[香港] 入場門檻下降 可選純住宅或商住 大圍站減辣招標 補地價103億跌18%

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入場門檻下降 可選純住宅或商住大圍站減辣招標 補地價103億跌18%
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港鐵大圍站火速招標，最新批出的補地價為一百零三億五千六百萬元，較兩年前下降約一成八，為了增加項目吸引力，港鐵大幅「減辣」，將項目提供兩個方案，包括可同時選擇投標住宅及商場擁有權，或選擇純住宅放棄商場部分，但兩個方案之分紅比例均為一成半，入場門檻大大下降。市場人士預料，是次港鐵減辣重推，加上發展商在商場項目上「有得揀」，相信可以吸引大中小財團入標。
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消息人士透露，最新批出的補地價較兩年前的一百二十七億元下降約一成八，地價下調吸引力自然大增，此外，港鐵為避免再流標，加上眼見早前市建局觀塘重建項目減辣效果顯著，故將有關的入標條款門檻下降，並且擴大有興趣入標財團的範圍。
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( C& h# P+ n2 {1 s$ }7 Y7 x% V# B提供兩彈性方案
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1 S) L% h' k6 A公仔箱論壇該項目提供兩項方案，包括支付全額補地價以發展住宅及商場部分，或選擇放棄商場擁有權並獲港鐵支付七十五億元補地價，即港鐵願意與財團共同承擔風險。換言之，選擇純住宅項目補地價金額最低可大幅降至約二十八億五千六百萬元，（因港鐵願意支付其餘補地價）。tvb now,tvbnow,bttvb: U. {: G" @3 W" E4 y- R" r3 t0 W
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分紅比例最少一成半3 ]4 f: q& y4 F- c# E* Q
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至於分紅比例，不論發展商選擇上述兩個任何方案，分紅比例最少為一成半。此外，若發展商將來售樓收回七成發展成本便需要分紅，較以往完全回本才分紅有別。公仔箱論壇/ M3 W. E; G. D- }- b: P
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市場人士續指出，港鐵現因應市場情況及要求，特意修訂招標條款更具選擇空間及彈性，使發展商可更靈活入標，相信港鐵期望發展商可按不同投資策略入標。而港鐵發言人昨表示，已向經甄選的發展商發放入標條款細則，並邀請它們入標，但未有透露獲邀入標的發展商數目，而項目將於下月十三日截標。
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與財團共同承擔風險
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8 }) S. [% D2 e. J5.39.217.76會德豐副主席梁志堅對新方案表示歡迎，並指有關條款，較上一次有吸引力，皆因發展商可自行選擇購入商場與否，增加自由度及彈性，對不同財團均有吸引力，而集團亦有興趣就大圍站項目入標，目前正審視招標條款，但暫未決定以合組財團抑或獨資形式參與投標。tvb now,tvbnow,bttvb0 S9 ^' ]$ u* B: |9 o2 ^5 h; n  u& t8 x

0 a  |) z1 G5 |  P公仔箱論壇梁志堅：條款較上次吸引公仔箱論壇, }8 F% Q9 D& i- F' Y7 K  {

" h8 M8 I5 t2 w- p3 d公仔箱論壇另外一家發展商高層透露，有財團於兩年前入標時已認為補地價金額過高，加上需與港鐵分享商場項目，欠缺彈性，故在入標時的標書內容與招標文件不同，並且作出財團本身的建議，但今次的條款明顯較具彈性，料入標意欲大增。  @. k, u6 j' q8 B" s' R# c

1 N$ Q" y5 Z. Y2 X4 H# r8 r公仔箱論壇吸引大中小發展商入標
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中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，早前市建局觀塘項目減辣重推奏效，故相信港鐵為免再度流標，同樣調低地價以吸引發展商，但今次更特別之處在於商場項目的選擇方案，相信可吸引大中小發展商入標，並預期今次再度流標的風險將大大降低。5.39.217.76/ P$ U7 O' @! \+ @! j. X
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周一截意向昨火速推出5.39.217.767 n+ m* ~. g, b6 K7 w. u5 E
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大圍站項目剛於周一截收發展意向，最終接獲二十三份意向書，為歷來最多，並火速於昨正式招。事實上，該項目商住總樓面面積約二百七十多萬方呎，共涉二千九百伙住宅單位，總投資額更高達二百九十億元，由於投資金額過於高昂，加上發展年期長，故當時嚇怕不少發展商，以至僅得三份標書，並流標而回。

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財團有得揀 不同方案清晰易計數
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今次大圍站項目重推，市場焦點之一乃港鐵提供方案予財團不同選擇，反映財團有得揀下，財團可以較高的入場費，取得住宅及商場擁有權，或選擇以較平地價，競投項目純住宅權益。綜合多個發展商的意見，均認為有關措施令今次入標競投提供較多彈性，在條款清晰下易於計數，相信有助提升角逐吸引力。tvb now,tvbnow,bttvb7 S+ u. {4 C: N6 }# ^

0 f/ ~6 R& g3 K' a* K7 }( h  a- [tvb now,tvbnow,bttvb按招標文件顯示，入標財團可同時選擇商住物業組合，或單單競投純住宅業權，對於部分只專注住宅發展經驗的財團而言，可較容易計數。7 x9 t+ g4 ^8 ]% R5 ]( |6 v7 J
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另一方面，在新方案下，財團亦可在日後保留全數商場業權，與上次規定中標者需與港鐵平分商場一半權益不同，換言之，新方案對有意發展商場收租財團亦較為有利。有發展商高層指出，集團本身只對商場或住宅不同部分有興趣，最新的方案則易於計數，提高入標意欲。5.39.217.76, L" `" F1 d& W: ~$ ?( w/ A

; n3 g- S+ U+ ~; p& C  ]4 K5.39.217.76資本策略執行董事簡士民指出，最新的方案對發展商而言較清晰，因為發展住宅與商場乃兩樣不同事情，部分財團只擅長發展住宅或商場，在不同發展商的角度下，商業價值可以大為迥異。/ q) [0 O7 X: S: t
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商住各有捧場客
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) S/ m" C- [& K0 n$ ztvb now,tvbnow,bttvb簡氏指，在最新的條款下，若發展商放棄商場發展權，涉及的投資銀碼就會大幅減少，風險亦減少，對於只有發展住宅經驗的發展商，較易計數，相信有助刺激各發展商入標意欲。
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英皇執行董事張炳強稱，大圍站的商場位置好及人流高，乃吸引主要原因，按公司規模，不排除以合組財團方式競投。
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泛海執行董事關堡林指出，以集團擬投資純住宅而言，今次補地價合理，可放棄商場亦易於計數，目前仍研究入標競投可行性。6 A: F+ w9 f4 D& C- |' N( a2 E

& m, `7 a3 U+ M! v9 D另外，亦有入意向書之發展商指出，上一次招標條款限制多，包括必須同時發展住宅及商場部分，不論對財力抑或經驗方面要求十分高，最終只有大財團方有能力參與競投發展，彈性明顯較小，但隨是次提供不同方案選擇，不但較以往清晰，同時較容易按財力計算標價。