不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。
% w. D; y6 O0 B4 }, L5 d7 v公仔箱論壇3 _1 {, }7 }% C3 U
筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。 5.39.217.762 V% i$ p" A: A [! _: ]& g
tvb now,tvbnow,bttvb! e5 u1 L$ r1 H( g6 L$ i$ K% [- z
但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。
: s* S7 E$ J; b. \- n: `2 xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# g' X5 i$ B. \. A' q
一個購房者調查的反駁 tvb now,tvbnow,bttvb! p& E: f% ]* O {: j0 s$ D
0 H$ z3 H3 ^! A; C8 h$ ^也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？ ! T3 r# N0 x9 a4 @/ P3 X
- n; E) _6 B4 E0 y q* sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。
" } ~6 A2 Y9 t U
0 x# | @: A6 y! v" _3 B1 y1 b5.39.217.76世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 \% t9 q o0 Z5 u. I
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" \$ `2 R. z( n7 y
大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。
/ z" O& \/ w- E; m* n8 e7 Q7 ^1 l公仔箱論壇, r0 ^8 S$ O) l0 G
此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。 / U$ i1 _" G% w& R% V
公仔箱論壇* Q. v* }% V- |5 q% L3 f* a
一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。
; n1 K1 K! w9 ~$ s7 b% @5 f
; X# {2 w+ `; u/ g順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; c, Z5 q8 l1 x
tvb now,tvbnow,bttvb9 _8 c) k- Q: S1 a. ^4 C* r5 o7 Z
但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。 tvb now,tvbnow,bttvb8 Y5 N+ h f* t" ]% k: Z- b
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. P2 P: q6 e) M' e
回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。 5.39.217.76% U1 m/ H8 H7 A4 r3 m: T
1 V& S" a0 l* C% n1 Y
現實案例之反駁：價格換銷量
* B ?: ?* o% Z公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb8 {( p. R" _+ U6 S; D7 M6 {1 ^( q
相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。 5.39.217.76/ G: t# ~/ l& Q- P# q' V" j# ^, K; ~
. |9 ^! t! Z+ R8 L% m; M2 O: w [- otvb now,tvbnow,bttvb數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。 # |: m" z$ z1 l# o9 G3 w
( {; C- s& _/ Y5 J( wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。
9 S7 S$ v, R* y6 I% g/ E, Wtvb now,tvbnow,bttvb
* K+ }6 p- v% J1 [tvb now,tvbnow,bttvb萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。
E; u# H7 w# l/ Dtvb now,tvbnow,bttvb
/ Q4 h' M# P" k5 Y$ Q3 ]" s7 Q5 h5.39.217.76毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( l/ S( V- _& P2 r2 u1 v3 w
/ k3 z: U( U: Y$ l. R) m6 E公仔箱論壇這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？
: E7 \1 v' J( r! I3 u- ttvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76% w* [" O {7 @7 Q" C' B; B3 R
被透支的“剛需”
, S& U9 g7 ]1 e' k+ x* C) utvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.765 k' M2 Y$ Q) r$ ?3 f/ ~" E @
再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。
3 T8 y. |8 l% x; }1 x5.39.217.76
+ c" A; o$ A( n: G: Z. K" | |2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。
8 e' @$ c. y$ t4 e+ {7 T公仔箱論壇5.39.217.76$ p( Z6 q( O1 V$ a* G L
為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。
" S/ S# B4 F: o4 @* N: V" d1 A6 a5.39.217.765.39.217.76( X$ `+ U0 q+ u8 Q! ^
左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。 5.39.217.76% |& k0 P- G: p" |$ e7 w4 `
% N( x2 o- _* G8 V2 E( w1 h- }% E6 ~, f更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。 5.39.217.76) @8 @' ?( X1 J' T3 T' k
- D. ~2 o. h8 {5 f: |7 K. ytvb now,tvbnow,bttvb指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。 |
發表於 2014-9-14 07:28 AM
| 