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地產顧問:五大範疇待改善
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北約克爛尾樓花事件在本地造成巨大影響,許多人已開始思考這樣的事情怎麼會在加拿大這樣的法制社會出現,以及今後如何杜絕漏洞避免再次發生。曾參與不同發展商多個商住開發項目的高級地產顧問馮玉蘭(見圖)表示,從一般意義上探討,至少有5個環節可以改善。5.39.217.769 E# }) w/ S0 W7 {4 T5 _

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馮玉蘭指出,事件首先顯示對發展商的監管應該要加強。目前政府對承建商實行發牌制,以確保建築物符合安省及各城市的安全、消防標準,但對於發展商的監管相關較少。她指發展商是整個地產項目團隊的核心和話事者,發展商是否達到資質,是否了解本地的法律規定和項目開發的程序,以及過往商業信用如何等都非常重要。但政府對於發展商的資質審核和操作監管十分有限。另外,新屋保險計劃僅提供買家按金最多2萬元擔保,且不涉商業物業,這些規定亦已與市場脫節。
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買家之所以放心將按金繳給發展商,很大程度上是因為知道按金將放在律師管理的信託戶口中,而律師是受安省法律和律師公會監管的專業人士,在一般人印象中是值得信賴的。馮玉蘭指律師公會是在安省政府的監管之下對其會員進行管理。今次事件顯示在對執業律師及其信帳戶的監管上存在漏洞。
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馮玉蘭指出,今次事件也顯示銀行制度上可能有脆弱環節。信託帳戶是否應由律師全權支配,銀行是否可以發揮相應的監管機能,以及銀行在有問題出現時有無相應的預警機制等,都令人關注。
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經紀律師合作 為消費者把關
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高級地產顧問馮玉蘭指今次投資者和買家的損失令人痛心,消費者更應從中得到自我保護的寶貴經驗。而地產經紀作為受過訓練的專業人員,作為保護自己客戶的一道重要防線,也要克盡專業職能和操守,幫助客戶把關。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* B8 x1 p, _& P' s2 l
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馮玉蘭表示,現時發展商的資質良莠不齊,政府又缺少相應的監管,消費者唯有增強自我保護意識。
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在考察樓盤時不論自住還是投資,不僅要看樓盤的位置、價格、促銷優惠,或者是其代表經紀給多少佣金回扣,還要看發展商、以及發展商為這一地盤項目特別組成的團隊,其資質、實力及商業信用是否令人滿意,包括發展商委託管理按金信託帳戶的律師樓是否有可靠的信譽。* g! Y2 C4 s" p9 H9 m/ y
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小發展商難申請貸款
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她指現時買家在簽約10天冷靜期內,將購樓合同交給律師查看並徵求法律意見的比例並不高。! z0 L9 Y4 o2 d4 H4 Z9 ^! A, {4 v

, w6 p. W2 G! Q  r  [. ?/ Z  S5 R1 T$ sTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
即使是這樣做,律師一般只負責查看合同的法律條文,很少去替買家查看發展商的資質。地產經紀在這方面要發揮專業作用。
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她指發生爛尾並非在所有情況下都是發展商有意欺詐。但一些發展商出於經驗不夠或是操作不夠規範,或在市場激烈競爭的情況下,都有可能令發展項目中途夭折。" P* y0 q- @" H% D% B- t0 g  t
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另外,銀行要求樓花預售達到一定比例(如75%)才有資格申請建築貸款。但這並不代表發展商只要達到這樣的預售比例,就一定會得到銀行貸款。5.39.217.76  T7 a- ]' U0 S& k# g: {0 ?9 U

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近年多倫多樓盤開發愈來愈多,銀行為了管控自己的風險,一些名氣不夠的小發展商,則很有可能申請不到銀行貸款而導致項目爛尾。
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涉案金額達1490萬部分苦主見曙光 爛尾樓160買家可取回900萬元
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涉及總額1,490萬的北約克爛尾樓盤案,部分由Brattys律師事務所託管的訂金,可望全數退回給受影響買家。但事務所曾經在未經授權下,把另外約160萬訂金轉交律師Meerai Cho,金額至今仍無法起回,投資者取回這筆投資的機會渺茫。
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除涉案的1,490萬元投資金額以外,有約近160名買家投資約900萬元,這筆訂金仍然以信託形式,由旺市的Brattys律師事務所管理,代表公司的律師希爾(Craig Hill)表示,這些客戶最終將能夠領回百分百金額。
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( x5 y& r* v! x9 T( i還有數百萬不翼而飛
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Brattys有把價值160萬元的商業訂金轉交Cho,過程未得到投資者授權,這筆金額最終亦連同其他數百萬元,涉嫌被Cho撥交予發展商,其後不翼而飛。警方已證實Cho帳戶不見任何存款。公仔箱論壇  x* S' ^0 T1 {  f: H+ j

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案情指有近數百名買家,投資由發展商Centrust Group Inc.開發的YongeFinch商住物業,自2010年開始,Brattys和多市房地產兼移民律師Cho,分別以信託形式管理這些訂金。但Cho涉嫌不當地將資金撥給發展商,發展商總監Yo SupJoseph Lee隨後失蹤。
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安省律師公會(Law Society of Upper Canada)周二指控,Cho未能妥善管理其信托帳內的1,490萬元,致使這筆款項損失,因而裁定暫停Cho的律師牌照,警方同時以75項訛騙、藏有贓物及違反誠信罪名逮捕Cho。資料來源:星報
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本帖最後由 serrurier 於 2014-9-6 10:56 AM 編輯 , u5 w* p+ b! I" m) b  p/ q
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爛尾樓線索增警方發現更多帳戶 華婦失8萬元歎新移民難捱
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' P* w6 N. N. p8 x9 X! d' }北約克爛尾樓事件,部分買家將可以拿回數以百萬元計的訂金。不過,其他有關投資者卻可能無法全數取回訂金。2 n/ \$ y7 z! C6 Q

4 @) Q* n" U3 U" D' [& P" Q% D& I公仔箱論壇女事主Sally Huang2010年在央街(Yonge Street52205254號的Centrium inNorth York樓盤項目中,投資了80,000元,而支票是開給Brattys LLP律師行。
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被控多項詐騙罪; ^4 v" J, w* j1 R7 Z0 F

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的發展商Centrust Development Group其後與資金一起失蹤後,法庭判決存於律師行的信託戶口的900萬元,將發回給買家。不過,Huang發現自己將不會獲發一分一毫,原因是她的款項2011年時,被轉移給房地產律師Meerai ChoCho日前宣告破產,並因Centrust的關係,被控多項詐騙罪名。
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Huang
表示自己是加國新移民,要賺錢及儲蓄給下一代並不容易。Cho826日被捕後,被控25項詐騙超過5,000元、25項藏有贓物及25項違反誠信。# h) Y1 ?) L$ `, Q, }. O" i5 l5 y
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Cho
被指過早將款項轉移給Centrium發展商CentrustJoseph LeeLee相信已潛逃,現時可能在南韓。
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警方現時正研究Brattys LLP的信託基金投資者是否知曉他們的款項被轉移給ChoCho暫時是這件案件的唯一疑犯,但這在未來數星期可能會轉變,因為警方從大量的書面證據中,找到了更多銀行戶口。警方於上周突擊搜查Centrust的前辦公室,並拿走了數以千份文件,當中包括一些合約。
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/ _1 ]/ r" `7 K6 ]tvb now,tvbnow,bttvb資料來源:星報
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收集簽名交9部門促立法監管 爛尾樓苦主示威討公道
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60名購買北約克Centrium in North York爛尾樓盤的業主,昨日下午集會簽名要求安省律師公會及三級政府等各部門,致力保障購買樓花小業主權益,立法監管律師處理樓花訂金所設的信託基金時,必須完善運作及具透明度;受影響小業主擬於下月初涉案韓裔律師出庭前,到安省律師公會及省議會示威及遞交請願書,他們正與律師商討循民事途徑追討血汗錢。
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疑「爛尾」樓盤Centriumin North York業主代表黃小姐昨天向本報表示,多市警方雖已落案起訴韓裔女律師Meerai Cho,包括詐騙、非法持有偷竊物品及違反職業誠信等共75項罪名,但她認為如果整個購買樓花制度,以及律師為樓花訂金所設的信託基金,獲律師公會及省府相關部門嚴格監管的話,支付了訂金受害買家的血汗錢不會付諸流水了。
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% D; n; f* J/ m1 b8 G. w本月29日請願
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) V) S" d' k% s, O" C0 ]$ L6 w  \8 h受害業主代表昨發起簽名運動,收集爛尾樓盤業主們簽名,將於本月29日參加債權人會議後,將向安省律師公會、警隊、省長韋恩及安省省府、總理哈珀、國會,以及多市市政府等9個部門請願,希望為該爛尾樓盤苦主討回公道,同時敦促律師公會與相關政府部門,需對處理樓花信託基金的律師們加強監管,確保他們妥善處理小業主訂金,避免將來發生同樣事件。

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請願書提到涉及芬治大道52205254號爛尾樓盤苦主,損失金額由4萬元至68萬元不等,被起訴的韓裔女律師負責處理業主訂金存款的信託基金,然而她在今年8月初宣布破產,基金帳戶千多萬元訂金不翼而飛。
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" f4 n, D, z; s& `喚起公眾關注
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3 j* m' v* ]3 ]1 G公仔箱論壇請願書指苦主們不能接受Meerai Cho的代表律師,辯稱當事人「不小心處理」及「犯了簡單錯誤」,且在處理事件「缺乏經驗」,苦主認為說法似有淡化事件的嚴重性之嫌。
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苦主代表強調收集各業主們的簽名及進行請願,是希望喚起公眾對事件關注,也促請安省律師公會及省府有關部門,做好監管樓花代辦律師及信託基金運作的把關,保障小投資者及業主。
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華裔代表:律師公會責無旁貸
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: f+ S9 E3 n" T" Y' l5.39.217.76爛尾業主代表之一黃小姐(見圖)認為,安省律師公會應監管轄下律師會員,在處理大型交易事務時,有否在過程中涉違規行為,例如看管這類信託基金時,應購買相對保額的保險,她感到事件發展至今,律師公會應該是責無旁貸。
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黃小姐表示,是次簽請願書行動,將遞交予不同級別政府部門及相關監管機構,黃小姐認為事件反映相關機構監管不力,結果苦了以半生積蓄買了爛樓,現時血本無歸的小業主。

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「政府監管不力」
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到來簽名的苦主們希望請願能令當局、相關監管機構與警方,盡力調查事件真相,協助約150名苦主追回支付了的訂金,同時從事件中汲取教訓,加強監管樓花出售過程,與律師處理信託基金時手法是否正確等措施,避免將來再發生同樣事件。

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支付了4萬多元購入一個約400多呎商業單位的周先生表示,難以相信在加國這法制健全的國家,也會發生爛尾樓事件;一心打算購入小單位做美容及髮廊生意的周先生稱,這是其首次在本地買舖做生意即遇上滑鐵盧,他以後也不敢再買樓花,即使投資做生意也只考慮買現成商舖。

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他說事件令他不再相信任何信託基金,周稱律師在掌管信託基金時,應購買相對保額的保險,但當他被告知存入樓花訂金的信託基金是沒有購買保險時感到驚訝,正如駕車要買汽車保險一樣。
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向省府請願 促9部門協助 80爛尾樓苦主 遊行抗議3小時
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$ }4 I* y: d" r" Q9 K2 S$ q* b80名購買了北約克Centrium in North York爛尾樓的業主,昨日出席了首場債權人會議後,進行了歷時3小時的遊行抗議。業主代表在省議會遞交了致省長韋恩的請願信後和平散去。
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7 V# {. b+ [7 x9 w) t5.39.217.7680名購買了北約克爛尾樓盤的業主,昨晨到位於St. Clair大道的加拿大聯邦破產監督辦事處(Office of the Superintendent of Bankruptcy),出席首次債權人大會。
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之後,苦主們在辦事處外宣布發動抗議行動,並遊行至大約15分鐘路程以外、在爛尾樓事件中涉嫌詐騙的韓裔女律師Meerai Cho的辦公室,進行第二場示威抗議。
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* P, _  A6 f; G+ P. b5.39.217.76大隊隨後再遊行至安省議會大樓外,省議會大樓的保安及為數約10名的警員早已在場戒備。苦主代表馬瑜東原擬向省長韋恩親手遞交請願書,但在場保安指示他只可將請願書投遞到信箱中。

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2 E' Y4 I+ X. s1 T+ e: N5.39.217.76賠償小業主損失公仔箱論壇+ u  t7 i) i) I2 I3 D

5 P$ s; {# w# @' S+ ^. Y" c0 [" ]tvb now,tvbnow,bttvb此外,他們會向安省律師公會、多市警察總長、總理哈珀、以及多市市政府等9個部門發送該請願書,希望各單位能協助苦主討回公道,同時敦促律師公會透過賠償基金向小業主賠償損失,並要求相關政府部門重新審視目前的監管制度,是否確實保障公眾及避免詐騙。
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損失4萬至68
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- h+ F3 n* Q8 H$ [2 Q  ]8 _TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。請願書提到,涉及芬治大道52205254號爛尾樓盤的150名苦主,損失金額由4萬元至68萬元不等。

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6 F3 o" X' g% e! w* h. j' D- }TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
由發展商Centrust Group聘請的韓裔女律師Meerai Cho負責處理業主訂金存款的信託基金,但她涉嫌將1,490萬元存款不當地過戶到發展商,發展商總監Yo Sup Lee其後攜款潛逃。

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Meerai Cho
在今年86日宣布破產,小業主合共1,490萬元訂金一夜間蒸發。

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請願書又指,苦主們不能接受Meerai Cho的代表律師William Trudell辯稱當事人「不小心處理」及「犯了簡單錯誤」,且在處理事件「缺乏經驗」。由於加國對「白領犯罪」的懲罰近乎零,這種幼稚的解釋只會助長更多詐騙行為,更危險的是律師懂得如何以法律漏洞來騙取利益,再利用其專業知識去保護自己。這意味,本國任何人士都可能成為受害者。
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原本大隊還計畫在省議會遊行到安省律師公會遞交請願書,但由於大部分苦主經過之前幾小時遊行後已感疲乏,遂決定於省議會前提早解散。
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爛尾樓女律師 過堂無現身
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北約克「爛尾樓」事件被控涉嫌詐騙韓裔律師Meerai Cho,昨天首次在北約克安省法院過堂,被告及其代表律師無到庭,由律師助理代為出庭。Meerai Cho8月下旬被控以包括25項詐騙逾5000元、違反誠信及藏有涉不法得來款項等75項罪名,昨天是被告首度過堂。昨午10多名落訂購買Centrium爛尾樓盤商業及住宅單位的苦主,專程到芬治大道西1000號安省法院聽審。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ ^/ s" \# ]( F# p) O; T
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大部分苦主在開庭前預料Meerai Cho未必親自出庭,不僅Meerai Cho沒有親自出庭,其代表律師杜戴爾(William Trudell)亦沒有出席,只派出助理跟進,以及從控方手中取得初階段案情文件(Disclosure)。

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華裔苦主法庭外示威TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, b2 c5 D$ a; y7 [6 m3 B" K- C

8 C. w/ n3 S5 _# B- }+ y( P  U5.39.217.76該案檢控官向當值法官表示,控方昨日預備約1000頁案情文件提供予辯方,然而檢控方面有兩項挑戰:處理證詞證據多而複雜,調查人員需時整理才可交給辯方;另外,此案涉及投訴受害人眾多,估計有140人,警方現只能向其中25名苦主錄取口供及證據,警方仍在進行案件調查工作。

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檢控官向法官建議將下次過堂日期,押後至124日早上在北約克安省法院再次過堂聆訊,獲法官允許。辯方律師助理拒絕接受傳媒訪問。有到庭旁聽華裔苦主表示,知道能追回所有訂金的機會不大,但希望本國司法制度能讓苦主知道事情真相。
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報稱損失11.4萬元的華裔女苦主Jessica表明:「爛尾事件令我們不單蝕錢,連對加國樓房買賣制度的信心也蝕掉了。」黃姓華裔女苦主表示能否追討到血汗錢確是未知數,但起碼能透過法庭審理程序,清楚了解整件事件來龍去脈。苦主代表之一Alka Sharma稱,周一已將收集得來的苦主簽名,呈交予省府、律師公會等,希望事件獲正視,現時仍未獲有關方面回應。
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限律師公會兩月內答覆 60爛尾樓苦主示威求賠償
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5 d! v& Z) ]) ?60名北約克Centrium爛尾樓苦主,昨日身穿印上被控涉嫌行騙罪韓裔律師樣貌的汗衫,手持寫上「保障我們權利」及「加強司法制度」字句示威牌,遊行至市中心安省律師公會請願,要求律師公會盡快從補償基金中,撥款賠償予苦主,希望律師公會能於兩個月內給予答覆。
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5 ~6 c. G' B. X# X* z8 {% Q昨午眾苦主先圍繞多市議會外的彌敦菲臘廣場遊行,並向市民派發傳單,冀市民對事件關注,之後遊行至皇后西街130號的安省律師公會遞交請願信,苦主代表Thomas Ma要求公會派員到門外接信但遭拒,苦主遂將請願信交予職員,代轉該會負責補償基金事宜相關人士,參與的苦主以華裔居多。7 M1 z5 P5 D) q, S4 n
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苦主代表之一Sherry Huang引述《星報》一篇報道資料稱:「在過去10年,加拿大律師公會處理了超過230名,涉嫌以盜竊、詐騙及轉移客戶信託基金款項的律師,涉及金額6,100萬元。大部分涉不當行為的律師,雖然有人被律師公會暫時『釘牌』、公開譴責,甚至永久取消執業資格,但卻沒有面對刑事起訴。」
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向本報重申,一眾苦主特地到律師公會請願,是希望公會盡快從其設立的「受害人補償基金」(Victim'sCompensation Fund),撥款補償予眾苦主。
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如未予答覆或向律政廳請願
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她稱不少苦主以多年工作的血汗積蓄,繳付首期置業或創業,豈料置業及創業夢碎,連血汗錢也付諸流水;苦主們雖明白整個起訴涉事律師的過程或動輒經年,但希望盡快取回部分款項補償,苦主們也花不起額外金錢聘律師,只希望能取回屬於自己的賠償。5.39.217.763 o: c8 _7 @) s/ b/ L/ A
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問到律師公會處理補償賠款時有既定程序,Sherry Huang稱理解會有一定程序,苦主們已按要求填寫申請表與提供一切資料;不過Sherry指程序分分鐘拖個三、五、七年,對苦主而言是一種外加的折磨,她說既然律師公會已知Meerai Cho在處理買家信託基金時手法有問題,質疑公會為何遲遲未處理事件。- x. a. s& x( L
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她說如果律師公會未予答覆,苦主團體會繼續示威及請願行動,不排除向安省律政廳請願;問到會否考慮透過集體民事訴訟索償,Sherry稱一直有此考慮,但經過爛尾事件,苦主們對律師「有戒心」,但仍會研究民事訴訟的可能。
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食得咸魚抵得渴... 炒樓花風險早存在, 你班友唔炒就無咁易比人呃... 唔係你班友炒, 樓價亦唔會升咁快....
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