本帖最後由 felicity2010 於 2013-3-20 10:14 PM 編輯
- V" S4 C& X3 M% L4 d% ptvb now,tvbnow,bttvb
; f( k7 k8 i0 ]# c5 f8 [8 R9 ftvb now,tvbnow,bttvb港人港地設6限有漏洞 業主可無限期續租 擧德地下周招標TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' T U! f6 ^7 ?! z
公仔箱論壇 E1 z+ a: T3 L5 J
2 {9 P- x% ?# d$ w: A. _; N
【明報專訊】兩幅設有「港人港地」條款的擧德住宅用地，定於下周四（28日）正式招標，政府將首次引入6招限制地皮銷售及轉讓，除列明單位出售後首30年，業主須為香港永久性居民，不得以法團或公司名義購買外，更不准發展商租出單位，以免單位長租給非港人，但小業主購入單位轉租則不受限制。地產界人士指出，兩幅地合共約值42億元，較「無限制」的私宅地皮市值折讓一成。tvb now,tvbnow,bttvb+ m) Q! u' J9 r/ ]6 Y0 n: }
$ U Y8 K$ x1 V5 Z地產界估價低「無限制」地皮一成
* P, ~; }- F7 Y9 ~6 R+ L3 l4 Ttvb now,tvbnow,bttvb
2 N+ _( D9 e1 r KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。政府去年9月宣布將啟德發展區第1H區1號及2號住宅地皮納入「港人港地」。事隔半年，地政總署昨公布招標細節，包括加入限量及限呎條款，要求兩幅地皮合共提供不少於1145個單位。公仔箱論壇& y- C, l3 H" X6 V# R
5.39.217.76! l/ A' q- B) \# y. ?
1號地盤面積約8.4萬平方呎，最高總樓面為41.8萬方呎，住宅單位不得少於545個；2號地皮面積較大，約9.2萬方呎，最高總樓面為46.2萬方呎，住宅單位不得少於600個。兩幅地將於本月28日起招標，5月31日截標。5.39.217.76/ _( y3 }' {- R u; ~* b: {$ \4 ~& a
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 d$ Q7 K! h& [) G
首30年業主須港人 可與非港人近親聯名0 @( K( c, n) W& ?' G: F
5.39.217.761 N" a* Y+ M1 X" _) V, l
- h: x* ^' w+ gtvb now,tvbnow,bttvb特首梁振英去年競選時提出「港人港地」政策，表示可挑選部分適合中產的住宅地，只限售予港人，新一屆發展局選擇兩幅啟德住宅地作試點，列明由批地日期起計的首30年內，兩幅地皮的單位均受「港人港地」條款限制。
3 g% \7 Z2 s2 q1 Itvb now,tvbnow,bttvb
& [ g8 c( D2 X9 G公仔箱論壇地政總署表示，地契將訂立6大限制條款，限制發展商及轉讓後每名小業主，只可將單位售給持有香港永久性居民身分證的市民，亦不得售予法團或公司。若買家與一名非香港永久居民聯名買入單位，兩人須為近親，如父母、配偶、子女或兄弟姊妹等。不過，若買家離世或離婚，要將單位轉讓給非港人配偶或近親，可向地政總署申請寬免。為免單位一旦斷供被強制收回，從而有可能售給非香港永久性居民，政府規定買家若需做按揭，必須向政府指明機構，包括香港按揭證券有限公司承做。4 N) F2 u1 G, i' G7 f! S
$ g2 I: y% C% Itvb now,tvbnow,bttvb租約不可逾5年 續租次數不限5.39.217.76& q" i/ f% D1 }, s1 }
6 a T: A0 B' Z7 _
: c+ |" M$ i l; hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。地政總署並規定發展商完成項目後不得將單位出租，確保發展商將單位推售；小業主則可將單位出租，每份租約不可超過5年，避免有人藉長期租約，不當轉讓單位給非港人，但續租次數不限。公仔箱論壇5 Z1 u0 @. o& e0 ]
/ e. K+ G. [* p' R5 Qtvb now,tvbnow,bttvb測量師學會產業測量組前主席潘永祥表示，兩幅地皮受「港人港地」條款所限，相信會影響發展商投標意欲，他們或會採觀望態度，預料地皮市價會較同區沒受條款限制地皮折讓一成。
$ T' Q! L) B5 i* Z9 m3 F' O( i, y. qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76) H4 w- p/ N2 J& x# _! ^9 h
業價料呎價不過5000元
- Q7 s0 Q# W$ a- t3 {/ N5.39.217.76
h8 u) I- I1 i# M9 I1 ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& d$ F+ }- Q! i V5 [
美聯測量師行董事林子彬表示，受到條款限制，料會收窄兩幅地皮項目落成後的客戶群，加上政府未來定期推出土地招標，預料發展商入標不會過分進取，估計兩地皮市價合共為42.26億元，即平均樓面呎價4800元。中原測量師行執行董事張競達稱，市場無「港人港地」成交指標，近期市場氣氛沉靜，加上受到加息等不明朗因素影響，發展商未必願出高價做「白老鼠」，估計兩地市價為39.61億，即平均呎價4499元，較之前估計的5000元下跌。公仔箱論壇% z; o! ^! T' [- \
/ D' Q7 X9 x/ Y8 Q公仔箱論壇8 b, y5 @/ v1 S+ v; G0 N6 [/ ^
條款未限信託 內地人可實益持有
0 d( e$ }8 u2 B) X0 y: p! T
8 A" P3 l4 i5 A: N/ R【明報專訊】政府在兩幅啟德「港人港地」加入6項限制條款，但未有限制內地買家透過信託方式持有單位；另外，單位賣散後，地政總署如何巡查單位，確保小業主遵守地契，仍存疑問。有測量師認為，條款未有限制信託是不完善的，將造成法例漏洞。有律師認為，即使實施「港人港地」限制，政府將面對執法困難，相信難以杜絕內地買家實益持有單位。公仔箱論壇& e2 }+ ]! H. a6 x! Q
) F1 g2 m' K- q; M% t5.39.217.76測量師學會產業測量組前主席潘永祥認為，真正搶貴本港樓市的是內地富豪，但現時「港人港地」的限制條款，未有列明禁止內地買家透過信託、或以授權港人方式先購買單位，但實益持有人仍是內地買家。他擔心造成漏洞，政府有責任釐清。
+ x. @5 k7 c$ n+ g7 q; j' w5 B+ J, o! y3 G. K4 q! p
二手買家毋須簽宣誓書
% D) C0 y1 ?+ GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* f3 |7 E# ]# r
本身是執業律師的民主黨立法會議員涂謹申說，由於首批買家要做宣誓書，相信單位在首次買賣時可確保為港人買家，但之後單位的轉讓買賣，因二手買家毋須再簽宣誓書，政府難以監察，只要內地買家願承受一定風險，委託二手港人買家買入，就可實益持有單位，「始終都會有內地買家願意走法律罅」。
( U; k! k, s- E% e+ R" z; wtvb now,tvbnow,bttvb
7 E A3 k O U, H, n3 X7 {' B+ YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「除非頻密檢查 否則難杜絕」
; L6 q, }4 v# Q. A* M! o, G2 X$ }
) C4 T# w1 _9 p$ t5.39.217.76前立法會議員、土地監察主席李永達認為，政府沒設恆常機制監察租約，加上未必有足夠人手，相信會執法困難，「除非政府頻密檢查，否則經過一段時間，好難判斷每個單位有無違反條款」。他稱，現時用作「港人港地」的單位太少，只有1100多個，佔現時平均每年落成2萬個的私樓量不足一成，建議政府未來增加「港人港地」單位比例。
% ^2 a3 K/ `. J1 S5 N5.39.217.76
3 @) D! q/ ?# X1 @/ `% s0 r& a5 ytvb now,tvbnow,bttvb長策會成員：有法律風險
) V5 }( y) \& n- b
; f- O% O# N( o5 B7 y" n4 F! T公仔箱論壇長策會成員、置業國際主席蔡涯棉稱，「港人港地」大框架已列明物業首30年須由香港永久性居民持有，相信若內地買家透過信託持有，屬違反條款原意，買家及內地實益持有人俱要面對法律風險。
% |9 M+ a! @- B: @9 N: Ktvb now,tvbnow,bttvb
3 h# H; c+ `6 u" P& mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: c* i( j2 J1 e* N2 q* G
無損發展商興趣 「市區罕有供應」
@/ h# g1 b, M【明報專訊】兩幅位於啟德旳「港人港地」，雖然有6項限制條款，仍然有發展商表示有興趣，不過，亦有發展商擔心，政府設有太多規限，會降低項目的彈性。
; `3 Z4 F0 G+ h( K. o. z5.39.217.76% }9 i5 M( P, e% z+ S
新鴻基：適合作上車盤& B- H* i- s, I* l& _
tvb now,tvbnow,bttvb3 i' [7 U5 y7 R& n
新鴻基地產代理執行董事周國賢表示，兩幅地皮位置不俗，加上新地在附近已經有項目，故對地皮有興趣，適合作為上車盤。不過，樓市受辣招影響，以致一、二手樓成交委縮，希望政府出招不要太急，恐落藥過重影響大市。他說，公司要研究規限以及評估市場反應，才決定是否參與發展。5.39.217.76. s! y' t$ C3 m1 V V
0 J A. ~! P) c: K* E2 y$ l
招標有限制 影響彈性
8 N$ X C y/ W/ Z$ Q0 i7 p- p5.39.217.763 r8 z/ J# U, X3 U
英皇國際執行董事張炳強說，該地皮為市區罕有供應，對兩幅地有興趣，但招標條文有多項限制，某程度上減低項目發展的彈性。再者，若樓市逆轉，發展限制較大的項目會有風險，所以要詳細研究後，才決定是否入標。
$ ?3 a' B, v* {2 U0 B
: M0 a& ]* _5 H0 ~2 Z% D9 E公仔箱論壇長策會成員、置業國際主席蔡涯棉說，過往政府在招標項目上，較少列明禁止發展商分租單位，但由於市場已預料兩幅啟德地皮用作興建中小型單位，加上現時發展商在完成項目後希望盡快套現，相信條款不影響發展商銷售安排。
- [' K ^- Q0 u7 R* z* {7 K) y. A5.39.217.765 S5 ^/ F9 Q1 d; d' _& f% X
 |
發表於 2013-3-20 10:11 PM
| 
