價升量跌樓市乾升房策資金決定趨向信報社評

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西半山波老道地皮本周四拍賣，市場預期呎價將會再創新高。地皮保守估值為一百二十億元，平均呎價約二萬八千元，然而，港島豪宅地皮罕見，在激烈競投下，地價恐怕隨時會突破三萬元一方呎之關口，屆時勢必刺激一手及二手樓價持續攀升。5.39.217.76' s) h- H: S0 H/ y0 g0 c* p, ~

目前本港的整體樓價已超越九七年的高峰水平，豪宅的平均售價更較當時高出百分之四十一。雖然政府自去年初已推出一連串壓抑樓價措施，但樓市只見炒風收斂，短線炒家因交易成本大增而離場，轉戰工商樓宇，樓價卻反因供應人為地減少而繼續攀升，升勢甚至蔓延至非豪宅的私人屋邨和可轉售的公營房屋。今年三月日本發生地震海嘯及核災難，一度影響樓市投資氣氛，但隨着近兩個月拍賣土地迭創高價，即使銀行按揭息口開始回升，五月份的樓市又再活躍起來。五月份本港整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位和工商舖物業）合共錄得一萬二千四百九十七宗，達六百三十五億七千萬元，較四月份分別上升百分之二十點三和百分之十九點七；其中一手私人住宅成交在發展商積極推盤下按月上升一點九一倍，達二千零一十七宗，創十四個月新高，合約總值一百七十六億元，按月上升百分之八十一點八，創出九個月新高；五月份的二手私人住宅買賣合約登記分別錄得六千九百九十六宗和二百九十二億八千萬元，按月上升百分之九點四和百分之一點三。如果波老道的地皮呎價再創新高，相信全港樓市又會再度飆升。4 H& ?' D+ ~! O

不過，樓市價升量跌，有「乾升」之迹象。自去年十一月政府實施額外印花稅以來，至今年四月，本港整體樓市成交量下跌百分之四十二，今年五月二十日半年期屆滿，額外印花稅由百分之十五減至百分之十，交易成本下降，可能會刺激成交量回升。但隨着香港銀行淨息差於三月底跌至一厘二三的歷史低位，以及銀行非物業貸款（主要向內地企業放貸）增幅遠較物業貸款為高（今年首季本港銀行貸款總額達四萬五千三百九十億元，其中二萬九千零二十億元為非物業貸款，年度增幅百分之三十八；物業貸款一萬六千三百七十億元，年度增幅百分之十五），令銀行流動資金水平下降至百分之三十六點七，產生排擠效應，即使美國至年底維持息口不變，相信本港亦會率先開始加息周期，令信貸能力低的本港置業人士更難買樓，成交量一定會受影響。tvb now,tvbnow,bttvb% d8 J# m$ n% t; T2 k( h

樓價高企不下，成交卻相對收縮，未來樓市趨向相信決定於兩大因素：其一是政府的房屋政策，其二是資金的流向。公仔箱論壇# X' Q+ I) e- y

曾蔭權政府只有房屋對策，沒有房屋政策，已是彰彰明甚。由於明顯不過的政治原因，現屆政府肯定不會出手推倒樓市，十月發表的最後一份施政報告，相信不會有重大的政策更變。差餉物業估價署預計明年落成的現樓只有一萬三千七百個，肯定不能滿足購買樓花投資及未來自住的需求。換言之，在供求失衡下，樓價只會繼續攀升。不過，明年是特首選舉年，各個候選人有極大政治誘因推出復建居屋的房屋政策，屆時樓價風險肯定會大幅上升。
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金管局最近披露，自二○○八年十月至今，共有一萬三千億元流入本港銀行體系，可說是本港資產價格近年大幅飆升的最主要原因。為了加強限制銀行信貸，金管局最近已明令銀行要於一個月內交出壓力測試報告，評估假設一半資金流走後的情況，又開始收集非港人的按揭資料，不排除在中央指令下，進一步收緊和規管銀行的信貸。最值得關注的當然是內地的金融和經濟政策，因為那才是影響本港資金流向的決定關鍵，資金一旦大量流出本港銀行體系，以本土的經濟力量，實難以承托早已脫離本土購買能力的樓價。

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