財主垂涎聶歌信山地 每呎地價成本料達3萬／文﹕李先知

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地產界友好來電相告，周三山頂聶歌信山道官地拍賣勢必出現爭崩頭場面，因為最少已知有4個財團會傾力以赴，想方設法要奪下這幅罕有的貴重地皮，因此，最終成交價若達到百億之數，一點也不為奇。知情者續稱，大財團熱愛這幅官地正好反映大型發展商已悄悄地把往後的發展方向，由以往多建大型中價樓，轉為專攻豪宅市場，以避開「賺普通人錢政治麻煩多多」之苦。看來天匯事件的政經影響陸續浮現了。公仔箱論壇" c0 k5 z/ R: }/ Y9 F; y5 z+ y

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, i+ l# T" ^3 @5 e5 [9 W: W早於今年5月13日，本欄已率先指出，當時發展商冷淡對待東涌官地，並非是輿論所指的「向政府宣示不滿」，而是一項重要的發展策略轉變。當天筆者引述一名地產商明言，大型發展商將「棄中價樓，轉攻豪宅」，因為發展商判斷，未來幾年香港打工仔的人工難有大增幅，每年加薪幅度可能都只是2％至3％。這樣一來，中下價樓的承接力恐怕難有明顯提升，亦即意味樓價難有大升幅，何「賺香港普通人的錢，政治麻煩多多」。
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比較之下，隨內地經濟高速發展，富豪愈來愈多，而香港又往往是他們分散風險或往外投資的首選，因此本地豪宅市道將大有可為。基於以上判斷，上述發展商估計，往後香港的市道將會出現更明顯的兩極化﹕中下價樓前景一般，買家主要是香港人；但豪宅則看俏，因其買家是來自五湖四海的富豪，情就好像倫敦，有個別豪宅區，住戶不再是本地人，而是世界各地大富豪。他慨言，不用多久，香港人便要習慣這個變化了！* H( k( h. F. k
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正因為以上的策略轉變，商界友好透風謂，大型地產商均會悉力以赴爭奪政府周三推出的山頂聶歌信山道官地。他估計，長實、新地及華懋均會獨資競投，而部分的中型地產商會組成財團競逐。由於多家財團正虎視眈眈這幅罕有豪宅地，所以大家都估計最終成交價達到百億之巨也不為奇。9 C. V3 u* Y6 v9 R
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' R3 u- N+ i* X由於聶歌信山道地皮有部分面積是可以興建獨立屋的，而後者又是很多富豪鍾情的身分象徵，所以很值錢。此外，該幅地皮的景觀無論如何都會較位處半山干德道的天匯為佳，起碼屋前與屋後沒有大廈臨立，而早前是非多多的天匯，有4伙完成了交易，其呎價介乎3.84萬至4.09萬元，因此有證券行估計，聶歌信山道地皮的成交價會高達114.8億元，即平均呎價達到3.53萬元，項目落成後，每呎售價會高至4.78萬元。
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不過，商場耳語謂，上述證券行的評估可能樂觀了一點，因為在逾百億元的水平入貨，發展商要承擔不少風險，然而90億左右的出價，即大約呎價2.8萬元，則肯定會有承接力。! E$ c" C. v, X
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隨豪宅價格高處未算高，相信不用多久，政界的焦點便會轉移到應否限制外來投資者來港置業，因為一般人會怕豪宅價帶動全港樓價升。未知曾班子準備好未？$ E( N  W- i# C# `5 s! G, ~5 x; o
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