[香港] 市建借鏡九東 涉逾3300幢 油旺舊樓破格重建 研地積比可轉可儲

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0 h3 B3 U7 T. e# `; t$ g- z/ a市建借鏡九東涉逾3300幢 油旺舊樓破格重建研地積比可轉可儲公仔箱論壇6 o9 r; ]/ p% X: W

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* w3 }4 A# {2 y3 {9 O3 w- p7 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇' T& A9 Z0 ?$ t7 `

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市區有重建價值的舊樓漸減，令市區重建工作陷入「樽頸」，有需要突破傳統模式。新任行政總監韋志成透露，市建局已挑選油麻地及旺角兩個地區逾三千三百幢舊樓，明年第二季展開地區規劃研究，嘗試勾劃「市區更新大綱發展概念藍圖」，探討將舊樓地積比率轉移及儲備的可能性。消息指，市建局收購一些舊樓後，將地積比轉移至同區發展潛力較高地盤，原有舊樓則透過復修改善。! ?: P! i$ D7 }. x3 B4 P
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市建局一直着重推動個別重建項目，過去一年則開始推展小區發展模式。市建局行政總監韋志成昨日透過網誌表示，董事會已於上周通過在油麻地及旺角兩區進行地區規劃研究，預計明年第二季展開，為期兩年，因應人口、社會特點，以至樓宇狀況及用途等進行研究分析，制訂出詳細計畫及推行不同的策略方案，希望可替該兩區勾劃出一份「市區更新大綱發展概念藍圖」，成為市區更新工作的新策略，為過去面對一些困局或規例限制尋求「鬆綁」和突破。公仔箱論壇6 ?. |( E( I! U0 ^: G

* P. l, \* s4 u; R1 s) ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。明年次季展開研究分析& [  J0 B- t! t, ~0 q( d3 i& b

, v& t! H4 ]3 |; B5 F1 w研究範圍總面積約為二百一十二公頃，涉及三千三百四十五座樓宇，當中超過八成，即二千七百多幢樓宇樓齡達三十年或以上。他說，挑選油麻地和旺角地區進行研究，是由於兩區約有五成樓宇的樓齡超過五十年，當中不少已超出現行城規和法例所准許的發展密度限制，很難吸引私人發展商參與重建，加上該區是全港最細的分區之一，但人口密度極高，拆卸重建涉及安置大批居民，需要長遠規劃和技術研究。
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; K9 C& I- [2 Y, b& G$ z5.39.217.76逾八成舊廈 樓齡逾30年
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韋志成指，於該區重建，安置居民是首當其衝的大難題，所以規劃研究時，會探討如何提升該區目前的土地使用效益及發展潛力，例如研究轉移地積比率及儲備地積比率的可能性，以及尋找適當地段以提升用途效益、規劃參數及改劃用途的機會等，並指近年開始轉型的九龍東是可借鏡例子。" Z. k$ W6 P  Y7 X1 o" |
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他又透露，目前市建局「4R」(即重建、復修、保育、活化)工作策略，將會加入第五個「R」─「重置」(Retrofitting)的元素，而在制定發展概念藍圖時，亦將引入智慧城市元素，透過智能運輸、智慧家居裝置及智慧樓宇設計等創新概念和技術，協助解決舊區老化問題。4 @2 ~6 D" V  a
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增收購選擇 部分復修改善6 g3 W( L- D: X3 B* R" l1 }- O

; v: ~+ B& S, S$ s$ c9 w: }據了解，市建局之所以希望在市建重建策略之上作出調整，是考慮到現時不少市區舊樓的地積比率，與重建後的地積比率，差距愈來愈細，根本難以吸引發展商入場重建，故希望在完成研究後，可替兩區不同地段重新制定發展參數，以便局方或發展商日後選擇收購一些尚未用盡發展地積比率的舊樓，可為地區「儲起」可供發展地積比率，再轉移至同區發展潛力較高的地盤，原有地盤則可透過復修改善環境。
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: O$ K7 }  f) y6 z( z! Q0 C& I潘永祥：整體利潤或提升
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市建局非執董潘永祥認為，一般而言，通過整個地段發展組合規劃，可以改善環境和設施，不只是將個別地盤高度拉高，而透過轉移地積比，整體發展的利潤可能高於分開個別發展，有更大誘因令發展商提供更多休憩空間，高低有致的樓宇布局亦較有層次，更易改善景觀。他指，透過轉移地積比，可以選擇發展地點較佳的地盤，興建更多單位，而剩餘地積比被抽走的地盤，除重建外，亦可以考慮以復修方式維持現狀。

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冀復修換取時間 配合《香港2030+》
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' a2 q' A: E% u& y4 a. j公仔箱論壇市建局銳意探討能否透過轉移地積比率，來提升市區重建的效率，令重建潛力不足的舊樓透過復修改善居住環境。公仔箱論壇9 y+ i, Q4 V- @& l
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據了解，當局是意識到長遠解決市區老化問題，是需要大量土地供應配合，故希望能夠先復修市區部分樓宇，以換取最少數十年的時間，待《香港2030+》研究提出的長遠規劃用地供應到位之後，再視乎屆時需要決定是否清拆重建潛力不高的地段。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* }* U: W  |# w$ i7 Q; p; ^7 H

9 X" f: B, l4 ]+ T# m$ R) btvb now,tvbnow,bttvb根據《香港2030+》研究推算，香港三十年後樓齡七十年或以上的私人住宅單位，將會達至三十二萬六千個。韋志成昨日在網誌指出，過去十五年市建局完成的重建項目，僅提供約八千個新住宅單位，而由於有重建價值的市區舊樓，過去十多年間大部分已被私人發展商收購重建，市場上剩下來有重建價值的市區舊樓已經寥寥可數，市建局所承擔的項目亦多涉及數以億元計的虧蝕。0 \1 _* X: i* u3 F

2 P) e" i, p; d他直言，香港市區的更新進度，已追不上舊區老化速度，亦擔心未來無足夠的時間及空間處理龐大的重建需求。% r* I+ T5 B6 c+ w$ P; _8 g- I

2 a" T+ r4 s7 k0 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。當局早前在公布《香港2030+》的研究結果時，亦曾重點提到長遠解決市區老化問題，是需要大量土地供應配合。3 k) b) a9 H5 ~

) q0 ?6 h4 x) c文英樓為例 地積比少於10倍5.39.217.769 u0 d; V9 M/ o" I5 J5 M) P
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消息人士以油麻地對出的文英樓為例：「現有樓宇的地積比率超過十倍，但根據分區計畫大綱圖，如日後需要重建，該處的地積比率卻只能在十倍以下，意味政府要預留額外一些土地解決安置問題，該類樓宇才有機會重建。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 k3 `* ]8 Y- d1 @, h9 A9 ^& s9 j0 S
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據了解，市建局認為解決市區重建問題的其中一條「出路」，是讓一些日後被界定為重建潛力不高的地段，也能有被市建局或發展商收購的機會，將地段原有的剩餘地積比率轉移至同區其他地盤。
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消息人士說，只要替有關舊樓進行較為徹底的復修，可以最少延續數十年的壽命，料屆時《香港2030+》研究所提出的長遠土地供應已能到位，就可再視乎需要決定是否清拆重建。

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團體倡政府收購舊廈 改裝及格劏房
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3 t* x$ F, Y6 f7 A8 K3 h) Mtvb now,tvbnow,bttvb市建局擬研究透過轉移地積比，重建旺角及油麻地舊廈，全港關注劏房平台召集人賴建國擔心，當局的研究長遠會掀起油旺重建潮，推高兩區的劏房租金，建議如市建局全幢收購舊廈，並將剩餘地積比轉往其他地盤後，應將復修後的舊樓改裝成及格的分間單位，以低廉價錢租予基層市民，作為上樓前的市區過渡房屋。
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作上樓前過渡房屋TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 q3 R# P+ x" k, f0 g. P
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不少市區舊樓是劏房集中地，市建局積極重建舊樓，客觀上也會減少劏房供應。全港關注劏房平台召集人賴建國擔心，市建局明年開展的研究，顯示未來當局會大力重建旺角和油麻地，減少劏房供應，長遠只會推高兩區的劏房租金，「市建局重建後的樓宇多數是豪宅，不會成為劏房，對當區劏房租金有很大影響。」
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憂重建潮推高房租+ p# D- @3 ]2 h+ y+ R5 b
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賴建國建議，市建局如整幢收購重建價值不高的舊樓，將其剩餘地積比轉往新地盤後，當局作為業主，應該將舊樓復修並改裝成合格的分間單位，以便宜的租金租予基層劏房住戶，作為基層住戶上樓前的過渡安排，類似市區另類的流轉單位，因為市建局在該地盤已取得「着數」，改裝單位利便街坊亦是合理，並指市建局擁有樓宇管理和維修的專才，建議切實可行。公仔箱論壇. h  X% n! ?( \
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他又指，如市建局並非收購整幢業權，亦可提供誘因鼓勵業主復修改善環境。