本帖最後由 chnluer 於 2013-10-20 07:36 AM 編輯 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) B+ }5 a- k1 J% [2 l# v
?4 }2 b- x- f. q: ^ Otvb now,tvbnow,bttvb四、泡沫之臨界：無恥的董藩“80萬均價論”" l* o9 B5 O4 U) K+ l* ^
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9 W/ o8 A6 c! I+ g2 \: {5.39.217.76放眼寰球，世界各國都沒有這麼瘋狂過；回顧歷史，自古到今也沒有如此癲狂過。恍惚間，我們似乎看到了另一場“大躍進”，各級地方政府，從鎮級到縣級再到地市級最後到省會級，無不開足馬力，唯有一衝動就是房地產，為了發展房地產，不惜把企業賣掉，甚至不惜把學校賣掉，比如頻頻出現地王的杭州，浙江大學就把湖濱校區全賣掉了，而西溪校區和華家池校區日漸被切割蠶食，為了什麼，就是為讓房地產讓路！
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與此同時，政府與開發商又配合演了個雙簧，拋出各種概念的房產，什麼學區房、地鐵房、江景房等等各種名目，想盡一切辦法來提升房價。這個泡沫鏈條是何等的完美，而且中國政府不乏識穿其中奧義的官員，比如拆遷市長耿彥波、樓市書記王國平之流……他們的所謂城市經營，歸根結底就是豪賭房地產。tvb now,tvbnow,bttvb5 C3 A* X6 P- X6 R9 K& g
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問題是，中國的房地產難道真的還能夠繼續瘋狂下去，如脫韁野馬，變成了火箭的了，能夠擺脫地球吸引力，衝出地球不成？我認為，危險系數一直在被做高。5.39.217.76! f0 {/ V1 z; I( H
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（一）董藩的“80萬均價論”：荒謬無恥
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因為房地產一直呈漲勢，特別是北京房地產25年來處於見漲的局面，對此董藩拋出了未來25年後，房價每平米均價全國是9萬元，北京是80萬元。
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1 d& U* {. o! K! y! q公仔箱論壇自從1998年住房分配貨幣化以來，住房成為新消費點，正式成為中國民眾最大宗的消費品。發展到今天已有15個年頭，其實從1998到2002年是處於相對穩定協調發展的階段，原因麼，可能有90年代海南房地產泡沫的警示。真正房價上漲進入快車道的是2003年開始的，也就是人們津津樂道的“黃金十年”。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" T0 _3 s- v( T T- K
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誠如董藩所說的，是1987年至1991年才是房地產的起步階段。1987年北京房價每平米均價為500元，25年後即2012年是2萬元，正是按此增長速度，董藩推出25年之後，北京房價的均價是80萬。5.39.217.76; q; |: J( A1 b; u9 a' B
! r1 J! v+ u2 e3 ?& ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這個預測簡直完爆人類的正常智商了。房地產就一直這個速度上漲了？拿一個人作比方，呱呱墜地時只重6斤，經過25年的成長，現在重量180斤，當然因為營養過剩，顯得肥胖了，因此不是健康的。你就有確定這個人今後25年後依然會按照前25年體重增長速度的節奏？那麼25年後，即50歲時，絕對超出500斤，按照這樣的增速，他能活到50歲嗎？不僅可能不會再瘋狂增重，如果尊重生命的話，為健康起見還得進行減肥的。公仔箱論壇! o5 V1 ~# H7 c. v
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50年北京房價均價500元到8萬元，那是1600倍增長的節奏，現在北京的房價已經達到甚至超過了美國紐約和英國倫敦的房價了，需要提醒的是，中國人的人均年收入只有美國和英國人的1/10，北京的房價再奇葩，也不至於逆天到無極限。
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剛好我手頭上剛好收集到一組數據，是北美購房網官方數據：自1963年至2011年第四季度，47年間，美國實際成交房價上漲了近14倍，平均每年上漲5.9%。美國這個漲幅結合一下物價的通漲，完全可以理解。) w7 c$ m+ w: B5 |8 a: S2 |
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（二）董潘的“十大漲因”：站不穩腳/ `! V" v+ Z% W* K- l
( n& b2 F8 X' k e# H1 xtvb now,tvbnow,bttvb董藩信口雌黃了“80萬”，然後又極力狡辯。為了支援自己的“80萬均價論”，羅列出十大上漲原因，前四條還算像個原因，一是大拆大建，二是人口增長，三是城市化，四是家庭裂變，至於後六條，那簡直是在胡說八道了，純粹是為了湊出十條，弄出超豪華的陣容，目的就是他說的“讓大家看看它們有多強大”！這種做法就像封建統治者要誅殺一個人，羅列出十大罪狀以說明罪不容誅，應該千刀萬剮才好。
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7 ?" j* z1 K, ]3 V9 J4 i公仔箱論壇其實，這些罪狀裏一般也就二三條是可以自圓其說的，其餘都來湊數字的，但仔細掂量一下，一條都站不住腳跟。董藩推出的未年25年房價十大上漲原因，其實真很可憐，竟然一條都站不穩。且聽筆者細細分析前四條：公仔箱論壇% `. m, U" ~9 k+ O
4 [$ j" D+ R+ z5.39.217.761、大折大建？供應量將倍增。
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基本常識告訴我們，大拆的目的就是為了大建，就是為了推出更多的房地產。大拆基本分兩種：TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% w3 P7 z2 G) |( l) `
7 ^7 ~" O- q$ P* {& b# j1 _5.39.217.76一種大拆是針對近郊農村的，那就是圈地，用來換取城市建設的指標，這樣一來，可能拆了幾十個農民房徵大片農田，拆遷成功後，就能建成容納成千上萬人的樓盤，乃至是一個新城，也就是說推出房子是平地而起，增加了海量。) V5 [. x& ~3 Q: d6 U
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另一種大拆是針對市中心的，那就是土地利用的升級，這些住宅或物業是平房、低層建築或小高層建築，容積率低、匹配落後。可能拆遷成本是比較高，畢竟一要給拆遷戶安排回遷房和安置房；二要給予拆遷補償。但是一旦政府順利拆遷，將土地出讓給開發商後，不可能是傻到原來有幾棟就造幾棟，原來有幾層就造幾層的。開發商一定會向高度要空間，最終實現的是住房套數的倍增。
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6 J8 f" b. b7 q X" k- ^' `以上兩種大拆，結果都是推出更多的房子，決不是這樣的結果：大拆就像退耕還林，房子數量反倒減少；大拆就像文物保護，房子數量不能變。大拆目的大建房地產，就是把更多的房子拋向市場。房子變得多起，加大了供應量，怎麼可能反倒成為推高房價的第一原因？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! M5 V+ `- H) u4 z
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此一謬也！tvb now,tvbnow,bttvb9 Z, A0 v1 |0 G4 T1 k" k! m/ |$ x
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2、人口增長？未來剛需難剛。tvb now,tvbnow,bttvb8 Z5 D* f. D" p+ x" `
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董藩想當然地認為，中國尚未達到人口增長的高峰，估計還有2-3億的人口增長空間。但是事實上並非如此，如果計劃生育政策不鬆動的話，人口增速自然會放緩，幾年後出現峰值後將馬上出現負增長的局面，不可能產生2-3億的增量。我這樣說，當然有官方數據充分的支撐的。
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% U+ a% y: h- C. z5 O( [3 }* {tvb now,tvbnow,bttvb一從國務院人口統計年鑒來看：tvb now,tvbnow,bttvb1 V0 m+ ~& ~9 u: c' t( C6 C
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1980年至1989年：80年81年人口出生數量低於1700萬，82、83年開始上行，84年數量突破2000萬，89年達到峰值2600萬，這是實行計劃生育以來的最高值。# t) M$ z, y* [5 M& S6 x* ^
u P2 O& t! W8 H. C' I8 ]5.39.217.761990年至1999年：從1990開始穩步下行，到1995年回落到2000萬以下，1995年之後就向1500萬靠近，並且趨於穩定在這個基數。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% S3 Z/ Q$ _( N% Z3 c: R
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2000年至2009年：2000年以後，人口出生數量都已穩定在1500萬左右。4 R: O9 e/ u2 z3 m) P5 f
0 t3 K; e; b8 N從這些數值來分析，80後為2億多，90後為2億少一點，而新世紀00後則在1.5億左右，這樣的節奏足以說明人口增長已明顯放緩。公仔箱論壇/ x$ a& q( f6 M' ?4 G
2 t; y$ ]) Y1 \3 n二從人口普查的總數來分析：
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1980年為10.3億，1990年11.6億，10年間增加1.3億人；
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# d7 {$ E+ m3 p- g- j7 O f2000年第五次人口普查是12.6億，10年間增加1億人；
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2010年第六次人口普查是13.39億，10年間增加7390萬人。
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9 J& t5 n; T3 B1 G& I2 h& b7 v5.39.217.76這個普查出來的人口增量（計算了人口的死亡）與人口出生量形成了互證，都在說明人口增長一直在放緩，按此趨勢，很快就會達到穩定，筆者預測時間是2020年前後，而在2020年之後，中國人口就出現負增長跡象，到2030年後負增長更是明顯，因此25年之後，人口的增量絕不可能像董藩所言的有2-3億的增量，而恰恰可能回落到2000年全國人口普查的基數。
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5 f& e+ b7 l2 S- n. g! c* F% Y# V2 @tvb now,tvbnow,bttvb人口增長趨緩了，而各個地方推出的房產增量卻不會因此減少。眾所週知，炒房最佳時段，就是供不應求的時候，當房產增量高於人口增量，就會出現供大於求的局面，那麼房產過剩的跡象就會越來越明顯。
: N+ F# s$ _# m0 O! T. fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
) `" A' A9 J1 y0 {/ g4 R; d- _/ Z* yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。此二謬也！5.39.217.76+ ^3 c5 ~ [3 s/ }& }7 S% g
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3、城市化？畸形的城市化。5.39.217.763 [& L! l& l6 G- O, [7 U; g/ i
; H7 o2 j9 p' _+ w9 s( e% E9 `, E公仔箱論壇按照國內外關於城鎮化的科學理念，城鎮化的一大內涵是在產業聚集基礎上帶動人口的聚集，進而催生城市自發的生長及擴容。然而，我國在實際操作中，“城市化”和所謂有“新城鎮化”早已誤入歧途，通過城市化來帶動房地產發展，很難達到預期，原因有三。
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一是走上了歧路：先造城後填人4 [6 S& Q! z7 C) ?; S' p
% }! _% Y; R2 B& q' f3 ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。其實，真正的城鎮化就是人的城鎮化，那麼如何實現人口的聚集，實現城鎮化，基本模式有兩種：
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第一種通過產業聚集帶動人口聚集：這種方式是政府順應產業聚集的趨勢，推動城鎮化，這樣能實現規模經濟效應、社會分工效應、節省交易成本、技術溢出效應、啟發和激發創新，這種城市化是臨門一腳的事，是一種升級。
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0 ^3 G* l a- d" i3 M5.39.217.76第二種通過房產聚集帶動人口聚集：這種方式往往是政府先造城，再引來人，但是問題就暴露出來了，首先最根本的問題就是缺乏產業根基，無論是市民還是農民，入駐新城連就業都成問題。其次忽略了城市的特色，相關的配套包括城市管理、社區服務、商業配套等等都明顯滯後，只有城市建築的形式，沒有城市服務的內容。
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第一種模式是沒有多大問題，本身就有就業人口的基數，而第二種模式就存在很大的問題，完全是平地而起，完全是“先建樓再等待增長”的策略，萬一沒有增長，那麼絕對會死翹翹的，徹底變成鬼城。事實上，許多地方政府走的並不是第一種模式，恰恰是走了第二種模式，上演了瘋狂的造城計劃。tvb now,tvbnow,bttvb3 t4 j4 m/ _" D; z8 P; Z
# U4 ~3 R3 P7 L- {9 R二是城鎮空心化：人口的凈流出
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& [$ O p8 \9 T8 V+ ^還有一點，筆者必須提醒一下，“新城鎮化”是敵不過“大城市超級化”的節奏，許多初級城鎮也會像農村一樣，會經歷一場人口的凈流出，造成“空心化”城鎮。+ C. v$ T* t- `" R8 h2 b7 ]
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既然涉及到人口聚集的問題，因此有必要研究一下人口聚集的特點。一般人認為城鎮化就是農村人口遷移到城市的過程。據官方數據顯示：只有1/3的新城鎮化人口是從農村來的外來務工人員，剩下的2/3大部分是當地的農村戶籍人口，也就是城市範圍已經擴張到他們居住的地方。然而，由於社會公共資源的分配不公，更好、更多的就業機會、教育機會和醫療資源往往都集中在上級城市，所以只要條件允許在小城鎮的他們就選擇去更大的城市，因此，這些新城鎮實際上也在經歷人口的凈流出。tvb now,tvbnow,bttvb5 }1 |; S2 e1 \: ~3 j
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問題就在這裡，這些初級城鎮就會慢慢“空心化”，就像城鎮化後，許多農村“空心化”一樣的道理。這也是許多新城造出來以後變成“鬼城”的重要原因之一。也正因為這種趨勢，一線二線城市的房價可能會成為奇葩，保持異常的堅挺！
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三是農民進城難：艱難的市民化9 ^: d/ R! P+ O, a& }: p
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城鎮化主要是讓農民進城，但是要讓農民真正收益，就得就是農民的市民化。農民“城鎮化”有幾種：tvb now,tvbnow,bttvb6 s0 F7 J; }; V4 Y5 g/ t
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第一種農民進城，是政府推動城鄉一體，採取“農改居”的方式推進的結果。政府要求農民搬進統一修建的樓房，成為鎮級規劃的“新城”的一部分。這些農民有購房壓力，但有政策賠付給予補償，因此壓力並不是很大。這種方式的“城鎮化”主要集中在經濟較發達、城鄉差別不大的沿海地區。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' c; J# i( T+ k6 E7 k# F8 o' T
0 u; o8 H( D9 I. R1 c% b8 i+ J5.39.217.76第二種農民進城，是農村被城市所消化，城市自我擴張結果。這種方式往往涉及土地徵用和房屋拆遷，所涉的農民不僅可以得到安置房，而且還能得到一筆補償款，屬於城市化最大受惠人群。當然這種方式的“城鎮化”僅限于城市近郊。
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第三種農民進城，純粹為了謀生，是背井離鄉的結果。這部分農民人口基數最大，他們是城市的邊緣人群。當然，他們也渴望成為融入城市成為居民，但是戶籍制度、高昂的房價等，他們是很難進入這個房地產市場，把房產歸之自己名下的。公仔箱論壇0 [1 i1 Y. u2 t$ _
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這三種農民進城的方式，推動了中國“城鎮化”。但是，我們去仔細分析，這種進城到底能增加有多少房地產購買力？tvb now,tvbnow,bttvb2 i& {9 Y6 x- B+ D$ G
& {" g; d r" m) G, C5.39.217.76對於第一種農民，自建或公建房地產，政府給予要賠付；對於第二種農民，回遷或者安置房地產，政府還要給予補償，這兩種房地產的需求已滿足。因此，增量還是在第三種農民。8 E0 s4 z" \5 |5 M0 ~
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但是，第三種農民是最不能去指望的。限制他們成為市民的，主要是生活貧困和戶籍制度。眾所週知，很多世界發達國家甚至是美國都會有大片的貧民區，為什麼中國沒有？因為中國的貧困人群主要集中在鄉村，但由於戶籍制度的限制，貧困人群根本無法在城市落地，只能成為城市外來務工人員，一年一度在城鄉間奔波，成了“候鳥”。因此，要他們去消化房地產的增量，除非提高他們的收入水準，改革現行戶籍制度。
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有人會提出質疑，這幾年城鎮人口比重不是在大幅上升，都接近50%了。對於此，筆者有自己的認識，在數據上貢獻的最大的是，按照筆者分析，主要是來自這些“農民”：一部分主要是到城市裏做生意的“創業者”，他們掙到了錢，在城市裏扎了根，這是農村對城市的“投資移民”；另一部分主要是跳龍門成功的“農二代”，他們是因為讀書成績好留在城市裏謀到好的職業，這是農村對城市的“技術移民”。這部分人加上上文分析的第一種和第二進城農民，才真正地推高了城鎮人口比重。
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. E5 t0 X0 H. P* e公仔箱論壇因此，把房地產的未來寄託在所謂的新一輪的城鎮化，把增量放在第三種農民，就有點“拿衣服圖樣圖森破”了。
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' Y% y9 d* s0 d/ j/ I7 I# ^5.39.217.76此三謬也！
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4、家庭結構：房產的重組與釋放
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8 o0 ]% _& |4 m2 s據2010年第六次全國人口普查來看，平均每個家庭戶的人口為3.10人，這比2000年第五次普查的3.44人減少0.34人。董藩認為家庭越來越小，會釋放出大量住宅的需求。
4 U+ K6 H' O, ^! R9 y2 g公仔箱論壇
/ n" S/ K0 n1 l n! e4 {4 f" ?5.39.217.76但是，他又犯簡單化的錯誤。需要糾正的是，中國家庭戶人口的減少必須要將計劃生育政策一併考慮進來，獨子女結婚後跟父母分居，造成大量“2”式結構家庭（老夫老妻相伴）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( v- A+ ]1 D/ f) T; {
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其實，從血緣來看，在計劃生育政策的影響下，中國社會已經形成了這樣的家庭人口模式是“4+2+1”（4為夫妻雙方的父母，2為夫妻，1為夫妻的獨生子女）。就以這個樣本進行分析：TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( h' J6 w" V$ Q+ Z% D6 e
0 I7 O5 F- g. F; C0 s) ]9 t5.39.217.76其中，“2+1”的家庭模式是最穩固、最常態家，中國最多還是三口之家。而上面“4”，因為子女分居，形成兩個“2”式家庭，由於年紀漸老，人去樓空，房產遺傳給子女。最終出現的結果是這樣：就以董潘的25年來計，“2+1”穩定了25多年，裏面“1”剛剛好成人，就要分化出去，要與另一個“1”組織新的家庭，如果有個孩子，就新組另一個“2+1”的家庭取代原有的“2+1”結構，而原有“2+1”轉化為新的“2”式家庭。但是，當“1”到了25歲後結了婚，上面的“4”即兩個“2”式的家庭可能已消亡，已騰出房子來。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 x) ^& f$ z$ O4 M4 T
8 S v( Y. x f# x# r5 _tvb now,tvbnow,bttvb而“1”是獨生子女，兩個“2”的房子最終還是會交給“1”的。這時候我們發現，“1”與另一個“1”組闔家庭，就有很大機率傳承到4套房子（男方爺爺奶奶一套，外公外婆一套；女方亦如此，加起來是4套）。如果自己有1套，他們手中聚集了5套房子。他們不可永遠將房子拿在手中，而是會考慮把這些存量釋放出去的。
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; \" U P8 O- P. \' a在計劃生育只生一個的政策下，這樣的家庭結構最終導致的並不是房產需求倍增，而恰恰是慢慢地騰出剩餘的房子來。
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* Z. d$ ^4 a; S. x' b2 ?tvb now,tvbnow,bttvb此四謬也。公仔箱論壇 Q s0 u/ B7 u9 R5 L: f" u0 w5 N
# i9 H& H. J( Q! e4 ~2 u以上董潘列出的4條，如果注重實際，能夠科學分析，絕對不是讓房價上漲的原因，而恰恰是讓房價理性回歸的原因。至於其他的如生活方式演化、區際人口的整合、經濟高速增長、城鄉收入差距、城鄉階層意識、群君生活意識這6條，那更像在玩自欺欺人的自圓其說了，已不值一駁！公仔箱論壇2 C ~0 P4 u! }% o8 X, n
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我們面臨的實際情況卻是如此：泡沫已達到了破裂的臨界點。那麼，中國房地產泡沫為什麼到了臨界點還要這麼無恥？告訴你吧，這是它最後的瘋狂！那麼，像董藩這樣無良的專家為什麼頻頻亮相？告訴你吧，研究這樣無節操的房地產作為職業，人不瘋也癲！ |
發表於 2013-10-20 07:25 AM
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