資產泡沫一旦形成以後，它自身會產生極大的動力，要抑制將會很難。」這是金融管理局總裁陳德霖! v4 u @0 ?: } C. B, @# W" G8 e
上任後不久（2009年12月14日）在一次演說中提出的警告。
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香港樓市炒風先聚焦於豪宅，後來擴散至中小型單位及居屋；樓價急升後，吸引更多內地人來港買樓，最新數據是，內地客已佔香港一手樓成交總額兩成多，短短一年半，增加超過1倍。政府評估未來香港住宅需求時，不能靜態地只看過去港人買樓的需求。若政府未能動態地把內地買家的因素計算在內，任由資產泡沫進一步膨脹，最終泡沫爆破時，社會將要付出沉重代價。
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「泡沫自身的動力」
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吸引本地炒家內地豪客) p$ X" m9 r/ T
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這個「泡沫自身的動力」，確是動力十足。公仔箱論壇! d( ` y0 j$ P# h0 Y
" [; [: S& L" a& w* B' ^* N去年10月，特首曾蔭權公布施政報告' v d4 E( u6 O. r6 Z# U- M2 ~" d; E
期間曾指出，豪宅樓價上升不會對細價樓造成影響，引來輿論猛轟；後來政府修正了相關講法，市場炒風亦早已由豪宅蔓延至一般住宅及新界地區的中小型單位，中產屋苑甚至上車盤的價格亦急升。上周三本報報道，部分炒家更開始轉戰偏遠地區，交通 配套不完善、九七後炒家幾近絕的深井區，本月亦罕有地錄得「摩貨」（即成交前已轉讓）獲利成交。
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這個泡沫的動力，不僅來自本地，還有內地客。
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政府過去忽視內地人來港置業對樓市的影響，保安局長李少光5.39.217.76. Z: a! e# n9 s1 b+ V/ U3 n7 Y
本年4月曾表示，透過投資移民來港的人士在房地產的投資額，只佔本地總交投量的1%，對樓價沒實質影響；但金管局總裁陳德霖今年2月在立法會
6 z% E% B7 C1 A4 d4 |/ `# N公仔箱論壇表示，內地投資者佔去年物業市場成交量達一成，不少物業代理也曾估計，內地人置業已佔香港成交額超過一成；至上周三，中原地產公布最新的數據，更值得社會關注，因為以金額計，上半年內地個人買家在本港買入的一手物業登記金額，佔22.1％；以登記宗數計，則佔15.7％，分別較去年同期急升7.2個百分點及5.8個百分點。這數據與地產業界得到的印象差距不大，但數據最令人關注的，不是其百分比及金額，而是上升幅度之急。
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$ D( x5 d' |- ~8 s/ p如果細心分析中原公布的資料，就會發現數字在2007年至08年底一度回落，後來開始急劇上升，2008年下半年內地買家買入的一手樓金額只佔總額的10.4%，但今年上半年已升至22.1%，短短一年半已急升11.7個百分點，升幅超過1倍。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& Z# | F2 ]0 t9 s0 |6 T' }$ D
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在可見的將來，這數字很可能進一步上升。政府仍然拒絕全面主導土地供應，使土地供應持續供不應求，樓價特別是豪宅樓價不斷上升，勢將吸引更多內地人來港置業，這個急劇升幅會否正是陳德霖所說的「泡沫自身的動力」？升勢到底到哪一個百分比才會停止？1 K* ^/ g+ Q7 o7 ?
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香港住宅單位對內地的吸引力，不單在於升值的潛力。內地民企老闆、SOHO中國董事長潘石屹最近在香港指出，許多內地豪客斥巨資在港買樓，主因是香港投資環境好，而且資金安全度高。內地人覺得把資金放在香港較在內地安全，這對香港來說無疑是好消息，說明香港的制度優勢會帶來大量財富；但硬幣的另一面則是，內地人來港置業比率勢將不斷增加。
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; \+ o+ h( j6 }9 l; x0 T6 ~tvb now,tvbnow,bttvb對內地客需求視若無睹
h" f0 Z9 r, r3 S6 v8 S, e% i' vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 e4 r) F% Z% q* a: k/ d5 ]0 Q
供不應求樓價又怎會不升？公仔箱論壇8 U0 h# z: N# ^7 t4 P
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自由行是2003年才開始的新措施，渠道一旦打通了就源源不絕，去年全年大陸訪港旅客已佔全年訪港總人數的六成，這對香港經濟大有裨益。然而，樓市若因內地客湧來，而供應又不增加，以致樓價飛升，則會對香港樓市及民生造成很大的衝擊，政府不能不察。
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1 R# K" ]: L% e+ N. z9 [+ y近年，政府交代香港的樓市供應問題時，總以過去10年的成交量當作需求量，得出每年供應不到2萬個單位已能滿足需求。先不說證諸歷史港人過去20年的需求其實遠多於此數，即使按照政府以過去10年成交量的估算，也未有顧及內地客湧港加入戰圈的需求。今天的樓市，已與過去10年20年不同，政府的土地政策與市場脫節，土地供應與樓宇供應均未能滿足內地買家的新增需求，樓價焉有不升之理？
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! a- _8 g5 y/ t2 H3 |公仔箱論壇特區政府面對如此局面，到底有否進行相關研究，深入了解內地人來港買樓對香港樓市及民生的影響？如果一手樓市場被內地客佔去一定數量後，二手市場會否出現同樣情？港人置業困難並非不治之症，但須政府對症下藥，增加供應，令供求趨於平衡。tvb now,tvbnow,bttvb# O" H& S! h' D/ `
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發表於 2010-7-26 12:44 PM
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