8年來，政府首次主動推出土地拍賣，結果超逾市場預期的上限，以高價成交。這次賣地成績，說明勾地政策已經無必要繼續存在，政府應該就市民住屋的實際需要，增加主動賣地，在這個前提下，是否定期或不定期賣地，並不重要，關鍵在主動賣地。政府進一步掌握土地供應主導權，理順實際供求關係，才可以使本港樓市走上平穩健康的發展之路。' m0 j9 t; L$ ^3 \. {1 S
6 f: c/ Y. e" T7 f/ Rtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" o$ x0 V2 d$ y. N+ Y: x
主動賣地成功有啟示
+ m1 h) M. V5 n+ q+ A) M公仔箱論壇
2 G" o$ D1 N3 C3 j掃除推樓市迷思
) x j; t. X4 b3 w4 L* v1 h
- X) h2 Z1 Z& ~$ \0 S& \: J昨日拍賣的何文田前山谷道地皮，多年來，有發展商先後21次嘗試勾出拍賣，基於發展商的勾地價未到價，政府以不賤賣土地為由，拒絕發展商勾地，使這幅土地空置多年。這次政府主動賣地的結果，有幾點值得注意；對政府而言，更應該從賣地結果得到啟示，調整土地政策的思維和做法。' o9 J2 p q0 l! p/ o7 ~% B ]( ~
5.39.217.766 f( d( C3 Y, |1 z" a1 ^0 G
首先值得注意的是發展商看好後市。土地由新鴻基地產以109億元投得，平均呎價12,539元，創下九龍區地價和拍賣呎價的最高紀錄，成為九龍區的新地王。近期由發展商勾出拍賣的東涌和粉嶺兩幅住宅用地，競投氣氛欠熱烈，成交價不算高，適逢政府推出9招12式，要求發展商增加售賣樓花透明度，以符合公平交易原則，因此有猜測認為發展商藉冷對賣地，以表達對政府「規管」的不滿。前山谷道地皮競投熱烈，成交價高，發展商向政府顯顏色的猜測，一掃而空。證明只要是優質地皮，發展商就會積極競投。
0 _; F" Y4 i" _7 f! q- g( r# `! Y- Q' {' Z+ `, G5 e
連同地價，發展商表示整個項目投資約180億元，金額龐大，顯示發展商看好本港往後樓市，特別是近期隨歐洲國家債務危機會否出現雙底衰退的疑慮，困擾全球，在此情下，發展商仍然高價投地，無異於對本港樓市和經濟前景投下信心一票。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' S$ `8 k- O; u# }0 \
$ E% ~) K% d- K: j% v
賣地高價成交，首先最大得益者是庫房，今年政府土地收入肯定可觀。不過，前山谷道土地，以投資成本粗略計算，發展商他日要賣到每方呎2萬元，才有較合理利潤。這樣的價錢，絕非本港一般受薪階層所能負擔，以近年本港樓市一些趨勢，相信除了本地買家之外，內地大豪客會是發展商瞄準的目標。本港能夠吸引內地人士來港買樓，正是本港優勢的體現，應予歡迎，不過，內地人士來港買樓，出發點主要是投資，他們對本港樓市生態會構成怎樣的影響，值得政府注意。近年發展商側重豪宅市場，中小型樓宇相對顯得供應不足，若因此導致失衡，政府應該早為之謀。
`+ E$ A/ _* L% ?- p+ w3 M" a' V& q
" l5 L3 _" ?# {9 U: otvb now,tvbnow,bttvb在這次主動賣地之前，政府有一個心魔，深恐一旦調整土地政策，若適逢經濟景氣轉變，導致樓價顯著下跌，則政府就會蒙上推樓市的罪名。賣地結果應該可以掃除政府的疑慮，破除了主動賣地等於推樓市的迷思，主動賣地也不會對樓市增加負面因素；另外，高價成交的結果，顯示本港樓市基調，仍然處於理順供求的階段，政府應該領會到主導土地供應權，掌握實際需求，推出興建各種類型樓宇的土地拍賣，才可以逐步理順樓市，扭轉供求失衡現象。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* E3 A: ^! o7 G3 y) Q! y* i3 P
& v3 q/ e, e5 t, _# c3 h, I, a9 R% LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。拍賣前披露底價$ \6 t. \- v$ i% \* g
公仔箱論壇* s0 r' k* i: _3 k4 o7 L
無損公平公正
% W `0 @1 v" |& |3 W3 P
% W( R6 U& ^3 c! G' s' S& J ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。只有這樣，樓市才不會暴升暴跌。設若政府使各類型樓宇供應達致基本平衡，則市民能否置業，就視乎其能力和由市場機制決定，屆時是否有資助市民置業政策，就無關宏旨。5 L3 T% p' F8 @/ Z6 H
5.39.217.76 j) c- L* b* ^& f' q/ [/ i
昨日賣地之後，地產建設商會副主席梁志堅批評政府定價欠缺透明度，我們認為有一定道理。以往政府賣地，發展商第一口承價往往就是底價，但是近期政府賣地，顯然並非如此處理。公仔箱論壇4 A* K+ e% a8 a# g) l3 X
, {- _5 c6 e) j3 O; Z$ n# H# J. z$ pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。例如昨日賣地，拍賣官第一口開價68億元，獲承價後，每口價1億元，其間發展商競投並不激烈，拍賣官多次表明未達政府心目中的可接受價，可能要撤回。待發展商承價至74億元時，每口叫價減至5000萬元，有理由相信此際已到政府的底價了，發展商的競投熱絡起來。現行勾地機制，政府對勾地價秘而不宣，發展商經常表達不滿，從公正性出發，政府此舉有一定理據；但是公開拍賣地皮，政府無必要搞神秘主義，一是恢復以往慣常做法，視第一口價就是可接受價，另外，政府應該乾脆事先公布「可接受價」，增加透明度；讓發展商同時知道底價，我們看不到會影響賣地的公平和公正。+ F% ^5 \7 F% j
5 R9 Z$ M: h X& a) Y公仔箱論壇( E; J+ L- T4 M( l( ?
|
發表於 2010-6-9 07:27 AM
| 