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[中國內地] 央行喊話禁停個人房貸一周追蹤: 銀行個貸未現松動跡象

本帖最後由 chnluer 於 2014-5-21 07:47 AM 編輯 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& I6 s6 q. D4 q9 G  ?. `
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“房貸難、房貸慢和房貸貴的確已經是不爭的事實。在北京地區,只有寥寥幾家銀行]銀行可以對優質客戶購買首套房給予基準利率下浮的優惠,大部分銀行的首套房貸利率都是基準甚至上浮。還有不少銀行將信貸重點轉移到個人經營貸和小微企業貸款,個人房貸業務已經很少涉及或者主動大幅縮減。與此同時,銀行放款時間明顯拉長,也影響客戶交易。”
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  現狀9 U. l4 f0 Y9 m: w; z

2 u  y5 A: b: D0 i8 a( Atvb now,tvbnow,bttvb  貸款究竟有多難?
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9 R+ L8 d! c$ D5.39.217.76      案例一
# I; f2 u! f& S: z& z: q$ {TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ k, {9 N! z# x- u  H  晚了一個月優惠利率沒了
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/ Q- {% K) l: H, {: ^6 A; B: h# c  在某國企工作的李先生3月中旬看上了北京某新建樓盤的一套兩居室,總價大約300萬元。他計劃貸款180萬元,貸款期限30年。4 S& X( R9 l& Q- A; p# B9 U0 Z# }1 J
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  李先生說,看房的時候,售樓人員告訴他合作銀行對首套房提供的利率應該是9.5折,但是說不好什麽時候就會有變化,隨時可能往上調。“我以為他們是為了催我趕快下單,只是說說而已,並沒當回事。”5.39.217.76- Q* z* m% h( y! K* D
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  4月中旬,李先生在仔細考察比較後,終於下定決心。但是,這個樓盤的合作銀行明確告訴他,首套房貸利率不可能下調,只能是基準利率,而且再往後很可能繼續上調5%。在事實面前,李先生終於覺得當初售樓人員的話不是戲言。為了防止銀行調高利率,他以最快的時間遞交了所有資料。公仔箱論壇5 g0 l: w! p2 }
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  李先生算了一筆賬,如果3月份他就簽下合同辦貸款,可以享受9.5折的利率6.2225%,180萬元30年期限的貸款,月供是11050.74元,累計支付利息是217.83萬元;而現在按基準利率6.55%算,月供漲為11436.47元,30年要支付總利息231.71萬元,多出了近14萬元的利息,每月月供增加386元。公仔箱論壇0 [& M8 i  c2 m4 Q( T6 j
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  案例二tvb now,tvbnow,bttvb  v+ {& Z2 ]9 o7 C3 z4 @

  Q( D4 E* m) t8 W% u  優質客戶也拿不到利率優惠
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0 \2 d; G) d8 g  與李先生相比,石先生好像更加郁悶。去年11月,市場上已經很難找到8.5折的首套房利率。石先生多方打聽,終於憑借自己的優質客戶身份,在某國有銀行申請到8.5折的貸款。但對方也留了句活話:“最終利率以實際放款時為準。”
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  石先生萬萬沒有想到,盡管自己隔三差五就打電話催促,這筆貸款竟然直到今年4月份才放出來,而且銀行通知他說,只能給予9.5折的優惠。“8.5折漲到9.5折,30年時間就要多付幾十萬的利息。”石先生感到非常無奈。5.39.217.76! J$ v, ~3 a! R7 p' J' [$ O# J. C
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  中原地產首席分析師張大偉透露,目前北京等城市,二手房交易放款時間平均在3個月左右,相比往年拉長一個月以上,導致很多交易停滯。
- D8 m1 J% s6 _, B8 w% m! ctvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 T) b/ ~* O, [) |1 N. v
  多家房屋中介的工作人員告訴北京青年報記者,今年以來,商業]商業銀行普遍取消折扣,恢復基準利率。少數銀行會根據自己的額度寬松情況不定時推出折扣,但是由於放貸時間很慢,在實際放貸時未必能拿到折扣。現在的情況只能以實際放貸利率為準,中介也絕不敢給購房者承諾哪家銀行有折扣。公仔箱論壇$ d: T( `. a- Y

7 o6 f; B6 l/ v! }  原因銀行惜貸因為有更好的財路
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8 b7 P4 t% R6 W" C! |' w  對於銀行惜貸如金,一些看空房地產]房地產市場的人士認為,銀行主要是從風險管控的角度出發,一旦樓市崩盤,房奴斷供,銀行的不良貸款會直線上升,處理抵押房產也非常麻煩。在他們看來,銀行不願做房貸就是因為房子太貴,不值現在的價錢。
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( Z# F; G8 s7 ]: y% QTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  不過,北青報記者采訪中了解到,銀行業已經註意到房貸領域可能出現的風險,但這種想法絕非銀行業惜貸的主要原因。中國的房地產市場的確正在調整,少數地方的房價已經開始下降,但總體來看,絕非崩盤的節奏。即使房價大跌,對於銀行來講,由於中國的房貸首付成數高,足以抵禦房價大降的風險。3 G1 u1 y7 @! n7 s6 E7 w$ [

% ~" l7 ^) l( V9 J9 K0 V公仔箱論壇  大額房貸斷供案例已經出現5.39.217.768 d% G( F* u2 P/ ~
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  目前,北京地區對貸款購買首套自住住房的家庭,最低首付款比例要求是30%。貸款購買第二套住房,首付款比例不得低於70%。如果在建委系統中無房、但曾有過住房貸款記錄,第二次申請貸款購買住房的家庭,首付款比例不低於60%。
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# N+ ^; f# Q$ [; g) J5 P/ l- ^  “房價至少要跌三成以上,甚至六七成,才可能讓購房人斷供。你覺得對北京的房子來說,這可能發生嗎?”一位房地產業人士這樣反問北青報記者。
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& b& o* J0 b% u4 \! k! q4 G公仔箱論壇  從銀行方面反饋的信息來看,目前我國還沒有發生大規模的“棄房”現象;但大額房貸斷供的案例已經出現。雖然因為抵押率低不會出現最終風險,但由於處置抵押房產比較麻煩,而首套房也不能強行趕走房客,所以銀行對首套房貸依然謹慎。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 z' }4 \1 f) T( I" Y9 X0 d
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  銀行不願虧本做房貸tvb now,tvbnow,bttvb1 C+ H' I: l' T8 L& ?0 i; p

. Y! ^. j$ f1 j+ l% C% B% {  從過往歷史看,個人住房貸款一直是中國銀行業的優質資產,其不良率一直低於所有貸款的平均水平。2009年末全國個人房貸不良率為0.60%。截至今年4月末,工行個人房貸的不良貸款率為0.27%,低於全部貸款的不良率水平。
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  既然銀行不是因為看空樓市,為什麽要放棄個人房貸這個“香餑餑”呢?多家銀行的有關人士均對北青報記者表示,主要原因就是個貸業務不賺錢,在資金成本高企的當下,有限的信貸資源都優先投放到貸款利率更高的業務上。作為上市企業,經營壓力不得不考慮。5.39.217.76+ S8 |* d* r/ M/ j
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  有銀行人士算了筆賬,現在5年期以上房貸基準利率為6.55%,若按基準利率0.9倍執行,優惠利率為5.895%。互聯網企業推出的余額寶、財付通等理財產品收益率一度高達6.5%,目前仍在5%左右。受其倒逼,銀行理財產品收益率持續推高,維持在5%-5.5%。銀行理財收益率高於9折房貸利率、接近房貸基準利率。
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% u3 R0 d2 u# U4 W( _: t5.39.217.76  目前5年期的存款利率為4.75%,為了拉存款,不少銀行都上浮10%,也就是上升到5.225%。這意味著,銀行發放房貸的利差空間不到1.5個點。在這樣的情況下,銀行投資他行理財產品,也強於發放房貸。2013年12月,一年期同業存款利率高達6.8%,銀行存放同業,也好於發放房貸。
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* B/ M% w! L( P- q" oTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  小微企業貸款更賺錢
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8 y& A0 {$ l2 Z# V/ {& A( Y9 @TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  北青報記者在采訪中也了解到,小微企業貸款已是現在各銀行大力推進的業務,既是響應了監管部門支持小微企業發展的要求,其貸款利率也比房貸合適得多。
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  目前小微企業貸款利率一般在基準利率基礎上上浮30%,而房貸業務中最掙錢的二套房貸一般也只上浮10%。舉例來說,銀行有200萬元,如果貸給個人客戶買房,即便是二套房貸,按照5年期貸款,200萬元最終約可獲得37.8萬元的利息。而如果貸給小微企業客戶,5年最少獲得利息45萬元,可多掙好幾萬。5.39.217.76! O7 D. z+ x2 i  c3 N' A& y+ L; l

0 Z4 E& D1 H# S# t/ K6 xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  動向8 p1 n1 a5 x) w% w
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  銀行開始收緊個人商業用房貸款
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  當然,目前的房地產市場形勢不容樂觀,對不同地區、不同類型的房產,銀行自有不同的風險考量。上個月,一家大型國有商業銀行在北京地區已經收緊個人商業用房貸款,而針對住宅的個人住房貸款則保持穩定,優質客戶甚至可以獲得首套房貸利率下浮的優惠。
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  據透露,這家銀行此次收緊的個人商業用房貸款主要針對的是商鋪寫字樓、商住兩用房等物業。其個人商業用房貸款的首付比例從五成提高至六成,貸款利率的上浮幅度也從10%上調至20%。
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  這家銀行某支行的一位客戶經理告訴北青報記者,也許上面嗅到了某種風險。商用房不限購,泡沫可能大一些。但銀行並沒有收緊個人房貸,說明房貸還是比較安全的。目前市場上購買住宅的多是剛需,投資投機的人已經很少。5.39.217.76/ M& ]+ b! w1 I# m" D& |% |
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6 n5 a7 E$ q' y# C8 R; x0 R, \公仔箱論壇  個貸未現松動跡象5.39.217.76$ j# F/ }8 P" }7 u+ v; E4 e% x) `
5.39.217.76+ X. R7 }& |/ {* _1 g* E$ _
  5月14日,央行副行長劉士余主持召開了有15家商業銀行代表參加的住房金融]金融服務]服務專題座談會。會議的主題是研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務。普通購房者房貸難的問題終於受到監管層的關註。
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) v( G  H5 T; D  P$ m8 N5.39.217.76  央行此次發話後,銀行是不是就會對個貸業務特別積極呢?但專業人士普遍認為,這一會議只是例行的窗口指導,沒有下發任何正式文件,對市場信心肯定有提振作用,但對市場的實際影響不大。
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% N1 q: }' Q0 I$ ~5 D* U4 [; N5 ?  中原地產首席分析師張大偉認為,“目前出現房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加,所以這一會議更多只是例行講話,對商業銀行無任何執行影響,銀行不可能冒著虧損風險放貸”。( O3 [! Z: ~' V. J+ ^' r

+ b3 m( j6 w" m% B& _0 q" s# A& S7 P& Atvb now,tvbnow,bttvb  張大偉同時指出,房地產貸款的風險在增加,特別是溫州等房價下調比較多的城市,已經出現了局部斷供的現象。
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  中信證券的最新報告也稱,各銀行表示不會因此調整房地產和按揭政策,執行層面會加強總分溝通和資金支持,確保額度內的按揭貸款正常發放。tvb now,tvbnow,bttvb: z2 }- y* @% I; }

& M2 o) x% K% ~; z6 j' F# O公仔箱論壇  截至昨天,北青報記者從中介人士處獲悉,目前各家銀行的個貸政策沒有任何松動變化,也許還需要時間落實央行的要求。公仔箱論壇6 P$ V* {0 X  Y) L9 j; g; Y4 G
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  觀點
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  一線城市應放寬至“3套住房”5.39.217.76( Q: r1 U  k% [5 c
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  華夏銀行副行長黃金老認為,降低利率是穩定房貸、房價的治本之策,但可以作為的空間比較有限。中期內,我國利率的趨勢性上升或維持中高位,難以逆轉。他建議,分類微調限購限貸政策,釋放中高端收入群體購買力。
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  具體做法是,對於一線城市,對於戶籍居民,放寬至家庭擁有三套住房,視情況逐步放寬非核心城區的住宅限購;對於非戶籍居民,維持限購政策。限貸政策方面,首套房貸首付款放寬至二成,二套房貸首付款可放寬至五成,三套房貸首付款放寬至七成,非首套房貸利率不再設立底線。二三線城市,對於戶籍居民,允許其購買第三、四套住房直至取消限購政策;對於非戶籍居民,允許購買第二套住房。限貸政策方面,允許辦理三套房貸款,二套房貸首付款可放寬至四成,非首套房貸利率不再設立底線。tvb now,tvbnow,bttvb% S7 q8 W0 W) o
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  他還提到,我國住房不良貸款的處置異常困難,個別城市甚至規定抵押房屋的處置必須同時滿足房內沒有住人、不掛戶口和當事人親來簽字三個條件。結果,一種低風險的貸款,變成了中高風險的貸款。5.39.217.766 b3 U+ c& b3 n% j* w

* _7 m; K# K5 n# v* q" e9 `tvb now,tvbnow,bttvb  黃金老認為,在涉及抵押住房資產處置的案件中,強化對市場經濟法制的維護,遵守契約精神,嚴厲打擊債務人逃廢債行為,對於促進銀行多做房貸業務是有積極作用的。
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