

本報是次調查，是以古洞北鐵路站（計劃興建）東出口為中心，再以半徑700米，計算出一個大約150公頃的範圍，當中包含大約700個地段，規劃署早前說，未來古洞北八成人口將居於鐵路站旁，同時，發展商若手持4萬呎以上地皮，便可換地發展住宅。
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在這約700個地段中，長實持有約97萬方呎地盤面積的農地，是本報計算範圍中最大的單一私人業主，也較當地侯氏原居民所佔約68萬方呎的祖地，多出一大截。而且，長實的地皮位置，大多處於政府打算發展為「中密度」的規劃住宅地段中（見圖），相比其他私人大地主手持的古洞地皮，不少處於公營房屋或公共設施的規劃中，長實地皮位置明顯較佳。( u. a0 z, m, E  z

擁地多過原居民長實：地皮涵蓋多種用途% B- a5 K) _6 d" v/ Z8 I0 t$ ]$ S

長實回應本報查詢時，未有承認或否認所擁地皮是否達97萬方呎，只表示長實的地皮分佈於發展區內不同部分，有關地皮涵蓋多種（不僅是住宅）規劃用途，長實正就政府公布的計劃作研究。( ~9 [9 V- |- W6 x

根據政府7月最新修訂的圖則，政府把2010年規劃中劃作「低密度住宅」的用地，全改為「中密度住宅」，地積比由2倍增至3.5倍。此舉也令長實等所持地皮的地積比顯著提升。而本報計算長實的97萬方呎「地盤面積」中，約70萬方呎原為「低密度住宅」，現已全變成「中密度住宅」。

公共專業聯盟政策召集人黎廣德表示，經上述修訂，估計可令長實最少多建105萬方呎「樓面面積」；若扣除補地價及建築等成本，長實每方呎樓面可能多賺1000元，保守計算可多賺10億元。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, L8 ]5 c  P! C
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古洞北除了長實，其餘四大投資者尚包括建生國際吳繼泰家族、霍英東家族、恒基相關人士等（見圖）。恒基發言人稱，不會反對政府將恒基地皮收回作公共用途。公仔箱論壇7 R) m4 F5 |6 E6 s3 s- B

議員質疑「明益」地產商促政府解釋TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ N7 t4 ~8 Q( u) w
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發展局回應稱，有關私人地皮補地價的準則與處理一般個案無異，而據修訂的圖則，被劃作發展資助及私人住宅的政府土地比重相若。但局方對今次提升私人地皮地積比的原因，未有多加解釋。
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測量師學會房屋政策小組主席潘永祥指出，增加地積比當然會增加可售樓面，然而發展商能否獲利，尚要視乎未來發售時市。立法會發展事務委員會成員胡志偉表示，上述做法難免令外界有「明益」地產商之感，未來規劃應改回由政府自行收地。反對香港被規劃行動組成員陳劍青批評，政府增加個別地皮地積比，容許長實成為「大贏家」，等同送錢，做法令人難以接受。$ J2 U: v+ _- F
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90年代掃近70地長實最早「入場」公仔箱論壇8 @% `3 q& q0 v" v% K0 U

【明報專訊】本報計算的古洞北核心區（扣除綠化帶及保育區），佔地多達150公頃。早在1998年，這片巨大的地皮已獲政府選定為計劃發展區之列。政府曾解釋，選址是根據當區94年起的鐵路規劃，希望利用鐵路站（計劃中的古洞北站）建設成新市鎮市中心。但政策公布的同時，發展商也「聞風而至」，當中以長實、恒基相關人士最早在90年代「入場」，個別投資者則在2006年起，政府宣布重新啟動東北發展後，才加入收購地皮。8 e8 q4 g4 y2 o6 ^7 O
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東北發展06年重來吸個別投資者

政府在93年起研究《鐵路發展策略》，首次提到北環線概念，據知同期已開始東北規劃，其後在98年劃定古洞北鐵路站及落實發展東北地區。本報比較政府公布發展時間表，與發展商買地年期，古洞北在80年代近乎沒有發展商大手買地，地皮大都由原居民及廠家持有。

最早進駐的發展商是長實，於92及93年大舉以5000多萬元買入近70幅地段（其後增持至逾100幅），呎價只需80多元，若以政府現時收購農地的984元計算，過去20年帳面升值近10倍；恒基地產相關人士則於94年「入場」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ Y2 U2 k* R+ T6 R
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地皮呎價20年升近10倍
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至2000年代起，基於政府擱置發展計劃，大型地產商再未有大舉收購地皮，反而從2006年起，個別投資者或小型發展商開始收購古洞農地，科達地產主席湯君明（市建局前主席張震遠現居的淺水灣物業也租自湯君明），在06年亦投資880萬元買入地皮；九龍城區議員王惠貞家族成員持有的輝煌發展投資公司，亦在2010年以5000多萬元進駐古洞。
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曾在1985至2003年擔任古洞河上鄉村代表的侯永詳憶述，在90年代初，不少村民都移民去了外國，且農業式微，租金微薄，故在當時還未有發展商或投資者買地時，河上鄉村民便開會商議，決定主動聯絡發展商收地。侯永詳稱，自己當時聯絡了在長實工作的商界朋友，發現對方有意收地，因此他作為中間人，代表村民與長實商議買賣事宜。他說當時地價低廉，每方呎不過70至80元。
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公共專業聯盟政策召集人黎廣德認為，政府一早宣布規劃發展，但經歷10多年仍未有推進，等同於容許發展商擔任政府的「劊子手」，先收購地皮，趕走農戶，丟空地皮，避免了安置的責任，但做法對居民極度不公平，逼遷後亦無法再索償。

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長實在古洞北坐擁多幅土地，這幅位於塘角村的土地以鐵皮圍住，但並未有鎖門，記者可隨意出入，地皮內的鐵皮屋廢棄已久，土地也雜草叢生。（鄧宗弘攝）

地產商古洞地現多丟空或做車場
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【明報專訊】本報調查發現，自1990年代起，地產商及投資者紛紛進駐古洞北收地，但買回來的土地，絕大部分都是空置的。記者早前到古洞觀察，發現長實持有的土地，目前正丟空，而有關土地位處古洞鐵路站（計劃興建）以東，包括一個約10萬方呎的魚塘、雙魚河沿岸、塘角村等地，土地現遭鐵絲網及鐵皮圍封，內裏雜草叢生；在塘角村內的長實部分土地現正租出作停車場之用。

一車場佔逾10萬呎

該幅面積10多萬呎的「聣力停車場」，在古洞約有8年歷史。工作人員黃先生向記者表示，該公司多年前租用土地時長滿雜草，其後才發展為停車場。環顧周邊，被發展商或其他投資者買下的地皮現亦大多丟空或成為廢棄工廠，人跡罕至。
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村民偷入魚塘釣魚2 z* e" X5 R9 s

記者採訪當日，一名在長實買下的魚塘釣魚的村民江先生批評，發展商「囤地」無疑浪費土地資源。他稱其外父以前經營魚塘，以賣魚為生，古洞周邊村民也會來此魚塘垂釣，但自從發展商買了魚塘後，魚塘便遭鐵絲網圍住，禁止外人進入，他也是從鐵絲網之間空隙偷偷進入。7 ?1 j  K) p# P6 A' f

另外，吳繼泰家族（上市公司建生國際的大股東）在2011年，向何鴻燊家族買入約60萬方呎的古洞土地，現時亦空置，土地上草叢長得高過人，中間有小路供村民通行，置身其中恍如身處小樹林。地政總署的高空照片亦顯示，該片土地自90年代起丟空，一直未見任何明顯發展。至於恒基相關人等在1994年起買入的兩幅土地，其中毗鄰粉嶺公路的一幅7萬多方呎土地，現時用作停車場，至於位於古洞站旁石仔嶺花園西面的20萬方呎土地則遭丟空，並與吳氏家族的土地連成一片叢林。  O3 L8 z! J1 ]/ z* W
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【明報專訊】(1) 面積最大65萬呎5.39.217.766 y8 ]& [# W8 @
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面積達65萬方呎，約有1/3個維多利亞公園，相當於6至7個標準足球場，地皮距離古洞鐵路站只有約100米，由吳繼泰家族（佔72%）及霍英東家族（佔28%）共同持有。按政府最新規劃，地皮日後將分別作公營房屋（原區安置）、醫院、教育，餘下小部分作高密度私人住宅用途

(2) 升值最多9.5萬倍
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河上鄉村一名侯姓村民，1912年以20元購入一塊農地，面積約2000呎，以現時地政總署「新市鎮發展區特惠補償率」，每方呎補償價948元計算，政府收地時該農地最少可獲近190萬元賠償，土地在100年間帳面升值9.5萬倍（未扣通脹）
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(3) 最早大規模買地5.39.217.76! j1 z+ F$ S5 T

翻查土地註冊處文件顯示，1972年，一個名叫陳煜的買家斥資58萬元，一次過買入古洞北的78幅土地，面積數十萬呎，隨後他在1980至90年代相繼賣出地皮，現時仍持有約13幅土地
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(4) 最靚地魚塘景
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位於塘角與雙魚河之間的一個大魚塘，涉及約10多個地段，由長實於1992及1993年分兩次買入。現時魚塘被鐵絲網圍封，附近環境綠樹青山，景色宜人。魚塘在發展後將被填平，變成中密度住宅地& M# I+ B% n# S+ O' ^
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