4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。5.39.217.76! A, u& j: r/ x- r0 k9 z+ m4 d
tvb now,tvbnow,bttvb* u+ d( y- n, n& |: w
此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。
o+ C7 \) J0 `. o; ?% R公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb1 a, q. v6 n% w3 o6 ^, _
很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 i/ C9 y; H% O4 b3 \0 G
' O+ m1 E: R/ Q& u# A5.39.217.76 但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。tvb now,tvbnow,bttvb4 V& e9 a. o2 i6 p
+ I. r; G0 u; A& R公仔箱論壇 2012年中國勞動年齡人口過轉捩點! r, t% ]2 ?7 Y! c- |( `
/ C. Y$ }( P7 B* y6 O5 wtvb now,tvbnow,bttvb 與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？5.39.217.764 @# `# M- l: [, V
" ^+ a$ v) M5 D2 }" W7 r 人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。
) m' i6 b/ e" L& x, U
. d+ y5 a2 Z+ {$ ]公仔箱論壇 2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。
( V% p$ Y$ I. aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ J# W- P4 j& x" L! ^/ o8 q5.39.217.76 從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。' E* V! Q6 K# J# v; C8 X1 \; e
, E1 i; _" ?% E$ C) a! s
過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。
! |# E5 M6 U! ~4 E) x) u( c' C+ X$ ]8 ]8 j5 x
此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。
# l( o7 _1 W' S6 j* |0 [: @1 G: U7 s$ y
勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。
# D" u) ]* r, a- h/ Y
9 R" y, q1 X. O' S; F* g# Z2 Jtvb now,tvbnow,bttvb 中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。公仔箱論壇1 n9 I; _" R/ l
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& ?" u5 b( o& p) T g
總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。5.39.217.76/ q; O# j2 Y: E0 Q7 c# O
# U7 ^3 {8 R9 b; ~0 Q- }' S5.39.217.76 購房適齡人口2015年達峰值tvb now,tvbnow,bttvb. E0 ?/ S8 P' M7 \! w# z/ N
# W2 u: T/ C! Z2 v l公仔箱論壇 分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。' W' C. r0 O5 v* f2 ~; o9 E5 f
; `: ]' H* b) N# D
根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。公仔箱論壇0 }# N; E3 z5 O9 {1 N5 [; L! A
+ f/ F) r7 T8 ?tvb now,tvbnow,bttvb 從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。公仔箱論壇) V, q! S$ I5 z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 t ?9 T% E3 ]( ^0 f+ s/ @
再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。
/ L0 _% }! H+ `5 {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 m3 K a, O5 |3 A4 u' j' f
而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。6 c, n" U, _- W: @$ u8 |5 f! v! m( b
h. g8 M% W* a0 W9 \7 r x" s# m, E0 x 另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。5.39.217.76. F# h1 I8 E ~3 M8 \5 \% e- [
! c0 [. c/ a5 |$ K, u公仔箱論壇 也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。6 e; U; }. J' {* ]) U; L) m
8 F# o- z7 E8 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。
: j2 K* n; ?7 m, ^0 B' x5 y
0 _' G; J* J9 |tvb now,tvbnow,bttvb 危險的信號：海外案例TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 A; B! U; |/ h1 f3 \# Q
) D9 U. [7 n/ l6 X9 t, K1 d 結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。tvb now,tvbnow,bttvb- v6 w, h. p1 R3 z9 K
% O$ O8 Q J! V公仔箱論壇 雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。" y1 z( _$ q% u: I- ~7 h1 ^" Y
0 ]" H2 _0 {7 s9 k3 wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。5.39.217.760 i" c7 F, j9 s, F' C+ K* Y4 a
9 @- q/ K" F* _; f1 J 那有沒有例外呢？
+ C# x1 N' y/ E6 Ttvb now,tvbnow,bttvb
5 c2 D; |+ J+ q4 n9 a; ^$ _ 根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。
" h" m7 p& L3 z0 p5.39.217.765.39.217.76. k( x; G6 g+ J. i1 l u9 q3 I
但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。
2 I) y$ ^4 T/ Y0 C5 y& x+ ~5.39.217.76: _6 Y. Q ]. a, X1 K1 t
對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
| 