加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業 % P$ [( y/ v" e! ?+ Z) G7 ?
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聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。
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《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。7 `1 f5 L: C" F: A& L
( u3 o8 E2 j5 A3 S0 X! j0 W' _$ L條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。tvb now,tvbnow,bttvb* x( \$ N' E9 `3 `
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亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; O3 K9 I' ]1 ^" }/ l: v* s# H$ d
" | R$ R4 ^$ ~* `5 K8 uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 A7 s0 v1 D* q; c( O5 \
8 k3 _' J5 U+ E公仔箱論壇從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。
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對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」5 |# [1 }& F& [" }' I( \
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不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。
- W" p5 S& l4 o9 SErnest 從法律角度梳理了條文內容。5 ` P- _; t+ j8 M
7 z3 @3 [0 I. U, |. K5.39.217.761. 誰受到禁令的影響？
8 u |) e* [3 o. y4 wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括1 ~0 _+ C C6 j2 B7 E
A. 在加拿大境外成立的公司；
5 _" j6 Q; ^" O0 f+ KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 w8 O1 j4 k1 W2 D1 M7 L- z; b/ |8 y
C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。
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) H/ b5 S/ J7 k9 N$ L2. 誰能獲得豁免？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ~; [0 p0 F6 q9 ~6 G B. U
該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。公仔箱論壇& ~/ R" l: d& j A6 x; O
2 G( S m$ g# P2 }8 g( A: OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 " x9 P8 x3 E: x# c: Q4 x% Z
! j) }# D2 S3 R0 P R% x4 g) ^3. 哪些物業在禁令範圍內？
4 ]1 t1 @, C$ [; S; `; i* y4 Z6 r: y公仔箱論壇首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。
) T8 ?, ~) F$ B# M1 E) c( JA. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；
1 ?+ g) W% w% ], `5 x' v$ W& Y5.39.217.76B. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)公仔箱論壇% ]+ u9 D3 H) _- O' Y
Ernest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。$ _4 a- \- z3 c' R7 A
! e4 A0 k) \4 `! ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4. 違反禁令有甚麼懲罰？公仔箱論壇/ x+ C; w5 T6 S! } b
每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ C1 L* C( ^" z( [) o- c2 Z' V
此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。
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由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。3 E) V* ?' F' M* b
1 G3 n" a' T' C3 d8 [$ g% CErnest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。5.39.217.76# p, X, B6 X `4 b' u1 T
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+ t9 k0 `! s/ Wtvb now,tvbnow,bttvb無視禁令代價高昂5.39.217.769 N# [, W% h* X! V
所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。
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對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。公仔箱論壇 X# \1 `4 b! R$ L2 v% P* \
* p' c' x* p! {! C. D5.39.217.76「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# e' J, @! o, e5 ]+ k
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地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。
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, j# U# U" h* T* K) [. f近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 ]; D& w2 W" ~
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「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」
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( F& Z% k2 E8 L0 y7 k! V: E/ y) RKin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。
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' u7 t0 o- D* o- M& m7 S: t$ s: Y「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」
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Kim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」
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假結婚 遇事難向法庭提告
3 A; W, {3 F9 l2 ?* R# f條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。公仔箱論壇/ C2 i7 w1 L* k2 v7 W9 m
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對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。
, ], R. f2 l6 _6 y: Ltvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ s2 z3 C8 X# p! H8 c) q
處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。tvb now,tvbnow,bttvb0 g/ [7 P( A+ v
7 h; g% M$ @* E6 l' L公仔箱論壇「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; _& R" T. l! i1 Z9 s
" U7 h( d2 a. `) n* g" A! i) N5.39.217.76「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。公仔箱論壇) f1 y6 ~) s, y! V- x
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時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？
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「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」( `0 `! r2 a" m
; x! W: ?# K, P$ S3 g; w# @5 NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。tvb now,tvbnow,bttvb* h/ y8 Z& F- v! `' b
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+ N+ R5 ?5 T! |9 J% Y2 B! ttvb now,tvbnow,bttvb各機構努力爭取 放寬禁令內容
1 x" ]4 U$ p; b+ J$ Itvb now,tvbnow,bttvb由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。
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卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。5.39.217.760 E2 f( Q8 ~% g# S
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更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。tvb now,tvbnow,bttvb& p0 v; T& B9 U7 L0 m# D3 I3 j
1 s) s- f N, u7 z, K2 Ptvb now,tvbnow,bttvb加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。
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各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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