[時事討論] 廢除「發水樓」動腦筋經商林行止

本帖最後由 felicity2010 於 2010-8-12 10:51 PM 編輯

廢除「發水樓」動腦筋經商 林行止
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一、
近來本港瀰漫着一股要不得的仇富鄙商氣氛，其成因論者多有論述，昨天王永平在本報網站(HKEJ.com)的〈不是仇富，係「頂住度氣」〉以及吳志森在《蘋果日報》的〈捐獻化解不了仇富情緒〉，均為對此問題有興趣者必讀的佳作。tvb now,tvbnow,bttvb" r+ R4 v, l5 |8 q* J7 ^3 c
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「眾所周知」，筆者數十年來不遺餘力地鼓吹「放任自由」的資本主義制度，對香港人創富本能之強更是推崇備至。事實上，戰後特別是內地解放以來，香港經濟突飛猛進人民物質文明已達世界先進水平，這種成功有目共睹。經濟發達社會相對和諧，香港已成為世界典範，連經濟學宗師亦讚口不絕，有人甚且把香港成功之道寫進教科書……。可是，香港本土的「人文科學」並未與時並進，沒有及時對官商勾結、壟斷專營以及暴利的底蘊(即未深究為什麼港商尤其是地產商的賺錢能力全球最高)和過度揮霍的生活習尚提出批評，是為過往群眾盲目崇拜富裕階級的底因。

二三年前，筆者在本欄「宣布」不做「盲目的自由市場信徒」，這種變化，是看到「放任自由」已「泛濫成災」的現實，此趨勢若不受遏制，香港很快成為「醜陋資本主義」的典型。香港資本主義所以步入歧途，皆因貪婪的人性未受法律嚴格規範及社會輿論譴責有以致之，長此下去，必會對社會帶來災難性後果。香港稅項最少、稅率最低(個人入息稅率見七月二十日本欄；公司利得稅率百分之十六點五〔比新加坡低半個百分點〕，亦為全球最低—南韓及瑞士百分之十三至二十五、美國百分之十五至三十九，惟均為累進制，平均稅率遠比香港的高)，此外百稅皆無(包括近年錦上添花廢除的紅酒稅及遺產稅)，這種舉世無匹既簡且低的稅務環境，加上開埠至回歸百數十年行有自由無民主的政治制度，精英之士都從商不從政(只派代理人加入政府機構打探消息及左右決策)，令香港商場充滿精明能幹(包括頗有分寸地利用現職及退休公務員)之士，香港營商邊際利潤特高，香港成為生意人的天堂，良有以也。

香港這個「生意人天堂」創富能力之高，從在此蕞爾小島做物業發展生意的人，竟然立下只准賺不准蝕的宗旨，於全世界的地產商中，惟獨香港的膽敢誇言「麵包(樓宇)一定貴過麵粉(土地)」，這種看似比有天堂無地獄更荒謬亦是經濟教科書所無的「必定賺錢」的特色，造就物業發展商賺自本地地產的財富，足以媲美生意遍全球、產品行銷世界每一角落的跨國大企業家！

香港絕大部分物業發展商能夠與世界級企業家平起平坐—僅指財富—其獨特之秘是政府容許其賣「發水樓」(見○七年二月八日〈解開地產商獲厚利之謎〉，收台北遠景《政股合一》)。這當然不是筆者的發現，多年前消委會已曾提出質疑，惟負責人不獲續聘(此質疑可能是導因)，後來者前車可鑑且亦無此識見，遂不了了之；筆者不過做點比較全面深入的分析而已。在這篇兩年多前的評論中，筆者指出當局若有意禁止或稍為限制發展商欺騙消費者，規定賣樓面積不得超過官地拍賣條款所定地積比率得出的面積，便可收效。' w+ H! m, @8 N2 R

賣出以此比率計算出來以至加上法例容許的所謂公共及環保設施衍生的面積，發展商可以賣給消費者的樓面，保守估計，一般較規定的多出三成以上，這些俱為發展商的額外利潤。正因為樓面可以「發酵」，發展商不怕高價買地，以成交價起碼可打七折(如最近每呎以約三萬二千元成交的地價，有了「發水」因素，發展商的實際地價成本降至二萬二千多元，在低利率之下，三年後〔一般發展期〕加上建築成本每呎賣三萬二千多元已有可觀利潤)……。政府限制發展商售樓面積不得超逾地積比率決定的面積，何難之有？可是當局就是下不了決心，拿早已坐大並鋪好直達上中央渠道的發展商沒辦法。此間的巨賈許多都明示暗示—早「搭通北京天地線」，這許是實情，但難道北京會容許對國家作過金錢捐輸的人破壞香港的營商環境令香港蒙上奸商橫行並非公平交易之地的惡名嗎？筆者常說中共縱有千般不是，其打造一個公平社會的宏願(理想)不會改變。特區政府實有不必在自恃「京中有人」的巨賈面前退縮！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, m( @% i- w" T) G
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「放任自由」行之多年，消極副作用漸次浮現，因此，必須進行「維修」；同理，廉政公署成立三十多年，雖然那位主張以香港為鏡成立「特設城市」的羅馬教授昨天 (十一日)仍在Voxeu.com為文要「希臘反貪學香港」，但廉政條例的灰色地帶及漏洞，亦早在「有心人」盤算之中，因此亦到了應予全面檢討的時候！政TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* S* }; e, v) ?% i* P
府對規定發展商只能根據地積比率推算(加種種特許的面積)出來的樓面面積賣樓，遲遲不採取行動，在公務員退休後為地產商服務頗不乏人的情形下，不免令人懷疑當局袖手不理，別有隱情。如今已沒有「政治負擔」應該全神貫注於本地事務的特區政府，理該拿出勇氣，整治地產業的諸種漏洞和弊端！

發展商不能賣「發水樓」，在買家市場的條件下，理論上單位樓價必然上漲，但這不在筆者考慮之中，因為樓面面積必須真實而價格由市場決定。這即是說，發展商能否藉通過提高樓價以補不能賣「發水樓」的「損失」，須看市情而定。

賣「發水樓」不僅對消費者不公平，對香港作為國際商埠的前景亦大為不利，大家有否意識到香港地產發展商的後代很少涉足非地產業務(遑論「踢世界波」)—長江實業李氏家族胸懷世界、高瞻遠矚，是極少數的例外—為什麼？答案只有一個，便是本地地產生意邊際利潤太高「太易賺」(請參考七月二十九日《壹週刊》林本利教授在「壹角度」所引述的統計)，令其他生意有如雞肋(不值得為此花大量時間精力)，「讀飽書」見過世面且有廣泛知識的發展商後代，遂除了在本港「起樓」，什麼都不想做。香港經濟不可能永遠靠本地物業發展持，當未來有一天大家發現香港經濟中落、物業發展奄奄一息時，儘管不少發展商仍坐擁巨資，其後繼者可能已不懂得如何在國際市場找尋生路！
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大賺非分之財及作揮霍無度的炫耀性消費，是形成香港社會普遍仇富的眾多原因之一，近有商界中人有意「號召」富翁們集資行善，以紓解仇富情意結，其意甚善，然而，現在看來，不僅此事難成，即使成事，對化解仇富情緒幫助亦不大。
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微軟的蓋茨(蓋茨基金十年後估計累積的資產比世上七成國家的ＧＤＰ多)最近「呼籲」他的「同榜」捐出一半身家做善事，並非什麼驚天動地的舉措(外國傳媒並沒' _$ @ p: a; j3 |
有太大的驚喜)，因為那只是作為「慈善資本家」(Philanthrocapitalist)應做的分內事。有錢人捐出巨款，是出於回饋社會(這其實是虛偽的說法，以資本家交足稅款，責任已了，還回饋什麼社會)及「益大眾」的善意，但更重要的是藉「有意義的散財」，以求心之所安及為身後名作投資。換句話說，大家應該以平常心看財閥的捐款。, V. |" m+ o3 ]# `" W, y8 i/ I

近代財閥用盡家財行善，始於老洛克菲勒(1839-1937)；一九三四年，管理他的財富達二十五年、忠心耿耿的掌櫃(eminence grise)蓋次(與微軟創辦人沒親戚關係)，眼見其財富愈積愈多，真的到了「富可敵國」地步，勸他捐出大部分財產，「不然你的財富會成為你的負擔」(it will crash you)，如果留給子孫，他們亦會因此被壓得喘不過氣！老洛克菲勒從善如流，把大部分家產成立了數個至今仍在專業人士管理及社會知名人士監督下如常運作「造福世人」的慈善基金。
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富翁捐出大部分財富後，最忌獨行獨斷支配慈善基金運作，愛華斯在題意雙關的書《零用錢—為什麼商界不能改變世界》(M. Edwards:《Small Change: Why Business Won"t Change the World》)指出︰「財閥憑什麼知道哪家學校值得捐款？窮人最迫切的需求是什麼他又如何得知？至於什麼樣的社區最需幫助？他當然亦茫無頭緒……。」如何恰可地捐款，是一門大學問。曾擔任世銀顧問的愛華斯說︰「如果捐款的目的在讓世界更美好，那麼，一切應從身邊做起，比如準時十足交稅，給員工充分的薪津、福利、職業保障及改善工作環境……。」

當然，以香港情況來說，還應加上別賣「發水樓」！

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