近期引起熱切關注的樓價升,正如過去一樣,總會觸及中產人士置業難的問題,社會上普遍響起要求復建居屋的聲言。我們認為,本港目前的整體樓市問題,是否復建居屋只屬末節,歸根究柢要解決土地供應問題,整體樓市才可以理順。因此,政府應該重新主導土地供應,恢復定期賣地或不定期賣地,與勾地機制並行。只有這樣,才可以從根本上使樓市納回正軌。
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" F. p! x0 B2 C/ @5 [勾地機制已經失效
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) E# W4 ~) |1 W政府必須介入恢復市場功能
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近期所謂豪宅售價升至「癲價」,主要是新樓供應短缺的結果。政府最新公布的數字,連興建中的私宅單位,未來3至5年只有47,000個供應市場。這個供應量對於滿足本港內部需求已嫌不足,何近年還有內地人士來港掃貨;豪宅樓價搶高之後,中下價私宅單位售價被扯高,已是事實。政府若不果斷處理,所吹起樓市泡沫不但會使香港陷於險境,市民(特別是中產階層)置業難的怨氣,將會衝擊社會穩定。
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- p4 L2 V3 J' u) ^7 [) p導致樓市扭曲、樓價升的主因,是過去20個月來,發展商並無勾地(只有兩幅蚊型地被勾出拍賣)。發展商之間的利益錯綜複雜,有贊成恢復定期賣地,有堅持認為勾地機制行之有效,政府要發展商達致一致意見,是緣木求魚。「勾地機制行之有效」的說法,只是自欺欺人,真實情是勾地機制已經失效,土地供應失衡而導致樓宇供應失衡,當一個市場已經不能自行運作,而且影響社會民生和穩定,政府就有必要介入,讓市場重新正常和運作起來。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- S: f/ _ B _! ]' m
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如果這是干預市場,也是必要的。去年金融海嘯,歐美國家金融市場癱瘓,失去了自行運作的功能,若非歐美政府大力介入干預,相信全球已經陷入大蕭條。以此來檢視政府對樓市的應有作為,重新主導土地供應就是政府應做的事,也是其責任。tvb now,tvbnow,bttvb7 j" W) U. M- \) h: |
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5 W0 E: ?+ l4 y E+ o( W公仔箱論壇若復建居屋只應解決居住問題tvb now,tvbnow,bttvb7 I' t6 {# Z+ K# q- m; L
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不含投資升值功能 tvb now,tvbnow,bttvb. j; a/ `* l/ C/ D
8 Q. M: [4 Q. ^* w3 u. atvb now,tvbnow,bttvb至於中產人士在歷次樓市狂潮中,都是最受衝擊一群,社會上可以探討政府應否協助中產人士置業,不過,近日個別政黨就這個問題的一些建議,必須三思,切勿重蹈覆轍。
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例如,自由黨主席劉健儀建議政府對首次置業人士貸款,若購買樓價200萬元以下的單位,政府給予40萬元貸款,名額5000個。這個建議值得商榷之處,是以公帑資助中產藉置業而投資;另外,證諸過去推行首次置業貸款時,不少人只求取得資助,作了不自量力的投機行為,買了遠超自己能夠負擔的單位,當年約有一半首次置業者因而斷供,出現「本欲幫他、卻變成了害他」的情。因此,政府不應接受這個建議。
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' K( _& G; ^- N* jTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。中產人士未能入住公屋,目前約有8.2萬個家庭符合購買居屋的資格,但是房委會約4000個居屋貨尾悉數推售之後,餘下7.8萬個家庭不符合申請公屋的資格,也無能力購買樓價節節升的私宅,他們只能捱貴租,其望樓興嘆的沮喪,確實值得同情。約30年前,港英政府興建居屋解決中產人士置業困難,但是居屋政策經歷發展,已經偏離了當年「居者有其屋」政策的原意(例如原先規定10年內不能在私人市場轉售),因此,縱使復建居屋,也應該有新思維。我們建議,新建的居屋,應該只有居住功能,協助中產人士解決居住問題,但不應該含有置業可以投資甚至寄望升值的功能。公仔箱論壇6 ~1 g0 v- `) x, H) A! p2 T
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現在不少市民置業,除了居住以外,還視之為投資。事實上,香港地狹人稠,而回歸前後政府都推行高地價政策的結果,市民置業安居數十年之後,樓宇升值,往往可以賺取巨額可觀的利潤。不過,如果只有一個物業,樓價上升只是帳面利潤,若將之出售,將何處容身?所以,對於市民來說,首要解決居住問題,投資元素僅屬其次;政府亦只有責任協助市民解決居住問題,毋須為其投資決定動用公帑。
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- C$ h# r- `% }* f( t5.39.217.76如果復建居屋,新的模式不應該再有投資升值的功能,以體現政府不再參與房地產市場的既定政策。初步而言,我們認為新居屋的模式,包括以下3點:
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6 J9 a! Q5 D4 k; Etvb now,tvbnow,bttvb(1)由房委會興建,只售予合資格人士,例如家庭收入上限不逾4萬元等;
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(2)合資格人士購買新居屋之後,不能在市場自由轉售;
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% S( s$ h7 @: Q- G# e(3)購買新居屋的人士,入住之後如要出售,只能原價回售給房委會。
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, B6 }$ B: h$ v- _! D這個模式,好處是解決了建新居屋的資金,實際上只協助有需要人士安居,並未資助他們投資圖利;另外,新居屋的管理、維修等開支,都由購買者負責,並未增加房委會的負擔。若因為沒有升值前景而導致中產人士對此無興趣,則只說明「項莊舞劍,意在沛公」,政府也毋須為此而籌謀。tvb now,tvbnow,bttvb, G0 X; A) _/ i- K: Q! [& ~
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是否復建居屋,會是未來一段日子的討論熱點,上述建議是我們的初步構想,旨在提供一個框架供進一步討論,希望拋磚引玉,找出一個幫助夾心階層純粹解決居住問題的方案。
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