（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
% y* H8 T$ a W& B, P: ]! _專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。 N8 m" M( B" e, f+ C
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
# h8 p" N$ O' h+ j公仔箱論壇不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
) F b+ a% x9 B1 s) r( s- p林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。4 d$ v" L" F9 x( s, s, a
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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- @7 i! b J' o# g4 v0 H5.39.217.76新打房措施影響大
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林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。7 F" o c! ]8 B: Y$ i' t
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。公仔箱論壇& \1 P) X2 @9 T
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
7 A2 n r0 ^- z. ]3 }林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。5.39.217.76! v3 `2 j( Z' y3 ]+ x) C; n1 F
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新手可從次級市場下手5.39.217.76+ F e9 w J3 u2 J+ P
: T0 i# M: ^0 w4 H- ]1 \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。tvb now,tvbnow,bttvb1 `* }5 q j* e; o- a! M
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。公仔箱論壇0 ?/ e7 u( d0 x* A1 k& ~+ j! c) g; b3 A
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
! I$ E! X; d1 _' H3 O4 Y4 g$ a# W- V而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" b& V, k& x; s) {5 y, r
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。tvb now,tvbnow,bttvb5 z, t: y( J+ u5 q4 K
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現代人買房收租2 _3 _ E" ~( \9 Z2 j7 c
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
/ L6 Q9 J g4 F% D- q- C公仔箱論壇黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
0 R4 b/ N- y+ @# y: V她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。0 N* H$ ]* s7 A2 |! g( p6 I
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。5.39.217.76& R. j F( A" U0 }2 f" u5 l
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
+ n' r- r* m. p$ ~5.39.217.76“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”公仔箱論壇& s% V/ U Z+ J4 [
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* i' u( M, X- P9 ]
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
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) l5 ~) t! X$ t. GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。適時調租增現金流
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, {* l5 d) D# |- B5 H* v/ b黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。3 @4 B3 A c+ r6 B7 `. U
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。- k8 d, z# F) J+ F
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隆房價跟不上獅城水平公仔箱論壇' a6 q4 Z6 Z0 [0 {0 t9 y
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 p4 N' W6 T# l8 B
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。公仔箱論壇2 p; f' V3 F6 X: A; Y5 ?
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
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高鐵將建設7個站點
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
- R! w, g- q! _0 z( x4 v. O$ z+ C* l何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。5.39.217.76( P- }! c, x, n! l
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。/ R7 K; {9 N8 [" e* H( L4 h2 H! L
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
" P9 m9 W3 V! ]6 W“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
: ?3 _$ e- x: \( L7 Q5.39.217.76“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”公仔箱論壇1 i' V8 q# G$ _/ x/ J
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。5.39.217.76, [( j, X! u1 \2 |* D( u4 y% M
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
! E- K/ b I; b# }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。 S2 r- t; K4 p' l% W; r
& h! y- A! p# x7 p7 V( `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。獅城填土將增50%面積
1 b4 E, L) v4 f: v* m" b9 u公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 a! ^, S0 e# _5 O; T0 S
何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) t+ E s% ^5 q
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。" U: u" M7 d/ D9 j0 V% z. Q; v
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。tvb now,tvbnow,bttvb* J( }- z4 u. E! A. x" f/ d: d
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
$ @2 ^9 G# m* k8 h x- W" ?, r- Z“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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了解購屋法律免惹麻煩
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8 Z0 f( W7 Z& u公仔箱論壇律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: d, ? c4 f2 q1 Z/ t& _
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。公仔箱論壇$ d5 F2 \$ v. n& p
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
* j% a$ [0 x) G+ |1 b4 ]5.39.217.76他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
" `: I1 A2 I+ k* P& h3 u7 t: d" p5.39.217.76“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
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大馬法律完善公仔箱論壇8 [9 r0 g& q8 m# V7 \5 L0 O" L
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" D7 p6 C+ @9 G8 E: j8 [: G2 Z" g
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。' b! e, P: V4 n
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。公仔箱論壇3 r( E! f! `( k, L
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
& u- M& R" E. [; D, j1 x公仔箱論壇陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。tvb now,tvbnow,bttvb3 C, o1 o/ @# D$ }
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明年料調高產業盈利稅tvb now,tvbnow,bttvb& ]/ N. n5 Z$ ?% p( C$ v7 n
' U- \3 ^+ \! S; ]5.39.217.76陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
* \2 x5 t1 o" M+ {他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。5.39.217.76% ?) s, [$ A' g
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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! r% ~0 c1 e" n9 Q6 u政府講很快做很慢
6 ^. L! j" W) {tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- u) c5 P( r n, [% @, F+ \
“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
$ Q! N* B1 K5 y" P陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
6 Z: O+ D. [) G0 A7 H) I" ]8 v他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
7 l& j# l# a& f% r8 F# k+ s+ C公仔箱論壇他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。5.39.217.768 i/ h- i* j& J
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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