“我們已經申請了退地，但政府方面給的說法是，退地可以，但暫時沒有錢退。”開發商李明(化名)近日頗為鬱悶，由于公司旗下樓盤銷售持續低迷，他試圖將手頭幾百畝還未開發的土地退還給地方政府。; _' L7 N% c& n; [5 ^. y n7 {/ R; ]
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 j$ y, H& a% i7 x% g% I! b4 H1 |
tvb now,tvbnow,bttvb" I& J; ~9 _5 N U) x- W- l
4月以來，李明在這個東部三線城市的樓盤已經基本賣不動。公仔箱論壇6 D) L8 i- b6 U: g' ^, R& _# Q* h; N
& M. f2 y# g" S3 K' `% m! f; w* ~3 a, ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 “我們公司的負債率不高，還沒到大難臨頭的時候，但房子賣不動，確實難受。”李明對記者稱，“土地既然不能退，那就先放著吧。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% `) V$ d) q# X* i2 d
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 X, {. M( N5 Z+ F: F5 O1 `0 X
和李明一樣，越來越多的開發商正在對買地失去興趣。5.39.217.760 v2 ?7 s. n$ [
' Q* y3 y+ u& r1 K “去年下半年土地市場的火爆現象難以延續，各線城市土地均有所降溫，並已開始產生分化。”中原地產首席分析師張大偉告訴本報記者，房企銷售不佳、資金鏈趨緊，雖然對一線城市地塊仍有渴求，但購地已趨于謹慎及理性。! s! Z9 F' e: n( U: {$ S
" B5 H/ x) v1 \& N
流拍頻現
8 O) {+ K! M; E& D# L" w5 l5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! y- i& l7 q: i5 k/ l9 x
樓市下行壓力傳導到土地市場。
% e- G, u7 }' D. J- o0 f5.39.217.76
/ X# p; ^6 M8 Z& E' c' ~3 N 中原地產研究部統計數據顯示：5月一線城市合計土地成交額為266.6271億，這一成交額是最近一年來的最低點。3 `# ] j& C2 N- M6 }
tvb now,tvbnow,bttvb0 t' F9 q3 e! m) L9 \/ ]4 V7 i# w
其中，住宅土地成交僅7宗，成交土地額為76.8億，也創造了最近一年來的最低點。住宅類地塊樓面成交均價為7592元/平方米，相比4月份的12363元/平方米，成交均價有所下滑。平均溢價率為16.5%，低于4月份的37.2%。公仔箱論壇 G* Y4 h* J8 `+ |. g5 {$ m
- c4 }5 H; C% G) U, B- f2 m7 n9 y
一家全國性開發商廣州公司負責拿地設計的吳小姐告訴本報，雖然最近該司在考察一些地塊，但已經基本不參與投標。“目前必須謹慎再謹慎。”
* Z$ P1 H6 H" Z& ^. G3 _# Q7 n- I4 n3 Z5.39.217.76
) e; S$ [+ @# x公仔箱論壇 克而瑞研究中心提供的數據顯示，5月，15家典型房企的拿地面積為274.6萬平方米，同比下降66%，拿地金額88億元，同比下降65%。公仔箱論壇, n9 K h2 u J* _: ]
5.39.217.760 h9 m$ g) r% T$ O* l; D1 a: q
其中，華潤置地、龍湖地產、綠城中國、世茂房地產、雅居樂、遠洋地產等龍頭房企全月均未有土地入賬。 Q5 ?1 ? G# |" [- p" D
5.39.217.76) e9 W% ?% p; t; J' k) A$ q
事實上，5月份各地政府均加快了推地速度，但由于目前整體市場不景氣，開發商拿地意願大受影響，流拍和底價成交情況反而繼續擴大。tvb now,tvbnow,bttvb; L7 X( c+ w( y( o. O$ m
& d2 Y- v! q/ K" F: k4 OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 廣州、沈陽、成都、昆明、杭州、南京、佛山、長沙等熱點城市均“未能幸免”。
" e$ a# J: B3 C; \7 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" L! C0 o" b9 m1 ~. Z2 H公仔箱論壇 沈陽上月共推出18幅土地，最終僅8幅成交，其余10幅土地全部流拍。可作為對比的2013年5月，沈陽推出的7幅土地全部成交。
& ^) x6 Z# u! N公仔箱論壇) W( p' e/ ?3 M! u; R5 {2 ~
一位在沈陽有多個項目的開發商告訴本報記者：“沈陽前幾年出讓了大量的土地，目前當地樓市已供過于求，再加上新增人口導入不足與銀根緊縮，樓市、地市雙雙陷入低迷。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 F. d! g6 c6 s. h1 u! h
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 o* R9 ?) c) \3 V
“目前大家關心的是如何去化庫存，哪有心思買地。”李明對記者表示，“現在形勢還很不明朗，賣樓遠比買地緊急。”
/ x0 S( J/ K7 e* A6 F6 }0 Vtvb now,tvbnow,bttvb7 g" A& E- t0 V, b Q
易居中國執行總裁丁祖昱認為，房企對當前土地市場基本看淡，土地市場進入寒冬已成定局。tvb now,tvbnow,bttvb; S% u' ?! f5 L
tvb now,tvbnow,bttvb0 S8 x: X9 @0 @& z4 @) N( e
合富房地產經濟研究院院長龍斌告訴，接下來土地市場將會更冷。在市場不接受的情況下，地方政府的土地供應節奏也會放緩。
- I/ w- v* ~% P" S& E O+ V1 ^8 ~
# z2 C( N& s8 N2 ?7 U7 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 4月28日，廣州推出一宗位于老城區海珠區的橡膠新村東部住宅地塊，作為難得一見的廣州老城區住宅地塊曾引起廣泛關注，不過近日廣州市國土房管局突然宣布該地塊中止出讓。
2 m' D! |" y# v7 J9 t# C/ K5.39.217.76% P9 u6 f( e( t8 Q" ^
土地收入下滑
4 e& n2 @, C- T+ W# c3 N9 b* p' k公仔箱論壇
* m a: S$ }' b# M; ?" }. I公仔箱論壇 在同策咨詢研究總監張宏偉看來，2014年以來，房地產市場供求進入低迷期，土地出讓金也呈現出增幅下滑的態勢，部分城市甚至出現土地流拍的情況，這將直接影響到地方的償債能力，甚至可能引發階段性的土地財政危機。
- y) \3 v6 A; _- e8 l公仔箱論壇公仔箱論壇0 l) g. V7 y- _( E3 y! }
張宏偉對本報記者稱，在目前分稅制格局下，地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央，剩余的賣地收入則屬于地方的政府性基金，除必需用途外，地方政府對其余賣地收入支配權限較大。從這個角度來講，土地財政引發了各地的推地賣地熱潮。# c; }- a/ g- {' l9 U9 ^2 a+ y
公仔箱論壇5 Q% [& ]: Q: L. [0 b/ t& \6 ]
中原集團創始人、董事施永青對本報記者稱，大多數地方政府把還債的希望寄托于賣地，一旦房地產價格下跌，“借新還舊”就不再起作用。“新債融不到這麼多錢，舊債就會出問題。”公仔箱論壇 k3 {8 @- }7 Z9 a _% @ w/ r
$ ^# l; P/ g! O( d9 p 一位房地產私募基金負責人和記者分享了一個真實的案例：他的一位朋友在南京拿了一個20萬平方米的商業項目，現在基本“死”在那裏了。在他拿地的時候，地方政府告訴他，這個區域只規劃了他們一個商業項目。結果兩年後，周邊商業地產“遍地開花”。
3 \& E6 |0 m5 z3 t: T. p/ }& C8 @" m2 f
上述在沈陽有項目的開發商表示：“現在不少地方政府在舉債方面的想法就是‘管借不管還’，在土地滯銷的背景下，一些前幾年大搞基建的地方政府甚至連償付利息都有困難。”
! M u! n+ _$ r6 d% M5 |) b' D9 m( B; F6 o
面對著土地收入下滑和地方債務高企的雙重困境，部分地方政府已無法淡定。tvb now,tvbnow,bttvb* E/ B, `2 u5 U6 A( H6 C
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; D/ X: @; D' Y- Y T/ _1 V
包括南寧、蕪湖、宣城、銅陵、無錫、寧波在內的多個城市推出了直接或間接的“救市”政策。公仔箱論壇- I8 ~: K: ]9 ^! J% `1 S
' N/ k6 f# b9 Q5.39.217.76 野村證券中國首席經濟學家張智威對媒體表示，對于一些地方政府的托市政策，中央默許的可能性更大，因為地方政府財政壓力比較明顯。過去，中央政府的貨幣政策比較松，地方政府可以通過其他途徑找到資金，但現在，地方政府對土地的依賴度更強。
& N- N% o( M5 t, N% \ I5.39.217.76
5 m* H# C8 d% e- @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 同策咨詢近日發布的《2013年45個限購城市土地財政依賴度》報告顯示，土地財政依賴度較高的(超過80%)13個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都。其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州以156.4%排名首位。" M+ }6 m7 J, i( c
4 |; O. L& I C2 y* m- M0 {% v8 x
繼續賣還是斷供公仔箱論壇- ?/ N: F! M' I7 ^, D! [% g
: Y- C9 {' L; [& L3 v 據本報記者梳理，面對著樓市、地市雙雙遇冷的現實，地方政府在推地策略上出現了明顯分歧。
$ Y+ n6 O. J) a) S; p7 w* i ~5.39.217.760 ^$ {" ^+ J1 u* z6 b0 ~# r: c( q
杭州、上海等城市的土地幾乎“斷供”;成都、沈陽等城市仍在冒著流拍的風險大力推地;而以常州、連雲港為代表的城市則大幅下調了供地總量。
; X: p: x# G9 u W" G4 Y- }tvb now,tvbnow,bttvb. i2 ~9 x) J# H6 V9 |
一位資深業內人士認為，政府“惜售”土地，賭的是財政儲備與市場轉暖的時間長度，其中要害在于政府短期內不靠土地收入也能正常運轉。杭州、上海之前賣地收入豐裕，財政有所儲備，因此政府敢于賭一賭市場轉暖，也是正常的。5.39.217.76* |9 I; x2 ?$ `+ V; X2 Z1 Q, H b
0 [) _7 }& i; [5.39.217.76 張宏偉表示，今年國土資源部暫停對外發布全國住房用地供應計劃，改由地方自行公布，這將增加地方政府在土地供應方面的主動權。尤其是在供地量與節奏上，地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地流拍，進而扭轉土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價收益。 |
發表於 2014-6-6 07:14 AM
| 