內房限購升級 政策風險劇化 信報社評公仔箱論壇% x$ D0 w7 `# \" |! R+ t
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國務院上周要求房價升勢猛烈的二三線城市，須與一線城市同步執行限購規定，政策大有雷厲風行之勢，住房和城鄉建設部現正展開調查，對房價和房地產投資升幅急遽的中小城市列入限購城市新名單，力遏房價升勢。照形勢看，這一輪調控物業市場以限購「重藥」為手段，恐怕未見其利，反而牽動地方政府嚴重依賴房地收入的財政結構弱點，並激化對地方政府債務風險的憂慮，為下半年宏觀經濟穩定發展帶來干擾因素。
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, o) |) k9 _! S5 N繼北京、上海、廣州等一線城市採取限購措施后，如今再把限購范圍擴大至二三線城市，並未令人太感意外。原因很簡單，當一線城市的物業市場交易受到規管，購買力自然轉到周邊的二三線城市。在全國城鎮化高速推進的大趨勢下，居民對房屋和改善居住環境的需求不斷釋放，加上本地和外來的投資資金，房價升勢難遏，要限購管制生效，隻能把限購范圍不斷擴大，以消除各地在執行差異所造成不同的交易機會成本及回報，但這樣一來，勢必令當局疲於奔命，而且政策效果也成疑。公仔箱論壇3 R" t3 |' s7 S2 p2 [0 Z
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中央推出限購政策，是想擠掉市場上的投機性交易。但推動房價急升，除了投機資金外，更多是源於國內巨大流動性的後果，實質「負利率」令民間儲蓄源源不絕流入實物資產市場。從經濟角度看，限購其實是對資金的使用作出限制，以行政手段約束資金的使用效率，變相降低貨幣的價值，難免令政策產生一定的市場抗拒性，即使不論此舉對民間資金所造成的損害。很清楚，市場的抗拒性會帶來更多逃避規管的行為和交易，為日後正常的市場調整增加障礙。
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* Z. H& n; X/ G8 e% c" q" f1 L, }看深一層，無論從中國整體經濟結構或地方稅收角度衡量，不斷擴大限購令的范圍，會進一步加深中國經濟的發展風險，激化地方債務這個潛伏的「炸彈」。據數據顯示，從一九九八年至二○○九年，中國房地產投資額增長了九倍，由三千六百一十億元（人民幣．下同），升至三點六二萬億元﹔房地產投資與GDP比率，由百分之四上升至百分之十一，亦即房地產投資增速是GDP增速的三倍，可見房地產已深深嵌入到經濟增長的結構之中。tvb now,tvbnow,bttvb, D8 a% L8 v& E2 I2 d
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二○○八年美國金融危機後，中央鼓勵基建和房地產刺激經濟，地方政府乘勢舉債發展，日前國家審計署公布地方政府債務逾十萬億元之巨，把政策的后遺症暴露出來。在政府負有償還責任的債務余額中，地方政府承諾以土地出讓作償還來源的債務余額，便高逾二點五萬億元，可見房地產市場一旦萎縮，地方債務危機的市場憂慮難免急速蔓延。
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再看地方土地的收入，二○○九年達到一點六萬億元﹔二○一○年更急升至二點七萬億元，即使扣除征地、拆遷、補償等成本，地方政府的淨收益仍然十分可觀。所以，中央遏抑地方城市房價上升，若不改革目前中央與地方的分權財政體系，令地方政府有一個制度化的房地產財政稅收收入，這種限購規管手段，除了產生市場抗拒性，更會在地方政府的層面受到抑制，甚至出現陽奉陰違的隱蔽性破壞現象﹔而地方農民在農村的資產，也得不到一個變現的合理和制度化渠道，並繼續令房地產市場扭曲發展。, r b4 e }% f: ~
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在限購升級之下，如今不僅內地房地產發展公司面對重重壓力，地方政府一方面財政收益受削﹔另一方面，中央推動建設保障房的政治任務，亦令地方需要投入資金，財政力量受到相當大考驗。& @- n& ?. B- C& l, x
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可以說，中國經濟發展目前最大的風險來源，在於房地產市場在整體經濟和地方財政結構中所隱含的風險。一旦調控政策失當造成偏差，可能迅即觸發難以逆料的破壞性後果。 |
發表於 2011-7-19 08:10 AM
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