“內地樓市的問題一旦暴露,就可能從一個極端走向另一個極端。”日前,中原集團創始人、董事施永青在接受《第一財經日報》記者獨家專訪時,如此形容內地樓市的現狀。
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& F% i* m7 B0 s' G9 |2 l+ Q5.39.217.76 作為全國最大的仲介代理公司之一,中原地産在內地30多個城市為開發商賣房並從事二手仲介業務。“我們有幾萬員工,就像在內地樓市的肌理中安插了一個個探測器,我們的感覺應該不會錯。”施永青説。
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顯然,從事地産行業數十年、被稱為地産教父的施永青對於內地樓市的前景並不樂觀。他稱:“房地産泡沫主要有三種表現形式,過度建設、過度借貸、價格過高,三種泡沫內地樓市全有,並且,這些問題都不容易解決。”
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) _! A) u9 C6 ^7 Q9 a5.39.217.76 量變引起質變
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`0 n/ t9 h, f" e4 G9 v0 ctvb now,tvbnow,bttvb 在經歷高歌猛進的2013年後,內地樓市在2014年初突然遇冷。一開始,開發商們用春節因素、傳統成交淡季等原因來解釋樓市的低迷,但隨著時間的推移,“看衰”樓市的聲音漸漸成為主流,原本鐵板一塊的房價亦開始鬆動。
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! a9 ~2 {% K& R" H& F公仔箱論壇 在施永青看來,內地樓市的“速凍”並不意外。“一些留意內地房地産實際情況的人,前兩年就已經看到了問題。但因為當時經濟還在往上走,所以很多問題並沒有暴露出來。”施永青稱,“4月份成交量已經開始跌了,5月份我相信會比4月跌得更多。我們已經明顯地感覺到,市場正在改變,量變已經差不多要到質變了。”+ ?" |& N4 w% Z8 e7 ]3 @
' t8 R5 V# U* | B 國家統計局公佈的數據顯示,內地商品房銷售“量價齊跌”的情況仍在持續。1~4月份,全國商品房銷售面積2.77億平方米,同比下降6.9%,降幅比1~3月份擴大3.1個百分點;商品房銷售額1.83萬億元,下降7.8%,降幅比1~3月份擴大2.6個百分點。
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部分重點城市成交量的下滑更為明顯。截至5月25日,在中國指數研究院監測的12個重點城市中,僅武漢的成交量出現了約5%的同比上漲,其餘全部下跌。其中,杭州降幅最大,為53.13%;北京次之,降幅為47.21%;深圳降幅位列第三,為36.3%。5.39.217.763 t" c/ d! Q/ M, s7 {) A e/ C
5 P) n% P# H0 ]# S$ j# D& W5.39.217.76 “一線城市雖然價格高,但是供求關係還算平衡,問題不是太大,但內地二三線城市的過度建設比世界上大部分地方都要嚴重。”施永青對記者感慨,“這樣的問題不是降價就能解決。”
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他認為,內地二三線城市的過度建設是超越人口正常需求的,甚至未來兩三代人都無法消化這些存量。“結果就是,降價也沒人買。房子賣不出,資金就困死在裏面了。現在內地銀根緊縮,不是央行把存款準備金抽走,而是原來在市場上流轉的資金自己套死了。”
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! t3 E5 |* V5 X; A' y 除了過度建設,施永青認為,過度借貸是內地樓市的又一顆不定時炸彈。“本來中央有政策,限制銀行向地産行業注入過多資金,但是開發商還是利用信託、理財産品、私募基金等形式變相把銀行的錢‘套出去’,現在這部分錢都快要到期了。借新還舊是慣用的方法,但問題是,如果房子賣不動、房價下跌,他們就很難再從市場上順利融資,舊債就要出問題。”' @ V2 K1 a ?% [+ o7 @
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施永青稱,過度借貸的一個直接表現是,內地開發商的負債率都很高。“香港開發商的凈負債率在30%左右,但內地開發商的平均凈負債率超過70%,有些甚至超過100%。這種情況下,資金鏈是很容易出現問題的。”施永青分析稱,目前內地開發商的利潤率其實並不高,約為15%,房價一跌就可能直接導致虧損。“加上去年不少企業還拿了‘麵粉貴過麵包’的地王,按這個趨勢下去,會很困難。”
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) G- i& R M+ G, P% A( D. `TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 購買力蒸發5.39.217.766 A1 J' |* o O. h; q) a; {
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施永青反覆向記者強調,打擊腐敗正在成為擾動樓市的重要因子。公仔箱論壇: C0 I8 M: a0 u
“在一些二三線城市,以前開發商很容易就可以拿到預售許可證,即使樓盤還不符合預售條件。但是,現在反腐之風越刮越烈,違規獲得預售許可的情況已經大幅減少。”施永青稱,因為嚴格的審批,有些城市甚至整個下半年都有可能沒有樓盤上市。 公仔箱論壇+ E: c( w2 `/ o5 o2 _. ^+ q. m
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4 H2 S% `! d# e3 b4 C' R; }5.39.217.76 他坦言:“如果沒有樓盤批出來,我們在這個城市的投資就白費了,我們派了這麼多人去,就是準備它開盤,它開不了盤,我們原來人員的投資、前期規劃,就沒有任何回報。開發商也是一樣,原來開盤有錢收,現在不給開盤,資金就很緊張。再這樣下去,房地産産業鏈上的企業都會受拖累。”
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' G9 o- I7 e* k: c& w+ jTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 反腐敗對於樓市的影響或不止於此。施永青稱:“據我們在一線的同事反饋,確實有官員正在拋售房産,而且比例也還不低。這部分購買力不僅蒸發,還成為市場下行的重要動力。”' ?. u. ^( W: V% f1 s" f
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施永青也承認,樓市的調整正在給他所掌舵的這家仲介公司造成不小的麻煩,一個直接的影響是,開發商開始拖欠仲介代理行業的佣金。“現在開發商拖欠了我們很多佣金,有一些是已經到期,有一些是應收賬款。到期的錢沒法收,就在一定程度上影響我們的營運了。”tvb now,tvbnow,bttvb' A2 i- _7 x) f, c, n
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不過,談及中原地産的應對策略,施永青的回答顯得很淡定:“我一路都是‘無為而治’,公司可以根據自己的處境去想辦法,市場可以‘養多少’,我們就做多少。” |