信報社評：樓市風險逐浪高調整心態降需求

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香港按揭證券有限公司高層昨天宣稱，該公司會停止向部分一手樓盤提供按揭保險，理由是目前樓價太高，樓市風險太大。換言之，香港樓市的景況，猶如已到了保險公司也不肯受保的地步，「爆煲」的危險性不言而喻了。5.39.217.76& z& f  y5 n: [, n

按揭證券公司早於一九九九年三月推出按揭保險計劃，旨在協助在銀行七成按揭政策下無力負擔首期的市民置業，以提供保險的形式，使置業者得以最低只付一成首期而獲銀行貸款，可用較小「成本」上車。由於按揭保險的申請者，只限「自住」業主，計劃與「炒家」並無關係，故該公司這次停止受保，非因感受物業炒風所帶來的風險，而是純因樓價遠超合理水平而產生的凶險難保。這種在商言商的商業行為，直接而實際地反映當前樓市風高浪急的險情，比起官員們的頻出「口術」，顯然更具說服力。

其實，鑑於樓市風險日益提升，按揭證券公司在去年九月中已曾修訂按揭保險計劃的準則，包括下調申請者的供款比率上限、縮減貸款年期上限，以配合金管局當時推出的住宅按揭貸款審慎監管措施，並加強保障公司自身利益。

然而，近半年來，雖然政府推出買家印花稅「雙辣」措施，施政報告大開增加樓宇供應的「期票」，但樓價依然高企不下，近期更重回升軌，上周五公布的中原城市領先指數，最新報一一九點一三點，顯示本港樓價再創新高。於此情況下，按揭證券公司毅然放棄一手樓部分市場的保險生意，不啻為樓市發出異常響亮的警號。

此外，繼金管局總裁陳德霖周一作出樓市過熱乃本港金融穩定最大風險的警告後，市場昨傳金管局會在周五再次出招，包括物業買家印花稅再調升至樓價三成；八百萬元以上的樓盤再減按揭成數上限，本地買家至多只能做五成按揭；以及第三個物業不批准按揭貸款等等。5.39.217.765 E6 p6 S& l  K* j2 H
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由於陳德霖日前已事前張揚，有需要時，金管局會推出第六輪樓市調控措施，故市場傳聞絕非空穴來風，只是其招數真章如何，日內始可揭盅。" ]5 t5 q6 g/ q, a

按揭證券公司和金管局出手，都是市場行為，既為保障有關機構和銀行的商業利益、維持本港金融體系穩定，也有助熾熱的樓市降溫，但樓價會否應聲下滑，始終還須看市場的供求變化、市民的心理狀況，以及其他經濟因素的影響。公仔箱論壇7 g  D" W4 S$ D$ j4 @! z
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短期而言，房屋供應無從大增，需求卻仍殷切，其中主要原因，是不少市民對政府解決房屋問題的信心日趨低落，深恐愈遲買樓愈難追上持續上升的樓價，遂趁利率超低之機，早買早供，免噬臍莫及，風險暫拋腦後了。# D4 x) Q1 ~" p- }

經濟環境方面，雖云加息是早晚的事，但目前熱錢充斥，息口遠低於通脹，實在難以阻遏資金投向物業市場。昨日的股市大跌，反映歐債仍危機四伏，環球金融波動的隱憂尚大。故此，整體經濟形勢，其實沒有太大的變化，市民置業與否，除了考慮眼前的確切需要外，更關鍵的是對樓市前景的估量。
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當前，樓價升幅與實體經濟和市民收入的增長脫節，樓宇售價與租金相比倍數明顯超越警戒線，市民家庭負擔佔本地生產總值比例逼近歷史高位，種種數據，無一不指向樓市風險甚高，當局必須以果斷而切實的行動，使市民重拾樓價可以受控的信心，調整「不甘後人」急購住屋的心態。惟有需求不再「恐慌性」冒升，樓市的風險才可回復常態。

另一方面，當金管局再推遏抑樓市過熱措施之後，政府必須密切關注住宅以外的工商舖市場情況，提防「炒家」蜂擁轉移陣地，使本已高昂的寫字樓與舖位租金繼續飆升，進一步損害營商環境，推高物價，波及民生。

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