海運的補地價合理嗎？

lamhp88

                                                                                        C觀點 - 施永青
7 A- G" ^% I; g7 v) O6 RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。                                                海運的補地價合理嗎？                                                2 {3 R4 `+ U5 {: Z% V/ n
                                                (2012年06月13日)AM730
% j7 u& b! p, \, Otvb now,tvbnow,bttvb                                ; g% d' E1 O0 z! Z" N  b& e& h
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
0 x7 ]3 O0 E% g1 {8 w                       
  q' `/ Q$ Z; e- w0 \5.39.217.76                                                                                                                                                                                                                                                                                                九倉獲政府續批海運大廈地段的租用權，為期21年，需補地價79億元。有意見認為政府所收的地價太少，有明益九倉之嫌。我也覺得這個地價偏低，若負責談判的官員掌握得好一些，當可以收到更高的價錢。但這並不代表官員在談判中刻意向九倉輸送利益。
4 z- W7 P: N" a2 f0 V' `公仔箱論壇現實是公務員在談判中的自由發揮空間不多，地政署有一套既定的流程需要談判官員遵守，並設有一隊專業的估價人員為談判官員提供協助，官員只能按規範好的模式展開談判。這套程序是港英時代留下來的，其特色是保守、克制、嚴謹，但結果卻往往是令對手有著數。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 f) E8 E  h* t$ I! w
這是香港政府一貫的做法，市民也是得益者。譬如，差餉估價署所收的差餉就常比按實際租金計出來的少，原因是差餉估價署估價的方式比較保守。
  h, d* i( m& N1 k9 CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。以海運大廈為例，九倉每年實收的租金約為七億一百萬元，但差餉估值卻不到五億元，兩者相差約有30%。公仔箱論壇& A/ |$ X7 T7 D- g* a2 O8 T' w
「君子可以欺其方」，政府亦常因有硬性指引而被欺負。在未有領匯之前，房委會的商場都無法收足市值租金，這是由公務員負責談判的必然結果。- o6 ~* Q* e' a# a5 Y: ^6 ]
令人奇怪的是：今次指控政府賤賣海運的人，恰恰就是要求政府回購領匯的那批人，他們究竟想政府行哪一套呢？公務員只曉得按既有程序辦事，益得領匯的租戶，自不然會益埋九倉，難道公務員可以親疏有別？
- G; c: J9 n$ f% |, q) H; qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。本來，要找一些實例去說明政府收到的補地價偏低並不難，但今次批評政府的人卻為了方便，而在估價方式上犯了嚴重的錯誤，這反而予人有刻意誤導之嫌。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- H3 e$ P/ Y/ X% n: c
他們把79億元的補地價，分拆為每月每呎要承擔多少補地價費用。海運加建後有92萬方呎樓面，21年有252個月，他們就以79億元除以92萬方呎，再除以252個月，答案是34元。
6 a) w$ U0 p8 L* R; ]/ iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這個按月分攤的補地價當然偏低，但條數是不可以這樣計的。試過用分期付款買樓的讀者都會知道：每月供款並不等如貸款總額除以分供的期數，答案會大很多，視乎利率與分期長短而定。如果有人真的認為九倉可以用每月每呎34元的方式來交79億元的補地價，那就真的在向九倉輸送利益了。
. C6 I4 T% \, F/ d2 y如果九倉要一次過付79億元的地價，那就需要在市場集資，承擔利息成本。今年初，九倉曾發行五年期的債券集資，息率為美國國債孽息率加3.95%，合共要4.825%。但如果九倉要發行21年期的債券(九倉應做不到)，利率可能要8%。如果以息隨本減的分期付款計，每月每呎要承擔64.8元的地價成本，不是34元。
2 h: z+ n# F# f' @+ C海運現在面積658,000方呎，以每年收租七億一百萬元計，拿64.8元作供地價的成本，已不算太低。海運的地權有異於其他土地，這樣的補地價水平，不能完全說不合理。
6 I- I$ J8 q) Gtvb now,tvbnow,bttvb