雙辣招難阻熱錢來港　港府須增供地解置業難

樓市三部曲系列之二：外來需求篇
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　　香港政府2012年10月使出強勁加碼“辣招”防止樓市炒賣和期望紓緩樓價升勢，惟中國內地投資者資金充裕。觀望期過後，至目前為止雙辣招對降低樓價幫助不大，買家開始陸續入市，內地投資者亦開始接受雙辣招為來港買物業的成本之一。另外，內地調控樓市，部分房地產市場投資者的資金缺乏出路，以及不少內地專業人士來港發展，他們對住宅物業的需求只會有增無減。有分析認為，內地人佔本港整體境外置業人士比例肯定會繼續上升，政府必須盡快釋放更多土地興建住宅，才能緩解港人置業難的問題。香港商報記者鄺偉軒

　　非港人購一手樓比例激增

　　針對本港樓市居高不下，政府2012年10月26日推出兩大“辣招”，其中一項就是向非本港買家徵收15%印花稅。財政司司長曾俊華於當日記者會開宗名義說：“令本港樓市火上加油的因素，是外來投資者湧入樓市，令本地已經偏緊的住宅供需情況更加緊絀。這項新措施將大幅增加非香港居民購買本地住宅物業的成本，從而降低他們入市的意欲。”
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　　曾俊華的說法並非子虛烏有。據稅務局數字顯示，未持有香港身份證的買家佔整體住宅單位成交的比例，於08年的3.1%，到2010年已增至4.5%，2011年更進一步增至6.5%；至於該批境外買家佔一手住宅市場的成交比例，則由08年的5.7%，分別急增至2010年的13.7%，及2011年的19.5%。公仔箱論壇4 I  F3 M  T4 C& R
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　　內地人購中下價樓趨升 5.39.217.76& b& K( u0 w' P/ ^" B4 j8 F

　　中原地產市場統計部數據顯示，內地人在本港1200萬元以下物業的“市佔率”，由08年第2季的不足5%，跳升至2011年第2季的超過10%，雖然到2012年第2季度稍為回落至9%左右，但內地人在本港中、下價“市佔率”趨升之勢，未見有明顯轉向。 * b- s, I. n4 F- g

　　觀乎內地人選擇在港置業的主因有三個：一、自2010年以來，內地樓市調控未見有明顯放鬆，雖然偶爾傳出個別地方政府有意放鬆調控，惟風聲走漏即被封殺，內地資金苦無出路之下，不少轉投本港樓市。二、不少內地“海歸派”近年選擇在港工作有上升趨勢，該類人士在港順道買樓自住的個案，亦隨之而增多。三、隨著本港金融業與內地接軌，內地金融業專才駐港的數字正在逐步增加。
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　　內地買家揀樓有偏好
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　　中原地產山頂及南區董事何兆棠分析，內地人選擇來港置業，除了自住以外，近年由於發現不少成交中，業主名稱出現非漢人姓氏，故他估計，有內地人因嫌北方冬天寒冷而選擇在港置業，作為他們的避寒勝地。

　　這批買家有那些揀樓偏好？原來不少內地人認為愉景灣“山明水秀”，又遠離市區，故紛紛選擇該區落腳。中原地產愉景灣及離島區聯席董事李偉寧說，內地人佔該區的買家比例，08年只有不足10%，但於2012年已增至15%至20%；他們非但沒有不少報章所講的“豪氣”，在選擇的過程中表現相當理智：“內地客到愉景灣置業者，大抵是為了小朋友而選擇當地，而他們在置業時，通常對當地交通及教育等配套非常仔細地查詢，以確保不會‘買錯樓’。” + Y+ Q3 z. D$ m# W# y
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　　表：香港私人住宅（1200萬元以下）內地個人買家統計

　　一手宗數佔成交比例二手宗數佔成交比例　整體宗數佔成交比例
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　　2008年第二季　6.5%　4.2%　4.4% 1 }" |6 R, d3 g" S6 p

　　2009年第二季　7.8%　5.3%　5.8% tvb now,tvbnow,bttvb9 g# C* u: \! @3 S$ r# J
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　　2010年第二季　18.9%　6%　6.9%
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　　2011年第二季　24.3%　8.7%　10.6% TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* b# }. R0 ]# n5 ]4 J

　　＊2012年第二季　21.6%　7.5%　8.8%   e: h1 X5 T4 }8 |. z3 P8 R2 w
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　　＊截至6月時的臨時數字
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內地豪客唔買二手樓 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" M! ~& i9 @  O

　　內地人來港置業成風，他們的喜好又如何？據地產界人士說，近年內地人生活日漸富裕，他們在港置業時亦愈見“豪爽”，除講究裝潢以外，亦盡顯“唔新唔買”的風範，不少買家只選擇買一手樓，捨棄二手樓，而且全現金付款，不用借按揭。

　　置業為“保值”
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　　世邦魏理仕國際投資物業部執行董事沈蔚庭說，中國人向來喜歡保值，而物業對中國人來說，是累積財富的工具，加上內地調控樓市，有多餘資金的內地投資者，不少人選擇在港置業；同時由於一手樓的保值能力較強，以及內地人較為喜歡“新樓”，故內地人大多不喜歡購買本港二手樓。由此可見，本港一手樓價居高不下，內地人的需求實在是一個很重要因素。
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　　內地買家在港選擇置業時，受哪些其他因素左右？沈蔚庭說，他們選擇來港置業，除了因為人民幣升值、本港息口較內地為低，以及本港在政治上較為穩定以外，朋輩因素對他們在港選擇置業的地區，起了關鍵性作用：“對內地人來說，在港置業除了是身份的象徵以外，他們生活圈子中，其他人過往選取的置業地區，亦對置業取向起了關鍵性的影響。” tvb now,tvbnow,bttvb+ j/ m( r& T; m0 V

　　財力雄厚無懼辣招 tvb now,tvbnow,bttvb& r5 i4 q5 `$ f9 ?& L

　　此外，2012年美國推QE3，銀紙一再貶值，在“保值”心態下，內地人在港置業時絕不手軟。中原地產山頂及南區董事何兆棠說，目前在港置業的內地人，已不是旨在炒賣本港物業，大批的“現兜兜”買家反而是旨在物業長線升值的顧客；而他們在港置業的過程中，大多採取“全數付款”的方式，即使政府出動15%額外印花稅措施，藉以提高他們在港置業成本，但因為他們的財力雄厚，亦絲毫沒有減退他們在港購買物業的意欲。 5 }5 n( s& n& i0 R8 N
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　　內地“後生”族推高中下價樓公仔箱論壇7 L- M" l$ }, t" S/ S
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　　內地人來港置業者，除了高薪一族外，到港“闖世界”並留港置業的學生和年輕專業人士，是另一批內地人來港置業主流。這反映了在“一孩政策”下，內地父母為讓子女見識更多，從而讓他們的子女在港完成學業之餘，亦鼓勵他們在港工作以及置業。這批置業生力軍，對本港的中下價住宅物業需求殷切。

　　大多就讀港大專院校公仔箱論壇. ^4 S" t) N7 ^% i1 L1 K
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　　《香港地產網》2011年進行《內地人赴港購房置業意向調查》，成功收回8651份問卷。調查發現港置業的內地人，主要並非近年才富起來的人士，而且學歷相當高，超過一半擁有大學本科或更高學歷。年齡比例方面，接近一半受訪者介乎25至35歲。

　　觀乎上述調查結果，內地人士來港置業者，已逐步由一批“後生仔”以及具學歷者接棒。近年，不少內地專才來港就讀大專院校，畢業後留港工作之餘，亦順道在港買樓自住，令本港中下價樓的需求更加殷切。隨樓價上升，本港市區售價300萬元以下的單位近乎絕跡。
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　　雙親“幫忙”畀首期 5.39.217.76, g) L( F$ c0 Q: T0 r7 n6 a

　　事實上，該批內地來港就學年輕人背後的財政實力不容忽視，他們當中不少的父母是商界和高收入人士，背景強勁，雙親在首期上的“幫忙”絕對是成功置業的關鍵因素。 tvb now,tvbnow,bttvb+ [! n! @- p5 j. l+ @4 j

　　內地“後生一族”來港置業的趨勢有增無減，不但是自住之用，而且本港政治風險較低，加上本港作為資金避難所，不少內地資產階級皆視本港為“避風港”，故此讓子女留港工作兼置業，不但是讓子女覓得更好的發展機遇，而且是為自己留下後路，預備一旦其他地區的投資失利時，可分散風險。 tvb now,tvbnow,bttvb3 ^/ U7 p. ~4 s3 h. b* G

　　表：內地人來港置業教育程度分析 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 Z2 @; X& U5 Z& L& r* B
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　　教育程度／百分比公仔箱論壇  ~% o% v3 G! _. k( }

　　碩士／9.29% & }0 N) F# j" t) g# |8 C
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　　本科／49.78%

　　大專／27.14% TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: H1 o! v" C/ ?7 b# z
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　　中專或以下／13.79% tvb now,tvbnow,bttvb: j7 N! Z* W% w% @: ?

　　附表：內地人來港置業者年齡比例分析
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　　年齡／百分比

　　25歲以下／13.93% 公仔箱論壇7 E9 z! D; b7 Y

　　25至35歲／47.46% 5.39.217.76: Z2 E0 I) d# D

　　35歲至45歲／25.25%

　　45歲以上／13.35%
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　　附表：內地人來港置業每月平均收入比例分析 tvb now,tvbnow,bttvb7 ~9 m2 w1 x+ z$ P$ a) b3 k

　　每月平均收入（人民幣）／百分比
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　　5000元以下／23.66% * Q; Z3 K$ o+ j
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　　5000元至10000元／28.88%
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　　10000元至15000元／14.37% TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( Q1 O3 z: W2 F" U  m
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　　15000元至20000元／8.27%
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　　20000元以上／24.82%
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　　附表：內地人傾向購買何種類型物業的意向分析

　　物業類型／百分比 ' p/ F4 ?( {7 m9 E( I
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　　普通住宅／80.26%

　　洋房／9.43% 5 \3 h- H/ a3 s2 N# B

　　別墅／6.1% 5.39.217.76, V( H9 W0 Z7 U5 y: w0 M2 U3 I1 `

　　商舖／2.76%

　　寫字樓／0.44%

　　其他／1.02% 5.39.217.76" ?( d' U$ b/ \5 M
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歐債削金融界租豪宅意欲

　　在歐債危機下，金融界的大幅裁員，間接令本港近年豪宅市場變得異常慘淡。業界人士說，受歐債危機影響，2012年金融界租賃豪宅個案，按年錄得40%跌幅。
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　　第一太平戴維斯住宅租賃部資深董事王麗文說，相對2008年，現在本港的豪宅市道可謂更差。她說：“2008年金融海嘯過後，只需短短半年時間，即2009年第二季起，隨著資金重回本港，金融業人士對本港豪宅的需求亦隨之活躍起來，從而帶旺本港整體豪宅市道；相對2011年第2季歐債危機爆發以後，本港豪宅市道一直向下沉，及至現在仍未見起色。” 公仔箱論壇+ ^3 y0 J6 `# A
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　　印巴裔異軍突起
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　　金融業人士逐漸退出本港豪宅市場，印巴裔人士卻成為“異軍突起”之一群。中原地產山頂及南區董事何兆棠說，本地印巴裔人士在港置業，近年有上升趨勢，他們選擇傾向豪宅，“但大多數均不需要選擇超豪住宅”，惟他們在配套上則較過往有更高要求。

　　王麗文亦指出，選擇在港置業的印巴裔人士，大多是以“本土人”的姿態，而非外來人的身份在港買樓；他們的出身大多來自非金融業人士，主要從事資訊科技行業，或是從商者。此外，近年來自東南亞人士在港置業亦有上升趨勢，置業目標亦轉向黃埔花園及將軍澳區等一線屋苑埋手。

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