加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業
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& h7 y/ |& F( r2 w" r9 p9 T/ [tvb now,tvbnow,bttvb2022 / 11 / 24 + R- w, }. W5 ]) Z
& Y. [/ g7 K4 }7 N7 _4 P聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。
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《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& d3 }8 j+ s2 ?8 b
1 S9 ~5 G& i4 }9 K8 q% [條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。公仔箱論壇! a0 C4 B# C/ Z
: e) ?& _" q& O M5 c亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！
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; W0 ] l. X# i5 R 5.39.217.76( m: C3 h2 M W, v8 @* A5 \2 D
, ^: T3 D; b' v8 H" k8 v從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。
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- i+ Y( }4 @* @& _# x- w/ N' @5.39.217.76對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」公仔箱論壇5 j: W/ N- h) \$ W
' F6 x- l+ y% Y, a$ ztvb now,tvbnow,bttvb不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。9 H3 {% I$ @" I
Ernest 從法律角度梳理了條文內容。
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* F! ^5 I6 G. U4 r/ p# }公仔箱論壇1. 誰受到禁令的影響？: P- p/ Q N D5 L e, ]
符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括
% m) B4 I5 n1 I3 W) H. Q" e公仔箱論壇A. 在加拿大境外成立的公司；TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* }" I9 D, n* ~2 c" [0 g" G
B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及' ~' ~* a1 R0 @' B" K6 k
C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。
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6 Y7 v- M: }0 e; Itvb now,tvbnow,bttvb2. 誰能獲得豁免？5.39.217.769 |4 n+ ]5 l3 _& C7 C. h+ U
該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。2 T0 ]$ G& q( [$ R, W% m2 W
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3. 哪些物業在禁令範圍內？: @9 _/ }% N# u- a! ?
首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。
% }: P# c( q. g, d$ GA. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；
$ }, Y$ u; K1 h; gB. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以) k* j- J& { \+ c
Ernest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* o! Q, D& c: f
8 O# \6 b7 F2 x* N) x9 w4. 違反禁令有甚麼懲罰？* V, Y i4 s: p4 _4 s3 q3 }/ H
每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。
?( z8 z6 {8 u1 x0 n- d6 X* N5.39.217.76此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。5.39.217.760 f" _, B# T1 l9 Q4 O4 j! j, w2 L$ k
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由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。
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Ernest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。
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無視禁令代價高昂3 i4 s% f) i/ @
所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。
# i5 K- d- F7 B3 U7 s4 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
) ]* w$ ^9 b! p/ D' {對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。公仔箱論壇* s$ N# W- ]- [8 u) L" Y* D, s
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「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」$ x+ W j" v# ?! b$ |
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地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。公仔箱論壇, L( a) I: k$ ]% H3 _
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近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。公仔箱論壇; E, b. O( t. t4 v8 i* g
$ O! A; C, n7 p: o, z, r「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」tvb now,tvbnow,bttvb3 O7 h+ r# p- t2 i+ A
$ b7 x# l( J# D# U/ s6 K0 F公仔箱論壇Kin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。5.39.217.765 |4 H5 s5 m' x: k5 @$ c
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「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」3 @$ t& U$ j$ Z- P' A
( ]- G1 w# w. E$ B0 h: j+ p) o$ _5.39.217.76Kim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ z9 ^0 i% R A4 S8 E
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1 f' q9 Q: J9 A公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; ~- b/ L6 @: o3 l# w
假結婚 遇事難向法庭提告
( W- B1 p# O/ K _1 F公仔箱論壇條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。
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8 L* V9 Q/ Z. _0 o! c6 ptvb now,tvbnow,bttvb對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。8 I9 B1 q6 K- x8 V U, L
8 {( R6 b8 a1 O. ^4 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。* i1 x* O0 P _" r/ h0 _
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「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」
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! N0 w& w9 F) E ]公仔箱論壇「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。+ v) A7 V+ c3 m: z6 A# ?5 y: ~1 T
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時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？5.39.217.765 B) f0 X. P+ L- u; o/ `" g
x7 ^ r) \1 \tvb now,tvbnow,bttvb「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」5.39.217.760 R' y& d5 e( a4 E1 a* C2 d* c2 [
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再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。
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4 N' @- U6 I- }( d: d- V& S V7 mtvb now,tvbnow,bttvb TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 A& \' f& |' u: o6 x/ X. d
2 z( l# K9 N) p( ?! D6 N, a各機構努力爭取 放寬禁令內容
% ~1 b5 y: E. i H: ?; h5 @由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。
6 V3 ^* h7 [2 v# @4 y# _9 W/ a) Ctvb now,tvbnow,bttvb
( O* j4 o5 `1 {. \! V$ Z' Ttvb now,tvbnow,bttvb卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。
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+ D+ @. D& {2 u更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。5.39.217.76/ P- z/ E" P( `8 e
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加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。
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1 n8 {$ Z8 A" O% U( L5.39.217.76各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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