本帖最後由 chnluer 於 2014-5-21 07:47 AM 編輯
5 e# a$ ^+ j ]8 S4 A, k0 B: k) i公仔箱論壇
. o6 a/ k; S' t2 @* F5 O$ p公仔箱論壇“房貸難、房貸慢和房貸貴的確已經是不爭的事實。在北京地區，只有寥寥幾家銀行]銀行可以對優質客戶購買首套房給予基準利率下浮的優惠，大部分銀行的首套房貸利率都是基準甚至上浮。還有不少銀行將信貸重點轉移到個人經營貸和小微企業貸款，個人房貸業務已經很少涉及或者主動大幅縮減。與此同時，銀行放款時間明顯拉長，也影響客戶交易。”
% l: Q7 f" k6 [" `1 Q4 N+ DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- v$ Q) H+ H9 x4 f公仔箱論壇 現狀
3 A! \. c0 P9 K8 r. l' \5.39.217.76
' H# P2 O; D2 R) q, c+ X6 ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 貸款究竟有多難？
. @2 o* m, w/ vtvb now,tvbnow,bttvb
8 ~4 B' B8 r+ |& S7 e/ F3 O6 jtvb now,tvbnow,bttvb 案例一
6 A- a1 A! H. L. W9 P: |, Q5.39.217.761 z# D% z* d& P5 h. B1 J) G
晚了一個月優惠利率沒了 T. B4 Z4 b& D/ V2 s
" N$ k( |- E# i/ n( Z/ Y5.39.217.76 在某國企工作的李先生3月中旬看上了北京某新建樓盤的一套兩居室，總價大約300萬元。他計劃貸款180萬元，貸款期限30年。
! o; _" c! b- D4 e( b# {7 ]公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb" O6 B- z2 H( K$ G1 k; t* v
李先生說，看房的時候，售樓人員告訴他合作銀行對首套房提供的利率應該是9.5折，但是說不好什麽時候就會有變化，隨時可能往上調。“我以為他們是為了催我趕快下單，只是說說而已，並沒當回事。”
: ~6 X1 W5 i! P9 F2 F公仔箱論壇
3 Q4 e( p* |: R* A8 B; @! }+ G6 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 4月中旬，李先生在仔細考察比較後，終於下定決心。但是，這個樓盤的合作銀行明確告訴他，首套房貸利率不可能下調，只能是基準利率，而且再往後很可能繼續上調5%。在事實面前，李先生終於覺得當初售樓人員的話不是戲言。為了防止銀行調高利率，他以最快的時間遞交了所有資料。
) r: `2 B' I$ Z$ Y$ H3 s. n: a公仔箱論壇
( c: H: |( D4 J; P! P 李先生算了一筆賬，如果3月份他就簽下合同辦貸款，可以享受9.5折的利率6.2225%，180萬元30年期限的貸款，月供是11050.74元，累計支付利息是217.83萬元；而現在按基準利率6.55%算，月供漲為11436.47元，30年要支付總利息231.71萬元，多出了近14萬元的利息，每月月供增加386元。
( t" s \- m5 r5 H N: a
& Q+ e0 c; v! S公仔箱論壇 案例二6 b1 ^1 b- h$ Y- k ?" G7 d" S$ A
公仔箱論壇; }) ^+ M$ g, P; f* e/ u/ G2 E/ J
優質客戶也拿不到利率優惠公仔箱論壇+ k( ?9 g! @! c' U- A& ~$ H4 D# l
7 i! N, h' A( |4 r d( u0 P8 {
與李先生相比，石先生好像更加郁悶。去年11月，市場上已經很難找到8.5折的首套房利率。石先生多方打聽，終於憑借自己的優質客戶身份，在某國有銀行申請到8.5折的貸款。但對方也留了句活話：“最終利率以實際放款時為準。”
, Q$ }' `- ?$ q" {' k# f0 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 j/ B5 j5 o$ `9 u" C6 h6 p$ KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 石先生萬萬沒有想到，盡管自己隔三差五就打電話催促，這筆貸款竟然直到今年4月份才放出來，而且銀行通知他說，只能給予9.5折的優惠。“8.5折漲到9.5折，30年時間就要多付幾十萬的利息。”石先生感到非常無奈。' c6 b+ c: M* Q/ Y% Y3 f5 x, y
/ V' r* N Q2 r) V# _) ltvb now,tvbnow,bttvb 中原地產首席分析師張大偉透露，目前北京等城市，二手房交易放款時間平均在3個月左右，相比往年拉長一個月以上，導致很多交易停滯。公仔箱論壇; Q; R8 c2 X- E% @8 d( X8 c
tvb now,tvbnow,bttvb" q* T4 q# `- C+ T$ ?9 d
多家房屋中介的工作人員告訴北京青年報記者，今年以來，商業]商業銀行普遍取消折扣，恢復基準利率。少數銀行會根據自己的額度寬松情況不定時推出折扣，但是由於放貸時間很慢，在實際放貸時未必能拿到折扣。現在的情況只能以實際放貸利率為準，中介也絕不敢給購房者承諾哪家銀行有折扣。
% b4 C, o+ k* }2 }' f1 }! a: x5.39.217.76公仔箱論壇' e2 m J" C# J. Y Q
原因銀行惜貸因為有更好的財路tvb now,tvbnow,bttvb" ~) s5 t8 ~( {4 ~' p
( b( t' S$ F, Q公仔箱論壇 對於銀行惜貸如金，一些看空房地產]房地產市場的人士認為，銀行主要是從風險管控的角度出發，一旦樓市崩盤，房奴斷供，銀行的不良貸款會直線上升，處理抵押房產也非常麻煩。在他們看來，銀行不願做房貸就是因為房子太貴，不值現在的價錢。
; H# x7 D3 l% I$ C( J' g4 B公仔箱論壇
3 z" {+ x/ b5 r. R+ P 不過，北青報記者采訪中了解到，銀行業已經註意到房貸領域可能出現的風險，但這種想法絕非銀行業惜貸的主要原因。中國的房地產市場的確正在調整，少數地方的房價已經開始下降，但總體來看，絕非崩盤的節奏。即使房價大跌，對於銀行來講，由於中國的房貸首付成數高，足以抵禦房價大降的風險。
8 n) D1 ]. I8 }* B( R5 c! h公仔箱論壇
( ^2 _+ i5 p# r1 E1 D2 X公仔箱論壇 大額房貸斷供案例已經出現tvb now,tvbnow,bttvb1 w- U3 i! Q" L$ g- ]; H8 j# _
& Y7 P+ l1 }# o% Q5.39.217.76 目前，北京地區對貸款購買首套自住住房的家庭，最低首付款比例要求是30%。貸款購買第二套住房，首付款比例不得低於70%。如果在建委系統中無房、但曾有過住房貸款記錄，第二次申請貸款購買住房的家庭，首付款比例不低於60%。
' @2 d' O( Y$ |/ X$ c( U: o5.39.217.76
+ O8 ~3 k: w. m5 A& m公仔箱論壇 “房價至少要跌三成以上，甚至六七成，才可能讓購房人斷供。你覺得對北京的房子來說，這可能發生嗎？”一位房地產業人士這樣反問北青報記者。5.39.217.76! X8 K( [) H3 ?5 C& e9 S" [
tvb now,tvbnow,bttvb# E) I3 l% F# a2 a- y3 |8 u
從銀行方面反饋的信息來看，目前我國還沒有發生大規模的“棄房”現象；但大額房貸斷供的案例已經出現。雖然因為抵押率低不會出現最終風險，但由於處置抵押房產比較麻煩，而首套房也不能強行趕走房客，所以銀行對首套房貸依然謹慎。
1 X6 f/ C3 Z3 Q+ c+ }
~' d1 B+ k6 I# t3 B2 _ K公仔箱論壇 銀行不願虧本做房貸
* r- |' w9 k* L8 Ptvb now,tvbnow,bttvb1 G8 i/ N! o4 n& }
從過往歷史看，個人住房貸款一直是中國銀行業的優質資產，其不良率一直低於所有貸款的平均水平。2009年末全國個人房貸不良率為0.60%。截至今年4月末，工行個人房貸的不良貸款率為0.27%，低於全部貸款的不良率水平。
3 O+ W* h( H. s% w5 w公仔箱論壇) u, Y' A: @- @5 L
既然銀行不是因為看空樓市，為什麽要放棄個人房貸這個“香餑餑”呢？多家銀行的有關人士均對北青報記者表示，主要原因就是個貸業務不賺錢，在資金成本高企的當下，有限的信貸資源都優先投放到貸款利率更高的業務上。作為上市企業，經營壓力不得不考慮。5.39.217.76/ S7 \+ P; O \
- r8 c0 n4 \8 f* `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 有銀行人士算了筆賬，現在5年期以上房貸基準利率為6.55%，若按基準利率0.9倍執行，優惠利率為5.895%。互聯網企業推出的余額寶、財付通等理財產品收益率一度高達6.5%，目前仍在5%左右。受其倒逼，銀行理財產品收益率持續推高，維持在5%-5.5%。銀行理財收益率高於9折房貸利率、接近房貸基準利率。
8 H7 y* z, C% R0 m: \" E0 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
3 w9 o8 e* l2 Z 目前5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款，不少銀行都上浮10%，也就是上升到5.225%。這意味著，銀行發放房貸的利差空間不到1.5個點。在這樣的情況下，銀行投資他行理財產品，也強於發放房貸。2013年12月，一年期同業存款利率高達6.8%，銀行存放同業，也好於發放房貸。
( o- l, }* Q3 ?8 ~& o' l2 e5 PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 ^8 f% i& O- u( e2 v
小微企業貸款更賺錢
; V H8 v5 B5 B& A8 P) j' b0 O. h3 n' Z+ h# i* m! B* N- L* e
北青報記者在采訪中也了解到，小微企業貸款已是現在各銀行大力推進的業務，既是響應了監管部門支持小微企業發展的要求，其貸款利率也比房貸合適得多。
5 p+ m6 h" h1 B9 \2 ctvb now,tvbnow,bttvb
) R" F, N9 V; u/ [5 r. ?, w6 E) \5.39.217.76 目前小微企業貸款利率一般在基準利率基礎上上浮30%，而房貸業務中最掙錢的二套房貸一般也只上浮10%。舉例來說，銀行有200萬元，如果貸給個人客戶買房，即便是二套房貸，按照5年期貸款，200萬元最終約可獲得37.8萬元的利息。而如果貸給小微企業客戶，5年最少獲得利息45萬元，可多掙好幾萬。
) [# m1 {, A3 e! o; w' _$ S公仔箱論壇
& Z) s* ` \0 @公仔箱論壇 動向1 ]4 Q% h4 q6 t) b/ [ g
5.39.217.764 S6 n. O, n8 @/ ~) s, \; V- O
銀行開始收緊個人商業用房貸款
% u3 U' }5 X2 [. F2 ]$ t7 A& l; uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 F8 g0 G# O: b% V$ [) d P5 W
當然，目前的房地產市場形勢不容樂觀，對不同地區、不同類型的房產，銀行自有不同的風險考量。上個月，一家大型國有商業銀行在北京地區已經收緊個人商業用房貸款，而針對住宅的個人住房貸款則保持穩定，優質客戶甚至可以獲得首套房貸利率下浮的優惠。
8 l# I( ~) U+ x# kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( B9 t V! W4 L1 u- n
據透露，這家銀行此次收緊的個人商業用房貸款主要針對的是商鋪、寫字樓、商住兩用房等物業。其個人商業用房貸款的首付比例從五成提高至六成，貸款利率的上浮幅度也從10%上調至20%。
) j# |) T" x! L2 {3 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb& j- v1 B' z4 l0 ~5 p
這家銀行某支行的一位客戶經理告訴北青報記者，也許上面嗅到了某種風險。商用房不限購，泡沫可能大一些。但銀行並沒有收緊個人房貸，說明房貸還是比較安全的。目前市場上購買住宅的多是剛需，投資投機的人已經很少。0 w; E+ M. Q+ |' w8 z' @- t$ E. I, @
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 q# I( e& u4 Y, q7 F% M+ @; p
政策5.39.217.764 V' J7 D7 T+ M4 B
* v3 B" W& ]; ]+ s$ d9 K& Y* h
央行喊話沒用
, a0 f* x, J9 K6 e# @公仔箱論壇 x9 W9 W$ _4 X, D3 V' l3 k
個貸未現松動跡象公仔箱論壇( }( k2 R0 i- M3 X( n
; A5 z; M; c2 E/ W6 Y 5月14日，央行副行長劉士余主持召開了有15家商業銀行代表參加的住房金融]金融服務]服務專題座談會。會議的主題是研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務。普通購房者房貸難的問題終於受到監管層的關註。
1 x A3 F) o, @7 u0 g& tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* C9 H2 u& D6 Itvb now,tvbnow,bttvb 央行此次發話後，銀行是不是就會對個貸業務特別積極呢？但專業人士普遍認為，這一會議只是例行的窗口指導，沒有下發任何正式文件，對市場信心肯定有提振作用，但對市場的實際影響不大。
4 b7 x1 m% K! D {( Y2 r
- a: }( f1 l# J6 ?; |) v' M" S, z+ R 中原地產首席分析師張大偉認為，“目前出現房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，所以這一會議更多只是例行講話，對商業銀行無任何執行影響，銀行不可能冒著虧損風險放貸”。% U+ ?6 }) |: N8 X
$ x3 x( b2 \6 t; `! Ptvb now,tvbnow,bttvb 張大偉同時指出，房地產貸款的風險在增加，特別是溫州等房價下調比較多的城市，已經出現了局部斷供的現象。
- }1 M/ w& @4 n$ W公仔箱論壇公仔箱論壇' D5 F# ?5 E$ Q0 H- `" s+ o8 |# M
中信證券的最新報告也稱，各銀行表示不會因此調整房地產和按揭政策，執行層面會加強總分溝通和資金支持，確保額度內的按揭貸款正常發放。5.39.217.76 i+ q% Q: ?& h
5 m1 F! `) [$ B4 h* YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 截至昨天，北青報記者從中介人士處獲悉，目前各家銀行的個貸政策沒有任何松動變化，也許還需要時間落實央行的要求。
5 K, E, A2 a5 E# k8 {5.39.217.76 K2 n) j6 I+ _% X1 \4 y1 i
觀點1 a" z8 G% T3 [% ?" ?
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 c3 b- j4 E# {; m
一線城市應放寬至“3套住房”
1 q/ N7 b. R* ~' Ftvb now,tvbnow,bttvb- a! W9 s# a0 J2 F% ~9 X
華夏銀行副行長黃金老認為，降低利率是穩定房貸、房價的治本之策，但可以作為的空間比較有限。中期內，我國利率的趨勢性上升或維持中高位，難以逆轉。他建議，分類微調限購限貸政策，釋放中高端收入群體購買力。
2 ^% u) K D3 g1 O) l9 p8 T2 A1 f$ U6 U公仔箱論壇
7 ]5 M) e- U+ ^& O- ]# Q: V 具體做法是，對於一線城市，對於戶籍居民，放寬至家庭擁有三套住房，視情況逐步放寬非核心城區的住宅限購；對於非戶籍居民，維持限購政策。限貸政策方面，首套房貸首付款放寬至二成，二套房貸首付款可放寬至五成，三套房貸首付款放寬至七成，非首套房貸利率不再設立底線。二三線城市，對於戶籍居民，允許其購買第三、四套住房直至取消限購政策；對於非戶籍居民，允許購買第二套住房。限貸政策方面，允許辦理三套房貸款，二套房貸首付款可放寬至四成，非首套房貸利率不再設立底線。
$ S9 U5 a2 h) }7 V# |) w' F公仔箱論壇& U0 P/ R" N+ i, X9 F
他還提到，我國住房不良貸款的處置異常困難，個別城市甚至規定抵押房屋的處置必須同時滿足房內沒有住人、不掛戶口和當事人親來簽字三個條件。結果，一種低風險的貸款，變成了中高風險的貸款。
% p/ u% n2 Z, K( r- z+ ?1 Ltvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 O+ C4 F1 r8 ]& \" K4 K
黃金老認為，在涉及抵押住房資產處置的案件中，強化對市場經濟法制的維護，遵守契約精神，嚴厲打擊債務人逃廢債行為，對於促進銀行多做房貸業務是有積極作用的。 |
發表於 2014-5-21 07:44 AM
| 