4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。公仔箱論壇/ U, r4 g8 K4 M. O
5.39.217.76' }6 V, ] u/ c ^2 P2 k. F) I
此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。
7 s, S; Z( s7 {: i1 B" W5.39.217.765.39.217.76" u4 d: W& Q) Q( r
很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。' g1 J6 s- t3 @/ }" `
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( _) K( A& @' `/ X
但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。5.39.217.76- {4 l- C6 z3 S, V4 n
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' h* q' L, d; r b% P
2012年中國勞動年齡人口過轉捩點公仔箱論壇0 Q- L( m5 F: ^! U6 ^
5.39.217.76% \5 W, [& o6 u, \
與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？
! ~6 j+ E2 Q9 p* L# Y2 `7 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. Q% y2 g! p+ x0 ^# t
人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。公仔箱論壇0 a5 L9 b& d2 Z
1 U$ E5 @6 @3 ~6 i6 s+ v0 w
2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。
4 N1 J8 @5 g; Y公仔箱論壇
3 S4 f! A- K8 H# I 從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。
! k6 O" T0 k. q' F# \5 nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% j) L6 X9 X; }公仔箱論壇 過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。tvb now,tvbnow,bttvb! }/ ^+ F7 K9 ?. a" O
6 X# c6 ~& Y: m2 t 此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。tvb now,tvbnow,bttvb& u- z9 C _% Z+ j2 c8 O8 s3 A
tvb now,tvbnow,bttvb+ F |3 a; @& }4 B4 Y
勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。4 G9 @* o! f: v) T) `
# C- ^; | ^4 stvb now,tvbnow,bttvb 中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。
& e0 f2 Y! Q% ~: @5 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 z6 N! Y* A/ ?- P: Q& p- O 總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。
. Y) P( S0 ]8 {; I7 q& X# s* Q( Z" n5.39.217.763 V$ ]" i6 x, [9 [1 R& ~& w
購房適齡人口2015年達峰值tvb now,tvbnow,bttvb& w" n3 n) x0 T y# X1 O
/ A: ^ U" ^4 Q ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。5.39.217.766 ^$ U7 [$ J- f4 [
5.39.217.76' [! N# V* v% }
根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。# m( j) D, _8 P; S& o7 @- J5 I9 U
& g% V/ Y. M( ^ f" qtvb now,tvbnow,bttvb 從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
* T6 d/ T/ P% \- ?公仔箱論壇
1 ^, R1 M' F: `! M- R公仔箱論壇 再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。
1 B% {5 ~' j) u6 d3 X7 vtvb now,tvbnow,bttvb0 n |. q% n1 n; B
而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。5.39.217.76, i- u& T7 a" f$ C7 L& ?. e, ~
& C# N- ^" f$ C/ [' q* ~公仔箱論壇 另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。tvb now,tvbnow,bttvb2 R- ^# j$ m7 E5 N) C( d
5.39.217.76" H: ^& M3 q) [, X3 o! U; s! S
也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。5.39.217.762 _; y- [8 M7 m8 i: g/ t% w
, n$ d) @$ F& a% N4 ^tvb now,tvbnow,bttvb 總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。
, E0 [' c6 f5 M9 P* ?' [4 l3 M+ X5.39.217.767 v% w5 l/ j: o! R0 \* q
危險的信號：海外案例tvb now,tvbnow,bttvb! ^* d: L( u# X; n
- g# Z9 |; {! p. w+ atvb now,tvbnow,bttvb 結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。
5 y' W: E* J! j3 D! m2 k
+ X( z0 W" b6 ]2 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。
. g2 ]1 b) N& s6 D* F公仔箱論壇
& V/ w0 y9 A; u2 @- ztvb now,tvbnow,bttvb 遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。
% D+ o7 f2 k$ ?& Z0 V& _% qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76, E1 f$ r2 ]* V( A8 f0 N
那有沒有例外呢？
4 R4 Z" F7 r5 \
0 }9 L; \; k+ C+ L5.39.217.76 根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。公仔箱論壇" z! K' _' }4 u9 \& J* i6 D
; I0 }* X2 T" D' _4 z+ Itvb now,tvbnow,bttvb 但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。5.39.217.76! e6 Z M/ I1 N" }/ r
5.39.217.76+ u* u) r4 B$ M4 F
對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
| 