本帖最後由 felicity2010 於 2013-5-15 06:37 AM 編輯 # i" Q) {( Y) |% J2 U0 j3 N
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加碼回收雍澄軒難逃追究 證監咬實李澤鉅面臨刑責 ; d0 _: @8 R0 V: w) X/ n
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【本報訊】長實昨晚雖疑向雍澄軒摩貨買家額外賠償，冀令所有買家接受長實回水建議，取消買入雍澄軒交易，避過證監會檢控。消息人士透露，證監無意放生長實，即使所有買家接受條款，惟長實事先未獲認可推銷集體投資計劃，事後仍會被追究，意味長實副主席李澤鉅、執行董事趙國雄等人要孭刑責，最高刑罰為罰款50萬元及監禁3年。
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【風騷推銷】
, B+ }- J/ ~3 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2013年2月19日
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$ n6 K$ t$ h0 i證監會發言人昨重申，根據前日發表新聞稿，雍澄軒事件目前仍在調查過程當中，強調會監察雍澄軒取消交易進度，以決定會否採取任何進一步行動。消息人士透露，證監原擬根據《證券及期貨條例》第213條，向法院申請頒令取消雍澄軒交易，與長實宣佈取消交易效果其實相同。公仔箱論壇7 {4 Q1 K4 R0 O2 V- X1 t! G
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根據《證券及期貨條例》，任何集體投資計劃在未經證監會批准下銷售，最高刑罰為罰款50萬元及監禁3年。法律界人士相信，在今次拆售酒店事件中，代表雍澄軒的Pearl Wisdom Limited（PWL）需負上責任。翻查資料，PWL董事包括長實多名高層如李澤鉅、葉德銓及連番以出位言論推銷雍澄軒的趙國雄等，一旦證監決定起訴，隨時要「上身」。6 g) N o N" x2 f2 N
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! D7 v, X! u/ s' _5 stvb now,tvbnow,bttvb 【死撐無錯】8 _/ g- }4 p2 }( x; E3 O
2013年5月13日
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趙國雄推銷言論可被追究TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 d3 t3 h1 ^* l% J. ^$ Q" S
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有不願具名資深律師表示，趙國雄在推銷雍澄軒時的言論，實際上與推銷集體投資計劃雷同，即使問題解決，買家接收長實回水建議，證監仍會於事後追究。由於雍澄軒拆售引起軒然大波，倘若政府認為雍澄軒經營存在問題，更可引用《旅館業條例》暫停雍澄軒酒店牌照，屆時長實損失更大。. z# o& \. S1 \6 a
! q5 v3 l. i! m7 Y長實原本只向接受取消交易的買家支付1萬元，作為律師及其他費用的賠償，昨晚突然讓步，指若買家因取消買賣涉及法律及有關開支以外之合理實際損失，在證明屬實後，買家可獲有關賠償。律師梁永鏗認為，由於雍澄軒不少單位已摩售，但是長實取消交易，「呢啲都係有得證明嘅實際損失」，長實都應該要賠。
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一名任職地產代理的買家在1個月前摩出雍澄軒1伙速賺逾20萬元，他昨天問過長實售樓部相關職員，這20萬元長實會否賠給他？但該職員「叫我打長實售樓處查詢熱線自己問」。他表示已打定輸數，該20萬元很難向長實追討，當發了一場夢。記者昨問長實，聲明中「以外的合理賠償」是否包括上述的個案，但截稿前仍未獲回覆。
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9 T! t7 s: I$ E" R( ^雍澄軒一手買家昨天陸續收到長實要求取消交易的通知，買家昨諮詢代表長實的胡關李羅律師行的意見，買家可以怎樣處理，「佢同我講好簡單，一係簽名同意取消，一係就繼續買」，但未提及後者當中的風險；另長實澄清，與買家訂立的臨約及正式買賣合約內，並無雙倍賠訂的條款。
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$ M: p5 B$ S8 I; l趙國雄踩界言論與集體投資計劃雷同
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" Q6 u% V: k% K公仔箱論壇趙國雄言論：
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投資安排：（雍澄軒）唔係炒賣，呢個係一個地產投資項目公仔箱論壇% b# ?/ o# W) R$ p& D, F4 i
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參與目的是獲取利潤回報：目前回報約莫係我哋（長實）定價嘅4厘，4厘零左右啦
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投資由安排者營運：（雍澄軒）喺未來一段時間內，仍然會由我哋投資管理有限公司管理公仔箱論壇5 T" N9 @6 e+ Q; ?. d' S$ M$ Z, { ?
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參與者無日常控制：任何人客入住（雍澄軒）都要畀租金我哋，我哋會喺七到十日內將收到金額退返畀業主TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- W% ~4 W: t' t3 B4 |8 ~
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律師意見：
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集體投資計劃的4大元素，涉及一項投資安排、參與者無日常控制、投資由安排者營運、參與目的是獲取利潤回報，與趙國雄推銷雍澄軒言論有雷同之處，或有踩界之嫌，證監可藉此追究責任
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5 f0 g/ E }: s) z0 _' x6 e2 C, t/ ^ 必買必賣原則 毀約須賠償 5.39.217.76 L) _# ^0 [7 W% T
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【本報訊】長實拆售雍澄軒「捉蟲」，究竟買家可不可告長實，答案是可以。資深大律師湯家驊昨天看過由長實售出其中一個單位的正式買賣合約，其中一段法律合約條本提到，「冇嘢係可以阻止買家去攞佢任何嘅賠償」，即是任何法律賠償，買家都可以追討。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 V" ~# ], `& V, m1 o+ t
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) Z& m* X( \9 u金額遠多過1萬元
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對於長實向取消交易買家退回全數訂金，另支付買家1萬元作額外賠償，湯家驊則稱，若買家拒絕取消交易，而長實最終未能完成交易，等同毀約，並不是退訂及賠1萬元般簡單，由於買賣雙方已訂立正式買賣合約，等如「必買必賣」，悔約一方除須向另一方賠償雙倍訂金之外，買家亦可透過普通法，向對方追討包括樓價升值的差價，如果單位已摩售，「俾下手追討賠償，呢啲都係損失」，都可以同長實追討。
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港大法律學院助理教授張達明亦指出，雍澄軒正式買賣合約中，並無任何特別條款，係令發展商有額外得益，因此按照「必買必賣」原則，假如任何一方毀約，另一方可索取賠償，意味長實要賠的金額，遠遠多過1萬蚊。5.39.217.76- H$ S" E- A6 s: m. b: D1 ~( K( g
. i! {* S! P/ |- {/ c% K雖然多名法律界人士皆認為買家可以同長實打官司，個別買家現階段仍然諮詢法律意見，月底死線前尚存變數。
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長實追撻定差價不手軟 3 N# h0 r w7 S# x% S; `) A
' l3 |* z' O' l$ u公仔箱論壇【本報訊】向來重視合約精神的長實，向撻定買家追討差價的例子屢見不鮮，有多年前購入葵涌雍澄軒旁住宅雍雅軒的撻定買家，怒轟長實當年向他窮追差價，如今卻只向雍澄軒買家退回定金及利息等基本開支，做法並不公平。
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於2006年斥資280萬元、一手購入雍雅軒的吳先生，因半年後發展商劈價散貨，故撻定15%（約42萬元）離場，但單位再以220萬元易手，遭長實追討差價及律師費逾65萬元。他隨後幾年向多個部門求助不果，終在2009年賠錢了事。公仔箱論壇. f6 H2 A. H5 n
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轟長實今次做法不公
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吳先生對雍澄軒買家抱不平、不公，指自己當年賠足錢，但如今雍澄軒取消交易，「只係畀番定金同律師費，依家樓價都升咗，應該向買家賠番升值差價先公平！」他斥「姓李嘅好無良、心狠手辣。」
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近年樓價一直升，令市場甚少出現追討差價的個案，不過在1997年樓市爆煲後，長實旗下天水圍嘉湖山莊、紅磡海逸豪園及馬鞍山聽濤雅苑等屋苑，湧現大量撻定買家遭追討差價。當中過百名嘉湖山莊及海逸豪園買家被長實入稟追回物業差價，最長追足8年，令一群無力上會的買家飽受困擾。tvb now,tvbnow,bttvb# [/ O, N( z- {, ^- ?* a$ p: T. _
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雍澄軒34宗摩貨 二手買家或索賠5.39.217.76! D: b" V& I7 h
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3 s5 J, z. E& Z3 bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。【明報專訊】長實取消葵涌酒店雍澄軒分拆的交易，當中34名買家已將單位「摩出」（成交前已轉讓），當中28人更已賺取差價，金額由10多萬至60多萬不等。本身為事務律師的立法會議員涂謹申表示，若一手買家與長實簽署「取消合約」前未得二手買家同意，可能要承受被二手買家追討損失的風險。律師葉成慶則表示，二手買家通常可以假設購買相類物業的差價追討，惟雍澄軒較特殊，難找到參考估價。
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0 R; A0 M' H( o* L9 ]- ]0 f此外，當日對長實「撻訂」的雍澄軒買家也獲得退回款項，Pearl Wisdom Limited（雍澄軒酒店業主）發言人回覆本報查詢表示，所有買家，包括未有簽署正式買賣合約或未如期付款的買家，在簽署「取消合約」後，已付款項可連息全數獲退回。9 Y, o- W0 m9 N) Y& L- }
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e% ^& D/ g' |: B$ a28宗有賺 最多逾60萬TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 L1 U' S3 n# A3 E( c, G. J. J
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360間雍澄軒酒店房間已全數出售，長實前日宣布取消交易，並向買家退回訂金、已付款項、利息和1萬元的律師費等手續開支。根據土地註冊處資料，在3、4月將房間轉手賣出的買家有34名，當中28名從中賺得差額10多萬元至60多萬元不等。
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其中一份雍澄軒買家與二手買家的摩貨合約，寫明若賣方未能完成交易，買方除可取回訂金，亦可追討損失。事務律師葉成慶表示，二手買家能否向一手買家追討賠償，視乎合約條文，一般樓宇摩貨買賣若未能完成，二手買家可假設購買相類似物業和該物業的差價，作出追討。但雍澄軒的項目比較特殊，因為沒相類似物業可比較，估價比較困難。
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無相類物業 雍澄軒難估價
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至於一手買家能否向長實追討摩貨差價，葉成慶稱要視乎買賣合約怎樣寫，轉售損失是一個可追討的合理損失。tvb now,tvbnow,bttvb- E* N, A. ?5 ^( G, S% x7 a5 X" U4 e
: C$ X" `. u0 p2 A% }( d G+ E涂謹申則認為，一手買家不一定要簽署「取消合約」，因為按普通法可以向長實追討金錢損失，甚至可要求法庭頒令強制長實履行出售單位合約，惟法庭未必批准強制履行合約。他稱，一手買家一旦簽署了「取消合約」，便不能再向長實追討賠償，二手買家也會喪失了向長實的追討權。$ e+ f% k) E) }# M3 d
# w8 P/ ~6 y) x% d4 n他解釋，由於摩貨轉售實際上是一手買家將自己與長實簽訂的合約權益，轉售給二手買家，因此一旦交易因長實而告吹，二手買家可以用一手買家身分控告長實。倘一手買家未經二手買家同意而放棄追討權，二手買家可以改為控告一手買家，追討賠償。
. q, T/ w+ R0 ]! R8 a0 V0 k+ lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ Y p, ]" Q2 I8 X0 Y" W公仔箱論壇早前虧蝕20萬元將單位摩出的海通國際證券環球投資策略董事潘鐵珊，拒回應會否擔心二手買家追討損失，重申正了解情況，暫不能回應。
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( o! ]0 U) |" p1 |tvb now,tvbnow,bttvb佣金利息律師費 長實料蝕4500萬5.39.217.76 b3 X! r* B/ v0 q. m5 @+ R1 E
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) Z) T1 G/ x2 ^3 N, @& {: E& Rtvb now,tvbnow,bttvb【明報專訊】雍澄軒360個房間全部取消交易，據代理消息透露，長實已支付樓價1%的佣金，而餘下的1.75%，亦表明會全數支付。粗略估計，長實今次將損失約4500萬元，相當於旗下荔枝角新盤「一號．西九龍」近5個單位的價值。
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雍澄軒的佣金安排是地產代理界最關心的問題之一。據業界人士稱，長實暫已付的代理佣金只有1%，因項目的佣金比例為樓價2.75%，即長實仍有1.75%佣金未支付。代理消息稱，已接獲長實通知，餘下佣金將在完成所有取消交易手續後發放。若以整個項目套現金額約14億元計，單是佣金支出已達3850萬元左右。* y7 l- r3 \+ z. d7 M5 }; @9 l
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( ?& u2 S; b% U5 s長實允賠買家其他損失公仔箱論壇9 E6 `* |& v% z
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其他損失方面，若以項目總金額14億元、買家已付樓價兩成訂金計，長實迄今已收取2.8億元，根據該公司日前公布的利息以最優惠利率（P）加2厘（實際即7厘）計，所涉及利息約為327萬元；另360個單位每戶可獲賠1萬元作支付律師費等開支，共涉及約360萬元。換言之，長實今次將損失約4500萬元。但值得一提的是，據長實昨日回應，若買家因取消買賣涉及法律及有關開支以外的合理實際損失，在證明屬實後，買家可獲有關賠償，長實可能仍有其他金額作賠償。' w* Z+ t0 e: c2 y
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