盧峯: 太古城每呎二萬元的風險 * {! p$ f* ~# j2 E; ?
z, f0 A' w0 h5.39.217.76
( \; c; D6 I1 K5 ]" s' x0 p5.39.217.76政府財金官員大概做夢也沒有想到，打擊炒樓新招的即時政治影響居然比經濟影響還要大。措施推出還不到兩星期，行會成員林奮強已因為懷疑涉及利益衝突及一再說謊而備受質疑，不少議員及公眾公開要求他辭職下台，而他為了避免風波越鬧越大更要申請無限期休假，暫停行會職務，假如未來幾天林奮強仍未能清楚交代事件，釋除公眾疑慮，要求他下台的壓力將會更大，令他大有可能成為打擊炒樓新招的第一個犧牲品。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ Z7 @0 k+ K6 d7 B( i* f& P
( x5 Y8 f. k, V, Vtvb now,tvbnow,bttvb跟政治影響相比，政府打擊炒樓新措施對經濟及地產市道的衝擊暫時不算明顯。除了成交量縮減外，樓價調整並不顯著，只有一些業主輕微減價百分之三至五左右，大部份成交價仍然在高位徘徊，個別屋苑的成交價還創出新高。但是，投資者及小業主絕不應因此而低估新措施的殺傷力，不然很容易變成高位接貨的「儍子」，蒙受重大損失。" |- c" z0 N4 q
tvb now,tvbnow,bttvb% E4 q: D. C4 ?" H$ o
從○九年開始的樓市升浪主要由兩大因素推動，其一是歐美日央行的超低息及量化寬鬆政策；其二是內地買家大規模進入香港樓市，令需求急劇增加。對於第一個因素特區政府無能為力，因為香港奉行聯繫滙率，又是資金來去自如的地區，不可能有獨立的貨幣政策，不可能自行提高利率或滙率以抑壓游資熱錢來港，只能跟隨美國讓利息長期停留在接近零的水平。公仔箱論壇% _3 i V" t7 A" M; c+ ^
tvb now,tvbnow,bttvb% [3 d* p" o2 p! B: a) C1 E
至於第二個因素過去幾年一直沒有處理，令內地買家及投資者不斷湧入，某些屋苑有兩、三成買家是內地投資客。新推出的特別印花稅卻刻意針對境外投資者及買家，要他們在買入任何住宅物業時先繳付百分之十五稅款。假若有關買家在短期內放售物業，稅款負擔可能高達樓價的三成半。換言之，內地投資客及買家只有在樓價大升三、四成以上才有利可圖，不然便可能損手離場。
0 g/ R- Y7 U' e |5 k9 z! F `5.39.217.765.39.217.76: U w& X8 @0 ~$ @& B
在風險及成本大幅上升的情況下，即使資本雄厚的內地買家、炒家也肯定會變得觀望，甚至乾脆離場，以免招致無謂損失。當向來支持樓市的其中一個火車頭轉弱及失去動力時，樓市及樓價是不可能不調整的。
% A% J( Y3 ^+ G" u, I6 r2 `6 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: N2 h* B) S9 }更何況對投資者來說，香港樓市已處於高處不勝寒的狀態，一般市區屋苑呎價過萬的比比皆是，太古城之類的優質藍籌屋苑呎價則高達一萬四千元。相比其他地區房地產市場特別是已經歷五、六年低潮的歐美樓市，香港樓價已沒有太多吸引力，已沒有太大的投資價值。現在政府又引入辣招進一步增加炒樓成本及風險，令香港樓市更無利可圖。以太古城為例，呎價要升破每呎二萬元投資者才能獲利。這樣下來，境外包括內地投資者怎可能不減低在香港樓市的投資興趣及比重，怎可能不把目光轉到其他市場呢？
7 T9 J4 y! l) P; @
; \% E7 ]5 b) f, P( E$ Q5.39.217.76同樣重要的是，目前樓價不但超越九七年的「顛瘋價」，也遠遠超過市民的負擔能力，也跟全球及本地經濟表現背道而馳。以全球經濟來看，歐美日三大經濟體仍然疲不能興，只能在衰退邊緣掙扎；香港經濟近期也明顯放緩，僱主招聘意欲更是大幅下降。7 U) b7 V% j; U6 g
9 N, X3 h; R1 f% P- Q( m T( n5.39.217.76在經濟及就業前景不明、收入增長不前下，本地買家將更難以負擔高昂的樓價，將更難以入市置業。要知道樓市炒賣最終要有用家接貨，當用家減少及裹足不前時，樓市及樓價是不可能不調整的！
6 h! A9 V' |6 g1 n* E公仔箱論壇5.39.217.762 k$ g! _! r4 {
5.39.217.76: j& }5 p1 T4 M! @, @4 z
|
發表於 2012-11-6 11:47 AM
| 