（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。# E1 C: t( h, k" Y6 h8 T
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
3 Q5 y2 q( A& ]. ^: z9 oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
0 q% u# s" G b/ uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。; j. _8 t t( W/ V" j6 E, V
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。5.39.217.769 ]5 C. D$ l6 T' e0 `% T
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”公仔箱論壇3 s9 x0 R& w5 N
) o% m& K/ }. }' o# ]5 R" a3 [tvb now,tvbnow,bttvb新打房措施影響大1 H! v, ]8 L" W2 B
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林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
: w5 p9 s* L, `% `* l0 U5.39.217.76雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
- Y/ K( T- j+ @) M/ t$ Z他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
; P% }; ^. B4 y/ J2 dtvb now,tvbnow,bttvb林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
! C7 Z: a7 ]1 \; }7 Z: W4 p5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% ?0 d8 n/ m+ o3 J0 [8 j7 Y c0 k
新手可從次級市場下手tvb now,tvbnow,bttvb7 R" P1 c0 `: j
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
6 s7 r$ m- Y% T, j黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
( K4 x! Q f8 e# L3 Z公仔箱論壇“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
( B# p7 J$ R6 b/ u8 p ?5.39.217.76而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
q9 l1 D( n) d4 L5 h她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
- n1 E9 s- {% W. T! V/ v; z% ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb! s- S/ E5 @8 J l+ E
現代人買房收租( g7 \8 F) E. W g* `! ~- U
3 \3 M6 T+ N! j/ N公仔箱論壇iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
( Y; g# s% V q$ s% I- E8 v: p黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
. v1 A8 V6 }/ m. s; f: ~1 N3 T- u她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
% f7 r* {' I/ A* F, c4 f6 }9 R所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。# ~) G3 c, o8 f
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
& X, Q, m$ V4 ~4 C. e! X2 C“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”5.39.217.76( F0 {+ K7 n& X, }# e8 f) Y
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. Z- O1 C1 Z4 f1 ^. u
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
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0 m% z2 J* }6 N# ~5 s9 ~4 h9 u; c; p! q5.39.217.76適時調租增現金流
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。公仔箱論壇# \) y5 N; O c/ b8 N. s, X$ ~% \7 ]2 f
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。5.39.217.76. M/ U1 A$ R7 u
6 H0 C8 L: u; @ P4 v1 e. Q! K隆房價跟不上獅城水平' E6 x3 Y: x0 l5 f& l, m( @5 \
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
5 ~/ K/ E Y# jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
/ ^* S$ O6 c0 B2 |8 `5.39.217.76素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
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高鐵將建設7個站點" C9 n( `2 l1 r; l! I% e; c
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。! g* a) M& g. d |1 e+ V
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
! x, L8 k+ a0 k' D/ t) vtvb now,tvbnow,bttvb他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。7 t9 M9 W: y0 ?+ X5 n
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。5.39.217.76: Y; b5 X: @2 N& ?- [ Y
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
% B4 i3 k4 i0 A! Q* f* Y/ b) R; I公仔箱論壇“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 d# J+ T0 W1 x# r5 o# s+ Y
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。公仔箱論壇: |0 Y5 V1 m+ L( f' h, V* h( H
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。5.39.217.76' F$ ` k5 Q) q/ f: T3 E3 \; v
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。5 |: V$ U: M* e, k$ V/ v) q8 e
" t8 T( |" u* G' c6 y8 U, G, f5.39.217.76獅城填土將增50%面積
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
" a/ K. b% l9 _+ ~; c! X他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ n- ?7 h \/ {0 `! m
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
' L6 l2 B0 K' _tvb now,tvbnow,bttvb“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。" l% {7 P" w, O( S2 K; U
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ Q0 ]1 a7 M) q; z; I! ~
1 v+ v! e+ q- Y" u2 x" M6 Wtvb now,tvbnow,bttvb了解購屋法律免惹麻煩
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律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。5.39.217.76; p8 O" o+ [" a
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
1 r# e3 I) F3 x( l6 H公仔箱論壇他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。1 F, x. K/ f6 \3 q- @* Q: |
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
. Z2 o2 b8 ?/ k9 a% h5 x7 E“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” 公仔箱論壇% A) X: g. C7 L1 t3 Q O8 g
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I* C9 c) G$ g4 O6 h大馬法律完善
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。9 u* F- k- o( J) {/ Y- V/ ^, ]* p" M
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* h4 O7 b- O# v, y( x: Y/ j6 T6 e
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
) |! u6 V) q9 m* b公仔箱論壇陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
9 D. e4 G& k9 l7 }$ J5.39.217.76陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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4 m% P; i! n6 R! }5.39.217.76明年料調高產業盈利稅
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
) _! U6 m& P" N他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
7 n% x0 s) O+ q$ ?4 _“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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: ]& q# V4 H4 n5 D$ v. V公仔箱論壇政府講很快做很慢
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
: E ~9 \. J; e P" z1 F* f Atvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。tvb now,tvbnow,bttvb* s- T% J% y: _* r% ?$ f
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
) P4 S; t9 u1 C- t9 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
: z* g* b+ Q+ Q$ T公仔箱論壇“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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