加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業
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/ [8 k$ t _1 H ~8 w2022 / 11 / 24 公仔箱論壇( c+ g% R+ n& W3 }& U: P. D [, N
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聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。
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《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。tvb now,tvbnow,bttvb' I" N$ H W9 [% Q" [: M
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條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# `" E! r" I2 U8 k% R S6 Z
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亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！' u% _5 Y0 Q$ z+ c. F+ D
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' Z0 T6 g" G# t3 b9 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ S5 ^+ {4 T$ Etvb now,tvbnow,bttvb從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。+ t* n3 i& E; ?
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對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」
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: P( ^% x t6 H5 w! u不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 D% X0 l8 `. [# i" T
Ernest 從法律角度梳理了條文內容。
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; \& y7 W( E1 Q* f1. 誰受到禁令的影響？
/ Z6 ~* H9 v0 j9 m7 Gtvb now,tvbnow,bttvb符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括
3 o S) ]2 Z* h0 ]" iA. 在加拿大境外成立的公司；
, ~ n7 t. X/ _- E6 d, EB. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及tvb now,tvbnow,bttvb% G" a, J# G0 q! C
C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。公仔箱論壇; ]( S% r+ t3 B' ]# K2 l
. x; m! n3 O3 m9 A2 D5.39.217.762. 誰能獲得豁免？& ^. {6 ^" g a, y: Q% f5 W' P
該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' X8 U3 l" M% X' H; W' M
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3. 哪些物業在禁令範圍內？
& I. Z) f3 E, B0 f8 V; P- }首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。
" u, h! s; Y& U9 s6 HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。A. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；1 o* z! J/ I4 B! E
B. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)
( h) B. ?3 @1 E5 s- M! ~ _0 m+ cErnest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 }! ]3 X; H: B" z2 Z( M/ G, i8 H2 Y
1 m4 Q; p$ f6 a6 J4 |8 T) Q4. 違反禁令有甚麼懲罰？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 Z' w+ R2 f& D8 U! O
每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。公仔箱論壇. a! L5 y0 X, I- l, T4 i5 m; N
此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。
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由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。
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5 j& ?" U7 ~2 O* NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。Ernest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。 O% \6 O$ E" n7 l) i) p! ^- K
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無視禁令代價高昂tvb now,tvbnow,bttvb9 k+ ?9 k2 H, D* f! v+ ~" u2 l
所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。
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對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。tvb now,tvbnow,bttvb! H" R# c, \. S3 J
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「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」, s6 Z' Q0 a9 o% V6 d2 e
' \4 t" g; j8 h# C" u$ s8 a* itvb now,tvbnow,bttvb地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。# u, e% f( U; N4 e8 C7 h
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近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。
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「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」
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# T! ~ y; k% p8 Q- ]$ zKin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。
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5 V8 @% e" ^$ t4 t9 M公仔箱論壇「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」tvb now,tvbnow,bttvb0 X0 N, P" h( E9 M. b
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Kim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」
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9 u- b, m0 J8 W) o4 Z$ L; X假結婚 遇事難向法庭提告5.39.217.76. C1 D& B9 `- I9 O5 n3 ~7 @) U# [
條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% n( \: e) Z Y [
Z! ~' Z3 O+ G7 r* W8 W" K對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。
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處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。. f: K) M+ P& X; V! W
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「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」tvb now,tvbnow,bttvb) T4 q/ L; a$ Z2 l+ S" r/ V6 _( h
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「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。
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; w& `7 w5 i1 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？* \+ w* @% c# l: a+ P
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「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」, m0 j4 v z* T2 A/ I- H k
" O1 z: o7 A; ], M1 y8 e& N5.39.217.76再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。5.39.217.76! {9 x& y1 G+ }* g
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各機構努力爭取 放寬禁令內容
' d: ]5 Q- U7 |) S# b, K9 [公仔箱論壇由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。
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3 H3 E0 J, D! ^1 ~公仔箱論壇卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。: ]0 Z5 K* {% p* q+ {" a' X
' W N6 c& B# ?+ dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。
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( ]$ P V4 ]: Y2 }5 |- ntvb now,tvbnow,bttvb加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。2 e- k- H9 L. W0 v
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各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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