[香港] 豪宅秘送值千萬僭建閣樓 買家要簽保密協議 中海外：沒回應

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豪宅秘送值千萬僭建閣樓 買家要簽保密協議中海外：沒回應
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每幢價值逾億元、共有12幢獨立屋的九龍塘豪宅「牛津道一號」，由發展商中國海外發展(下稱中海外)在2011年至2013年發售，本報經歷近一年偵查，揭發項目在出售時，發展商涉於獨立屋車房僭建閣樓一併出售，買家多獲一成樓面面積，變相九折買樓。本報取得一份中海外與買家簽署、被列作保密的附屬協議副本，中海外在密議中承認出售的獨立屋包含「非法/非認可建築」，買家要保密，也不得因僭建而索償。本報記者月初進入其中一幢二手放售的獨立屋，直擊確認涉嫌僭建閣樓面積約500平方呎，以當年新盤出售呎價計算約價值1700萬元。中海外接受本報查詢時表示「我們沒有回應」。: v5 c  F# k9 Z% v2 b' J. X

2 n) o8 u* s5 c$ \7 `屋宇署跟進 如違例會執法
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8 _, d# e$ s1 q9 M! V7 V1 ]# t公仔箱論壇屋宇署發言人回應稱，近日派員到牛津道一號視察，但無法入內，署方會繼續跟進，如發現有違反《建築物條例》，會按現行政策採取執法行動。法政匯思成員何旳匡大律師指協議顯示發展商可能明知而違反建築物條例，可能要負刑責，可處罰款40萬元及監禁2年，「當賣家是一個發展商時，整個物業、屋苑都是它去負責付錢及興建，它亦會付錢請專業人士，包括認可人士同承建商去建這樓宇，並經過入則去批准，才可以開始這個建築工程」。何旳匡指本報取得的秘密協議，可成為事件環境證供。
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# c% p/ [! d7 }保密協議認有非法建築 列明不得索償公仔箱論壇( ~& q( s  _( Z4 w6 W% |9 E# ^

" K; K+ r3 q, V0 }. e9 N: Stvb now,tvbnow,bttvb本報取得的秘密協議副本，屬牛津道一號一間已出售獨立屋，交易價接近2億元，由中海外代表和首名買家共同簽署。該協議名為附屬協議(Side Agreement)，第一部分訂明買家知悉物業包含「非法/非認可建築」，已檢查及滿意現狀，買家在簽署真正樓宇買賣合約前，若屋宇署或其他政府部門要求拆除僭建，買家除不能向發展商索償外，更必須繼續完成交易，即不能「踢契」。協議又設保密條款，列明買家不得對外披露內容，亦不能將秘密協議交土地註冊處登記，令日後二手買家難以發現僭建物與發展商的關係。- c- \* k6 D2 ^9 U$ _5 [8 a/ h
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本報取得的協議副本簽署式樣雖被塗黑，但文件內容和簽署賣家一方均顯示為中海外，簽署日期為2011年12月8日。而屋宇署發出的入伙紙日期為2009年12月3日，即秘密協議與入伙紙日期相差兩年。不願公開姓名的投訴人透露，懷疑全屋苑12幢獨立屋都有僭建，首賣時亦附帶上述秘密協議。
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9 L2 w: k: `; O9 R# CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。經紀認車房閣樓屬僭建﹕個個都偷建
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/ D. F/ ]# @0 i0 c5 G5 ~: ~; X5.39.217.76中海外於2006年購入牛津道一號地皮發展，於2009年取得入伙紙。發展商於2011年8月至2013年4月悉數出售12個單位，一手售價為1.68億至2.38億，平均每幢售1.9億，共套現21.54億元。屋宇署圖則顯示，牛津道一號總住宅建築樓面約6萬平方呎，平均每幢屋約5000平方呎。每幢屋有3層(G/F和1樓之間另有M/F)，並建有停車地庫，可泊兩輛私家車，車房樓底約5.1米高，並無任何閣樓結構。但記者本月初佯裝投資者參觀正在二手市場放售的15號獨立屋，在停車地庫目擊到有僭建層，猶如一個閣樓架在車房上，令原來逾5米高的樓底大減逾半，陪同的地經代理站在車庫裏，一舉手便可碰到閣樓底部。該經紀直言：「個個(獨立屋)都偷(建)了個閣仔，這個是僭建來的，不計落實用面積。原本是無的(僭建)，但它(發展商)裝修的時候偷出來，上面有個貯物室讓你放衫和袋。」
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現場所見，僭建閣樓的樓梯入口在升降機旁，閣樓裝修成客廳，但樓底僅剛剛可讓一個普通身材的人站着出入，頂部則有假天花及裝飾玻璃，並放置了梳化和紅酒櫃，另有200多呎的貯物室和衣帽間。5.39.217.765 }$ R/ a7 l# J9 \3 Q
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15號屋現業主姓王，他於2013年4月以1.77億向中海外買入，以實用面積5069方呎計，呎價為3.4萬元，按圖則顯示車房面積計算，僭建閣樓面積約510方呎，其「價值」約1700萬元，原買家當年變相是以九折買樓。
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議員批承建商公然違法公仔箱論壇* I0 R1 c/ [4 W* J  h2 [9 u
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公民黨立法會議員楊岳橋認為，相關政府部門應立即執法，「好明顯是一個在香港有規模的承建商公然違法」。民主黨立法會議員涂謹申則對有關違規表示失望，「令人覺得個價錢便宜了，這個行為會令人感覺不齒」。民主思路召集人兼資深大律師湯家驊回應指協議是發展商與買家之間的合約，但業主若收到屋宇署的拆除通知而不實行，有可能遭到檢控。

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大狀﹕明知僭建不入則 發展商或涉刑責
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, ^/ o- i8 ~$ L, V! uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。大律師何旳匡認為，「牛津道一號」發展商中海外與買家的秘密協議，不存在法律問題，但協議條款卻揭露發展商疑違反了《建築物條例》的第14(1)條及相關罪行的第40條(1AA)，「根據建築物條例，它必須找認可人士，經過屋宇署的建築工程監督批准，才可開始建築工程。而協議揭露它是明知道而無入則，就違反了第40條(1AA)，這就涉及刑事罪行。協議都顯示了發展商知道有關建築物是僭建，所以環境證據都見到是明知故犯，而協議本身可能未有刑事責任存在」。違反建築物條例者，罪成可罰款40萬元及監禁2年。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 Z3 w7 t& T4 R% \. f
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秘密協議本身未必違法
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何旳匡表示，雖然買賣雙方對僭建知而不報，但在發展商取得地契的過程不涉及對屋宇署或相關政府部門作假，除非證明屋宇署在收樓時涉及貪污，否則發展商從正途取得入伙紙，並不涉及欺詐成分。另外，協議亦揭露當時的買家放棄任何追索發展商的權利，代表買家願意自己承擔風險，假若第二手買家在不知情下買入樓宇及相關僭建，則第二手買家可向第一手買家索償。5.39.217.765 V2 i3 |8 U1 s% P  F# }) |; E

/ g$ L2 [/ S, B5.39.217.76民主思路召集人兼資深大律師湯家驊指出，將僭建寫落樓宇買賣合約中，屬常見做法，讓買賣雙方都知悉有關情况，「好多合約都會寫明不可用僭建為由反口不買踢契。但它現在(僭建)就是明顯違規」。他又指業主若不清拆僭建，則屬刑事行為。
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% o0 M7 P- K4 J9 ?, x9 {3 S根據建築物條例第14(1)條，「任何人未事先獲得建築事務監督下述的批准及同意，不得展開或進行任何建築工程或街道工程」；而根據40條(1AA)，「任何人明知而違反第14(1)條，即屬犯罪」，罪成可處罰款40萬元及監禁2年。

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測量師質疑火警風險大
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/ U! v1 y0 o3 b公仔箱論壇香港測量師學會建築測量組副主席謝志堅稱，「牛津道一號」車房上約500平方呎閣樓，牽涉眾多問題，包括違反建築物條例、地契等。「單憑相片同圖則去看，見它在車房上加上樓板去造出一個閣仔，是以一個樓層的形式，這個已經是一個結構物，等於一個客廳，它上面亦擺有家俬，所以這個樓層是一個好重要的結構，而新加的結構一定要入則審批」，有關的僭建層和車房必須有合規格的防火分隔。
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指豁免面積地積比或出事
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( k; n: ~. ?* I4 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。謝志堅解釋，封閉式的車房發生火警的風險較大，必須有防火設施分隔僭建的偏廳和地下車房，而封閉式的車房亦需要有走火通道，「此外見到車房地下亦有懷疑僭建出來的工人房，無論是睡房或客廳都要有流通空氣的窗戶、光線同要有固定的走火通道。它這樣(設計)即使入則都一定不會批」。5 K' S4 Z+ _7 b  C: A# d1 ]

4 `3 v! s9 C% @# l2 }0 X/ y/ I他又指出，僭建出來的閣樓及地庫看到工人房及洗衣房，已經超出可豁免建築面積，而由車房改變作客廳用途，亦有可能超出地契上限制的地積比率，違反了建築物條例和地契上的條款。6 [4 K1 x) F3 `: k3 b- {# v
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亦有資深測量師指出，僭建的閣樓存在一定危險，「不是說它起得不美觀，而是不知它怎樣起。可能它起得好堅固，但我們根本不知閣樓是鋼筋混凝板，還是用石屎樓板。如果它起得粗糙，火警時有可能成層跌下來。車房發生火警的機率較大，有意外隨時會燒到上客廳，所以一定要得到建築事務監督批准，入則去看究竟是否安全同達標」。

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中海外港上市 近年多建洋房
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「牛津道一號」由中海外發展興建，據中國海外發展年報表示，牛津道一號定位為九龍塘的一線豪宅，12幢獨立洋房每幢售逾億元，每幢均有私家車庫及獨立出入口，私隱度極高，豪宅落成後迅速令九龍塘地段的住宅價格更趨上升，有地產代理表示牛津道一號「一屋難求」，深受內地富豪歡迎，其詢問度極高。
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! x7 @) \# i( s: \8 D  E. w' b中國海外(0688)1992年在香港上市，與中國建築(3311)同是中國海外集團有限公司附屬公司，主要業務是物業發展及投資、樓宇及土木建築、基礎工程及項目管理、房地產代理及管理，以及基建項目投資。公仔箱論壇4 ?4 y% O8 \8 M( _' C. q2 }$ R

4 W7 _, D3 R$ J2 j0 q中國海外過去一度淡出香港地產業，自2006年收購牛津道一號舊樓後，逐步回歸本港地產市場，包括發展多個低密度洋房項目。中海外近年發展的香港樓盤，包括赤柱灘道6號和港人港地項目啟德一號等，而同屬九龍塘豪宅的海棠路62號亦即將發售。

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3部門跟進牛津道一號僭建 涉違例違契少交差餉
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0 b- r) z. r8 a$ V% I1 \5.39.217.76本報昨日獨家報道「牛津道一號」發展商中國海外發展(下稱中海外)與買家簽署秘密協議，出售一手豪宅時「兼送」僭建的地庫車房閣樓。除屋宇署正調查個案是否有人違反《建築物條例》外，本報進一步發現項目涉嫌違反地契，僭建閣樓令總建築面積超出上限，九龍東區地政處昨表明會調查。另外，若以記者直擊的15號獨立屋僭建約500平方呎閣樓估算，每幢獨立屋6年來共欠交差餉約8萬元，差估署指了解後如果屬實，將會追收差餉。中海外昨日未有回覆本報查詢。8 W: v8 `. S  s. D7 ~
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屋署無法入屋 涂謹申﹕可向法庭申令
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對於屋宇署至今仍無法入屋蒐證，民主黨立法會議員涂謹申稱，屋宇署可向法庭申請命令，「屋宇署首先會向法庭申請入屋令，取得命令後會將之派到屋主手上，再入去視察、對則和調查。當然屋宇署人員會調查僭建物是誰人建造，調查完，就決定夠不夠證據檢控」。
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' x+ C# ?1 \" Dtvb now,tvbnow,bttvb每幢價值逾億元的九龍塘豪宅牛津道一號，發展商中海外在2011年至2013年發售，全屋苑12幢獨立屋已全部賣給不同業主。本報偵查揭發項目在出售時，發展商涉於獨立屋車房僭建閣樓一併出售，買家多獲一成樓面面積，變相九折買樓。本報取得中海外與買家的秘密附屬協議，中海外在協議中承認出售的獨立屋包含「非法/非認可建築」，買家要保密，也不得因僭建而索償。本報記者早前進入其中一幢二手放售的獨立屋，確認物業涉嫌僭建的閣樓面積約500方呎，以當年新盤出售呎價計算，價值1700萬元。
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樓面超上限 車庫樓底過低違地契
* s6 P) x$ V' G4 Ptvb now,tvbnow,bttvb tvb now,tvbnow,bttvb- r' U1 e. d. F( Q
除僭建問題外，屋宇署圖則顯示，牛津道一號重建後總建築樓面達5.97萬方呎，接近地契准許的總建築面積上限6.03萬方呎；若12幢獨立屋皆有僭建地庫閣樓，估計總樓面會增至6.7萬方呎，會超出地契規定。此外，記者現場所見，僭建閣樓令車房樓底大減至約2.2米，介紹的經紀伸手已可碰到閣樓底部，意味僭建可能違反了地契要求停車庫樓底不可少於2.4米的條款。
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地政總署回覆查詢時指出，一般而言，地政處在收到投訴或轉介後，會安排巡查有關私人物業，以確定是否有違反土地契約條款的情况，如發現有違反的情况，地政處會採取適當的執行契約條款行動。就牛津道一號的個案，九龍東區地政處會調查及跟進個案。從地契角度而言，地政處會針對建築物有否違反地契所容許的用途及樓面面積，至於非法僭建則主要由屋宇署跟進。
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0 s! o. ?0 ~5 s' }1 n3 s閣樓倘納估算 屋苑欠百萬差餉
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2 d( ^# H( i, @& ptvb now,tvbnow,bttvb牛津道一號於2009年12月落成後，僭建閣樓一直秘而不宣，因此約500方呎閣樓一直未納入差餉的估算中。根據差餉物業估價署就12幢獨立屋的應課稅差餉租值估算，牛津道一號每年的總租值維持在3200多萬之間，每年需繳約160萬元差餉，每方呎繳納差餉約27元。如果12幢獨立屋皆僭建約500呎閣樓，估計發展商和一手買家少交差餉可達96萬元。) Q; v, C; u# h2 u& O: z, u
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差餉物業估價署回覆稱，差估署會進一步了解個案，如果情况屬實，署方會適當跟進，包括更新有關單位的估值及追收差餉欠款。

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涂謹申﹕業主發展商或負不同法律責任
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6 l9 m" I" A6 r! B+ G0 L民主黨立法會議員涂謹申稱，「牛津道一號」的秘密協議(SideAgreement)揭露了僭建的存在，但由於物業已賣散，發展商及買家可能因而要承擔不同的法律責任，「因為屋宇署要追究誰建造那些違規建築，這是一個責任；而業主收到屋宇署的僭建檢控，又是另一個責任」。+ ^# h# C% R% z: K9 C3 H0 J

' L. U( }4 O: j5.39.217.76大狀﹕密議未交田土廳註契 仍具法律效力
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附屬協議中，發展商要求買家不要「註契」(交土地註冊處登記)，大律師何旳匡指出，土地註冊處只會管理已在田土廳註契的土地文件，但未有註契的密議仍存在法律效力，「你(買家)不註契是沒有人會管束的，但將有關土地文件在土地註冊處註契的目的，是為了保障買家將來的權益，讓人知道你在某些地方存在權益。而註契與否並不會影響密議的法律效力」。
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土地註冊處回應稱，根據《土地註冊條例》(第128章)(下稱「條例」)，該處負責為影響在香港的土地、物業單位或處所的文書辦理註冊。根據條例，所有交付註冊的文書，若符合條例的規定，土地註冊處須予以註冊。條例並無規定所有有關土地物業的文書必須交付註冊。土地註冊處發言人補充，處方鼓勵業主將所有有關土地文件做註契，以保障業主。